Новостройки Новой Москвы подорожали за год на 27%
В 2021 году цены на новостройки Новой Москвы выросли на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». Впервые в истории местного первичного рынка жилья средняя стоимость квадратного метра превысила 200 тыс. рублей. При этом сильнее всего в 2021 году в Новой Москве подорожали трехкомнатные квартиры.
В IV квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составила 209 тыс. рублей. В аналогичный период 2020 года этот показатель составлял 165 тыс. рублей. Таким образом, за прошедший год местные новые жилые комплексы подорожали на 27%, а их удельная стоимость – на 44 тыс. рублей. Интенсивный рост цен на новостройки в Новой Москве продолжается с 2018 года. Так, в конце 2018 года «квадрат» обходился покупателям в 115 тыс. рублей. Соответственно, за последние три года цены в Новой Москве выросли на 82%.
Наиболее заметное увеличение стоимости новостроек в 2021 году в Новой Москве наблюдалось в Троицком автономном округе (ТАО). Здесь квадратный метр подорожал с 89 тыс. рублей в конце 2020 года до 115 тыс. рублей в конце 2021 года. Иными словами, новостройки в ТАО выросли в цене за 29%, то есть заметнее, чем в целом по Новой Москве. С 2018 года расценки здесь увеличились на 69%.
«Привлекательность Троицкого округа растет по многим причинам, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Очень активно идет строительство Троицкой ветки метро. Если изначально предполагалось, что метро откроется в Троицке к 2035 году, то сейчас речь идет уже о 2027. К более близким к Москве локациям соответственно, ветку протянут еще раньше. Это повышает привлекательность местных новостроек. Помимо этого, здесь благоприятная экологическая обстановка, а также именно в Троицке формируется административный и социальный центр Новой Москвы».
В Новомосковском административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась за последний год со 172 тыс. рублей до 218 тыс. рублей. Здесь сосредоточено 87% строящихся квартир Новой Москвы. За год в округе квадратный метр прибавил 27% в цене. С конца 2018 года показатель увеличился на 84%.
«Спрос в НАО нельзя назвать однозначно равномерным, отмечается концентрация интереса покупателей вокруг проектов с хорошей транспортной доступностью, особенно близостью к метро, а также разнообразной бытовой, сервисной и рекреационной инфраструктурой, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, интерес к локации в целом продолжает расти уже пятый год подряд. В частности, в 2021 году темпы продаж превышали возможности девелоперов по выводу на рынок новых проектов. В отдельные месяцы продажи могли открыться в 6-8 новых корпусах, что довольно много, но общий объем предложения снижался – квартир продавалось больше, чем выводилось на рынок. Это оказывало сильное влияние на ценовую ситуацию».
Средняя стоимость квартиры в новостройках Новой Москвы к концу 2021 года достигла 10,5 млн рублей, впервые в истории местного рынка превысив отметку в 10 млн рублей. За прошедший год этот показатель вырос на 20%. Заметнее всего увеличилась стоимость многокомнатных квартир (на 46%), которые стали стоить в среднем 23,9 млн рублей. Далее следуют трехкомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 25% до 15,3 млн рублей. На третьем месте по темпам роста стоимости оказались двухкомнатные квартиры, которые стали дороже на 24% и теперь стоят в среднем 11,7 млн рублей. Однокомнатные квартиры увеличились по стоимости на 23% и стали стоить в среднем 8,9 млн рублей. Наконец, студии в новомосковских новостройках подорожали на 20% до 6,6 млн рублей в среднем.
«Рынок Новой Москвы в 2022 году может ожидать еще более бурный рост, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен и ипотечных ставок неизбежно будет подталкивать потенциальных покупателей новостроек в Московском регионе к более доступному по цене выбору, который можно найти в ТиНАО. В связи с этим рост цен здесь может ускориться в наступившем году, а инвестиционная привлекательность проектов – повысится».
