В 75% городов выгоднее покупать готовое жилье
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости.
- Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен.
- Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее.
- Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
- Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе
В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
233,7 |
302,0 |
305,5 |
1,2% |
30,7% |
|
Московская область |
126,9 |
158,9 |
163,9 |
3,1% |
29,2% |
|
Санкт-Петербург |
146,1 |
169,4 |
179,3 |
5,8% |
22,7% |
|
Ленинградская область |
101,3 |
129,2 |
134,9 |
4,4% |
33,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
73,5 |
97,4 |
99,3 |
2,0% |
35,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
75,8 |
99,0 |
100,7 |
1,7% |
32,8% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
64,7 |
80,7 |
83,0 |
2,9% |
28,3% |
Источник: Циан.Аналитика
- “Вторичка” не отстает
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
259,7 |
293,5 |
295,1 |
0,5% |
13,6% |
|
Московская область |
120,8 |
154,4 |
158 |
2,3% |
30,8% |
|
Санкт-Петербург |
156,8 |
191,1 |
196,1 |
2,6% |
25,1% |
|
Ленинградская область |
100,6 |
123,3 |
128 |
3,8% |
27,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
71,5 |
89,4 |
91,7 |
2,6% |
28,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
71,9 |
90,5 |
93,0 |
2,8% |
29,3% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
66,2 |
79,4 |
81,8 |
3,0% |
23,6% |
Источник: Циан.Аналитика
- В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен
Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат).
В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку. Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
|
Город |
Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном |
Динамика цен за год |
||
|
янв.21 |
янв.22 |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
|
Сочи |
26% |
49% |
+85% |
+56% |
|
Омск |
16% |
39% |
+57% |
+30% |
|
Ярославль |
-4% |
37% |
+80% |
+26% |
|
Томск |
6% |
32% |
+54% |
+24% |
|
Оренбург |
37% |
28% |
+19% |
+27% |
|
Челябинск |
17% |
21% |
+33% |
+29% |
|
Пермь |
11% |
16% |
+27% |
+22% |
|
Екатеринбург |
14% |
15% |
+20% |
+19% |
|
Тольятти |
6% |
14% |
+43% |
+32% |
|
Волгоград |
2% |
12% |
+38% |
+26% |
|
Краснодар |
-9% |
11% |
+87% |
+53% |
|
Новосибирск |
0% |
9% |
+36% |
+24% |
|
Нижний Новгород |
11% |
8% |
+22% |
+25% |
|
Липецк |
-4% |
8% |
+44% |
+28% |
|
Ульяновск |
-6% |
7% |
+46% |
+28% |
|
Пенза |
1% |
6% |
+29% |
+23% |
|
Тюмень |
0% |
6% |
+33% |
+25% |
|
Ленинградская область |
1% |
5% |
+33% |
+27% |
|
Рязань |
5% |
5% |
+35% |
+35% |
|
Московская область |
5% |
4% |
+29% |
+31% |
|
Казань |
6% |
4% |
+32% |
+35% |
|
Москва |
-10% |
4% |
+31% |
+14% |
|
Ростов-на-Дону |
1% |
3% |
+43% |
+40% |
|
Красноярск |
-1% |
3% |
+28% |
+23% |
|
Набережные Челны |
21% |
3% |
+8% |
+27% |
|
Ижевск |
14% |
2% |
+7% |
+20% |
|
Киров |
-3% |
1% |
+38% |
+32% |
|
Уфа |
8% |
1% |
+12% |
+20% |
|
Воронеж |
-5% |
-2% |
+28% |
+24% |
|
Барнаул |
-6% |
-5% |
+34% |
+32% |
|
Кемерово |
-12% |
-5% |
+39% |
+29% |
|
Хабаровск |
8% |
-8% |
-4% |
+12% |
|
Владивосток |
-13% |
-8% |
+19% |
+13% |
|
Санкт-Петербург |
-7% |
-9% |
+23% |
+25% |
|
Самара |
0% |
-12% |
+22% |
+39% |
|
Саратов |
-23% |
-14% |
+45% |
+30% |
|
Иркутск |
-19% |
-21% |
+12% |
+14% |
|
Махачкала |
-33% |
-43% |
+4% |
+22% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.
«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:
- с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
- с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
- с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
- лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
- редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
- лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).
ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы
|
№ |
Название проекта |
Редкие форматы |
Округ, район |
Средневзвеш. цена кв. м, тыс. руб. |
|
1 |
ФЛОТИЛИЯ |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
САО, Ховрино |
198,7 |
|
2 |
Лофт Studio #12 |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
СВАО, Марьина роща |
247,1 |
|
3 |
Level Стрешнево |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
297,9 |
|
4 |
МЯТА |
Террасы, 2-уровневые лоты |
САО, Хорошевский |
303,5 |
|
5 |
N’ICE LOFT |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио |
ЮВАО, Нижегородский |
305,5 |
|
6 |
Wellton Gold |
2-уровневые лоты |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
326,1 |
|
7 |
МАРШАЛ |
Террасы, 2-уровневые лоты |
СЗАО, Щукино |
345,7 |
|
8 |
HILL8 |
Террасы |
СВАО, Останкинский |
375,5 |
|
9 |
Досфлота, 10 |
Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом |
СЗАО, Южное Тушино |
377,9 |
|
10 |
Level Донской |
2-уровневые лоты, патио, камин |
ЮАО, Донской |
386,0 |
|
11 |
Voxhall |
Террасы |
ЦАО, Замоскворечье |
415,2 |
|
12 |
Клубный дом на Рогожском |
Террасы, 2-уровневые лоты |
ЦАО, Таганский |
422,0 |
|
13 |
Новоданиловская, 8 |
2-уровневые лоты |
ЮАО, Донской |
438,0 |
|
14 |
Tatlin Apartments |
Террасы |
ЦАО, Басманный |
447,1 |
|
15 |
DIN HAUS |
Патио |
САО, Савеловский |
464,3 |
Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.
Аналитики Urbanus.ru зафиксировали резкий подъем спроса на квартиры и апартаменты больших форматов (от 150 кв. м). Этому во многом способствовал выход новых проектов элит- и премиум-класса. Состоятельная столичная аудитория всегда была отзывчива к появлению на рынке свежего предложения. Поэтому, когда новая порция крупногабаритного жилья поступила в продажу, она сразу встретила платежеспособный интерес.
В 2021 г. московские застройщики могут занести себе в актив, помимо прочего, 440 реализованных объектов недвижимости с габаритами более 150 кв. м. Для этой ниши подобный результат – несомненный успех. Достаточно сказать, что в 2020-м из экспозиции выбыло 337 лотов указанной метражной категории. Иными словами, прирост измеряется 30,6%.
Распроданный пул крупногабаритных квартир и апартаментов охватывает 61 адрес. Из них 17 относятся к элит-классу, 23 – к премиум-классу, 20 – к бизнес-классу, есть даже один представитель масс-маркета – ЖК «Вдохновение» на востоке Москвы. Половину спроса поглощают десять новостроек. В первую очередь, это премиальные проекты Lucky в Пресненском районе (34 ДДУ) и «Остров» в Мневниковской пойме (33 ДДУ). Также в топ-10 вошли все три дорогомиловских комплекса – Victory Park Residences (27 ДДУ), «Поклонная 9» (26 ДДУ) и «Бадаевский» (16 ДДУ). Компанию им в лидирующей группе составляют два проекта из Раменок – «Река» (23 ДДУ) и «Вишневый сад» (12 ДДУ), прибрежный ЖК Foriver (20 ДДУ) в Даниловском районе, группа небоскребов на границе «Москва-Сити» Capital Towers (16 ДДУ) и обладатель самого высокого ценника на столичном рынке The Residences Mandarin Oriental (15 ДДУ).
Продукт с крупным и сверхкрупным метражом встречается исключительно внутри МКАД. Он концентрируется в ЦАО и прилегающих к нему локациях. Три центральных района – Пресненский, Хамовники и Якиманка – заключают в своих границах 22 новостройки, которые в совокупности аккумулируют 35,6% реализованных юнитов с метражом 150+. Вне границ центра на первом месте находится Дорогомилово с долей в 15,7%. Затем следуют Раменки (12,5%), Хорошево-Мневники (доля 7,7%) и Даниловский район (доля 7,0%). В сумме семь перечисленных локаций покрывают четыре пятых спроса, направленного на крупноформатную недвижимость.
Среди купленных квартир и апартаментов площадью более 150 кв. м 17,6% занимают двухкомнатные юниты. Самая распространенная планировка в этой категории – четырехкомнатная (она применяется в 35,6% всех лотов). Трехкомнатные лоты фигурируют примерно в четверти всех сделок с крупногабаритной недвижимостью. Примерно таков же удельный вес юнитов с пятью комнатами и более.
Рейтинг самых больших объектов недвижимости, реализованных в 2021 г., возглавляет семикомнатная квартира в ЖК «Бадаевский». Ее площадь равна 974,01 кв. м. Кроме нее эксперты Urbanus.ru выявили еще два юнита с метражом 500+. Это еще одна семикомнатная квартира (579,90 кв. м), но уже в The Residences Mandarin Oriental на Софийской набережной и четырехкомнатная квартира (515,78 кв. м) в клубном доме «Абрикосов» у Чистых прудов.