Вторичный рынок жилья: парадоксы уходящего года
Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных. Традиционно основными итогами, которые ежегодно подводят специалисты, становятся «рост или снижение спроса» и связанные с этим фактом, а также рыночными и маркетинговыми законами изменения предложения. Причем итоговый результат всегда один - «повышение/понижение цен на столько-то процентов».
Однако в этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это – первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй – победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.
Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
И – наконец – самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.
Январь-февраль. По законам рынка.
Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.
Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.
Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.
Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».
Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок
В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.
В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.
Май. «Ошибочка вышла…»
Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».
Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...
Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».
Июнь-август. Великое противостояние
Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология.
«Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».
Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.
Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.
Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся
С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.
В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.
За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.
Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?
Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя.
И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.
Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.
Что год грядущий нам готовит?
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому, ситуация января-февраля 2010 г. может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.
Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость»
В процессе работы строительных предприятий образуется много отходов. Возникает вопрос – что с ними делать? Здесь есть два пути: захоранивать или переводить строительный мусор во вторичное сырье.Второй путь, по мнению экспертов, предпочтительней. Во-первых, это хорошо для окружающей среды, поскольку не страдает экология. Во-вторых, это хорошо для самих строительных компаний, поскольку за отходы, которые используются в качестве вторичного сырья, не взимается плата в бюджет. Более того, на этом процессе можно еще и заработать. Но чтобы грамотно распорядиться отходами и не упустить свою выгоду, нужно знать множество нюансов: юридических, экологических, санитарных. Именно о них шла речь на семинаре «Природоохранная документация в строительной деятельности», который организовали Центр правового обеспечения природопользования (Северо-Западное отделение) и газета «Строительный Еженедельник».
Земля должна быть Чистой
Нормативная база в сфере обращения с отходами довольно емкая. Основной принцип, заложенный в этих нормативных актах, гласит, что «в почвах населенных пунктов содержание потенциально опасных для человека веществ не должно превышать предельно допустимых норм». Поэтому каждый потенциальный застройщик должен доказать, что участок, где он собирается работать, не нарушает это важное требование.
Для этого нужно провести специальное исследование земли: выяснить ее химические, микробиологические, паразитологические характеристики, провести замер уровня радиационного фона – и получить санитарно-эпидемиологическое заключение по качеству почвы. Это заключение действительно в течение трех лет. Если срок истек, а строительство не закончилось – придется проводить исследование повторно.
Качество грунта рассматривается в течение всего процесса строительства и даже в процессе эксплуатации готового объекта.
На первой стадии – предварительных изысканий – исследование проводится по сетке 50/100 или 100/100. Выбор зависит от того, что это за участок: как он расположен, как он раньше использовался (может, там была свалка, завод или золоотвал). Нужно собрать сведения о возможном загрязнении земли строительными отходами, выбросами промышленных предприятий. Фактически идет предварительная паспортизация земельного участка. Это очень важно. Если выяснится, что участок раньше активно использовался и, скорее всего, загрязнен, то сетка исследования будет более частой.
Следующая стадия – выбор земельного участка. Она предполагает послойное исследование земли. Отбирать пробы почвы нужно из инженерно-геологических скважин. Таким образом определяется степень загрязнения грунтов по глубине.
На стадии выполнения строительных работ тоже проводится послойное исследование, но указываются конкретные места отбора проб – там, где проходят сети инженерных коммуникаций: водопровод и теплоцентраль (их состояние представляет определенную опасность для здоровья населения). А также смотрят непосредственные места выемки земли и оценивают, можно ли извлеченные грунты использовать как вторичное сырье.
Мусор можно использовать?
Оказывается, почва воздействует на людей двумя способами: через воздух (за счет попадания в дыхательные пути взвешенных частиц из приземного слоя) и через проблему безопасности прокладки инженерных коммуникаций. Действие грунта не одномоментно. Это длительный процесс. Поэтому для определения класса его опасности применяют метод так называемого «хронического действия».
Грунты по степени загрязненности делятся на пять классов: «чистый», «допустимо опасный», «умеренно-опасный», «опасный» и «чрезвычайно опасный». Только «чрезвычайно опасные» грунты подлежат вывозу на специальные полигоны. Остальные категории могут быть использованы в народном хозяйстве – могут стать вторичным сырьем.
