Вторичный рынок жилья: парадоксы уходящего года
Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных. Традиционно основными итогами, которые ежегодно подводят специалисты, становятся «рост или снижение спроса» и связанные с этим фактом, а также рыночными и маркетинговыми законами изменения предложения. Причем итоговый результат всегда один - «повышение/понижение цен на столько-то процентов».
Однако в этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это – первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй – победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.
Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
И – наконец – самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.
Январь-февраль. По законам рынка.
Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.
Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.
Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.
Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».
Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок
В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.
В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.
Май. «Ошибочка вышла…»
Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».
Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...
Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».
Июнь-август. Великое противостояние
Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология.
«Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».
Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.
Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.
Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся
С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.
В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.
За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.
Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?
Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя.
И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.
Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.
Что год грядущий нам готовит?
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому, ситуация января-февраля 2010 г. может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.
Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость»
Развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга в условиях экономического кризиса рассматривается специалистами GVA Sawyer в двух базовых сценариях. Оптимистический сценарий предполагает активизацию экономики весной 2009 г., после чего наступает период стабилизации, который продлится в течение полугода-года. К лету 2010 г. состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга будет сравнимо с его текущим состоянием. Пессимистический сценарий предполагает затягивание экономического кризиса и первые признаки улучшения экономической ситуации наступят лишь весной 2010 г. При этом сценарии следует ожидать серьезных изменений на рынке недвижимости, так как существенно изменится как объемы, так и структура спроса. Также и объемы ввода как жилой, так и коммерческой недвижимости будут существенно ниже запланированных на 2009-2011 гг. При этом возможна смена собственников ряда проектов.
Загородная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
К концу III квартала 2008 г. активные продажи домов велись в 171 коттеджном поселке. Начиная с октября наблюдается снижение темпов продаж, которые в октябре-ноябре 2008 г. упали на 20% по сравнению с 2007 г. Сделки на рынке совершаются более оперативно. Спрос сместился на инженерно-подготовленные участки без подряда, что объясняется их большей ликвидностью по сравнению с такими вариантами как подряд или готовый дом.
Сценарии развития
Оптимистический. Низкий объем спроса и низкий объем предложения приведут к снижению цен на 10-15%. Застройщики переориентируется в сторону продаж инженерно-подготовленных участков. Велика вероятность переноса сроков реализации «проектируемых» поселков (по итогам III квартала 2008 г. их число составило 43 проекта). Количество новых проектов сократится до минимума, то есть на рынок возможен выход 1-2 новых проектов за квартал или вовсе отсутствие проектов.
Пессимистический. Снижение платежеспособного спроса, отсутствие кредитных денег, низкие темпы продаж будут способствовать сокращению предложения. Застройщики не будут выводить на рынок новые проекты. На рынке останутся только крупные компании. Снижение объема предложения может составить до 30-40%. Цены могут снизиться на 25-30% к концу 2009 г.
Офисная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
Объем ввода к концу III квартала 2008 г. составил около 230 тысяч кв. м качественной офисной недвижимости. По итогам 2008 г. объем ввода составит около 380 тысяч кв. м офисов класса А и В, из них около 55% составляет класс А.
Сценарии развития
Оптимистический. Спрос сократится на 20-30% к весне 2009 г., в первую очередь вследствие сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня (в среднем около 15-16 тысяч рублей за 1 кв. м в год для класса А и около 11-11,5 тысяч рублей для класса В). К весне 2010 г. рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении.
Пессимистический. Низкий уровень спроса, на 30-40% ниже текущих значений, сохранится на протяжении 1,5-2 лет. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 40-50%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких классов
Торговая недвижимость
Ситуация в 2008 г.
