На московском рынке вдвое выросли продажи дорогих апартаментов
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
