Вторичный рынок жилья: парадоксы уходящего года
Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных. Традиционно основными итогами, которые ежегодно подводят специалисты, становятся «рост или снижение спроса» и связанные с этим фактом, а также рыночными и маркетинговыми законами изменения предложения. Причем итоговый результат всегда один - «повышение/понижение цен на столько-то процентов».
Однако в этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это – первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй – победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.
Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
И – наконец – самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.
Январь-февраль. По законам рынка.
Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.
Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.
Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.
Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».
Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок
В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.
В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.
Май. «Ошибочка вышла…»
Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».
Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...
Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».
Июнь-август. Великое противостояние
Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология.
«Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».
Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.
Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.
Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся
С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.
В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.
За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.
Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?
Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя.
И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.
Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.
Что год грядущий нам готовит?
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому, ситуация января-февраля 2010 г. может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.
Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость»
О тенденциях и перспективах развития рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга сотрудники корпорации «Петербургская недвижимость» и руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB сообщили журналистам в ходе специально организованного круглого стола.
Начало положено
«Сегодня мы начинаем серию встреч, на которых планируем регулярно делиться информацией о состоянии и перспективах рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга и Ленинградской области с коллегами и журналистами», – сказал генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко.
По словам г-на Еременко, данные, на основе которых производится анализ ситуации на рынке, и прогнозы черпаются из собственного опыта работы и опыта партнеров-застройщиков. Это позволяет иметь достоверную информацию не менее чем о 70 процентах продаж на городском рынке недвижимости.
Детальное знание особенностей рынка недвижимости сегодня необходимо, в частности, потому, что в последнее время наблюдается обострение конкуренции среди его участников. Отсутствие достоверной информации способно привести потенциального покупателя к недобросовестному продавцу жилья и, соответственно, к целому ряду негативных социальных процессов. «Анализируя ситуацию на рынке на различных локальных территориях, мы стремимся избавить продавцов жилья от нездоровой конкуренции в борьбе за одного и того же клиента. Современное состояние рынка позволяет удовлетворять интересы и застройщика, и покупателя жилья без внутренней конкуренции», – подчеркнул Илья Еременко.
Первичное жилье: предложение и спрос
«Рынок первичного жилья, к структуре которого мы привыкли за последнее десятилетие, доживает последние годы, – считает директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон. – Ситуация на нем будет, по нашим прогнозам, меняться кардинально. До недавнего времени речь шла о локальных проектах, застройке пустующих территорий, не освоенных в годы советской власти. Сейчас люди приходят к новому осмыслению понятия благоприятной среды проживания, хотят иметь не просто «крышу над головой», благоустроенную квартиру, но и комфортабельные условия жизни в районе. Один захочет жить в микрорайоне, насыщенном развлекательными комплексами, другой – в тихом, изолированном от соседей месте. Для одних приоритетом окажется наличие поблизости торговых точек, для других – благоприятная экология… В настоящее время в Ленинградской области можно насчитать десятки городов с более чем столетней историей, население которых составляет 5–15 тысяч человек, а планируемые городские кварталы предполагают расселение 50–100 тысяч человек. Город будет окружаться этими новыми кварталами и вопрос в том, как они будут восприниматься. Станут ли они «выселками» или престижными городами-спутниками? Реализация уже нескольких масштабных проектов приведет к возникновению ценовой конкуренции, которая со временем будет усиливаться».
Аналитики рынка недвижимости уверены, что практика «уплотнительной» застройки подходит к концу. Если в 2000–2005 годах она составляла 2-2,5 млн кв. метров в год, то к 2009 году, даже с учетом площадей, выводимых из промышленного использования, эта цифра не будет больше 1-1,4 млн «квадратов». Дефицита поступающего на рынок жилья не возникнет за счет новостроек на окраинах города. Начавшийся в последнее время процесс «расслоения» рынка будет продолжаться. Наиболее престижными зонами проживания уже сегодня является не только центр города, но и районы вокруг пл. Мужества, Черной речки, станции метро «Академическая», Московского проспекта. Здесь жилая площадь на протяжении еще нескольких лет будет продаваться по ценам, существенно превышающим среднегородские. Расслоение рынка будет происходить также по признакам самого качества жилья.
