Новостройки Новой Москвы подорожали за год на 27%
В 2021 году цены на новостройки Новой Москвы выросли на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». Впервые в истории местного первичного рынка жилья средняя стоимость квадратного метра превысила 200 тыс. рублей. При этом сильнее всего в 2021 году в Новой Москве подорожали трехкомнатные квартиры.
В IV квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составила 209 тыс. рублей. В аналогичный период 2020 года этот показатель составлял 165 тыс. рублей. Таким образом, за прошедший год местные новые жилые комплексы подорожали на 27%, а их удельная стоимость – на 44 тыс. рублей. Интенсивный рост цен на новостройки в Новой Москве продолжается с 2018 года. Так, в конце 2018 года «квадрат» обходился покупателям в 115 тыс. рублей. Соответственно, за последние три года цены в Новой Москве выросли на 82%.
Наиболее заметное увеличение стоимости новостроек в 2021 году в Новой Москве наблюдалось в Троицком автономном округе (ТАО). Здесь квадратный метр подорожал с 89 тыс. рублей в конце 2020 года до 115 тыс. рублей в конце 2021 года. Иными словами, новостройки в ТАО выросли в цене за 29%, то есть заметнее, чем в целом по Новой Москве. С 2018 года расценки здесь увеличились на 69%.
«Привлекательность Троицкого округа растет по многим причинам, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Очень активно идет строительство Троицкой ветки метро. Если изначально предполагалось, что метро откроется в Троицке к 2035 году, то сейчас речь идет уже о 2027. К более близким к Москве локациям соответственно, ветку протянут еще раньше. Это повышает привлекательность местных новостроек. Помимо этого, здесь благоприятная экологическая обстановка, а также именно в Троицке формируется административный и социальный центр Новой Москвы».
В Новомосковском административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась за последний год со 172 тыс. рублей до 218 тыс. рублей. Здесь сосредоточено 87% строящихся квартир Новой Москвы. За год в округе квадратный метр прибавил 27% в цене. С конца 2018 года показатель увеличился на 84%.
«Спрос в НАО нельзя назвать однозначно равномерным, отмечается концентрация интереса покупателей вокруг проектов с хорошей транспортной доступностью, особенно близостью к метро, а также разнообразной бытовой, сервисной и рекреационной инфраструктурой, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, интерес к локации в целом продолжает расти уже пятый год подряд. В частности, в 2021 году темпы продаж превышали возможности девелоперов по выводу на рынок новых проектов. В отдельные месяцы продажи могли открыться в 6-8 новых корпусах, что довольно много, но общий объем предложения снижался – квартир продавалось больше, чем выводилось на рынок. Это оказывало сильное влияние на ценовую ситуацию».
Средняя стоимость квартиры в новостройках Новой Москвы к концу 2021 года достигла 10,5 млн рублей, впервые в истории местного рынка превысив отметку в 10 млн рублей. За прошедший год этот показатель вырос на 20%. Заметнее всего увеличилась стоимость многокомнатных квартир (на 46%), которые стали стоить в среднем 23,9 млн рублей. Далее следуют трехкомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 25% до 15,3 млн рублей. На третьем месте по темпам роста стоимости оказались двухкомнатные квартиры, которые стали дороже на 24% и теперь стоят в среднем 11,7 млн рублей. Однокомнатные квартиры увеличились по стоимости на 23% и стали стоить в среднем 8,9 млн рублей. Наконец, студии в новомосковских новостройках подорожали на 20% до 6,6 млн рублей в среднем.
«Рынок Новой Москвы в 2022 году может ожидать еще более бурный рост, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен и ипотечных ставок неизбежно будет подталкивать потенциальных покупателей новостроек в Московском регионе к более доступному по цене выбору, который можно найти в ТиНАО. В связи с этим рост цен здесь может ускориться в наступившем году, а инвестиционная привлекательность проектов – повысится».
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 80% больше договоров долевого участия на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 65,8% всех ДДУ пришлось на 10 наиболее востребованных у покупателей комплексов. В самом популярном проекте за полгода было реализовано 300 лотов.
