Спрос на новостройки премиум-класса вырос в 2 раза
В 2021 году аналитики «Метриум» зафиксировали самый резкий всплеск спроса на премиальные новостройки по меньшей мере с 2018 года. В IV квартале число заключенных договоров долевого участия в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2020 года. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением покупательских предпочтений и появлением новых проектов премиум-класса, которые им соответствуют.
В IV квартале 2021 года спрос на новостройки премиум-класса в Москве впервые достиг уровня 1,6 тыс. заключенных договоров долевого участия, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число сделок в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза. Активность покупателей была обусловлена несколькими факторами: текущими тенденциями премиального рынка, а также изменениями в покупательских предпочтениях.
Источник: «Метриум»
- Дефицит проектов, но высокое предложение на «котловане»
За последние два года количество проектов премиум-класса в продаже заметно сократилось. Если в начале 2020 года московские застройщики предлагали покупателям 63 комплекса в этом сегменте рынка, то к концу 2021 года их число сократилось до 55. Дефицит стимулирует спрос, так как потенциальные покупатели спешат вложить средства в имеющиеся в продаже проекты, ожидая усиления нехватки нового предложения. А в весьма нестабильный период 2020-2021 гг. инвестиционный мотив был особенно силен среди покупательской аудитории новостроек премиум-класса. Особое внимание клиентов приковано к новинкам рынка. Так, в премиальном «Клубном городе на реке Primavera», который появился в продаже в конце декабре 2021 года, уже к концу января 2022 имелись оплаченные брони на квартиры.
- Расширение географии премиума и спрос на эко-локации
Одновременно изменилась география предложения премиальных новостроек, что совпало с трендом на экологическую ориентированность и желание уехать подальше от исторического центра среди покупателей в премиум-классе. Так, в конце 2018 года из 59 проектов в этом сегменте только 26 (44%) реализовывались за пределами Центрального административного округа. В IV квартале 2021 года уже 32 из 55 комплексов премиум-класса (то есть 58%) девелоперы возводили вне границ ЦАО. Причем в округах с ярко выраженными экологическими преимуществами (реки или большие лесопарковые зоны) можно встретить сразу несколько проектов, к примеру, в Раменках – семь, а Хорошёво-Мнёвниках – 3, в Покровском-Стрешневе – 2.
В прошедшие три года на высокобюджетном рынке обозначилось стремление потенциальных покупателей сочетать городской и загородный стиль жизни. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» (Покровское-Стрешнево) предусмотрена набережная с экопарком площадью 17 гектаров, а прилегающая к территории квартала береговая линия достигает 1,5 км.
В премиум-квартале Prime Park 6 из более чем 11 гектаров территории будут заняты парковым пространством, из которых три гектара – частный парк жителей. В проекте Symphony 34 порядка 70% территории комплекса отведено под озеленение и благоустройство, с садом в японском стиле и прудом во дворе. Кроме того, по всему периметру организованы беседки, с возможностью для спокойного отдыха, работы и занятий йогой. В жилом комплексе Hide девелопер создаст на прилегающей территории полноценный парк с секретным садом, зонами для йоги, навесами, амфитеатром и т.п. В комплексе Mod застройщик обустроит искусственные водоемы. Период самоизоляции в 2020 году подтолкнул к переезду из плотно заселенного центра столицы. Застройщики уловили эту тенденцию, что и привело теперь к заметному увеличению числа сделок в премиальных проектах вдали от центра и с подчеркнутой экологической составляющей.