В целом за I полугодие 2007 года на рынок выведено около 1,5 млн кв. метров, что примерно на 20 процентов превышает объем совокупного предложения новых жилых площадей за весь 2006 год.
Лидирует по объему вывода на рынок объектов нового строительства Приморский район. Второе место уверенно занял, переместившись с седьмого, Выборгский район. Такой резкий скачок обеспечен за счет реализации проектов «Лондон Парк» в квартале, ограниченном проспектом Просвещения, улицами Руднева, Кустодиева и Поэтическим бульваром (застройщик – «ЛЭК»), а также жилого комплекса Pragma-House на пересечении проспекта Просвещения и улицы Композиторов (застройщик – «Прагма»). Третье место с отставанием на 4,4 процента от Выборгского района разделили между собой Московский и Фрунзенский районы.
По итогам II квартала 2007 года площадь жилья, находящегося в продаже, достигла 53,9 процентов от всего объема первичного рынка.
Итоги II квартала 2007 года свидетельствуют о том, что рынок находится в состоянии равновесия. Динамика первичных обращений в агентства по продаже недвижимости свидетельствует о некотором снижении покупательской активности. Потенциальным покупателям нужно время, чтобы внутренне смириться с текущим уровнем цен, взвесить собственные ресурсы и оценить перспективы, продумать тактику купли-продажи имеющегося жилья, накопить денег или выбрать ипотечного кредитора.
Наибольший рост средних цен фиксируется в сегменте жилья класса «комфорт», где увеличение составило 9,09 процента. Чуть меньше подорожал сегмент элитного жилья – 4,88 процента. Незначительно снизились цены в сегменте типового жилья – на 0,18 процента.
Летом средняя цена жилья «комфорт» составляла 94 за кв. метр. Средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила 42 за «квадрат» в сегменте «элита А», и 72 за кв. метр в сегменте «элита В».
Вторичный рынок жилья
Рынок «вторички», по мнению аналитиков, стабилен, и эта стабильность не нарушится, как минимум, до весны будущего года. Спрос и предложение находятся примерно на одном уровне. Колебания цен незначительны и находятся в пределах стандартных сезонных изменений. Предполагается, что в сентябре-октябре цены сделок несколько вырастут, а к концу года – понизятся.
«Интересно обратить внимание на некоторые необычные моменты, проявившиеся в последнее время, и на которых можно делать определенные выводы и прогнозы, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. – По нашим данным, значительно уменьшилось количество клиентов, берущих ипотечный банковский кредит для совершения покупки. В некоторые месяцы этого года падение количества обращений составило до трети. Если весной мы говорили, что пошли обменные процессы, сейчас количество продаж со встречной покупкой очень сократилось и составляет 10–15 процентов от общего количества сделок. Это, на наш взгляд, связано с довольно большим предложением, так как клиенты, у которых есть средства, имеют широкий выбор. Соответственно, они предпочитают покупать жилье, не откладывая».
В связи с ростом цен существенно увеличилась доля сделок по комнатам и по однокомнатным квартирам. Были месяцы, когда доля сделок по однокомнатным квартирам составляла у нас до 40 процентов, по комнатам – 23–30 процентов. Наблюдается большое количество обращений в агентство с предложениями по расселению небольших домов и пристроек в центре по расселению подъездов. То, к чему в перспективе ожидали интереса инвесторов, уже заинтересовало строителей.
Много ходило слухов, связанных с ветхим жильем и «хрущевками». Зачастую это приводит к тому, что хозяева такого жилья заранее выставляют свою собственность на продажу по заведомо завышенной цене.
После переходного этапа, сменившего период двукратного роста цен на фоне резкого снижения предложения на рынке вторичного жилья, II квартал текущего года ознаменовался почти полуторакратным увеличением предложения. Фактически вторичный рынок по общему объему предложения вышел на показатель I квартала 2005 года, не добрав до него всего несколько процентов.
Основной объем предложения пришелся, как и следовало ожидать, на двухкомнатные и более квартиры, количество которых в общем объеме выросло примерно вдвое. С другой стороны, динамика типологии предложения, несмотря на абсолютное увеличение объема предложения, иллюстрирует потенциальную возможность увеличения цен на массовое малогабаритное жилье вследствие сокращения его доли в общем объеме продаж.