Источник: «Метриум»
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии 2021 года в Москве начались продажи в 33 проектах новостроек, что на 50% больше, чем в I полугодии 2020 года. Только в массовом сегменте застройщики начали реализацию большего числа проектов, чем во всех сегментах рынка за аналогичный период прошлого года. Вместе с тем дорогие новостройки составили немногим меньше половины от общего числа новых проектов.
В I полугодии 2021 года московские девелоперы начали реализацию 33 проектов новостроек. Из них в массовом сегменте рынка – 17 комплексов квартир и апартаментов, в бизнес-классе – 13 проектов (один из низ включает новостройки премиум-класса), в премиум-классе – 3 (исключая «гибридный»). В элитном сегменте новинок не было[1].
Между тем в I полугодии 2020 года активность застройщиков была подорвана коронакризисом, поэтому премьер на рынке было заметно меньше, всего 22. В массовом сегменте рынка начались продажи 10 проектов новостроек, в бизнес-классе – 8, в премиум-классе – 2 и в элитном – 2.
Таким образом, в первом полугодии 2021 года застройщики увеличили число новых проектов на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в прошедшем полугодии 2021 года было больше новинок на массовом рынке жилья (17 комплексов массового сегмента, один из которых относится к эконом-классу, а другие к «комфорту»). В высокобюджетных сегментах вышло 16 комплексов.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 11 из 33 новых проектов предполагают строительство апартаментов, а не квартир. В I полугодии 2020 года апартаментов тоже было немало – 7 проектов.
В Новой Москве в продаже появилось столько же проектов, сколько и в I полугодии 2020 года. Застройщики начали реализацию трех проектов комфорт-класса, тогда как в I полугодии 2020 года на рынке появились два комплекса бизнес-класса и один – комфорт-класса.
Примечательно, что большая часть проектов вышла в продажу в I квартале (20 комплексов), а во II квартале застройщики представили только 13 новинок.
В массовом сегменте средняя начальная стоимость квадратного метра в новых проектах варьируется от 155 тыс. рублей («Новое Внуково», Новая Москва) до 383 тыс. рублей («Дербеневская 20»). В среднем же застройщики предлагали массовое жилье за 226 тыс. рублей за кв.м. В бизнес-классе самая доступная новостройка стартовала по цене 237 тыс. рублей за кв.м. (Wave), а самая дорогая – 350 тыс. рублей за кв.м. («Остров»). Средняя цена на старте – порядка 286 тыс. рублей за кв.м. В премиум-классе самый доступный проект – High Life (415 тыс. рублей за кв.м), а самый дорогой – Бадаевский (800 тыс. рублей за кв.м).
«Как видим, активность застройщиков восстановилась по сравнению с кризисным первым полугодием прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и прежде рынок массового сегмента пополняется новыми объектами примерно так же, как и высокобюджетный сектор с некоторым опережением. При этом стоит отметить, что стартовый уровень цен в новых проектах примерно соответствует средним расценкам по всему сегменту, то есть застройщики практически отказались от дисконта за котлован».
«Строительная активность действительно увеличилась, – соглашается Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Если год назад столичные застройщики работали по 380 разрешениям на строительство, то сейчас уже их более 400. Суммарная площадь застройки с начала года выросла примерно на 400 тыс. кв.м. и составила около 16,4 млн кв.м. В целом первое полугодие достаточно активное, хотя лучше выводы делать основываясь на данных за второе полугодию. Спрос был очень активным, и значительная часть квартир в продаже раскуплена, поэтому застройщикам нужно запускать новые проекты, чтобы избежать дефицита и спада продаж.
Но о радикальном обострении конкуренции пока нельзя говорить. Для этого объем предложения должен увеличиться примерно вдвое от текущего уровня. При этом мы видим, что стартовые цены в новых проектах довольно высокие, что не свидетельствует о растущей конкуренции. Полагаю, в ближайшее время ситуация со стоимостью нового жилья принципиально не изменится, во всяком случае из-за структуры предложения».
Источник: «Метриум»
[1] В статистике новых проектов не учитываются проекты, реализуемые в режиме закрытых продаж.