«Чистый» грунт можно использовать без ограничений, «допустимый» – везде, кроме объектов риска (это детские и образовательные учреждения, спортивные, игровые и детские площадки, площадки отдыха, зоны рекреации, прибрежные и санитарно-защитные зоны), «умеренный» – в ходе строительных работ для отсыпки котлованов и выемок, при вертикальной планировке объектов строительства и на озеленении (с подсыпкой чистого грунта слоем не менее 0,2 метра), «опасный» (с подсыпкой чистого грунта не менее 0,5 метра). Можно или нельзя использовать грунт – предмет санитарно-эпидемиологического заключения.
Если грунт будет использоваться как вторичное сырье, он автоматически превратится в продукт. В этом случае программу работы с ним определяют СанПиН 2171287-03 и СанПиН 2.1.7.1322-03. Эта программа состоит из следующих пунктов: нужно разработать ТУ на почву (на основе этого документа продукт признается таковым), нужно подтвердить партию грунта лабораторными экспериментальными исследованиями и получить экспертное заключение в СЭС. После этого продукт можно использовать.
Все отходы опасны
В свою очередь, генеральный директор Центра правового обеспечения природопользования Борис Кокотов сообщил, что, когда речь идет о грунтах, рассматривают две классификации отходов, не только санитарно-эпидемиологическую, но и экологическую, где тоже пять классов опасности: «чрезвычайно опасные», «высокой опасности», «умеренной опасности», «малоопасные» и «практически неопасные».
«По этой классификации получается, что в России все отходы опасны. Поэтому в любом случае нужно разрабатывать проекты нормативов образования отходов и лимиты на их размещение», – подчеркнул эксперт. Какой практический смысл в переводе строительных отходов во вторичное сырье? Во-первых, тогда они могут быть реализованы предприятиям, которые не имеют лицензии на право сбора, транспортировки, утилизации и размещения отходов, во-вторых, при этом они не теряют своего правового статуса «отход». «Если для строителей принципиально и необходимо, чтобы отходы не размещались на полигоне – можно их переводить во вторсырье. А так этот шаг особого смысла не имеет», – считает эксперт.
Больше лицензий – меньше претензий
Ведущий специалист Технического отдела МТУ технологического и экологического надзора Ростехнадзора по СЗФО Наталья Чекушова рассказала о лицензировании деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке и размещению опасных отходов.
По словам эксперта, данный вид деятельности является единственным лицензируемым в области охраны окружающей среды. Законодательство в этой сфере в последние годы несколько изменилось. Если раньше лицензировалось обращение с опасными отходами, то теперь название данного вида деятельности изменилось, хотя суть осталась прежней. «Из лицензируемых видов деятельности исключено образование отходов. Лицензируем только сбор, использование, обезвреживание, транспортировку и размещение. На все пять видов работ лицензия выдается единая. Но существует выписка из реестра к лицензии, где прописано, на что конкретно выдана лицензия. Без этой выписки лицензия недействительна», – сообщила Наталья Чекушова, подчеркнув при этом, что строительные организации, как правило, имеют дело со сбором и транспортировкой опасных отходов.
В выписке четко прописаны, помимо разрешенных видов деятельности, все классы опасности отходов, с которыми разрешена работа. Лицензируются все пять классов опасности. «Если мы обратимся к кодификатору опасных отходов, то увидим, что код – это 13-значное число. Последняя цифра означает класс опасности. Если стоит 5, а перед ней 99, то это значит, что отход не обладает опасными свойствами. Это нигде не регламентировано и не прописано. Но мы обращались в Москву, и нам разъяснили, что в этом случае отходы не подлежат лицензированию», – говорит эксперт. Однако, по словам Натальи Чекушовой, «если строительные фирмы не будут лицензировать такие отходы, то им надо будет подтверждать, что каждая партия мусора отнесена к этому коду». «Это просто глупость. Поэтому, чтобы меньше было проблем с контролирующими органами, я все-таки советую получать лицензию и на отходы этого класса опасности», – подчеркнула Наталья Чекушова.
Последовательность действий
Основной документ, который регламентирует порядок выдачи лицензии на все эти виды деятельности, установлен постановлением Правительства РФ №524 от 26 августа 2006 года. Там определены лицензирующие органы и их функции. Установлен стандартный пакет документов, предъявляемых в лицензирующие органы соискателем, а также порядок надзора за соблюдением фирмой лицензионных условий.