За три квартала 2008 г. было введено в эксплуатацию 236 тысяч кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA), а GLA всех качественных торговых комплексов в Петербурге достигла 2,61 млн. кв. м. До конца 2008 г. будет введено еще около 30-50 тысяч кв. м. Величина средней арендной ставки к началу IV квартала 2008 г. составила 22-23 тысяч рублей за 1 кв. м в год для регионального торгового центра
Сценарии развития
Оптимистический. В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода, и в 2009 и 2010 гг. будет введено 40-50% от запланированного. Небольшое снижение арендных ставок на 5-10% будет наблюдаться в течение I квартала 2009 г., после чего активизация спроса вернет ставки на прежний уровень.
Пессимистический. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-40% от запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещение будет наблюдаться в течение всего 2009 и I полугодия 2010 г. Падение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и может составить 15-25%. Лишь в 2010 г. активизация спроса, вместе с отсутствиемнового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.
Складская недвижимость
Ситуация в 2008 г.
За первые три квартала 2008 г. введено около 200 тысяч кв.м складских площадей, а по итогам 2008 г. будет введено около 500-550 тысяч кв.м складов класса А и В, что на 25-35% ниже, чем ожидалось. Темпы роста ставок аренды в первые три квартала сохранялись на уровне 2007 г. К началу ноября средние ставки аренды составляли 3100-3300 рублей за 1 кв. м в год.
Сценарии развития
Оптимистический. Падение арендных ставок составит не более 5-10% к середине 2009 г. Затем активизация спроса и недостаточные объемы нового предложения в течение полугода-года вернут арендные ставки на текущий уровень.
Пессимистический. Падение спроса приведет к изменению структуры арендаторов складских комплексов, так как произойдет существенное падение потребительского спроса. Возможно падение арендных ставок на 20% и более, в результате чего, в случае сохранения цен на землю, многие новые проекты будут отложены, а некоторые готовые проекты поменяют собственников. В 2009-2011 гг. резко сократится новое предложение. Отсутствие спроса на склады в 2009-2010 гг. приведет к некоторой стабилизации арендных ставок, после чего они начнут существенный рост и к 2011 г. арендные ставки могут оказаться на 5-10% выше текущего уровня.
Гостиничная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
К началу декабря в городе функционировал 371 объект гостиничного типа с номерным фондом 19937 единиц, включая хостелы и мини-гостиницы. Если же говорить о качественном номерном фонде (3*,4*,5*), то его общий объем составил 10875 единиц. Загрузка гостиниц в данный момент находится на соответствующем низкому сезону уровне. Единственный сегмент, который затронул кризис, - элитные отели. До конца года, цены будут оставаться на прежнем уровне.
Прогноз на 2009-2010 гг.
Деловой туризм. В 2009 г. поток деловых туристов снизится на 10-15% и составит порядка 550-600 тысяч человек (снижение произойдет в основном за счет иностранных туристов). При пессимистическом сценарии падение на 15% делового туризма ожидается и в 2010 г.
Познавательныйтуризм. Число туристов, посещающих Санкт-Петербург с познавательной целью, в 2009 г. снизится на 15-20%, до 1,2 - 1,6 млн. человек. В пессимистическом сценарии в 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее сокращение познавательного туризма (на 10-15%).
Конгрессныйтуризм. Количество проводимых корпоративных мероприятий будет крайне мало, в связи с чем этоот вид туризма в 2009 г. практически прекратит свое существование. В 2010 г., даже если кризис закончится, конгрессный туризм не вернется на докризисный уровень.
Отдел маркетинга Департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подготовил анализ основных событий на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ноябре 2008 г., в котором рассмотрены основные тенденции всех сегментов рынка.
Жилая недвижимость
За ноябрь 2008 г. цены на первичном рынке снизились на 1,1%, на вторичном – на 2,6%. Среднерыночная цена на 1 декабря на первичном рынке составила 88140 руб./кв.м, на вторичном – 103703 руб./кв.м. Причиной снижения стоимости стало снижение покупательского спроса на рынке:
― За период сентябрь-ноябрь 2008 г. снижение объемов продаж составило порядка 40% по сравнению с летом. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
― Большинство крупных игроков ипотечного рынка свернули свои программы по кредитованию жилья на первичном рынке, в том числе и ВТБ-24. Сбербанк по-прежнему кредитует объекты. Ужесточились условия получения ипотечного кредита: процентная ставка по кредиту составляет 16-18% (ранее, летом 2008 года этот показатель составлял 10-12%), первоначальный взнос – 30-40% (ранее - 10-30%). Ряд строительных компаний предлагают длительную рассрочку до 5 лет, что может стать альтернативой ипотечному кредиту. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса и нестабильной ситуации в мире этот механизм лишь отчасти сможет повлиять на увеличение спроса.
