На московском рынке вдвое выросли продажи дорогих апартаментов
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.
В июне на рынке Старой Москвы совокупный объем первичного предложения в массовом сегменте составил 1,59 тысяч кв. м. При этом, второй месяц подряд происходит прирост и по количеству объектов, и по экспонируемой площади квартир и апартаментов. Впрочем, это не может компенсировать вымывания объемов, которое происходило на протяжении последнего года, когда объем предложения снизился на 35,5%. В течение мая-июня стартовали продажи в 10 новых корпусах в уже реализуемых проектах и вышли 4 новых проекта (Very от ГК “Основа”, HighWay от ГК “Гранель”, Барклая 6 и Дербеневская 20 от ГК “ПИК”).
При этом, доля в сегменте бизнес-класса выросла на 0,8% и составила 50,3%, доля комфорт-класса снизилась на 0,8% и составила 49,1%, доля эконом-класса при сократилась на 0,1%, и составила 0,7%.
В Новой Москве с апреля ведутся продажи еще в 3 новых корпусах жилых комплексов “Саларьево парк” и “Бунинские луга” от ГК “ПИК”. Суммарный объем предложения на первичном рынке за месяц снизился на 7,2% и составил 501,6 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции по итогам июня, также уменьшилось, снижение составило 7,8%, до уровня 10,1 тысяч квартир.
В июне 2021 г. в структуре предложения по классам жилья произошли изменения: предложение сместилось в сторону жилья бизнес-класса, доля которого выросла на 0,4% и составила 15,3%, доля комфорт-класса выросла на 0,1% до 84,4%, доля эконом-класса сократилась на 0,4% и составила 0,3%.
На первичном рынке жилья ближнего пояса Московской области[1] по итогам июня 2021 года составил 661,62 тысячи кв. м. или порядка 13,3 тысяч квартир. Распределение объемов по городам практически не меняется, основной объем предложения, порядка 23,7%, был сконцентрирован в юго-восточной части МО, в районе г. Люберцы, на втором месте – Видное (17,5%), на третьем – Котельники (11,3%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,8%) и в Долгопрудном (2,3%). В целом, вымывание объемов предложения, которое продолжалось весь 2020 год, продолжается.
Распределение структуры предложения характеризуется незначительными колебаниями: доля бизнес-класса не изменилась и составила 0,5%, комфорт-класса потеряла 0,4% и сократилась до 54,2%, а эконом-класса выросла на 0,4% и составила 45,3%.
В июне цены продолжили рост во всех локациях Московского региона. В границах Старой Москвы средневзвешенная цена на первичном рынке составила 318,4 тысяч рублей, и по сравнению с маем 2021 г. этот показатель вырос на 1,8% и на 44,7% относительного аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке жилья ТиНАО средневзвешенная цена кв. м новостройки составила 188,7 тысяч рублей. За прошедший месяц этот показатель вырос на 1,5% и на 33,3% относительного аналогичному периоду прошлого года. В ближнем поясе Московской области во всех сегментах цены в июне показали положительную динамику, а средневзвешенная цена составила 153,0 тысяч рублей. По сравнению с маем 2021 г., она выросла на 2,8%, за год рост составил 33,0%.
Больше качественной аналитики от “Синицы” - в гистограммах.
“В целом, мы отмечаем замедление темпов вымывания предложения и роста цен. Ажиотажный спрос и нехарактерную динамику цен, конечно, подогревали и последние месяцы льготной ипотеки, продление которой не сильно повлияет на Московский регион. Уверена, что во втором полугодии ситуация нормализуется, и мы увидим баланс спроса и предложения, а также объективную ценовую картину на рынке”, - комментирует ситуацию Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 682,3 тыс. кв.м и 9,3 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 11,5% площади и на 12,1% лотов, в годовой динамике сокращение составило – 19,9% площади и 17,5% лотов.
Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО – 30,3% (+2,8% за месяц, +14,1% за год), ЗАО – 15,2% (-1,2% за месяц, -6,5% за год), СВАО -13,5% (-0,5% за месяц, +3,4% за год) и СЗАО -13% (+1,4% за месяц, +4,4% за год). За месяц больше всего выросло предложение в 3 округах: в СЗАО – на 24,6%, в ЮАО – на 23% и в ЗАО – 21,2%. За год произошло существеннее сокращение экспозиции в 4 округах из 9: в ЗАО – на 41,1%, ВАО – на 64,3%, ЦАО – на 65% и САО – на 76%.
По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на начальную стадию строительной готовности – 52,2% площади (+7,6% за месяц, +18,4% за год), объем которой вырос за месяц на 27%, за год - на 21%.
На заключительную стадию приходится 31,1% площади (-6,8% за месяц, -18% за год), объем которой за месяц сократился за месяц на 8,7%, за год – на 47%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 69,8% лотов (+0,4% за месяц, -6,9% за год), объем которой за год сократился на 20,5%. На долю предложения с предчистовой отделкой приходится 19,8% (-2,3% за месяц, +1,4% за год), с отделкой – 9,8% (+1,3% за месяц, +5% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 365 тыс. руб. (+3,7% за месяц, +38% за год). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 271,2 тыс. руб. (+1,1% за месяц, +30,7% за год), самым дорогим - СЗАО – 403,6 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +50,8% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,7 млн руб. (+3,2% за месяц, +30% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,3 млн. руб. (+2,3% за месяц, +31,2% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 30 млн руб. (+2,5% за месяц, +60% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