Количество договоров, принятых на регистрацию Федеральной регистрационной службой (ФРС) во II квартале 2007 года, практически идентично количеству договоров, принятому ФРС во II квартале 2005 года, то есть в период, который соответствует наиболее равновесному состоянию рынка жилья Петербурга.
Анализ динамики продаж по типам квартир показывает резкое увеличение доли сделок по однокомнатным и менее резкое по двухкомнатным квартирам, что пропорционально уменьшило доли сделок по комнатам, а также по трехкомнатным и более квартирам. Причем увеличение количества сделок во II квартале текущего года, по сравнению с предыдущим кварталом, вызвано именно увеличением спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.
В первом полугодии ценовой разрыв между открытыми и закрытыми сделками был минимален, что соответствует периодам стабильного функционирования рынка. Продолжающийся рост цен предложений относительно средних цен закрытых сделок подчеркивает высокую инертность вторичного рынка и завышенные ценовые ожидания продавцов.
Темпы роста средних цен на вторичном рынке во II квартале 2007 года упали в среднем до 0,3 процента. За первую половину года рост цен составил 5,11 процента.
Средняя стоимость жилья на первичном рынке сейчас составляет 57 505 рублей за кв. метр.
Прогнозы непогоды
Специалисты корпорации «Петербургская недвижимость» предсказывают равновесное состояние между спросом и предложением, период стабилизации цен на рынке жилья. Очевиден рост объемов нового жилищного строительства и его поступления на первичный рынок. Ожидается небольшое смещение объемов предложения в сегмент экономкласса за счет появления на рынке объектов в зонах, не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов.
Рост заинтересованности банков во взаимодействии с участниками рынка недвижимости должен привести к развитию схем кредитования частных лиц и девелоперов, что, с одной стороны, будет способствовать повышению спроса и одновременно позволит застройщикам осуществлять строительство без привлечения средств частных инвесторов, продавать жилье на более высокой стадии готовности.
Продолжится процесс расслоения рынка жилья, сохранится рост цен на жилье верхних ценовых сегментов, не претерпит изменений динамика изменения цен в массовом секторе.
В любом случае, можно уверенно прогнозировать рост цен в популярных, давно сформировавшихся районах, где уже сегодня заметен дефицит качественных предложений и отсутствуют масштабные перспективные проекты.
Склады и вклады растут в цене
С анализом рынка коммерческой недвижимости участников круглого стола познакомил руководитель департамента маркетинга и консалтинга фирмы Praktis CB Вал Жердес.
В 2007 году продолжилась тенденция стабильного роста вводимых в эксплуатацию качественных складских комплексов, обуславливаемая активным развитием оптово-розничной торговой сети, приходом в город международных промышленных компаний и логистических операторов.
Сократилось строительство складских комплексов с целью последующей сдачи в аренду помещений сторонним организациям.
Отмечается рост активности участия иностранных инвесторов и девелоперов в реализации проектов по созданию масштабных складских комплексов. На петербургский рынок выходят международные инвестиционные фонды, сетевые логистические операторы (Megalogix, «Международное логистическое пратнерство», «Евразия логистик», «Росдевелопмент» и др.)
Динамичное развитие объектов, пользующихся поддержкой городских властей (автомобильные заводы Toyota, General Motors, Nissan), способствует улучшению инженерной обеспеченности территорий и развитию складских комплексов.
Параметры предложения
Рынок качественных складских площадей в Санкт-Петербурге переживает период активного развития. Сеть современных внутренних терминально-складских и логистических центров города находится в стадии формирования.
По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода в строй складских площадей в I квартале 2007 года составил 63 600 кв. метров, и по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличился в 1,7 раза.
К наиболее значимым объектам, введенным в эксплуатацию в этом году, можно отнести третью очередь складского комплекса «Астро Логистик» (класс А), распределительный центр класса В, построенный компанией «Лента» в Шушарах (складская площадь 14 тыс. кв. метров).
Складские площади в комплексах класса А составляют 39 процентов (25 тыс. кв. метров), класса В – 61 процент (38,6 тыс. кв. метров) от общего объема рынка складских помещений.