У строителей обычно возникает много вопросов по процедуре лицензирования.
«Здесь – строгий порядок и указанный пакет документов», – говорит специалист.
Первое. Нужно написать заявление установленного образца, где надо четко указать не только информацию о фирме, но и где вы будете осуществлять данный вид деятельности (если меняется география вида деятельности, то лицензия подлежит переоформлению). Лицензия выдается сроком на 5 лет. Переоформлять ее надо: если меняется правовая собственность вашей организации, идет изменение ее названия или смена юридического адреса и адресов осуществления лицензируемого вида деятельности. В этом случае в течение 15 дней вы обязаны обратиться в исполнительный орган с заявлением о переоформление лицензии. Старую лицензию нужно сдать. В течение 10 дней вам обязаны лицензию переоформить. Лицензия выдается со старым номером и старыми сроками действия.
Второе. Все учредительные документы (устав, свидетельство с налоговой, свидетельство ОГРН) и изменения к ним, если были. Эти документы либо заверяют нотариально, либо делается копия и заверяется печатью предприятия и предоставляется с оригиналом.
Третье. Нужно заплатить госпошлину в размере 1300 рублей (300 рублей – за рассмотрение документов и 1000 рублей – за сам бланк лицензии). Только по безналу.
Четвертое. Основополагающий пункт для получения лицензии – положительное заключение экологической экспертизы. Проводит ее региональный орган Ростехнадзора. Экспертиза идет 2-3 месяца. А сама процедура получения лицензии занимает около 6 месяцев.
Если деятельность связана с транспортировкой отходов не только по одному субъекту России, то придется обращаться в центральный аппарат Ростехнадзора.
Короткая экспертиза
О важных изменениях в работе управления государственной экспертизы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга рассказал заместитель начальника управления Виталий Реут.
С выходом нового Градостроительного кодекса РФ и постановления Правительства РФ от 5 марта №145 «Об экспертизе» правила игры в этой области значительно изменились. Если раньше для получения заключений специальных экспертиз управление привлекало параллельно экологов, эпидемиологов и других специалистов, то теперь все экспертизы проводятся в одном ведомстве. «Так пытаются внедрить принцип одного окна. И нам поручено заниматься множеством новых тем, в том числе экологической экспертизой», – пояснил Виталий Реут. Он отметил, что для того, чтобы рассматривать раздел охраны окружающей среды, нужно иметь штат специалистов, помещения и оборудование. «А у нас, как обычно, законодатель, сказав «А», больше ничего не произнес, и мы пытаемся решить массу проблем собственными силами. В частности, к нам уже пришли, хотя и очень маленьким штатом, специалисты в области экологии и санитарии, но пока рассматривать все дела исключительно нашими силами не получается. Поэтому, скорее всего, мы будем привлекать специальные организации, особенно для экспертизы сложных и больших по объему объектов», – заявил Виталий Реут.
«Но на строителях все эти перемены не должны пагубно отразиться. Напротив, в законе прописаны новые временные параметры нашей работы. Проекты коммерческого назначения – общественные и промышленные здания – теперь будем рассматривать не шесть месяцев, а три. А по жилым домам сроки экспертизы еще меньше – до 45 дней (видимо, из-за реализации нацпроекта «Доступное жилье»). Эти временные планки сломали устоявшуюся за десять лет систему», – заявил эксперт. Он отметил, что «при этом в законе не прописаны никакие внутренние вопросы – что мы должны делать и как, ведь за отведенное время практически невозможно проект рассмотреть, выдать замечания и их устранить».
Новый приказ облегчит жизнь
Чтобы хоть как-то исправить ситуацию, управление государственной экспертизы разработало и издало внутренний приказ, который вступил в силу со 2 апреля. В этом документе прописано все – от новой формы заявления и дополнительных документов, которые нужно собирать для экспертизы, до порядка ее прохождения. Это документ из 10 страниц. С ним можно ознакомиться на сайте службы и на специальном информационном стенде в ее офисе.
