В 75% городов выгоднее покупать готовое жилье
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость выгоднее покупать в каждой локации. В результате стремительного роста цен на первичном рынке в 2020-2021 гг. новостройки в большинстве городов опережают готовое жилье по стоимости.
- Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 г. продолжают расти быстрыми темпами (за январь +2,1%). Если в 2021 г. на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика в большей степени обусловлена изменением структуры предложения, нежели реальной индексацией цен.
- Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в миллионниках темпы сдержаннее.
- Только в четверти городов “квадрат” на первичке дешевле, чем на вторичке. Причина в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние 2 года.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
- Первичка вновь стремительно дорожает, но причина не в спросе
В январе средняя стоимость кв.м. на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей - на 2,1 % выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 г. и зимой 2021 г. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты. С начала года на рынок вышло мало новинок. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 2% (с 116,1 тыс. до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 2,9%: с 80,7 тыс. до 83,0 тыс.
За год (относительно января 2021 г.) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях. С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать более бюджетные варианты, что привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.
Средняя стоимость кв. м. на первичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
233,7 |
302,0 |
305,5 |
1,2% |
30,7% |
|
Московская область |
126,9 |
158,9 |
163,9 |
3,1% |
29,2% |
|
Санкт-Петербург |
146,1 |
169,4 |
179,3 |
5,8% |
22,7% |
|
Ленинградская область |
101,3 |
129,2 |
134,9 |
4,4% |
33,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
73,5 |
97,4 |
99,3 |
2,0% |
35,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
75,8 |
99,0 |
100,7 |
1,7% |
32,8% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
64,7 |
80,7 |
83,0 |
2,9% |
28,3% |
Источник: Циан.Аналитика
- “Вторичка” не отстает
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 г. составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год - на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей). В городах-миллионниках рост сдержаннее - +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - +3%. Темпы роста на “вторичке” сопоставимы с темпами на “первичке”, но примечательно, что в миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в пятьсоттысячниках - наоборот.
В течение 2021 г. цены на вторичке увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился - сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где “квадрат” продолжал дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
|||
|
Москва |
259,7 |
293,5 |
295,1 |
0,5% |
13,6% |
|
Московская область |
120,8 |
154,4 |
158 |
2,3% |
30,8% |
|
Санкт-Петербург |
156,8 |
191,1 |
196,1 |
2,6% |
25,1% |
|
Ленинградская область |
100,6 |
123,3 |
128 |
3,8% |
27,2% |
|
Города вне столичных агломераций |
71,5 |
89,4 |
91,7 |
2,6% |
28,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
71,9 |
90,5 |
93,0 |
2,8% |
29,3% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
66,2 |
79,4 |
81,8 |
3,0% |
23,6% |
Источник: Циан.Аналитика
- В 70% городов в 2021 г. первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен
Аналитики Циан сравнили стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке крупнейших городов России. В начале 2022 г. только в 10 локациях из 38 “квадрат” на вторичке дороже, чем на первичке (год назад их было больше - 15. ), т.е. почти в 75% городов новостройки являются менее “доступными”.
Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 г. новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье. Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого числа дорогих новинок, повышенный спрос на более доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке привели к значительному увеличению цен (в среднем +34%). Вторичка дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 128 тыс. руб или на 49% дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже первичка в Томске, Омске и Ярославле (на ~30 тыс. рублей за квадрат).
В тех городах, где вторичка остается дороже, в прошедшем году на рынке наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье - там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 г. цены на обоих рынках выровняются, или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала), напротив, вторичка дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье все больше обгоняло новостройки по уровню цен.
В Махачкале самое высокое превышение цены кв.м. на вторичке над ценой кв.м. на первичке - 28,5 тыс. Более, чем на 10 тыс. рублей за “квадрат” вторичка дороже также в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.
Среди миллионников только в 3 городах из 16 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье, и если в Красноярске разрыв между динамикой цен на первичке и вторичке невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок. В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру. В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 г. была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.
