Вторичный рынок жилья: парадоксы уходящего года
Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных. Традиционно основными итогами, которые ежегодно подводят специалисты, становятся «рост или снижение спроса» и связанные с этим фактом, а также рыночными и маркетинговыми законами изменения предложения. Причем итоговый результат всегда один - «повышение/понижение цен на столько-то процентов».
Однако в этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это – первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй – победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.
Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
И – наконец – самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.
Январь-февраль. По законам рынка.
Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.
Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.
Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.
Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».
Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок
В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.
В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.
Май. «Ошибочка вышла…»
Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».
Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...
Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».
Июнь-август. Великое противостояние
Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология.
«Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».
Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.
Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.
Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся
С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.
В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.
За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.
Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?
Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя.
И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.
Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.
Что год грядущий нам готовит?
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому, ситуация января-февраля 2010 г. может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.
Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость»
В пятницу, 2 марта губернатор провела в Смольном совещание по вопросам строительства нового футбольного стадиона в Западной части Крестовского острова. Делегация Петербурга, побывавшая на инвестиционном форуме в Японии и параллельно успевшая провести переговоры с победителем архитектурного конкурса Кисе Курокавой, вернулась в город и представила губернатору подробный календарный план реализации проекта.Согласно этому плану все работы по возведению основного спортивного сооружения и сопутствующих объектов, благоустройству окружающей территории, строительству электроподстанции и прокладке инженерных сетей должны быть завершены к 30 декабря 2008 года. Уже в начале марта 2009 года на новом стадионе будет проведен первый футбольный матч сезона.
Основным докладчиком выступил заместитель председателя Комитета по строительству Станислав Логунов. По его словам, в декабре минувшего года был проведен конкурс на проектирование и строительство, в котором победило общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗ-СУИ». 5 февраля правительство города подписало контракт с компанией «СИНТЕЗ-СУИ», сумма которого составляет 6644 млн рублей, в том числе на 2007 год 1479 млн рублей. А 21 февраля в присутствии представителей Правительства Российской Федерации был подписан контракт между этой компанией и Архитектурной мастерской Кисе Курокавы на выполнение архитектурной части проекта и авторский надзор на весь период строительства. В конце февраля руководитель компании Григорий Фельдман побывал в Японии, где были оговорены детали контракта и получен первый пакет чертежей в количестве 360 листов от автора.
Сохраним
гармониЧный ландшафт
По представленным японцами чертежам предусмотрено сохранение гармоничных очертаний ландшафта Финского залива. При этом общая высота стадиона составит 54 метров, она необходима, чтобы вместить 62 тысячи зрителей. Именно такое количество кресел планируется установить, в том числе около 500 кресел для инвалидов. Размеры поля почти 10 тыс. кв. метров (110х80 метров). Стадион будет многофункциональным. И послужит не только для проведения матчей, но и для других массовых мероприятий. Помимо непосредственно спортивных помещений в нем предполагается разместить бизнес-центр на 300 комнат, музей истории стадиона имени Кирова и японский центр с рестораном. Причем музей и центр Архитектурная мастерская Кисе Курокавы планирует возвести за счет собственных средств. Станислав Логунов сообщил, что в настоящее время завершаются работы по сбору исходных данных для подготовки документации по проектированию. Утверждены границы строительной площадки, получены необходимые согласования КГА. КГИОП выданы условия для проектирования, предусматривающие сохранение габаритов и фасадов существующих объектов. До 20 апреля КГА должно согласовать благоустройство всей западной части Крестовского острова, а проект планировки земельного участка под строительство нового стадиона – до 30 апреля. Если изначально речь шла только о строительстве стадиона, то теперь, по словам чиновника, принято решение по реконструкции всей западной части Крестовского острова, включая «Невское кольцо», гребной канал, завершение строительства велотрека и строительство новой базы для спортсменов-гребцов.
В начале марта планируется завершить проектно-изыскательские работы по несущей способности грунтов, сваи уже вбиты, осталось снять показания. Завершены работы по обустройству строительного городка. Ведутся подготовительные работы. В начале апреля планируется приступить к работам по закладке фундамента.
Губернатор докладом осталась довольна. Попросила только установить веб-камеру, чтобы иметь возможность контролировать строительство в режиме онлайн. Александр Вахмистров пообещал установить ее в апреле, когда подрядчики приступят к основным строительным работам.