Складские и производственные площади компании предпочитают арендовать в Московском, Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах рядом с крупными автомобильными магистралями (Софийская ул., пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса А составляет –20 за кв. метр в месяц (без НДС и КУ), по ряду объектов максимальная стоимость аренды складских помещений может доходить до .
В сегменте складских комплексов класса В стоимость аренды составляет –12 кв. метров/месяц, в сегменте класса С – ,5–7,5 кв. метров/месяц (без НДС и КУ).
Параметры спроса
В настоящее время спрос на качественные складские помещения в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складов класса А составляет 98-99 процентов.
Строительство выездных магистралей активизирует появление складов на выездах из города и вдоль кольцевой автодороги.
Спрос и предложение могут быть сбалансированы за счет развития новых промышленных зон, создания современных технопарков, строительства логистических комплексов.
Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют складские помещения от 110 до 230 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия – складские площади от 650 до 1000 кв. метров с хорошими подъездными путями и необходимым складским оборудованием.
Торговые комплексы
Специалисты компании Praktis CB отмечают в этом году сокращение объема ввода в эксплуатацию торговых объектов по отношению к прошлому году (79,6 процента).
Существенно снизилась доля ввода в эксплуатацию торговых центров сегмента гипермаркетов, наметилась тенденция роста удельной доли сегмента гипермаркетов продуктового сектора и сектора DIY.
Рынок торговой недвижимости Петербурга продолжают осваивать как отечественные, так и иностранные сетевые торговые операторы. Стремительный ввод качественных торговых площадей в 2006 году способствовал появлению в 2007 году новых форматов и новых операторов на петербургском рынке торговой недвижимости. В условиях ужесточения конкуренции все большую инвестиционную привлекательность приобретают многофункциональные комплексы, способные обеспечить экономическую эффективность проекта за счет эффекта синергии и сочетаемости различных функций.
В последнее время инвесторы и девелоперы все больше внимания уделяют окраинным районам Петербурга и поселкам Ленинградской области, обладающим хорошей транспортной доступностью и привлекательностью для комплексного квартального освоения.
Существенное увеличение объема ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых комплексах и рост предложения на рынке приведет к усилению конкуренции, что, в свою очередь, обусловит борьбу за каждого покупателя в торговом центре, потребует от продавца грамотной разработки и реализации концепции объекта, оптимального tenant mix (пула арендаторов), что может продлить жизненный цикл объекта.
По оценкам специалистов Praktis CB, объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2007 года достиг 2 693 800 кв. метров, объем арендопригодных площадей составил 1 793 950 кв. метров.
Прирост торговых площадей за год в натуральном выражении составил более млн. кв. метров, арендопригодных площадей – около 700 тыс. кв. метров.
Удельная доля продуктовых гипермаркетов в общем объеме ввода торговых площадей в нынешнем году выросла на 16 процентов по сравнению с прошлым годом. Удельные доли гипермаркетов DIY и объектов формата торгово-офисных центров составили 49 и 15 процентов.
Наибольший объем ввода в строй торговых площадей в комплексах пришелся в этом году на Калининский район (около трети всех площадей). Торговые объекты также были введены в эксплуатацию в Выборгском, Центральном, Красногвардейском и Петроградском районах.
Александр Беликов
Не так давно в рамках Третьего городского конкурса «Финпросвет-2007» в пресс-центре Ассоциации банков Северо-Запада состоялся тематический круглый стол на тему «Современные банковские услуги». Ни для кого не секрет, что россияне предпочитают хранить сбережения в «банке» или «чулке». В советское время это было оправдано. В наши же дни, когда инфляция, даже статистическая, составляет порядка 10 процентов в год, а реальная – значительно выше, хранить деньги под подушкой – это значит терять их со скоростью той же самой инфляции. Так что есть смысл подумать о том, как их приумножить или хотя бы не потерять.
Современный финансовый рынок предоставляет немало различных инструментов: вложения в акции и облигации, инвестирование в ПИФы, приобретение недвижимости, и, наконец, банковские вклады. Преимущество последних – в надежности. При существующем ныне обязательном страховании вкладов, даже в случае, если банк обанкротится, сумму до 100 тысяч рублей вкладчик получит полностью, а свыше и до 400 тысяч включительно – в размере 90 процентов вклада. То есть риск потери минимален. Особенно если не держать все «яйца» в одной корзине, а разнести их по разным банкам.