- Запрос на квартиры большей площади
Интерес к новым премиальным проектам обусловила мощная «ностальгия» покупательской аудитории сегмента по квартирам большой площади. В последние годы на рынке новостроек площадь квартир последовательно сокращалась, причем во всех ценовых секторах, не исключая и «премиум». Однако опыт пандемии заставил задуматься многих жителей мегаполиса о необходимости расширения жилой площади, где можно проводить больше времени с семьей, не мешая друг другу. По опросам общественного мнения, 39% респондентов до 50 лет хотели бы увеличить жилплощадь в связи с распространением удаленной занятости и еще 50% хотели бы иметь уединенный домашний офис. Из-за роста цен на жилье и ипотечных ставок реализовать эти устремления могут немногие, прежде всего – клиенты премиального сегмента рынка новостроек Москвы. Девелоперы новых проектов в премиум-классе в последнее время стали чаще проектировать большие квартиры. Так, в «Клубном городе на реке Primavera», двухкомнатные квартиры (свободной планировки) достигают в площади 105 кв. м, а трехкомнатные – 111 кв. м. В премиальном квартале Prime Park предусмотрены пятикомнатные квартиры площадью от 272 кв. м, дуплексы (от 154 кв. м) и пентхаусы (от 180 кв. м). А в ЖК Symphony 34 от того же застройщика MR Group уникальные лоты площадью до 162 кв. м спроектированы на верхних уровнях трех башен, максимальная высотность которых достигает до 54 этажей.
- Рост интереса к клубному формату
Еще одной тенденцией последних лет в девелопменте стало повышение плотности застройки, которое затронуло и премиальный рынок жилья. Оптимизация растущих издержек заставила девелоперов повышать этажность и количество «квадратов» на гектар территории. Особенно эта тенденция стала характерна для бизнес-класса, откуда некоторые покупатели перешли в сегмент «премиум» в поисках жилого пространства, в котором архитектура более соразмерна человеку.
Эксперты «Метриум» отмечают растущий интерес к клубному формату жилых комплексов с невысокой этажностью и небольшим числом возможных соседей. Согласно опросу ЦИАН, 85% покупателей предпочли бы иметь квартиру не выше 20-го этажа, а по подсчетам «БСК-Санкт-Петербург», 50% готовы увеличить бюджет покупки на 5-10%, если жилой комплекс находится в зоне с невысоким коэффициентом использования территорий. При этом сохраняется приверженность покупателей к комплексным проектам, в которых есть место для развитой социальной и коммерческой инфраструктуры.
Девелоперы осознали эту тенденцию. В большинстве новых проектов премиум-класса 2021 года (как с квартирами, так и с апартаментами) площадь застройки меньше 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в некоторых проектах архитекторы применяют особые приёмы: разноэтажные корпуса, нелинейный порядок размещения домов, индивидуальная форма для каждого из зданий. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» плотность застройки ниже вдвое, чем в среднем по Москве. Дома имеют переменную высотность, которая включает в основном корпуса в 5, 7, 9 этажей, а также несколько башен по 22 этажа. В проектах премиум-класса Mod и Symphony 34 от MR Group помимо высотных башен спроектированы клубные дома.
- Потребность в балконах, лоджиях и террасах
На фоне повышения интереса к экологическому и загородному формату жилья клиенты стали чаще обращать внимание на доступ из квартиры в личное пространство на открытом воздухе. По подсчетам аналитиков «Метриум», 82% покупателей считают важным наличие балкона или лоджии.
В большинстве проектов комфорт- и бизнес-класса лоджии, балконы и террасы стали редкостью. По данным ЕРЗ, только в 31% проектов новостроек Москвы предусмотрены квартиры с террасами, а лоджии глубиной от 1,2 метров – в 23%. Между тем в премиальных комплексах их начали проектировать чаще. В «Клубном городе Primavera» у многих видовых квартир предусмотрены террасы, с которых открывается вид на Москву-реку и Покровское-Стрешнево. В комплексе Mod девелопер спроектировал французские балконы в клубных домах, а также в высотках (до 21 этажа).
«Рост спроса на премиальные новостройки в 2021 году обусловлен тем, что застройщики именно этого сегмента бросили вызов основным тенденциям рынка последних лет и решили пойти навстречу тем покупателям, которых эти тенденции не устраивали, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких новостройках клиент сейчас находит то, что ему не хватает: приватность, хорошую экологию, более продуманную архитектуру, нестандартные форматы квартир. Соответственно, в премиум-классе аккумулируется спрос отчасти из элитного сектора рынка, а также из бизнес-класса, что в итоге дает заметный прирост числа сделок».