Чувство ответственности есть
Далее на трибуну вышел Григорий Фельдман, руководитель «СИНТЕЗ-СУИ». Губернатор для начала спросила: «Есть ли у вас чувство ответственности компании за реализацию такого крупного проекта, за который беретесь? Это очень сложный объект». Григорий Фельдман ответил, что если бы не было такого чувства и уверенности, что справятся, они бы просто не взялись за строительство. «Мы не то что приложим все усилия, – уверенно говорил он, – но сделаем все, чтобы проект был реализован. Я хочу доложить о том, что были проведены отдельные переговоры с Кисе Курокавой, который просил передать, что также понимает всю ответственность и собирается участвовать в этом проекте более чем активно». Григорий Фельдман озвучил информацию о том, что Кисе Курокава баллотируется на пост губернатора Токио, и не исключена возможность, что скоро он будет разговаривать с Валентиной Матвиенко как губернатор с губернатором.
На вопрос, четко ли определено участие архитектора в этом проекте, Григорий Фельдман уверенно ответил, что «не только четко определено, но и удалось достичь личного контакта, что очень важно». Он рассказал, что знаменитый японский архитектор предоставил чертежи и «качество работы очень высокое».
Дефицит проектировщиков
Перешли к российской действительности. И тут всплыла давно известная истина, что, если со строителями в Петербурге дела обстоят более или менее неплохо, то с проектировщиками все значительно сложнее. Сделать проект в короткие сроки и провести его экспертизу подвластно только московским институтам. А потому на роль генерального проектировщика приглашен ЦНИИСК имени Кучеренко. СПб НИИПИ, который до настоящего времени занимался проектированием, выступит в роли субподрядчика проекта. Впрочем, договор с московскими проектировщиками еще не подписан. Консультантом по проекту выступит рекомендованная Кисе Курокавой английская компания «АРУП», которая имеет офис в Москве и планирует открыть офис в Петербурге.
ЦНИИСК им. Кучеренко выбран потому, что стадион относится к уникальным высотным объектам, а значит, экспертизу будет проводить федеральный центр. А главным федеральным экспертом по таким конструкциям как раз и является институт Кучеренко. Проект стадиона, согласованный экспертизой, планируется получить в июле 2007 года. Губернатор высказала пожелание, чтобы контракт с главным проектировщиком был подписан жесткий и с большими штрафными санкциями за срыв сроков.
А строителей хватает
Строить стадион будет известная петербургская организация «СУ-288», обладающая полной компетентностью, необходимой линейкой техники и численностью персонала для производства подготовительного периода. В настоящее время компания уже работает. Так как для строительства понадобится огромное количество бетонных смесей, а подвоз их затруднен (рассматривался даже водный путь), то решили ставить не менее трех заводов по производству бетонных смесей. «СУ-288» это обеспечить сможет.
На вопрос губернатора, есть ли какие-то претензии к городским службам, Григорий Фельдман дипломатично ответил, что крупных нет, а мелкие решит в рабочем порядке, так как контакты со всеми налажены еще во время согласования документов для предыдущей стройки – Юго-Западной ТЭЦ. По его мнению, самое главное – синхронизировать строительство стадиона с благоустройством окружающей территории, в первую очередь – коммуникаций, поскольку стадион должен соответствовать нормам УЕФА, а они рассматривают не только объект, но и окружающую инфраструктуру.
Благоустроить к осени 2008
Разговор перешел к благоустройству. Вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект планировки всей западной оконечности Крестовского острова, включая «Невское кольцо», велотрек и прочие сооружения. 19 марта его вынесут на общественные слушания, а в апреле – на утверждение правительства. В этом же документе будет решен вопрос с парковками и стоянками для личного автотранспорта. «Мы рассмотрели все вопросы и нашли полное взаимопонимание по размещению других объектов, отметил вице-губернатор. – И окончательно рассмотрим на очередном заседании штаба, чтобы понимать резервы и те необходимые мероприятия, которые надо будет выполнить в 2008 году по оформлению пространства, в том числе, по озеленению».
Валентина Матвиенко потребовала, чтобы не позднее апреля правительство утвердило полностью план развития всей территории вокруг стадиона. И предложила максимально привлечь внебюджетные средства для развития этой территории. «А то, что невозможно сделать за внебюджетные средства, – заявила она, – мы должны включить в бюджет 2008 года и все работы по благоустройству завершить осенью следующего года. Чтобы летом следующего только зачистить».
ПамЯтник Миллеру
Кроме того, губернатор посоветовала «заранее заказать и оплатить железные конструкции, так как они очень дорожают, почти на 40 процентов в год». Александру Викторову она предложила продумать, как сделать территорию максимально красивой, а Вере Дементьевой – по поводу замены памятника Кирову на памятник Алексею Борисовичу (Миллеру) или Сергею Александровичу (Фурсенко) «Вера Анатольевна, вам все дорого, что покрыто пылью. Но давайте посмотрим свежим новым взглядом. Я ничего не имею против Кирова. Но надо действовать по уму. Вот сделали фонтанный комплекс на Московской площади, красивый комплекс. А памятник Ленину никак там не смотрится, при всем уважении к скульптору. Может, надо было в другое место перенести? Так и здесь. Подумать надо».