― Потенциальные покупатели теперь отдают предпочтения при выборе квартиры вариантам с близким сроком сдачи, поскольку в условиях кризиса усилились опасения, что жилье может быть не достроено. Основной спрос сосредоточился на варианты со сроком сдачи I-III квартал 2009 г.
Объем ввода жилой недвижимости в ноябре 2008 г. составил 231 тысячу кв. м, за октябрь этот показатель равен 190 тысячам кв.м. По январским прогнозам администрации города, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2008 г. должен был составить порядка 2,67 млн. кв. м. Однако, уже сейчас очевидно, что он не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилья в 2008 г. может составить порядка 2,4 млн. кв. м даже с учетом ускоренного ввода жилья в декабре. Прогноз по объему ввода на декабрь – 400-600 тысяч кв.м.
В ноябре 2008 г. в продажу на рынок вышло два новых проекта бизнес-класса, а именно «Леонтьевский мыс» на Петроградской стороне и «Привилегия» на Васильевском острове. Цены на эти объекты сопоставимы со средними в данном сегменте на рынке.
В ближайшее время Фонд имущества Петербурга объявит конкурс по массовой покупке квартир у застройщиков. Стартовая цена выкупа составит 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м. Эта цена является ниже среднерыночной на 86% и близка к себестоимости строительства.
В декабре, вероятнее всего, сохранятся намеченные в ноябре тенденции. О новых тенденциях на рынке жилья можно будет говорить только после новогодних каникул.
Таблица 1. Основные изменения на рынке жилой недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Загородная жилая недвижимость Петербурга и Ленобласти
Несмотря на сложные экономические условия на загородном рынке, в ноябре открылись продажи в 4 поселках. Было заявлено о старте одного проекта, однако его реализация намечена только на конец 2009 г. Начиная с лета 2008 г. происходит снижение как количества поселков, введенных в листинги в течение месяца, так и количества новых заявленных проектов.
Снижению активности игроков загородного рынка способствуют два основных фактора: нестабильность внешней экономической конъюнктуры и сезонность. Падение интереса к данному сектору рынка недвижимости (снижение спроса и снижение количества новых проектов) характерно для этого времени года. Однако недоступность кредитных денег, сложности с ликвидностью, отсутствие четкого понимания развития экономической ситуации в ближайшее время, а значит сильное снижение спроса уже сейчас, в разы усугубляют ситуацию.
Застройщики отмечают снижение объема продаж, в связи с этим для увеличения ликвидности все больше компаний начинают выставлять на продажу в своих поселках инженерно-подготовленные участки без подряда, меняя тем самым первоначальную концепцию. В ноябре предложение участков было открыто в поселках «Новое Минулово» и «Невская отрада» компании «Константа», ранее в этих поселках предлагали только участки с подрядом.
В 5 проектах были приостановлены продажи, по разным причинам: от смены концепции, поиска соинвесторов, до продажи всего проекта. Однако подобные действия во многом продиктованы желанием застройщиков оптимизировать свои расходы, увеличить эффективность проекта в условиях нестабильности и, конечно, недостатком средств.
Загородная ипотека не достигла серьезного развития, однако, в условиях финансового кризиса практически все банки свернули свои загородные ипотечные программы. В ноябре, закрыв свою загородную программу, к ним присоединился и Райффайзенбанк.