В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном рынке. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, вторичка немного обогнала первичку. Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.
|
Город |
Превышение средней стоимости кв.м. жилья на первичном рынке над средней стоимостью на вторичном |
Динамика цен за год |
||
|
янв.21 |
янв.22 |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
|
Сочи |
26% |
49% |
+85% |
+56% |
|
Омск |
16% |
39% |
+57% |
+30% |
|
Ярославль |
-4% |
37% |
+80% |
+26% |
|
Томск |
6% |
32% |
+54% |
+24% |
|
Оренбург |
37% |
28% |
+19% |
+27% |
|
Челябинск |
17% |
21% |
+33% |
+29% |
|
Пермь |
11% |
16% |
+27% |
+22% |
|
Екатеринбург |
14% |
15% |
+20% |
+19% |
|
Тольятти |
6% |
14% |
+43% |
+32% |
|
Волгоград |
2% |
12% |
+38% |
+26% |
|
Краснодар |
-9% |
11% |
+87% |
+53% |
|
Новосибирск |
0% |
9% |
+36% |
+24% |
|
Нижний Новгород |
11% |
8% |
+22% |
+25% |
|
Липецк |
-4% |
8% |
+44% |
+28% |
|
Ульяновск |
-6% |
7% |
+46% |
+28% |
|
Пенза |
1% |
6% |
+29% |
+23% |
|
Тюмень |
0% |
6% |
+33% |
+25% |
|
Ленинградская область |
1% |
5% |
+33% |
+27% |
|
Рязань |
5% |
5% |
+35% |
+35% |
|
Московская область |
5% |
4% |
+29% |
+31% |
|
Казань |
6% |
4% |
+32% |
+35% |
|
Москва |
-10% |
4% |
+31% |
+14% |
|
Ростов-на-Дону |
1% |
3% |
+43% |
+40% |
|
Красноярск |
-1% |
3% |
+28% |
+23% |
|
Набережные Челны |
21% |
3% |
+8% |
+27% |
|
Ижевск |
14% |
2% |
+7% |
+20% |
|
Киров |
-3% |
1% |
+38% |
+32% |
|
Уфа |
8% |
1% |
+12% |
+20% |
|
Воронеж |
-5% |
-2% |
+28% |
+24% |
|
Барнаул |
-6% |
-5% |
+34% |
+32% |
|
Кемерово |
-12% |
-5% |
+39% |
+29% |
|
Хабаровск |
8% |
-8% |
-4% |
+12% |
|
Владивосток |
-13% |
-8% |
+19% |
+13% |
|
Санкт-Петербург |
-7% |
-9% |
+23% |
+25% |
|
Самара |
0% |
-12% |
+22% |
+39% |
|
Саратов |
-23% |
-14% |
+45% |
+30% |
|
Иркутск |
-19% |
-21% |
+12% |
+14% |
|
Махачкала |
-33% |
-43% |
+4% |
+22% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынках значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций вторичка теперь уступает в стоимости первичке, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 г. мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10-15% против 25-30% в 2021 г.), однако ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».
По данным группы компаний «Максимум Life Development», около 60% покупателей земельных участков не готовы в ближайший год начинать строительство домов. Основной причиной отказа от возведения жилья стал рост цен на стройматериалы.
Остальные 40% в связи с подорожанием материалов рассматривают меньшие площади домов, пересматривают те проекты, которые у них были на момент покупки участков, продают городскую недвижимость, чтобы компенсировать рост цен в загородном домостроении, или отказываются от строительства, решив в перспективе заработать не перепродаже наделов.
Среди тех покупателей земельных участков, кто решил строить дома, спрос сместился к проектам площадью 100-150 кв.м., тогда как еще год назад наибольший интерес вызывали решения в 200-250 кв.м. Это произошло за счет роста общей стоимости строительства домов – с начала года она поднялась на 35-40%.
Изменились приоритеты и в конструктивных элементах. В этом году высокий спрос отмечен на модульные дома на свайном основании, барнхаусы и монолитные дома. Из-за дефицита стройматериалов практически отсутствовал интерес к проектам деревянных и каркасных домов.
Загородные покупатели при выборе дома интересуются, как правило, сроками его строительства (например, популярность модульных домов обусловлена их возведением за несколько дней), а также соотношением цены и качества, в результате чего выбирают решения, которые раньше были сильно дороже, но сейчас практически не уступают по стоимости предложениям в эконом-классе.
- В этом году появилась возможность приобрести дома комфорт- и бизнес-класса по цене эконом-сегмента. Покупатели стараются снизить общую стоимость объектов за счет материалов, которые не сильно растут в цене и при этом выигрывают по качеству у наиболее популярных. Например, выбирают более долговечное основание на плите, композитную арматуру вместо металлической для фундамента, цементно-стружечную плиту взамен OSB, а в фасадных работах останавливают свой выбор на керамограните или фальцевой кровле, - говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Спрос на домостроение традиционно может увеличиться осенью. К тому же после некоторого отката цен на материалы установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.
Согласно опросу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проведенному совместно с партнерами – компаниями «Хаус Комплект» и «Современные Технологии Строительства» - решающим фактором для большинства покупателей земельных участков при решении строительства домов в период роста цен могут стать доступные ипотечные программы со ставкой 7-8% годовых.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными складскими площадями (к ним относятся объекты класса А и В) в регионах России и пришли к выводу, что несмотря на ежегодно увеличивающиеся объемы спроса, рынок качественной складской недвижимости по-прежнему находится на стадии развития.