Изменить графики
Последним заслушали председателя Комитета по энергетике Александра Боброва. Он сообщил, что удалось найти удобную площадку для строительства подстанции. И если все пойдет по графику, то в I квартале 2009 года она будет сдана. Губернатора такой срок ввода не устроил. «Мы планируем запустить стадион в декабре 2008 года, в этот же срок должна быть введена и подстанция, – заявила она, – меняйте все свои графики». Александр Бобров попытался было убедить присутствующих, что объект слишком сложный, высоковольтный, однако в итоге аргументы Валентины Матвиенко («Каждый раз, как только речь заходит о строительстве подстанций, вы мне рассказываете о героических подвигах. Я понимаю, что подстанция – сложный инженерный объект. Но сам проект подстанции – типовой, ничего там сложного нет».) оказались убедительнее. Когда же речь зашла о прокладке канализационного коллектора, губернатор вспомнила о пивопроводе и предложила прокладывать их рядом, одновременно.
Каждый – при своем мнении
В самом конце возникла дискуссия о том, быть полю выдвижным или нет. Руководство «Зенита» выступает за такое модное новшество, как выдвижное поле; таких всего два в Европе. Однако губернатор и городское правительство считают, что гоняться за модой не следует. Главное – какое поле будет более качественным. Чиновники считают, что для Петербурга неважно, какое поле, все равно солнечных дней слишком мало, а в парниках у нас все хорошо растет, так что и газон расти будет. Правительство поддержал Григорий Фельдман, сообщив, что поле будет модульным и при необходимости его можно будет вывезти на улицу на автопогрузчиках. Сергей Фурсенко остался при своем мнении. Дискуссию решили продолжить на рабочей группе.
Подводя итоги совещания, губернатор подчеркнула, что сейчас основная задача – синхронизировать строительство стадиона и комплексное обустройство западной части Крестовского острова. «Это один из приоритетных городских проектов. Мы все заинтересованы в том, чтобы к концу 2008 года в Санкт-Петербурге появился современный стадион, отвечающий всем международным требованиям. А потому руководители всех комитетов должны решения относительно стадиона принимать молниеносно, без бюрократизма и волокиты».
Лилиана Глазова
Несмотря на то, что первые торги по комплексному освоению территорий вызвали огромный интерес со стороны девелоперов, очередные торги в Фонде имущества прошли во много раз скромней в части количества участников, но не по составу.Петербургским застройщикам, несомненно, запомнится дата минувших торгов – как день выхода на петербургский рынок компании, которая имеет прочные связи с холдингом «Базовый Элемент» и декларирует весьма амбициозные планы по работе в городе на Неве.
Немногим ранее большинство представителей строительных компаний Петербурга заявляли о намерении участвовать в торгах по комплексному освоению территорий (КОТ). Первые торги по КОТ проходили при полном аншлаге, продолжались они достаточно долго и запомнились в первую очередь многократным превышением окончательной стоимости над стартовой за счет длительного противостояния двух участников. Нынешний аукцион на фоне предыдущих торгов выглядел немного странным, если учитывать намерения питерских строителей. Из двадцати присутствующих в зале четверо непосредственно участвовали в самом аукционе, образуя две противоборствующие стороны. Двое мужчин выступали на стороне ООО «Главстрой-СПб», и две женщины представляли ООО «Юнтолово». Остальные присутствующие в зале лишь наблюдали за происходящим.
Впрочем, торги заняли не более пяти минут. Скоротечность торгов можно объяснить шагом аукциона, который составил 30 млн рублей. Напомним, что в прошлый раз шаг аукциона был 600 тыс. рублей. Это обстоятельство и позволило сторонам в несколько «шагов» достичь цифры более одного миллиарда рублей, и аукционист объявил победителя – «Главстрой-СПб», предложившего за земельный участок 1 007 700 000 рублей (при начальной цене 617 700 000 рублей). Хочется отметить одно забавное совпадение, – два победителя торгов сидели на тех же местах, что и победители первого аукциона – этакий «счастливый стул». Остается неизвестным, знали ли об этом совпадении сами участники торгов.
ПоднЯтаЯ целина?
Как уточнил перед началом торгов представитель организатора торгов – Фонда имущества Санкт-Петербурга – Николай Ботвин, на торги выставлялось единым лотом право на заключение договора аренды двух земельных участков в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка. Первый участок, расположенный северо-восточнее пересечения с Коннолахтинским проспектом, составляет 2 227 826 кв. метров. Второй участок – 3-я Конная Лахта (северо-восточнее дома 45, лит. Д по 3-й Конной Лахте) площадью 2 143 082 кв. метров.
