Переход на эскроу, высокий спрос и рост доли лотов с отделкой привели к повышению цен в ближнем Подмосковье – на треть за год
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» проследили за ростом цен на квартиры в новостройках ближнего радиуса Московской области. Согласно статистике, по итогам 2021 года средняя цена 1 кв. м здесь поднялась на 30,3% (до 165,7 тыс. рублей), а стоимость квартир – на 15,8% (до 8,1 млн рублей). Наибольший рост цен был зафиксирован в категориях 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% и 32% соответственно.
Среди факторов, повлиявших на подорожание недвижимости, – переход отрасли на эскроу-счета, активизация спроса после введения программы льготной ипотеки с господдержкой, а также повышение доли объектов с отделкой в общем объеме экспозиции.
Согласно статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра экспозиции в ближнем Подмосковье поднялась на 30,3% и достигла 165,7 тыс. рублей. Это связано не только с ростом спроса, но и с небольшим объемом предложения в некоторых городских округах. Недостаток предложения в востребованных локациях приводит к ажиотажному росту цены, как, например, в городском округе Реутов, в котором в реализации находится лишь один проект. Лидеры по удорожанию «квадрата» – г. о. Реутов (+73,4%), Раменское (+51,1%), Одинцово (+39,5%). Рост средней цены 1 кв. м привел к увеличению средней стоимости бюджета. По итогам 2021 года она выросла на 15,8%, с 7 до 8,1 млн рублей. Наиболее заметное повышение было зафиксировано в г. о. Реутове (+47%), Одинцово (+19,5%) и Балашихе (+17,8%).
По типологии квартир наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра за год показали категории 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% (до 163,3 тыс. рублей) и на 32% (до 158 тыс. рублей) соответственно. По увеличению общего ценника лидирует сегмент 3-комнатных квартир – +20,5% (11,5 млн рублей). За ним идет категория 1-комнатных лотов – прирост на 18,8% (6,2 млн рублей).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На столь значительное увеличение стоимости квартир на первичном рынке ближнего Подмосковья повлияло несколько факторов. Во-первых, это переход отрасли на эскроу-счета, что привело к росту стартовых цен квартир в новостройках.
Во-вторых, после введения программы льготной ипотеки с господдержкой активность покупателей серьезно увеличилась, и это также повлияло на удорожание недвижимости. В‑третьих, большая доля экспозиции – 67% – представлена с отделкой (это стало трендом последних лет), и она выросла на 6,3% за год, а объем предложения с разными видами отделки – на 49,4%».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что по итогам 2021 года спрос на первичном рынке жилья ближайшего Подмосковья увеличился на 12%. Более 2/3 спроса приходится на 6 городских округов Московской области: Ленинский (17,7% лотов), Люберцы (15,8%), Красногорск (14,1%), Балашиха (11,6%), Мытищи (9,1%), Одинцово (8,6%).
Что касается распределения предложения по стадиям строительной готовности, то две трети экспозиции на «первичке» ближнего Подмосковья (70,4% площади) – это квартиры в жилых комплексах на начальной стадии строительства. За год доля этого предложения выросла наиболее значительно – +25,6% на нулевом цикле и +15,5% на стадии монтажа первых этажей, что связано с активностью застройщиков по выводу новых объемов. В ЖК на заключительной стадии возведения экспонируется 22,4% предложения, его доля за год сократилась на 28,5%. Также вымывается предложение на стадии ввода проектов в эксплуатацию – за отчетный период его объем сократился на 12,6% и составил 7,3%.
Кроме того, в указанной локации за год в экспозиции увеличилась доля квартир с отделкой – на 6,3%, с 60,7% до 67% (что сопоставимо с показателями по Новой Москве). В границах старой Москвы, по наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», объем такого предложения составляет около 80%. Тенденция к росту числа квартир с отделкой – один из основных трендов последних двух лет, который свидетельствует о том, что девелоперы все более внимательно относятся к стандартам предлагаемого ими жилья, чтобы соответствовать запросам покупателей.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).