Новые станции метро и МЦД улучшат мобильность 9 тыс. будущих новоселов в Москве
В 2022 году в Москве планируется открыть девять станций метро и десять платформ Московских центральных диаметров (МЦД). В пешей доступности от 11 новых транспортных узлов московские застройщики реализуют 20 жилых комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в них выставлены на продажу 3,4 тыс. квартир и апартаментов, в которые в будущем могут заселиться почти 9 тыс. человек.
Открытие новых транспортных узлов улучшит мобильность будущих жителей 3,4 тыс. квартир и апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по оценкам экспертов «Метриум». В 2022 году власти Москвы планируют ввести в эксплуатацию девять станций Большой кольцевой линии метро: «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Варшавская» «Каширская». Помимо этого, откроется движение по Большому кольцу на станции «Нижегородская», которая пока работает в составе Некрасовской линии. Продолжится развитие сети Московских центральных диаметров (МЦД). Завершится строительство или реконструкция платформ МЦД-4 «Минская», «Толстопальцево», «Мещерская», «Переделкино», «Лесной городок», «Очаково», МЦД-2 «Печатники» и «Марьина Роща», МЦД-1 «Тимирязевская», «Окружная».
Аналитики «Метриум» насчитали 22 новостройки, находящихся в радиусе 15 минутной ходьбы от 11 новых транспортных узлов. В них девелоперы продают 3,4 тыс. квартир и апартаментов из 46,6 тыс., представленных на московском рынке новостроек (то есть около 7% предложения нового жилья). В основном это проекты массового сегмента (12), но есть и высокобюджетные жилые комплексы, в частности, бизнес-класса (5) и премиум-класса (5).
Самые бюджетные варианты жилья в новостройках рядом с новыми станциями метро или МЦД можно купить в следующих комплексах. Студия площадью 10,6 кв. м продается в комплексе «Лофт-студии на Гостиничном» за 3,7 млн рублей. В 5 минутах ходьбы от него завершается реконструкция МЦД-1 «Окружная». Далее следует похожий комплекс «Лофт-студии на Шереметьевской», где минимальная площадь студии почти 15 кв. м, а цена – 4,1 млн рублей. В шаговой доступности метро БКЛ «Марьина Роща». Замыкает тройку лидеров по ценовой доступности комплекс «Ботаник», где минимальная стоимость апартамента 4,5 млн рублей (площадь – 18 кв. м), который находится рядом в 13 минутах ходьбы от платформы МЦД-1 «Окружная».
Среди высокобюджетных проектов самый доступный ЖК «Level Мичуринский», который возводится рядом с МЦД-4 «Минская». Минимальная стоимость квартиры в нем – 10,3 млн рублей, а минимальная площадь – 22,4 кв. м. Далее следует проект премиум-класса Symphony 34 недалеко от МЦД-1 «Тимирязевская», где самая бюджетная квартира обойдется в 11,7 млн рублей (а минимальная доступная площадь 25,8 кв. м). Наконец, на третьей позиции комплекс премиум-класса Mod, где самая доступная квартира стоит 12,5 млн рублей (28,8 кв. м). Ближайшая станция – «Марьина Роща» БКЛ.
«Развитие общественного транспорта вблизи высокобюджетных новостроек немаловажно для их жителей, хотя многие из них автомобилисты, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Дети, подростки, пожилые родители могут нуждаться в скоростном транспорте в шаговой доступности. Помимо этого, сотрудники управляющей компании, служб доставки, объектов инфраструктуры в наших ЖК часто пользуются общественным транспортом. Не стоит забывать и о пробках, которые иногда проще и надежнее избежать, спустившись в подземку. Так, рядом с комплексом Mod откроется станция “Марьина Роща” Большой кольцевой линии метро, по которой можно быстро добраться до любой части Москвы, скажем, на юго-запад, минуя центр. Для жителей Symphony 34 теперь станут более доступными маршруты в центр и область благодаря МЦД-1 “Тимирязевская”.
«Развитие сети метро в городе стимулирует улучшение и другой инфраструктуры, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В частности, через старое русло Москвы-реки в районе Нагатинского затона будет построен пешеходный мост, который свяжет полуостров, где находится наш городской квартал “Ривер Парк” с противоположным берегом, на котором откроется станция “Нагатинский затон”. Таким образом наши жители смогут за 10-15 минут добраться до метро».
По расчетам аналитиков «Метриум», новые станции метро позволят быстро передвигаться по городу порядка 8,8 тыс. человек, которые приобретут квартиры и апартаменты в находящихся поблизости новостройках.
«Развитие метро существенно повышается привлекательность находящихся поблизости к новым станциям жилых комплексов, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такие новостройки пользуются большим спросом у тех, кто приобретает квартиры для постоянного проживания и у инвесторов. Арендные ставки и цены при этом, как правило, выше, чем у жилья вдали от транспортных узлов. Это следует иметь в виду тем клиентам, которые сейчас ищут жилье и рассчитывают передвигаться по Москве на метро или МЦД».