Согласно условиям аукциона максимальный срок подготовки проектов планировки и межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет 4,5 года. В то же время максимальный срок для осуществления жилищного и иного строительства отведен в размере 10 лет. За это время победителю торгов необходимо: подготовить проекты планировки и межевания территорий; возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После чего инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) отдельных кварталов на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства.
Стоит отметить, что, как указывается в предварительных условиях инженерного обеспечения, подавляющее число видов инженерной нагрузки не имеют резерва или отсутствуют, что, по мнению победителя, является серьезной проблемой.
Кроме этого у участка №1 существуют обременения – охранная зона газораспределительной сети площадью более 6 тыс. кв. метров, а также зоны магистральных сетей теплоснабжения.
ООО
Как рассказала генеральный директор ООО «Юнтолово» Татьяна Рыбакова, представители компании рассчитывали, что данный участок будет стоить меньшую сумму, поэтому и было принято решение не продолжать торги. Впрочем, и представитель победителя посетовал на дороговизну.
Компания «Главстрой-СПб» была зарегистрирована 12 декабря 2006 года. Генеральный директор компании Александр Векслер не стал отвечать на вопросы, а переадресовал их генеральному директору корпорации «Главстрой» Артуру Маркаряну, который специально прибыл на торги и отбыл в аэропорт прямо из здания Фонда имущества.
Как рассказал Артур Маркарян, корпорация, которую он возглавляет, является управляющей компанией, в которую входят: «ГлавМосСтрой»; «МосПромСтрой материалы»; «МосМонтажСпецСтрой», а сама корпорация – «Главстрой» – входит в холдинг «Базовый Элемент».
В Москве у компании существуют собственные строительные мощности. Однако как заявил г-н Маркарян, сейчас рассматривается вопрос о создании в Петербурге собственной строительной базы. По его словам, в Москве корпорация является одним из крупных застройщиков – 1,4 млн кв. метров. Присутствуя во всех сегментах рынка, корпорация все же делает упор на жилье эконом-класса. Кроме этого компания имеет большой опыт строительства объектов социального назначения, возводящихся по городскому заказу. «У нас есть опыт взаимодействия подобных проектов (по госзаказу) в Москве, и мы бы с удовольствием перенесли этот опыт в Петербург», – говорит г-н Маркарян.
В отношении будущего жилья, которое будет построено на двух участках, г-н Маркарян сказал, что до окончания проработки проекта он не готов обсуждать планы. «Необходимо все четко просчитать», – заключил он. Однако заметил, что корпорация оценивает Петербург как привлекательный рынок и намерена занять на нем лидирующие позиции.
Согласно генеральному плану Санкт-Петербурга функциональное назначение участка №2 определено: западная часть – для размещения многоэтажной многоквартирной жилой застройки, 9 этажей и выше, восточная часть – для размещения застройки дома для индивидуального проживания. Индивидуально стоящими или блокированными.
Прогнозы, да и только
На сегодняшний день территория, на которой располагаются земельные участки, представляет для застройщиков весьма небольшой интерес. В первую очередь, это связано с отсутствием здесь инфраструктуры, – рассуждает директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. В будущем этот район может рассматриваться как весьма перспективный. Однако уже сейчас очевидны проблемы – транспортная развязка. С одной стороны, здесь предусмотрен выезд лишь на Западный скоростной диаметр – Васильевский Остров, и только потом – центр города. С другой, выезд на и без того перегруженный Приморский проспект. Хотя в целом проект может оказаться весьма удачным, – заключает Николай Пашков.
Однако представитель «Агентства развития и исследований в недвижимости» более пессимистичен в своих прогнозах. «На этой территории можно будет построить от 6 до 10 млн кв. метров жилья и коммерческой недвижимости. Даже учитывая, что компании-победителю придется вкладывать большие средства в инженерную подготовку территории, общие затраты выйдут примерно в два раза меньше, чем сейчас стоит эта земля. Сомнение вызывает дальнейшая судьба построенного жилья. Продавать единовременно по 400-800 тыс. кв. метров жилья в год в одном районе – это очень тяжело. А с учетом планов других строителей, которые будут строить в Кудрово, «Балтийской Жемчужине», «Северной долине», на землях совхоза Ручьи, думаю, почти нереально. Исключение может быть лишь в случае, если за отведенные десять лет, на который рассчитан проект, благосостояние потребителей не вырастет раз в пять, вслед за ценой на нефть», – уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости».
Игорь Федоров