В отсутствие загородной ипотеки, следует отметить, новую программу компании Village Consulting, по которой планируется выдавать ссуды (на основаниях договора займа) покупателям на срок до 15 лет под 14% годовых в рублях. Заемщик должен будет предоставить минимум 50% первоначального взноса. Эта инициатива может в какой-то степени выступать альтернативой загородной ипотеке, однако, вероятность появления большого количества подобных программ среди застройщиков невелика, так как для их осуществления нужен большой запас собственных денежных средств.
Также для стимулирования спроса практически во всех поселках покупателям предлагается система скидок, которые достигают 5-10%, а также беспроцентная рассрочка платежей. Что позволяет сделать вывод о некотором снижении цен на загородном рынке.
В декабре можно ожидать сохранение тенденции уменьшения количества выводимых на рынок новых проектов, а также уменьшение объемов продаж, чему будет способствовать не только экономическая нестабильность, но также и фактор сезонности. Наличие скидок и небольшое падение цен также будут иметь место. Таким образом, тенденции ноября продолжат свое развитие и в декабре.
Таблица 2. Основные изменения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти за ноябрь 2008 г.
Офисная недвижимость
В ноябре 2008 г. было законченно строительство около 23 тысяч кв. м площадей в офисных центрах. Было заявлено о строительстве или реконструкции под офисные цели 4 объектов общей офисной площадью около 200 тысяч кв.м. Для сравнения в октябре было анонсировано строительство около 85 тысяч кв. м офисных площадей. В то же время в июле-августе эта цифра в среднем составляла 650 тысяч кв.м.
Рост в ноябре объема заявленного строительства, возможно, объясняется тем, что октябрь являлся наименее определенным месяцем в условиях экономического кризиса. К ноябрю девелоперы успели пересмотреть свои планы, возможно, резко сократив их. Однако компании уже выработали стратегии антикризисного поведения, что и повлияло на анонсирование проектов. Помимо этого, девелоперы таким образом дают сигнал потенциальным инвесторам о возможности вложения средств и в анонсированные проекты.
В то же время некоторые компании заявляют о замораживании ряда проектов. По итогам ноября общий объем замороженных офисных объектов составил около 180 тысяч кв. м, которые должны были быть построены в 2009-2011 гг. Отдельно следует выделить ситуацию с ОДЦ «Охта-центр», так как финансирование этого проекта из городского бюджета на 2009-2011 гг. полностью остановлено.
Это лишь некоторые последствия экономического кризиса. Другим ярким проявлением последнего является изменение структуры собственников и управления в ряде компаний. Многие девелоперские компании сокращают штаты. Так, компания ПИК приняла решение о закрытии петербургского офиса, хотя и пока не замораживает свои девелоперские проекты. В условиях кризиса часто меняются и руководители компаний, так как стратегии управления на растущем и падающем рынках существенно отличаются. В ноябре стало известно об уходе со своих должностей генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского (из-за несогласия со шведским руководством о политике на Северо-Западе) и управляющего сетью бизнес-центров «Сенатор» Валерия Хламкина. Помимо этого сменились лица и в администрации Санкт-Петербурга. Вместо Александра Викторова новым председателем КГА назначена Юлия Киселева, а главным архитектором – Юрий Митюрев.
Спрос на офисные центры также меняется. В результате сокращения штатов, спрос на офисные помещения в компаниях, проводивших сокращения, уже сократился на 20-30%, уровень вакантных площадей составил в ноябре около 13% для класса А и около 5% для класса В. Пока ответных шагов от собственников бизнес-центров на открытом рынке не наблюдается. В процессе переговоров стоимость аренды может снижаться на 15-25%, однако примеров снижения заявленной стоимости практически нет.
В декабре можно ожидать прежнего уровня спроса на офисные помещения в течение 1-3 недели декабря и затихания активности в преддверии новогодних праздников. В то же время в декабре традиционно на рынке появляется большее число новых бизнес-центров. Можно ожидать подобного и в этом году, несмотря на экономический кризис.
Таблица 3. Основные изменения на офисном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Торговая недвижимость
Сложная экономическая ситуация в связи с мировым финансовым кризисом привела к тому, что в ноябре на рынке качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга было приостановлено строительство ряда торговых центров, а также было объявлено о продаже нескольких объектов.