Какие новостройки находятся рядом с новыми станциями метро и МЦД 2022 года
|
Проект |
Класс |
РВЭ* |
Станция метро, МЦД |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Время в пути пешком до метро, мин |
Мин. стоимость, млн руб. |
Мин. площадь, кв. м |
|
Волжский парк |
комфорт |
2022-12-31 |
Текстильщики |
233 |
10 |
5,8 |
19,4 |
|
Перовское 2 |
комфорт |
2023-12-31 |
Нижегородская |
240 |
5 |
6,1 |
20,1 |
|
Studio 12 |
бизнес |
2020-06-30 |
Марьина Роща |
257 |
12 |
27,7 |
107,9 |
|
Ботаник |
комфорт |
РВЭ |
Окружная D1 |
251 |
13 |
4,5 |
18 |
|
Profit |
комфорт |
2023-06-30 |
Нижегородская |
260 |
9 |
6,7 |
23,2 |
|
Большая Академическая 85 |
комфорт |
2022-06-30 |
Окружная D1 |
261 |
13 |
6,3 |
19,6 |
|
Лофт-студии на Шереметьевской 85 |
комфорт |
30-09-2021 |
Марьина Роща |
263 |
8 |
4,1 |
14,8 |
|
Шереметьевский |
комфорт |
2022-12-31 |
Марьина Роща D2 |
264 |
13 |
8,8 |
25,7 |
|
Life-Варшавская |
комфорт |
2021-03-31 |
Варшавская |
278 |
5 |
12,7 |
38,0 |
|
Аквилон Beside |
комфорт |
2023-09-30 |
Нижегородская |
280 |
10 |
9,3 |
20,1 |
|
Расцветай в Люблино |
комфорт |
2022-03-31 |
Печатники D2 |
289 |
15 |
7,9 |
27,5 |
|
Мещерский лес |
комфорт |
2018-12-31 |
Мещерская D4 |
292 |
5 |
11,1 |
34,1 |
|
Лофт-студии на Гостиничном |
эконом |
30-09-2021 |
Окружная D1 |
295 |
5 |
3,7 |
10,6 |
|
Ривер Парк |
бизнес |
2020-03-31 |
Нагатинский затон |
340 |
15 |
13,6 |
37,0 |
|
D1 |
бизнес |
2021-09-15 |
Тимирязевской D1 |
375 |
3 |
18,2 |
55 |
|
Level Мичуринский |
бизнес |
2024-09-30 |
Очаково D4 |
362 |
15 |
10,3 |
22,4 |
|
Mod |
премиум |
2024-12-31 |
Марьина Роща |
392 |
5 |
17,3 |
40,32 |
|
Дыхание |
премиум |
2017-06-30 |
Тимирязевской D1 |
386 |
8 |
30,3 |
81,1 |
|
Symphony 34 |
премиум |
2023-12-31 |
Тимирязевской D1 |
405 |
15 |
11,7 |
25,8 |
|
West Garden |
бизнес |
2022-03-31 |
Минская D4 |
557 |
10 |
16,8 |
26,9 |
|
Snegiri Eco |
премиум |
2019-06-30 |
Минская D4 |
881 |
15 |
117,3 |
167,5 |
|
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
2021-12-31 |
Минская D4 |
1210 |
15 |
104,1 |
86,0 |
*Указаны ближайшие сроки сдачи строящихся корпусов
Источник: «Метриум»
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 2,7 тыс. лотов – максимальное значение за весь период развития рынка. Сервисные апартаменты стали популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов – за последние 4 года каждый пятый покупатель апартаментов совершал повторную покупку.
За первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что что вдвое превышает показатели первого и второго полугодий 2020 (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка. Подавляющее большинство приобретенных в 2021 году лотов (93%) традиционно сформировали сервисные апартаменты.
В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку в 200 тыс. руб./кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента среди частных инвесторов. Каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018-2021 годах, совершал повторную покупку. При этом, 11% от этого количества покупателей стали владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля, - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс (8-10% против 4-5% годовых, без учета роста стоимости самого актива)».
Высокий спрос на формат апартаментов приводит к активному сокращению объема предложения: за первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15% и составил 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Апарт-комплексы 2021 года отличаются расположением в центральных локациях и большей камерностью: если в 2020 году рынок пополнялся проектами на несколько тысяч лотов, в этом году в продажу выходят проекты с номерным фондом до 500 лотов. Зонами концентрации предложения остаются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.
Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов). Компания ПСК вывела на рынок два проекта в составе сети Avenir – Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir. Компания Orange Group пополнила портфель проектов под брендом IZZZI, представив «IZZZI у Гостиного Двора», «IZZZI у Владимирской», «IZZZI у Сенной». Китайская компания «Хуа-Жэнь Интернешнл» начала продажи юнитов в апарт-отеле Shine. До конца 2021 года запланирован выход на рынок проекта ARTSTUDIO M103 (RBI) у Московских ворот, а также третьего апарт-отеля под брендом Avenir – Putilov Avenir (ПСК) на проспекте Стачек.
По итогам первых шести месяцев 2021 год объем ввода в эксплуатацию составил 32,5 тыс. кв. м (1,2 тыс. лотов). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще 183,6 тыс. кв. м (6,2 тыс. лотов), 70% которых сформированы сервисными апартаментами.
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.