По данным «Метриум», в первой половине 2021 года значительно вырос спрос на апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы. Так, в январе-июне этого года на данный формат недвижимости было заключено порядка 3 тыс. ДДУ, что на 80% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Высокая покупательская активность обусловлена как удачным месторасположением комплексов, так и более низкими по сравнению с квартирами ценами. Однако последний фактор постепенно нивелируется значительным повышением стоимости из-за ажиотажного спроса и дефицита предложения: с начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в границах «старой» Москвы выросла на 23,4%, достигнув 238,8 тыс. рублей.
Первое место в топ-10 занял проект от ГК ПИК «Волоколамское 24». В I полугодии 2021 года в нем было реализовано 300 апартаментов, что составило 10,2% от общего объема продаж за период. Средняя цена «квадрата» – 226,6 тыс. рублей.
«Серебро» рейтинга досталось комплексу «Легендарный квартал на Ботаническом саду»[1] от застройщика «Д-Инвест». В данном проекте за первые шесть месяцев 2021 года было продано 269 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в нем составляет 235,1 тыс. рублей.
На третьей строчке расположился проект «Движение. Тушино» от ГК ФСК. В январе-июне 2021 года в нем было реализовано 168 апартаментов, причем во II квартале было продано в 5 раз больше лотов, чем в I квартале. Квадратный метр в данном проекте обойдется в среднем в 256,8 тыс. рублей
Самые продаваемые комплексы апартаментов Москвы по итогам I полугодия 2021 года*
|
|
Проект |
Класс |
Число ДДУ в I кв., ед. |
Число ДДУ во II кв., ед. |
Динамика спроса во II кв. к I кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в I полугодии |
Средняя цена предложения в июне 2021, тыс. руб./ кв.м |
|
1 |
Волоколамское 24 |
Массовый |
146 |
154 |
5,5% |
10,2% |
226,6 |
|
2 |
Легендарный квартал на Ботаническом саду[2] |
Массовый |
135 |
134 |
-0,7% |
9,1% |
235,1 |
|
3 |
Движение. Тушино |
Массовый |
27 |
141 |
422,2% |
5,7% |
256,8 |
|
4 |
Серебряный фонтан |
Бизнес |
82 |
73 |
-11,0% |
5,3% |
303,2 |
|
5 |
Новоданиловская, 8 |
Бизнес |
60 |
79 |
31,7% |
4,7% |
354,7 |
|
6 |
YE’S Botanica[3] |
Массовый |
58 |
80 |
37,9% |
4,7% |
330 |
|
7 |
B'aires |
Бизнес |
75 |
55 |
-26,7% |
4,4% |
284,4 |
|
8 |
Les |
Бизнес |
56 |
69 |
23,2% |
4,2% |
246,8 |
|
9 |
Level Стрешнево |
Бизнес |
70 |
46 |
-34,3% |
3,9% |
307,8 |
|
10 |
Нормандия |
Массовый |
46 |
59 |
28,3% |
3,6% |
177,9 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», в конце июня 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента составила 238,8 тыс. рублей, бизнес-класса – 300,6 тыс. рублей. В рейтинг самых продаваемых комплексов апартаментов по итогам I полугодия 2021 года вошло три проекта массового сегмента («Волоколамское 24», «Легендарный квартал на Ботаническом саду» и «Нормандия») и два объекта бизнес-класса (B'aires и Les), средняя цена «квадрата» в которых ниже среднерыночной. Минимальный прайс на квадратный метр из вошедших в рейтинг объектов зафиксирован в комплексе апартаментов «Нормандия» (177,9 тыс. рублей), наибольший – в проекте «Новоданиловская, 8» (354,7 тыс. рублей).
«В первой половине 2021 года одной из главных тенденций на рынке апартаментов «старой» Москвы было значительное увеличение спроса, – резюмирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобная динамика была обусловлена более доступной по сравнению с квартирами стоимостью. Однако к концу июня 2021 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах и квартирах массового сегмента в «старой» Москве практически сравнялись.
Другая причина высокого спроса – сложившаяся правовая неопределенность в отношении подобного формата недвижимости. Существует вероятность, что ажиотажный покупательский интерес к ним был вызван не только желанием клиентов вложить свободные средства в перспективные проекты, но и циркулирующей по рынку информацией о возможном запрете строительства комплексов с апартаментами. Не добавило ясности и внесение в апреле 2021 года в Госдуму проекта федерального закона об их статусе. Пока его перспективы туманны и, возможно, принятие данного документа будет отложено, и он повторит судьбу иных подобных законопроектов. Предполагаю, что динамика цены и спроса на апартаменты до конца 2021 года будет зависеть от покупательского интереса к квартирам и прайса на них».