Крупнейший в Санкт-Петербурге девелопер качественной торговой недвижимости холдинг «Адамант» заморозил строительство 10 из 15 строящихся и проектируемых торговых центров, среди которых МФК «Ладожский», МФК «Адамант-парк», новые очереди ТРК «Балканский» и другие. Компания «РТМ» приостановила строительство ТРК «Купчинский» по причине сложной финансовой ситуации. Таким образом, на данный момент порядка 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GLA), запланированных к вводу в 2009-2010 гг., оказались «заморожены».
Также появилась информация о продаже ряда объектов. Так компания «Рюрик Менеджмент» объявила о полном уходе петербургского рынка, в связи с чем выставила на продажу находящийся на ранней стадии строительства МФК «Театральный», а группа компаний «СиБ» продает I очередь ТРК «Шкиперский молл», расположенного на Васильевском острове. Нужно отметить, что это первый случай в Санкт-Петербурге, когда выставлен на продажу функционирующий торговый центр, до этого продавались лишь строящиеся объекты.
В тоже время на рынке появляются и новые объекты. Так компания Rautakesko открыла в Красносельском районе девятый в Санкт-Петербурге строительный гипермаркет «К-Раута» общей площадью 16,5 тысячи кв. м, арендопригодной (GLA) порядка 10 тысяч кв. м. В целом же ввод новых качественных торговых центров в ноябре снизился по сравнению с докризисным периодом – ранее ежемесячно на рынке появлялись 2-3 новых торговых центра.
Также в ноябре ни один девелопер не анонсировал строительство новых торговых центров, тогда как ранее каждый месяц появлялись 1-2 таких анонса.
Арендаторы торговых площадей в ноябре ощутили влияние кризиса, что проявилось в некотором падении продаж. Этот факт вынудил обратиться Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПИМ), в которую входят в основном непродовольственные ритейлеры, с открытым письмом к девелоперам и владельцам торговых центров, в котором они настаивают на замене фиксированных арендных платежей в торговых центрах на процент с оборота.
Сделки по аренде торговых площадей совершаются в тех же объемах, что и до кризиса. В ноябре сеть магазинов «Дети» открыла 2 магазина на местах бывших гипермаркетов «Банана-Мама». Новые магазины открылись в ТЦ «Платформа» и в ТРК «Балканский». Первый гипермаркет московской сети «Белая дача» отроется в октябре 2009 г. в ТРК «Северный молл». Магазин займет отдельно стоящий корпус площадью 7000 кв. м II очереди торгового центра.
Важным событием, произошедшем в ноябре, является выход на рынок Санкт-Петербурга новой управляющей компании УК «ПСН Проперти Менеджмент». Она берет под управление МФК River House.
Тенденции, характеризующие рынок торговой недвижимости в ноябре, будут справедливы и для декабря. Проекты торговых центров будут приостанавливаться и выставляться на продажу, поэтому до конца года будет введено лишь 15% от заявленных качественных торговых площадей.
Таблица 4. Основные изменения на рынке торгово-развлекательной недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Складская недвижимость
В ноябре 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наступило некоторое затишье. Предложение качественной недвижимости выросло на 52,6 тысячи кв.м за счет введения в эксплуатацию складского комплекса «АКМ Лоджистикс». Если говорить о будущем предложении, то в ноябре не было заявлено ни об одном будущем проекте в этом сегменте. Ранее в среднем каждый месяц анонсировалось строительство 1-2 новых комплексов, средняя совокупная площадь заявленных проектов составляла около 60-70 тысяч кв.м.
Причиной отсутствия новых проектов является резкая переоценка будущего спроса на склады в связи с экономическим кризисом. Так как складской рынок является достаточно непрозрачным, то для принятия решения о будущих проектах нужен больший период времени, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.