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» провели открытый опрос среди более полутора тысяч человек на тему безопасности новостроек. Основными критериями безопасного жилья оказались качественные стройматериалы и «положительное» окружение новостройки.
Всего в исследовании, проведенном «БЕСТ-Новострой» на открытой платформе для опросов ru.surveymonkey.com приняло участие 1549 человек. Большинство участников опроса оказались люди среднего возраста от 33 до 50 лет (57%). Доля молодежи в возрасте 23-33 года составила 31%, людей старше 50 лет 7%, а тех кому от 18 до 23 лет - 5%. Среди респондентов 79% уже приобретали квартиру в новостройке. Остальные пока планируют либо не рассматривают новостройку вообще.
Основная масса опрошенных – 85% человек, считает свое нынешнее жилье безопасным. Еще 8% затруднились ответить, а 7% скорее не могут назвать свой дом безопасным.
Приоритетным критерием в определении безопасности новостройки большинство респондентов (42%) считает использование в строительстве и отделке дома высококлассных материалов. Для 14% участников опроса самым важным критерием оказалось наличие охраны и видеонаблюдения в ЖК. Для 7% людей - это закрытый для посторонних двор. При этом 35% респондентов вообще считают определяющим критерием в безопасности жилья не сам дом, а его окружении. «Локация и окружение новостройки всегда были одними из важнейших факторов при выборе жилья, поэтому многие покупатели проецирует безопасность именно на месторасположение ЖК, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Немногие покупатели сегодня вникают в такие детали проекта как модели и спецификации материалов строительства, инженерия и т.п. Однако если подобная информация будет более общедоступной, то это может стать дополнительным конкурентным преимуществом у тех застройщиков, которые используют только высоклассные материалы».
По итогам проведенного опроса также выяснилось, что решение о том, считать новостройку безопасной или нет, большинство покупателей (43%) принимают на основе совета от знакомых или отзывов в интернете. Около 6% респондентов определяют это лишь на основе личных ощущений. А вот 28% опрошенных сказали, что оценивают это на основе доступных документов о спецификациях строительных материалов и оборудования. А вот остальные 22% покупателей доверяют в этом вопросе бренду девелопера.
Как показал опрос, тема безопасности стройматериалов волнует достаточно многих покупателей новостроек. Примерно 67% респондентов сказали, что открытый доступ к документам о сертификации материалов повлиял бы на их выбор квартиры. Для 18% покупателей эта информация вряд ли бы стала причиной пересмотреть свой выбор. Остальные 15% опрошенных затруднились ответить.
Рассматривая вопрос безопасности новостройки с точки зрения инженерии, большинство опрошенных (49%) отметили, что в первую очередь обращают внимание на противопожарные системы. Примерно 34% больше оценивают безопасность систем водоснабжения и канализации. Примерно 14% отметили что смотрят в первую очередь на безопасность электрики. Еще 3% покупателей сказали, что больше уделяют внимание безопасности систем кондиционирования.
По словам руководителя Департамента строительства ГК Серконс (лидер в сфере сертификации) Асель Карасартовой, «Покупателям стоит больше внимания обращать на качество материалов. Это не просто дотошность, а прямая связь со здоровым образом жизни. ЗОЖ сейчас в тренде. Если покупатель познакомится с сертификатами, которые подтверждают качество материалов именно от аккредитованного органа, это станет дополнительным подтверждением безопасности и экологичности будущего жилья. Уверена, что такая информация и открытость со стороны застройщиков увеличит лояльность покупателей».
