На московском рынке вдвое выросли продажи дорогих апартаментов
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объём предложения апартаментов в старых границах Москвы составил 410,7 тыс. кв. м и 5,7 тыс. лотов в 87 проектах и 133 корпусах. За месяц объем предложения снизился на 4% площади и на 5% лотов. За год объем предложения сократился на 17% площади и 26% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 21,1% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась, а за год выросла на 2,2%.
Активность по выводу новых проектов и объемов в 2020 г. была выше 20%, чем в 2019 г.: вышло 18 объектов и 25 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Больше половины нового предложения вышло в бизнес-классе.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,7%), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%, а его объем на 14%. Больше всего за год сократилась доля предложения апартаментов комфорт-класса – на 5,7%, а его объем – на 38%. Хотя доля апартаментов бизнес-класса остается на уровне 38%, объем предложения за год уменьшился на 21%.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 372,5 тыс. руб. (1,3% мм, +23,9% гг). Лидерами роста СВЦ стали бизнес- и премиум-классы – 16,7% и 15,2% за год соответственно. Тенденцией 2020 г. стал выход проектов стандарт-класса в качестве реконструкции бывших общежитий, СВЦ которых составляет 184,1 тыс. руб.
Средняя цена апартаментов по итогам декабря 2020 г. составила 26,7 млн руб. (+1,2% мм, +29% гг). Больше всего рост наблюдался в комфорт-классе (+3,4% мм, +18,4% гг). В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 15,6%.
70% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 5%. На начальной стадии доля предложения составляет 25,8%, объем которого увеличился на 4,8%.
Больше всего лотов предлагается без отделки – 48,9% (-5% мм, -18% гг). На долю предложения с отделкой приходится 32% (+0,1% мм, +8,6% гг), предчистовой отделки 16,3% (+4,8% мм, 7% гг) и с другими опциями 3% (+0,2% мм, +0,6% гг).
Структура предложения по наличию отделки, шт., %
В конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках бизнес-класса превысила 300 тыс. рублей – впервые в истории рынка, по наблюдениям экспертов «Метриум». В IV квартале также был зафиксирован самый резкий прирост цены на первичное жилье этого сегмента, а средняя стоимость квартиры достигла 22 млн рублей.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве составила 300,7 тыс. рублей. Это на 9% больше, чем в III квартале (275,8 тыс. рублей). За 12 месяцев показатель увеличился на 24% – год назад новая квартира бизнес-класса обходилась в среднем в 241,7 тыс. рублей за кв.м.
Новостройки бизнес-класса никогда не стоили так дорого: после кризиса 2014-2015 гг., кода они выросли в цене до 252,5 тыс. рублей за кв.м (в I квартале 2015 года), их стоимость снижалась, достигнув минимума в I квартале 2018 года – 223,5 тыс. рублей за кв.м. С тех пор показатель постепенно повышался, а в 2019 году резкими темпами пошел вверх. За год «квадрат» подорожал на 59 тыс. рублей.
Выше 300 тыс. рублей за квадратный метр цена на новостройки бизнес-класса поднялась в четырех административных округах Москвы. В Южном АО такое жилье обойдется в среднем в 338 тыс. рублей за кв.м, в Западном АО – 325 тыс. рублей, в Северном АО – 320 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – 302 тыс. рублей за кв.м. В других округах средние цены ниже 300 тыс. рублей, и самые доступные из них можно найти в Северо-Восточном АО (245,9 тыс. рублей за кв.м), Юго-Восточном АО (254,8 тыс. рублей) и Восточном АО (272 тыс. рублей за кв.м).
Средняя стоимость квартиры бизнес-класса за прошедший год также закономерно увеличилась. Сейчас она обойдется в среднем в 22,4 млн рублей (74,6 кв.м), что на 23% больше, чем год назад. Заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры – до 14,6 млн рублей (45,1 кв.м) – на 31% больше, чем в конце 2019 года. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 23% до 20,7 млн рублей (за 68,9 кв.м.). В такой же степени подорожали трехкомнатные квартиры до 28,3 млн рублей (100 кв.м). Студии в новостройках бизнес-класса сейчас стоят 10,4 млн рублей (30,2 кв.м), что на 22% больше, чем год назад.
«Новостройки бизнес-класса в 2020 году пользовались огромной популярностью, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с высокой инвестиционной активностью россиян. В 2020 году на фоне мягкой кредитно-денежной политики ЦБ сократилась доходность депозитов, поэтому многие решили вывести деньги со счетов и вложить их в других активы. В кризисных условиях наиболее очевидным вариантом стало жилье – большинство россиян рассматривают как объект для вложений именно недвижимость. В Москве новостройки бизнес-класса обладают оптимальным сочетанием цены, качества и ликвидности, поэтому именно в этом сегменте был зафиксирован значительный всплеск числа сделок и, как следствие, рост цены».