- По сравнению с лидирующими странами в сегменте в России наблюдается недостаток качественных складских площадей. Например, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов, в США этот показатель составляет 3,5 кв. м. В России на одного жителя приходится всего 0,2 кв. м складских площадей класса А и В. Российский рынок по сравнению с наиболее развитыми складскими рынками мира еще далек от своего насыщения.
Обеспеченность складской недвижимостью по странам, кв. м/чел.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Еще одной особенностью складского рынка является концентрация качественных площадей в двух основных регионах – Московской области (включая Москву) и Ленинградской области (включая Санкт-Петербург). На долю этих двух субъектов приходится порядка 67% всех складских площадей класса А и В в России. В столичном регионе на одного жителя приходится порядка 0,9 кв. м качественных складов. Обеспеченность Москвы (с учетом Московской области) находится на чуть меньшем уровне, чем аналогичные показатели крупных городов мира – в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 кв. м, в Варшаве – 1,5 кв. м, а в Праге – 1,2 кв. м. В Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) обеспеченность меньше на треть – 0,6 кв. м/чел. Концентрация основного объема складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге объясняется сосредоточением основного платежеспособного спроса и товаропотока страны.
- Остальные регионы России можно разделить на две категории с точки зрения складской недвижимости: регионы-крупные распределительные центры, регионы-локальные распределительные центры.
- К крупнейшим регионам-логистическим центрам относятся Новосибирская область (обеспеченность – 0,5 кв. м/чел.), Свердловская область (0,33 кв. м/чел.), Самарская область (0,25 кв. м/чел.), Воронежская и Ростовская область (по 0,2 кв. м/чел.), Республика Татарстан (0,17 кв. м/чел.), Нижегородская область (0,13 кв. м/чел.), а также Волгоградская область, Красноярский и Краснодарский край (по 0,1 кв. м/чел.). Складская недвижимость в отмеченных субъектах обеспечивает не только крупные городские агломерации, в которых они находятся, но и другие регионы, играя роль крупных распределительных хабов.
- Локальными складскими центрами России являются Калужская область (0,2 кв. м/чел.), Тульская область (0,18 кв. м/чел.), Приморский край и Липецкая область (по 0,15 кв. м/чел.), Хабаровский край и Рязанская область (по 0,13 кв. м/чел.), Республика Карелия и Адыгея (по 0,12 кв. м/чел.), а также Ульяновская область (0,1 кв. м/чел.). Повышенная концентрация складских площадей в них объясняется как расположением большего количества производств (Калужская, Липецкая, Тульская области), так и удобной локацией, позволяющей распределять товаропоток на ближайшие регионы (Хабаровский и Приморский край, Республика Адыгея и Карелия, Рязанская область).
Топ-10 регионов России по обеспеченности качественной складской недвижимости класса А и В в I полугодии 2021 г.
|
Регион |
Обеспеченность кв. м/чел. |
|
Москва и Московская область |
0,87 |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
0,57 |
|
Новосибирская область |
0,48 |
|
Свердловская область |
0,33 |
|
Самарская область |
0,25 |
|
Воронежская область |
0,21 |
|
Калужская область |
0,20 |
|
Ростовская область |
0,19 |
|
Тульская область |
0,18 |
|
Республика Татарстан |
0,17 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В остальных 58 регионах страны обеспеченность качественными складскими площадями находится на уровне от 0,08 до 0,01 кв. м/чел., и в данном случае склады обслуживают регионы нахождения. При этом складские комплексы класса А, В отсутствуют в 14 регионах страны, в которых проживает 7% населения России.
- Эксперты компании Knight Frank прогнозируют сокращение разрыва обеспеченности качественными складскими площадями между Московским и крупными региональными складскими рынками. Помимо этого, ожидается развитие складской недвижимости в локальных складских центрах, а также в регионах с наименьшей обеспеченностью площадями.
- Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Развитие складской недвижимости продолжится в перспективе нескольких ближайших лет. Основным фактором роста будет являться увеличение оборотов торговли, в первую очередь, электронной, что потребует расположения складских объектов рядом с конечными потребителями. Кроме того, увеличение товарооборота потребует использования качественных складских площадей, которые позволят эффективно выстроить логистическую цепочку. Еще одним фактором роста складской недвижимости в регионах России может стать устаревание советского фонда, в которых находятся склады класса С – именно они составляют наибольший процент среди складской недвижимости. Таким образом, все больше пользователей складов данного класса будут рассматривать возможность аренды площадей в комплексах класса А и В».