«Понимая, что проектировщик и заказчик находятся в сложной ситуации, мы попытались облегчить их судьбу, да и нашу тоже. В приказе написано, что за первые 14 дней после того, как мы выдадим отрицательное заключение (претензии могут оказаться формальными), заказчик может попытаться снять незначительные замечания. И тогда мы оформим это как повторно подаваемый на экспертизу проект, рассмотрим его и выдадим заключение бесплатно. Хотя в законе написано, что повторная экспертиза осуществляется за плату – до 30 процентов от стоимости первоначальной экспертизы. Причем плата за экспертизу, по сравнению с тем, что было раньше, сильно выросла», – заявил Виталий Реут. «Мы понимаем, что это вызовет сильный негатив. Но ничего не можем сделать. Это – закон. Получается, что чем строительная организация слабее, чем она безалаберней относится к проектированию, тем сильнее это все вылезает у нас – в виде нестыковок и ошибок. И заказчик будет нести колоссальные затраты по экспертизе – до 1 млн рублей и больше. Более точных комментариев по цене не дам – это вопрос бухгалтерский, который формируется из формальных признаков. Поэтому призываем строителей серьезно относиться к экспертизе. А со своей стороны будем стараться, чтобы замечания были неформальные: чтобы они касались реально вопросов безопасности в строительстве, а не точек и запятых в тексте. У нас нет задачи держать и не «пущать». Мы работаем на то, чтобы город строился. Мы готовы помогать и проектировщику, и заказчику, при этом не нарушая закон», – заключил эксперт.
Три противоречивых закона
О коллизионных нормах в законодательстве по обращению с отходами рассказала Наталья Петрова, руководитель Центра правового обеспечения природопользования (Северо-Западное отделение).
Главный вопрос, который возникает из-за строительного мусора в отношениях между генподрядчиком, субподрядчиками и заказчиком – кому он принадлежит? Вопрос не праздный, ведь кто хозяин – тот и платит за размещение отходов. Проблема в том, что действующее законодательство однозначного ответа на этот вопрос не дает. Есть несколько противоречивых законодательных актов.
Основной нормативный акт, который уже упоминался – это ФЗ «Об обращении с отходами», ст. 4 «Право собственности на отходы». В нем говорится, что право собственности на отходы принадлежит собственнику сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий, в результате которых эти отходы образовались. Возьмем типичный для отрасли пример с разбором здания. Собственником здания является заказчик. Он владелец материалов, из которых дом построен – бетона, кирпича, арматуры, штукатурки. Из этих материалов образуются отходы. Значит, именно заказчик должен нести бремя всех платежей и именно к нему придут инспекторы, если с мусором возникнут проблемы.
Второй законодательный блок – это ст. 751 Гражданского кодекса РФ, региональный акт – Правила обращения со строительными отходами и Постановление Правительства РФ №1112-ра от 15 мая 2003 года. Там говорится, что образователи строительных отходов – это юридические лица, в процессе хозяйственной деятельности которых они образовались. Проще говоря, ответственность за строительный мусор несут подрядчики и субподрядчики, потому что именно они выполняют хозяйственную деятельность на строительном объекте.
Кроме того, в 2003 году был принят ФЗ «О техническом регулировании». В соответствии с ним разработан ГОСТ, который пока носит обязательный характер – Межгосударственный стандарт ГОСТ №30772 – 2001 от 28 декабря 2001 года. Он говорит что собственник отходов – юридическое лицо, ответственное за территории, где эти отходы находятся.
«Таким образом, мы видим, что существует три различных законодательных ответа на вопрос о собственнике отходов. Идеальная ситуация, когда в одном лице объединяется заказчик, застройщик и подрядчик, но это бывает редко. Обычно к строительному процессу привлекают много организаций. И в каждом конкретном случае нужно смотреть договор. Потому что перечисленные гражданские нормы действуют, если иное не предусмотрено договором. А так они носят рекомендательный характер. В договоре же может быть прописан переход права собственности на отходы», – отметила Наталья Петрова.
Эксперт отметила, что право на строительные отходы может отчуждаться. «Сейчас есть два правовых способа передачи прав на строительный мусор. Можно непосредственно в договоре подряда прописать отдельный раздел: право собственности на отходы и ответственности за них. А можно наряду с договором подряда заключить отдельный договор купли-продажи отходов, что более правильно», – заявила Наталья Петрова.
