На московском рынке вдвое выросли продажи дорогих апартаментов
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.
За первые шесть месяцев 2021 года в столичных новостройках премиального сегмента было реализовано в 2,9 раза больше квадратных метров, чем за I полугодие 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом доля 10 самых востребованных комплексов за год практически не изменилась, составив порядка 83%.
По данным «Метриум», в январе-июне 2021 года в столичных комплексах премиум-класса было продано 163 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Это в 2,9 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В свою очередь, прибыль застройщиков в I полугодии 2021 года выросла в 3,4 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 82,1 млрд рублей. На долю 10 самых популярных проектов пришлось 136 тыс. кв.м., что составляет 83,4% от общего объема реализации и сопоставимо с показателем первых шести месяцев 2020 года (85%).
Первое место в топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам I полугодия 2021 года занял ЖК «Остров» от компании «Донстрой», вышедший на рынок в феврале 2021 года. За пять месяцев в данном проекте было продано 46,2 тыс. кв.м., что составило 28,3% от общего объема реализованной площади. Средняя стоимость квадратного метра – 579,3 тыс. рублей.
На второй строчке разместился ЖК Prime Park, в котором с начала года было продано 16,2 тыс. кв.м. Специфика данного проекта заключается в том, что около трети всей площади (5,3 тыс. кв.м.) в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенный прайс на «квадрат» в июне 2021 года составил 579 тыс. рублей.
«Бронза» в топ-10 досталось ЖК SLAVA. Продажи в нем начались во II квартале 2021 года, что не помешало комплексу занять почетное третье место (14,6 тыс. кв.м., 8,9% от всей реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в данном проекте – 603,8 тыс. рублей.
Общей тенденцией первого полугодия среди новостроек премиального сегмента служит постепенное вымывание ликвидного предложения в проектах, находящихся в продаже на протяжении относительно долгого времени. Наибольшее сокращение объема реализованной площади зафиксировано в ЖК Victory Park Residence (-55,2%) и ЖК Capital Towers (-46,7%).
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса за 12 месяцев выросла на 21,4% и составляет по итогам июня 2021 года 718,7 тыс. рублей. При этом в 6 из топ-10 проектов прайс на «квадрат» выше среднерыночного значения. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Садовые кварталы» (1 127тыс. рублей), дешевле – в ЖК Spires (521 тыс. рублей)
«В I полугодии 2021 года продолжается тенденция, когда несколько лидеров аккумулируют в своих проектах значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Иной интересный тренд – децентрализация премиальных локаций. Помимо традиционно востребованных территорий (Пресни и Дорогомилово), хорошим спросом пользуются проекты в относительно новых районах. Это, например, ЖК SLAVA и ЖК Prime Park, расположенные на севере столицы».
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg проанализировали итоги первого полугодия 2021 года в сегменте стрит-ритейл. Результаты исследования говорят о том, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился после введенных ограничительных мер, которые действовали до конца января.
В I полугодии 2021 года было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 38% и 34% соответственно. За этот период было открыто 141 заведение общественного питания, что на 23% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Закрылось за это время 101 заведение. Московские операторы общественного питания оценивают на высоком уровне гастрономический потенциал Петербурга для открытия новых ресторанных концепций. Так, на улицах города открылись рестораны Sixty Four от Crocus Group, ресторан-бар RS20 от Bar Group, «Издательство», «Ципа Моя», «Чача Фокачча», HOBZ, а также анонсировано открытие нового проекта WHITE POINT. К значимым закрытиям точек общественного питания можно отнести ресторан МАМАLЫGA на Белинского ул., KFC и Pizza Hut на Гороховой ул., Porto Maltese на Старо-Невском пр-те, Чебуroom на Литейном пр-те.
Что касается фешн-операторов, то в I полугодии 2021 года было открыто 36 магазинов одежды, это на 33% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество закрытых магазинов одежды составило 54 объекта, это на 16% больше, чем открытых. Изменения в фешн-сегменте, в первую очередь, связаны с ротацией в премиальных локациях – на Невском пр-те, Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. Из интересных событий можно отметить, что немецкий бренд Philipp Plein анонсировал открытие магазина в помещении бывшего бутика ST-James на Невском пр-те, 150; магазин брендовой одежды премиум-класса Bogner на Старо-Невском пр-те арендовал часть помещений бутика Escada; бутик Loro Piana переехал в часть помещения закрытого Brioni.
К наиболее ожидаемым открытиям в I полугодии можно отнести открытия на Большом пр-те магазинов COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend, а также магазинов товаров для дома – концепт-стора H&M HOME, Manders. Также переехали ритейлеры электроники Sumsung и re:Store в новые помещения в этой же локации, увеличив торговую площадь своих магазинов.
Российские бренды усиливают свои позиции по присутствию на торговых коридорах города. Так, на Большой Конюшенной ул., по соседству с бутиком Prada, открылся фирменный магазин одежды 12 STOREEZ, здесь же открылся магазин All We Need, сменивший локацию с близкой к Старо-Невскому пр-ту на этот фешн-коридор.
Тенденция по оптимизации занимаемых площадей продолжилась в сегменте банков и микрофинансов, где площадь сократилась за I полугодие 2021 года ещё на 5,5% (6% в общей структуре арендаторов по городу), суммарно за год они уменьшили площади на 13,8%. Также салоны сотовой связи сократили площади на 7,7%, магазины аксессуаров – на 6,5%, операторы по предоставлению услуг (фото, ремонт и пр.) – на 6,2%.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать либо открыть помещение в наиболее выгодной локации.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В первом полугодии в сегменте стрит-ритейла мы наблюдали высокую активность со стороны арендаторов. Новые помещения ищут финансовые организации, кофейни, аптеки. Появился спрос на те предложения, которые пустовали весь прошлый год, в связи с чем существенно уменьшилась вакантность площадей.
Также мы заметили, что бренды одежды стали больше интересоваться помещениями стрит-ритейла чем раньше. Вероятно, это связано с тем, что пандемия серьёзно сказалась на проходимости в торговых центрах, где ситуация до сих пор не стабилизировалась. К тому же в отдельно стоящих помещениях можно выбирать разные графики и форматы работы магазина, что удобнее для арендаторов».