На рынке жилой недвижимости премиум-класса в Москве сформировался дефицит предложения. За 2 квартал объем экспозиции снизился за счет высокого спроса и нехватки нового предложения. Снижение объема предложения произошло на 34% за квартал и на 10% в сравнении с итогами II квартала 2020 г. По итогам двух кварталов с начала 2021 года было выведено около 120 тыс. кв. м. нового предложения, при этом объем спроса составил 112 тыс. кв. м., что говорит о практически полном поглощении нового предложения. Более того, часть предложения, которое выводилось на рынок в рамках I квартала, было скрыто с рынка девелоперами для сохранения наиболее ликвидных лотов и реализации позже по более высокой цене, за счет чего объем предложения по итогам II квартала потерпел дополнительное снижение.
В премиум-классе во II квартале 2021 г. на рынок вышло почти 25 тыс. кв. м нового предложения, а общий объем экспозиции составил 233 тыс. кв. м или 2,3 тыс. лотов. Новое предложение было сформировано из новых корпусов в рамках существующих проектов - в ЖК «Остров» вышли в реализацию сразу три новых премиальных корпуса. В проектах SLAVA и «Река» прибавилось по одному новому корпусу. По сравнению с показателями предыдущего квартала, во II квартале 2021 г. вышло на 75% меньше нового объема. Новые проекты во II квартале 2021 г. не выходили в премиум-классе.
Динамика объема предложения и поглощения, премиум-класс
Источник: Colliers
Общий объем спроса составил 73 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в прошлом квартале, а год назад спрос на премиальный сегмент по итогам II квартала 2020 г. практически отсутствовал.
Несмотря на увеличивающуюся ключевую ставку и рост цен за год на 12%, клиенты не перестают приобретать недвижимость в премиальном сегменте. При этом для данного сегмента заметно смещение в пользу небольших бюджетов покупки и лотов мелкой нарезки. Если по итогам I квартала 2021 г. максимальный спрос был на апартаменты площадью от 50 до 90 кв. м, то за квартал спрос сместился в сторону площадей до 50 кв. м. Доля таких сделок по апартаментам составила 43%, хотя по итогам I квартала доля таких площадей была всего 6%. Безусловно, на структуру спроса повлиял проект SLAVA, регистрация сделок в котором началась только во II квартале 2021 года, и преимущественно сделки заключались на апартаменты небольших площадей.
Динамика средневзвешенной цены, премиум-класс
Источник: Colliers
Средневзвешенная цена во II квартале 2021 г. составила 646 тыс. руб./кв. м, при этом цена выросла за год на 12%, а в сравнении с прошлым кварталом на 3%. Небольшое изменение в цене вызвано меньшим объемом нового предложения и активным вымыванием студий и небольших однокомнатных лотов в рамках квартала.
Ипотека в сегменте премиум-класса пользуется меньшей популярностью среди клиентов, по сравнению с бизнес-классом. Доля сделок по ипотеке в премиум-классе составила 35%, а год назад доля составляла 28%. Как правило, в премиум-классе большинство клиентов приобретает недвижимость либо по 100% оплате, либо с помощью рассрочки, и таких сделок в I квартале 2021 г. было 65%. После роста доли ипотечных сделок в премиум-классе можно ожидать некоторого снижения интереса на фоне изменений условий льготной программы. Кроме того, после увеличения с начала года ключевой ставки ожидается возвращение части инвесторов в сторону сбережения средств на накопительных и инвестиционных счетах в банках.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынку недвижимости премиум-класса необходим вывод новых уникальных проектов с качественно проработанным продуктом для восполнения предложения на рынке. Начинающие и уже опытные инвесторы, опасающиеся повышения ключевой ставки и возможных новых всплесков цен, в рамках II квартала активно приобретали небольшие апартаменты для возможной перепродажи в дальнейшем или сдачи в аренду. За последний год ценовые рамки в премиум-классе размылись, как и во всех классах на рынке. Теперь клиент не ориентируется в первую очередь на бюджет покупки, клиенты становятся более избирательны, особенно это касается высоко-ценовых сегментов рынка».