Наталья Ковтун
За год реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» доступность жилья для рядового россиянина, как это ни парадоксально, снизилась. Не последнюю роль в этом сыграл лавинообразный рост цен, который жители всех крупных городов страны наблюдали в прошлом году. Что, по мнению аналитиков, готовит 2007 год?Существует понятие доступности жилья. Коэффициент доступности вычисляется, исходя из того, за сколько лет семья из трех человек сможет приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. метра, если будет использовать на эти цели все получаемые доходы. Задача, сформулированная в жилищном нацпроекте, состоит в том, чтобы этот срок был равен 3,2 года. Однако за время реализации национального проекта данный показатель ухудшился. Так, если к концу 2005 года на момент начала активной реализации национального жилищного проекта в Санкт-Петербурге коэффициент доступности составлял 5,4 года, то к началу 2007 года он составляет уже 8,8 года (с учетом роста цен и роста доходов населения).
Ни один аналитик рынка недвижимости не смог в 2006 году предсказать, насколько вырастет цена на жилье. Практически во всех городах России с населением более 500 тысяч человек цена квадратного метра жилья перевалила планку в 00. В Санкт-Петербурге за год и три месяца цена на недвижимость выросла на 129 процентов. Но, как показывают исследования рынка, проводимые региональными центрами по ценообразованию в строительстве, близкая ситуация сложилась повсеместно: в Нижнем Новгороде рост цены за этот период составил 136 процентов, в Екатеринбурге – 127, в Казани – 110, в Волгограде – 102 процента.
Цифры и факты
Как сообщил генеральный директор Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин, наиболее дешевая, а значит, и доступная «первичная» недвижимость в Санкт-Петербурге – это крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома из изделий ЗАО «ДСК-3», дома гатчинских серий. Покупка жилья в таких домах обойдется в среднем в 51,6 тыс. рублей (76) за кв. метр. Далее идут дома модифицированной 137-й серии ДСК «Блок» – 55,7 тыс. рублей (31) за кв. метр. Однако доля таких домов на рынке Петербурга весьма невелика: крупнопанельное домостроение занимает 16-18 процентов рынка. Более 80 процентов первичного рынка жилья – это квартиры в монолитных и кирпичных домах, их стоимость составляет, по данным РЦЦС, 57,45 тыс. рублей (98) и 58,5 тыс. рублей (39) за 1 кв. метр соответственно. Таким образом, средняя цена квадратного метра в петербургской новостройке к марту 2007 года составила 86.
Несколько другие данные у риэлторов и представителей строительных компаний. Так, аналитики корпорации «Строймонтаж» отмечают, что в марте этого года средняя цена «первичной» квартиры находится на уровне 35 за кв. метр, а риэлторы говорят о том, что цена «квадрата» составляет около 00.
Но если разница в оценке сегодняшнего состояния рынка у разных аналитиков есть, то в прогнозах они единодушны. «В Европе цена 2-2,2 тыс. EURO за кв. метр в крупных городах считается нормальной, но и уровень доходов населения в странах Западной Европы несколько иной. Я как специалист, занимающийся этим вопросом, могу ответственно заявить, что никаких реальных предпосылок для того, чтобы цена в нашем городе или в других регионах страны на значительные сроки остановилась или уменьшалась, нет, – высказал общее мнение глава петербургского РЦЦС Павел Горячкин. – Цена будет расти. В каких пределах? Не так, как в прошлом году, но рост цен в Санкт-Петербурге все-таки составит 15-18 процентов – в течение года ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 0,9-1,3 процента. Ожидать снижения в ближайшее время не приходится».
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов, соглашаясь с мнением коллеги, тем не менее, склонен считать, что 15-процентный рост цен на жилье затронет не всякую недвижимость. «Очевидно, что цены будут расти, но на жилье с низкими потребительскими характеристиками либо чем-то обремененное цена будет расти в более замедленном темпе», – считает он.
По состоянию на январь 2006 года разница цен на первичном и вторичном рынке составляла 10-12 процентов в пользу последнего. В июне прошлого года разрыв сократился до 5-7 процентов по разным сегментам рынка недвижимости, но по состоянию на март 2007 года этот разрыв увеличился многократно: квартира на вторичном рынке обойдется покупателю в среднем на 23 процента дороже, чем такая же в строящемся доме. На сегодняшний день стоимость 1 кв. метра на вторичном рынке приблизительно равна ,6-2,7 тыс. Таким образом, можно было бы сказать, что на первичном рынке сейчас приобретать жилье выгоднее. Но это относится только к тем потенциальным покупателям, которые готовы ждать несколько лет сдачи объекта и затем вкладывать деньги в отделку квартиры – учитывая, что подавляющее большинство жилья возводится в «монолите», не предполагающем внутреннюю отделку на момент сдачи.