Банк – это надежно
На этом настаивал начальник отдела обслуживания физических лиц филиала АБ «Газпромбанк» (ЗАО) Александр Анищенко: «Банковские вклады действительно являются одним из самых надежных финансовых инструментов по вложению средств хотя бы потому, что вкладчик заранее знает точную сумму, которую он получит по окончании срока действия депозита, никакие «потрясения» финансового рынка на этой сумме не отражаются – она четко зафиксирована в договоре».
Видов банковских вкладов огромное количество. В первую очередь они различаются по валютам. На сегодняшний день наиболее часто размещают вклады в долларах и в европейской валюте, хотя, по мнению банкиров, за последние восемь лет наиболее выгодным представляется вклад в рублях.
Кроме того, существуют и разные вклады в зависимости от длительности периода хранения денег и необходимости использования вклада. Если человеку деньги будут нужны ежемесячно, можно воспользоваться вкладом «Рантье», когда средства размещаются на длительный срок, а проценты начисляются ежемесячно на пластиковую карточку и их можно тратить. Есть другой вклад – с гарантированным месячным доходом, в этом случае все проценты получают вместе с вкладом в конце срока. Безусловно, такой вклад намного выгоднее и проценты по нему будут выше. Еще более выгодным видится вклад с капитализацией. В этом случае проценты начисляются ежемесячно, суммируются с первоначальным взносом, и на них также начисляются проценты в последующие периоды.
Плюсы и минусы
По мнению Александра Анищенко, «преимуществом банковских вкладов является то, что человек размещает свои средства на четко определенный период и знает, какую сумму он гарантированно получит в итоге. Конечно, у вкладов есть и недостатки, к примеру, меньшая доходность, чем, если бы человек вложил свои денежные средства в акции или паевые инвестиционные фонды. Но здесь нужно понимать, что ни ПИФы, ни какой-либо другой фонд не гарантируют выплату ожидаемой доходности по итогам года. И если за предыдущий год доходность составила порядка 30 процентов годовых, то это вовсе не означает, что через год она сохранится. Вполне возможно, что доходность окажется даже ниже в сравнении с вкладом, размещаемым в банке.
Еще один вид вклада, удобный в использовании, – пластиковая карта. Существуют несколько видов пластиковых карт, которые так же, как и вклады, могут открываться в разных валютах. Преимущество использования пластиковой карты в том, что если вдруг на карте закончились средства, а владелец ее находится за границей, то даже если эта карточка в рублях, кто-то из доверенных лиц может пополнить ее счет, и деньги поступят на карту буквально в течение нескольких часов».
Не только карты, но и чеки
В путешествии, кроме пластиковой карты, можно использовать новый вид хранения средств – дорожные чеки (в советское время они назывались аккредитивы). Об основных конкурентных преимуществах использования дорожных чеков в сравнении с возможностями пользования пластиковой картой рассказала начальник сектора ОВО Петроградского ОСБ №1879 Северо-Западного Банка Сбербанка РФ Дарья Скрыпник: «Дорожные чеки выглядят так же, как банкнота, возможности которой позволяют (пока только за границей) расплатиться за любую покупку. Сбербанк предлагает дорожные чеки компании American Express в американских и канадских долларах, а также – в евро. При потере дорожного чека служба поддержки этой компании поможет их восстановить в течение нескольких часов практически в любой стране мира. В отличие от денежных средств, чеки можно иметь с собой в любом количестве, то есть при выезде за границу можно вывезти чек на любую сумму.
Как и наличные, чеки бывают различных номиналов и видов: подарочные, чеки для двух лиц (к сожалению, пока этот вид чеков в России не продается) – когда семейная пара может в поездке воспользоваться одним и тем же чеком. Поскольку в России многие по старой памяти предпочитают хранить денежные средства дома, недавно компания American Express специально для российского рынка выпустила чеки для хранения дома, ведь главным преимуществом дорожных чеков является то, что их можно быстро полностью восстановить при утере».
Вот такие разные услуги предлагают сегодня банки. Наверное, есть смысл воспользоваться.