Также не следует ожидать большого количества заявлений о строительстве новых проектов и в декабре. Но на рынке предложения действующих объектов в декабре должны появиться еще ряд больших объектов. В то же время можно ожидать, что складские комплексы, введенные в 2008 г., будут испытывать трудности с заполняемостью. Это уже привело к пересмотру условий договоров аренды, особенно касаемо сроков заключения договоров. Пока нет анонсированных снижений арендных ставок и расценок на услуги обслуживания, однако если ранее в процессе переговоров можно было достичь скидки в 10-15% от арендной ставки только для крупных площадей, то сейчас на подобную скидку в процессе переговоров готовы идти даже для 3-5 тысяч кв.м.
Таблица 5. Основные изменения на складском рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Гостиничная недвижимость
Мировой финансовый кризис пока не оказывает серьезного влияния на рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В ноябре информации о замораживании либо о продаже гостиничных объектов не появлялось. Напротив, вводятся в эксплуатацию новые гостиницы, заявляются новые проекты в таких же объемах, что и в докризисный период.
Так, в Курортном районе открылся отель категории 4* на 47 номеров при яхт-клубе «Терийоки»; компания ЗАО «Ленстройжилсервис» до конца 2009 г. введет в эксплуатацию гостиничный комплекс на 100 номеров категории 3* в особняке князя Виктора Кочубея на Фурштатской, 24, а китайская корпорация Hisense планирует построить в городе 5-звездочный отель (объем его номерного фонда пока не известен).
Цены на размещение в среднем в ноябре не изменились, так как спрос пока сильно не упал. В целом по городу загрузка гостиниц находилась на соответствующем низкому сезону уровне, падения уровня загрузки зафиксировано не было.
Единственное негативное явление, связанное с кризисом, наблюдалось в сегменте элитных отелей. Из-за некоторого уменьшения спроса со стороны vip-клиентов и деловых туристов, которые стали предпочитать более дешевые номера, «Гранд Отель Европа» был вынужден пересмотреть расходы, что привело к временному закрытию двух верхних этажей отеля. Также появилась информация о том, что в некоторых отелях сокращена зарплата и часть персонала, но связывать это напрямую только с кризисом не стоит, так как, вероятно, также сказалось влияние таких факторов, как низкий сезон, панические настроения в деловой среде и неопределенность ситуации в связи с кризисом, тем более, что официально это информация не подтвердилась.
В ноябре в области законодательства, касающегося гостиничной недвижимости, произошло изменение. Был принят закон, дающий пассажирам паромов право 72 часа находиться в РФ без виз. Снято серьезное препятствие для пассажиров паромных линий при приходе в Санкт-Петербург. Но это мера способна оказать положительное влияние на гостиничную недвижимость города только после окончания кризиса, так как в нынешней сложной экономической ситуации новые паромные маршруты, скорее всего, не появятся.
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости, проявившиеся в ноябре, вероятнее всего, будут справедливы и для декабря. До конца года ждать серьезных изменений не стоит, все запланированные к вводу гостиничные объекты должны быть достроены, значительного падения заполняемости по сравнению с показателями сравнимого периода не произойдет, а значит, и цены будут оставаться на прежнем уровне. В новогодние праздники ожидается, что петербургские гостиницы будут заполнены на 90%.
Таким образом, финансовый кризис в сегменте гостиничной недвижимости пока ощущается в меньшей степени, чем в других сегментах недвижимости. Связано это во многом с тем, что спрос на гостиницы в ноябре во многом определяется планами потребителей, которые были сформированы до начала активной стадии экономического кризиса. Декабрь же является предновогодним месяцем, в котором спрос на гостиницы традиционно превышает предложение, поэтому даже в текущей ситуации существенного провала на гостиничном рынке в декабре не ожидается.
На данный момент, несмотря на нестабильную ситуацию в финансовой и банковской сфере, информации о заморозке строительства или о продаже крупных гостиничных объектов нет. Вероятно, это связано с тем, что рассматриваемый рынок достаточно инертен по отношении к кризису из-за дефицита в городе номерного фонда.
Таблица 6. Основные изменения на гостиничном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