Если говорить о росте цен по сегментам недвижимости и типам квартир, то надо отметить, что в 2006 году цены на однокомнатные квартиры росли более высокими темпами, чем на остальные, а в начале этого года динамика роста цен на одно- и двухкомнатные квартиры одинакова. Кроме того, рост цен на жилье «эконом-класса» опережает динамику роста на жилье более высоких категорий из-за большей востребованности именно этого сегмента жилой недвижимости.
ИллюзиЯ сверхприбыли?
В цене квадратного метра вновь возводимого здания примерно 50-55 процентов приходится на долю строительных материалов. Несмотря на то, что за прошлый год цены на стройматериалы в абсолютном выражении выросли на 20-25 процентов, по многим позициям, которые являются основными, рост цен оказался значительно выше. Скажем, металлопродукции – в 1 кв. метре «заложено» 45-50 кг условного металла (в прошлом году наблюдался 80-процентный рост цены), цемент – в 1 кв. метре условного цемента примерно 500-600 кг (рост цены за прошлый год – более 30 процентов).
«Самое печальное в том, что по целому ряду позиций строительных материалов образовался устойчивый дефицит, – отмечает Павел Горячкин. – Сегодня не существует федеральной программы развития промышленности строительных материалов. Судя по тем цифрам, которые мы имеем по вновь начинаемым объектам, уже по нашим так называемым спальным районам в цену закладываются очень большие расходы, особенно это касается приобретения земли. Например, в северо-приморской части на кв. метр общей площади только за счет получения прав на застройку приобретения земли доходит до 0-500. И предпосылок к тому, чтобы земля стала для застройщика дешевле, в ближайшее время нет. Очень тревожная ситуация в городе случилась с инженерным обеспечением объектов строительства – затраты застройщиков составляют 0-300 на кв. метр. Если взять только землю и инженерное обеспечение – это уже даже до начала строительства составляет 0-800 на кв. метр. По нашим подсчетам, затраты застройщика к концу текущего года будут составлять около 00-1800 на кв. метр, сейчас этот показатель примерно составляет 00 на кв. метр. При этом я имею в виду дома отнюдь не элитного класса». Павел Горячкин оценивает прибыль петербургских застройщиков на уровне 12-16 процентов.
Застройщики предпринимают усилия, чтобы увеличить свою маржу, а решение этой задачи – в снижении себестоимости. При масштабном подходе этот путь может привести и к снижению цены продажи. Как пояснил директор по экономике и бизнес-процесса холдинга RBI Равиль Камалетдинов, снижение себестоимости напрямую не влияет на цену кв. метра на конкретном объекте, влияние косвенное. «Если у компании снижаются затраты, себестоимость, то, соответственно, снижаются барьеры для того, чтобы начать новое строительство, что дает возможность увеличить предложение, – отметил Равиль Камалетдинов. – Понижение себестоимости в перспективе создает предпосылки для увеличения предложения на первичном рынке жилья. Но прямой связи – понизили себестоимость на конкретном объекте на 0 и сразу на такую же сумму снизили цену продажи – быть не может».
Петербургские
альтернативы
Как известно, основным инструментом реализации жилищного нацпроекта является развитие ипотечного кредитования. По статистике, каждый десятый покупатель в Санкт-Петербурге приобретает жилье с использованием ипотечного кредита. В северной столице ежегодно заключается около 90 тыс. сделок с недвижимостью, примерно 25-30 тыс. квартир реализуется на рынке строящегося жилья. В прошлом году в городе было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов, по предварительной оценке в 2007 году будет выдано уже 15-20 тыс. ипотечных кредитов. Но обеспечение жилищным фондом этих «ипотечных» квартир недостаточное.
В связи с ростом цен на жилье в 2006 году горожане активно обращают внимание на аналогичное жилье в Ленобласти, ближайших пригородах. Однако есть несколько проблем, и одной из главных является плохо развитая транспортная инфраструктура вне зависимости от того, был ли выбран для проживания коттеджный поселок или квартира в одном из городов-спутников Петербурга.
Вероника Шеменева