[1] Строительство комплекса все еще не завершено, но при этом по изначальной ПД ввод должен был состоятся ещё в 1 кв. 2018 г. В н.в. получение РВЭ запланировано на 3 кв. 2021 г.
[2] Ранее проект назывался «Легендарный квартал на Березовой аллее».
[3] Ранее назывался апарт-отель «YE'S Ботанический сад»
До конца года в Москве планируется открытие девяти станций Большой кольцевой линии метрополитена. Эксперты Est-a-Tet выяснили, что транспортная доступность улучшится как минимум в 15 крупных проектах новостроек, а также увеличатся арендные ставки и стоимость жилья на вторичном рынке.
«Традиционно открытие новых станций повышает арендные ставки на 5-10%, что в абсолютных показателях составляет около 3-6 тыс. рублей, – подсчитывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Повышение цен из-за открытия метро при продаже квартир на регулярном рынке обычно меньше в процентах, но существенно заметнее в абсолютном исчислении – в среднем собственники обычно прибавляют к цене предложения до 5%».
Часть станций БКЛ, которые строятся в районах без пешей доступности до существующих станций метро, существенно улучшат транспортную доступность для жителей близлежащих районов и, следовательно, повлияют на цены. Из числа планируемых к запуску в этом году станций БКЛ такими являются: «Аминьевская», «Давыдково», «Зюзино».
ЖК вблизи станций БКЛ, которые улучшат транспортную доступность
|
Перспективная станция БКЛ |
Адрес / ЖК |
Девелопер |
Статус |
|
Давыдково |
Верейская, 41 |
ГК Самолет |
Проект «Рябиновый парк» |
|
Верейская, 12 |
Н/д |
Проект комплекса апартаментов |
|
|
ЖК «Life-Кутузовский» |
Пионер |
ЖК введен в эксплуатацию в 2020 году (1-я очередь в начале года, вторая – в конце октября 2020 года). |
|
|
ЖК «Кутузов Град – 2» |
Инград |
Строится, окончание строительства – 2 кв. 2022, есть корпуса со сроком сдачи в 2021 году. |
|
|
Аминьевская |
ЖК «Большая Очаковская 2» |
ГК ПИК |
Строится, стартовал осенью 2020г. |
|
Очаковское шоссе 3а, 5а |
ГК ПИК |
Проект в разработке |
|
|
ЖК Westerdam |
Интеко |
Строительство на этапе фасадных работ. Срок сдачи – 2 кв. 2022г. |
|
|
ЖК «Крылья» |
Группа Эталон |
Строительство на этапе внутренних работ, срок сдачи – 3 кв. 2021г. |
|
|
ЖК «Огни» |
Донстрой |
Продажи завершены |
|
|
ЖК «Событие» |
Донстрой |
Срок сдачи корпусов: 4 кв. 2021г.- 4 кв. 2024, корпуса на разных стадиях строительства. |
|
|
Зюзино, Кленовый бульвар |
Строящиеся и перспективные проекты находятся ближе к существующим станциям метро. В большей степени перспектива открытия станции БКЛ оказала на динамику цен вторичного рынка. |
||
«Застройщики учитывают перспективы открытия новых станций метро в ценообразовании уже на этапе проектирования, кроме того, такие площадки рассматриваются в первую очередь для освоения. В моменте такой прирост цены обычно не превышает 1-2%», – отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Часть станций БКЛ пересекаются с уже существующими линиями. Наличие пересадки на Большое кольцо даст возможность сократить время на дорогу – теперь далеко не всегда нужно будет пользоваться дополнительным транспортом, ехать в центр для пересадки, а также можно будет выбрать нужную ветку. Открытие таких станций не окажет существенного влияния на рынок недвижимости (Кунцевская, Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Калужская). Станция БКЛ «Новаторская» станет альтернативной веткой метро для будущих жителей ЖК «Архитектор», Ever, Prizma, «Квартал 38а» и «Афи Парк Воронцовский».
На Большой кольцевой линии Московского метрополитена до конца 2021 года планируется открытие девяти новых станций: "Терехово", "Кунцевская", "Давыдково", "Аминьевская", "Мичуринский проспект", "Проспект Вернадского", "Новаторская", "Воронцовская", "Зюзино".