Также, как показал опрос, оценка безопасности будущего жилья не заканчивается на этапе выбора покупки квартиры. Примерно 15% участников опроса отметили, что приезжали или собираются приезжать на стройку и в офис застройщика для изучения доступных документов о моделях и спецификациях используемых стройматериалов и инженерии. Около 8% респондентов приезжают/приезжали бы для того чтобы понаблюдать со стороны, нет ли грубых нарушений на стройке (например, заливка монолита в сильный мороз и д.р), и насколько аккуратно идет процесс возведения дома в целом. Впрочем, большая часть участников опроса делает это online – 57%. Остальные 21% респондентов не делали этого, либо покупали уже готовое жилье.
Аналитики Циан подвели итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. За квартал стоимость “квадрата” увеличилась всего на 3%. Застройщики очень аккуратно индексируют цены, что помогло сохранить количество сделок на высоком уровне - по сравнению со 2 кварталом 2021 года число ДДУ сократилось лишь на 10%, несмотря на то, что на рынке фактически больше не действует льготная ипотека (после сокращения лимита по программе до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%).
- Резкого снижения числа сделок не было - в 3 квартале число ДДУ лишь на 10% ниже, чем во 2 квартале
3 квартал 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала практически неактуальна для Петербургского региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 3 квартале заключено 20,5 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно 2 квартала 2021 года спрос оказался ниже лишь на 10% - тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. Сокращение спроса не катастрофично - во 2 квартале на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) активность ниже на 6,8%. Примечательно, что в сентябре число сделок неожиданно выросло относительно августа - 7,6 тыс в целом по региону против 5,5 тыс. месяцем ранее. Это можно объяснить и сезонными факторами (начало нового делового сезона и учебного года в очном формате), так и отраслевыми (банки аккуратно повышают ипотечные ставки, застройщики почти не индексируют цены). Показатели в сентябре сопоставимы с темпами продаж до пандемии
В Ленинградской области снижение числа сделок за 3 квартал было сильнее, чем в Санкт-Петербурге (-18,3% против -7,6%). Всего за 3 месяца в “северной столице” было заключено 16,3 тыс. ДДУ, в области - 4,3 тыс. В течение квартала динамика и для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области была сопоставима - сокращение числа сделок в августе на фоне фактического завершения льготного ипотечного кредитования и неожиданный рост в сентябре.
2. Доля ипотечных сделок снизилась с 71% до 62%
По итогам 3 квартала 2021 года 62% сделок на первичном рынке Петербургского региона прошли c ипотекой. Это ниже и чем во 2 квартале 2021 года (71%), когда еще по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, и чем год назад (70%). Существенное снижение доли ипотечных сделок наблюдалось в июле (только 56% - антирекорд с начала действия льготного ипотечного кредитования), сразу после фактического прекращения льготной программы в регионе. В августе и сентябре показатель достиг 65% - выше, чем до пандемии, но все равно ниже, чем в среднем за последний год.
Падение числа ипотечных сделок в июле можно связать с рекордными показателями в июне (73%) - покупатели стремились успеть закрыть сделки с предыдущими условиями по программе. Поскольку банки достаточно аккуратно повышают ипотечные ставки, доля ипотеки в августе и сентябре вновь увеличилась и зафиксировалась на уровне 65%.
Показатели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сопоставимы (в июле 56% и 55% соответственно, в сентябре по 65%), небольшие различия были в августе, когда в Санкт-Петербурге было заключено 65% сделок с ипотекой, а в Ленинградской области - 68%.
3. В конце 3 квартала цены стагнируют
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 3 квартала 2021 года 166,7 тыс. рублей: +3,2% за 3 месяца и +27,7% в годовой динамике (относительно сентября 2020 года). К концу квартала рост цен замедлился, а по итогам сентября зафиксировано даже небольшое сокращение средней стоимости “квадрата” на 0,2% в среднем по региону.
Цены достигли 186,3 тыс. рублей в столице (+4% за квартал и +29,6% за год) и 119,9 тыс. рублей в области (+1,6% за квартал и +34% за год). Т.е. за год квадратный метр сильнее подорожал в Ленинградской области, а за квартал - в Санкт-Петербурге: в июле и августе цены в Санкт-Петербурге выросли на 1,8% и 2,4% против +1,5 и +0,3% в области.
4. По сравнению со 2 кварталом выручка девелоперов сократилась на 8%
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 3 квартале 2021 года составила 135,1 млрд рублей, что на 8% ниже, чем 3 месяца назад, количество сделок при этом снизилось на 10%. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) показатель увеличился на 27%, при том что количество сделок сократилось почти на 7%. Несмотря на падение числа сделок за счет стремительного роста цен в течение года, девелоперы смогли нарастить выручку. В течение квартала выручка сильнее сократилась в Ленинградской области (-15%), чем в Санкт-Петербурге (-7%), а за год столица показала рост на 35%, в то время как область - снижение на 6%.
Основная часть выручки в 3 квартале 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 86%. Доля столицы увеличивается - в прошлом квартале она составляла 85%, а год назад - 80%.
|
|
Выручка девелоперов, млрд рублей |
Динамика |
|||
|
3 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
3 кв. 2021 |
за квартал |
за год |
|
|
Санкт-Петербург |
86,0 |
124,7 |
115,9 |
-7% |
+35% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
22,6 |
19,2 |
-15% |
-6% |
|
Петербургский регион |
106,4 |
147,2 |
135,1 |
-8% |
+27% |
Источник: аналитический центр Циан
- Самые продаваемые новостройки Петербургского региона в 3 квартале 2021 года
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 43% всех сделок. В Ленинградской области – 48%. Проекты в столице опережают проекты в области по числу сделок за квартал. Только ЖК “ID Мурино 2” попал бы в топ-10 самых продаваемых новостроек в регионе.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за 3 месяца с 168 тыс. до 170 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 115 тыс. до 119 тыс. рублей. В целом по региону в 3 квартале средняя стоимость кв.м в сделке составила 159 тыс. рублей. Только в 2-х проектах-лидерах продаж (в Санкт-Петербурге) средняя цена “квадрата” превышает рыночные значения.
Средний “чек сделки” в Санкт-Петербурге в 3 квартале составил 7,0 млн рублей, в Ленинградской области – 4,4 млн рублей.
|
Проекты - лидеры продаж в 3 квартале 2021 года |
|||||||
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
|
1 |
Чистое небо |
1330 |
149 |
1 |
ID Мурино 2 |
222 |
137 |
|
2 |
Солнечный город |
1114 |
131 |
2 |
Авиатор (Всеволожский район) |
192 |
131 |
|
3 |
Зеленый квартал |
586 |
135 |
3 |
Северный (Мурино) |
186 |
121 |
|
4 |
Цветной город |
465 |
143 |
4 |
Город Первых |
186 |
112 |
|
5 |
Юнтолово |
321 |
118 |
5 |
Мой мир |
185 |
139 |
|
6 |
Стрижи в Невском |
274 |
206 |
6 |
ID Кудрово |
174 |
146 |
|
7 |
Солнечный город Резиденции |
272 |
145 |
7 |
Новые горизонты |
145 |
116 |
|
8 |
Северная Долина |
253 |
130 |
8 |
Урбанист |
138 |
130 |
|
9 |
Цивилизация |
244 |
184 |
9 |
Силы природы |
105 |
98 |
|
10 |
iPart |
219 |
138 |
10 |
Верево-Сити |
98 |
90 |
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Источник: Аналитический центр Циан
“Резкого снижения числа сделок в 3 квартале в Петербургском регионе не произошло. По сравнению со 2 кварталом, когда еще действовали старые условия по ипотеке, количество ДДУ с физическими лицами сократилось лишь на 10%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Связано это с достаточно медленным ростом цен в регионе и аккуратным повышением ипотечных ставок. Участники рынка проявили готовность адаптироваться к новым условиям. Дальнейшая динамика числа сделок будет зависеть от того, какие шаги по стимулированию спроса предпримут продавцы, и какой объем предложения будет на рынке в условиях ограничений по строительству жилья в регионе”.