Спрос на новостройки премиум-класса вырос в 2 раза
В 2021 году аналитики «Метриум» зафиксировали самый резкий всплеск спроса на премиальные новостройки по меньшей мере с 2018 года. В IV квартале число заключенных договоров долевого участия в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2020 года. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением покупательских предпочтений и появлением новых проектов премиум-класса, которые им соответствуют.
В IV квартале 2021 года спрос на новостройки премиум-класса в Москве впервые достиг уровня 1,6 тыс. заключенных договоров долевого участия, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число сделок в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза. Активность покупателей была обусловлена несколькими факторами: текущими тенденциями премиального рынка, а также изменениями в покупательских предпочтениях.
Источник: «Метриум»
- Дефицит проектов, но высокое предложение на «котловане»
За последние два года количество проектов премиум-класса в продаже заметно сократилось. Если в начале 2020 года московские застройщики предлагали покупателям 63 комплекса в этом сегменте рынка, то к концу 2021 года их число сократилось до 55. Дефицит стимулирует спрос, так как потенциальные покупатели спешат вложить средства в имеющиеся в продаже проекты, ожидая усиления нехватки нового предложения. А в весьма нестабильный период 2020-2021 гг. инвестиционный мотив был особенно силен среди покупательской аудитории новостроек премиум-класса. Особое внимание клиентов приковано к новинкам рынка. Так, в премиальном «Клубном городе на реке Primavera», который появился в продаже в конце декабре 2021 года, уже к концу января 2022 имелись оплаченные брони на квартиры.
- Расширение географии премиума и спрос на эко-локации
Одновременно изменилась география предложения премиальных новостроек, что совпало с трендом на экологическую ориентированность и желание уехать подальше от исторического центра среди покупателей в премиум-классе. Так, в конце 2018 года из 59 проектов в этом сегменте только 26 (44%) реализовывались за пределами Центрального административного округа. В IV квартале 2021 года уже 32 из 55 комплексов премиум-класса (то есть 58%) девелоперы возводили вне границ ЦАО. Причем в округах с ярко выраженными экологическими преимуществами (реки или большие лесопарковые зоны) можно встретить сразу несколько проектов, к примеру, в Раменках – семь, а Хорошёво-Мнёвниках – 3, в Покровском-Стрешневе – 2.
В прошедшие три года на высокобюджетном рынке обозначилось стремление потенциальных покупателей сочетать городской и загородный стиль жизни. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» (Покровское-Стрешнево) предусмотрена набережная с экопарком площадью 17 гектаров, а прилегающая к территории квартала береговая линия достигает 1,5 км.
В премиум-квартале Prime Park 6 из более чем 11 гектаров территории будут заняты парковым пространством, из которых три гектара – частный парк жителей. В проекте Symphony 34 порядка 70% территории комплекса отведено под озеленение и благоустройство, с садом в японском стиле и прудом во дворе. Кроме того, по всему периметру организованы беседки, с возможностью для спокойного отдыха, работы и занятий йогой. В жилом комплексе Hide девелопер создаст на прилегающей территории полноценный парк с секретным садом, зонами для йоги, навесами, амфитеатром и т.п. В комплексе Mod застройщик обустроит искусственные водоемы. Период самоизоляции в 2020 году подтолкнул к переезду из плотно заселенного центра столицы. Застройщики уловили эту тенденцию, что и привело теперь к заметному увеличению числа сделок в премиальных проектах вдали от центра и с подчеркнутой экологической составляющей.
- Запрос на квартиры большей площади
Интерес к новым премиальным проектам обусловила мощная «ностальгия» покупательской аудитории сегмента по квартирам большой площади. В последние годы на рынке новостроек площадь квартир последовательно сокращалась, причем во всех ценовых секторах, не исключая и «премиум». Однако опыт пандемии заставил задуматься многих жителей мегаполиса о необходимости расширения жилой площади, где можно проводить больше времени с семьей, не мешая друг другу. По опросам общественного мнения, 39% респондентов до 50 лет хотели бы увеличить жилплощадь в связи с распространением удаленной занятости и еще 50% хотели бы иметь уединенный домашний офис. Из-за роста цен на жилье и ипотечных ставок реализовать эти устремления могут немногие, прежде всего – клиенты премиального сегмента рынка новостроек Москвы. Девелоперы новых проектов в премиум-классе в последнее время стали чаще проектировать большие квартиры. Так, в «Клубном городе на реке Primavera», двухкомнатные квартиры (свободной планировки) достигают в площади 105 кв. м, а трехкомнатные – 111 кв. м. В премиальном квартале Prime Park предусмотрены пятикомнатные квартиры площадью от 272 кв. м, дуплексы (от 154 кв. м) и пентхаусы (от 180 кв. м). А в ЖК Symphony 34 от того же застройщика MR Group уникальные лоты площадью до 162 кв. м спроектированы на верхних уровнях трех башен, максимальная высотность которых достигает до 54 этажей.
- Рост интереса к клубному формату
Еще одной тенденцией последних лет в девелопменте стало повышение плотности застройки, которое затронуло и премиальный рынок жилья. Оптимизация растущих издержек заставила девелоперов повышать этажность и количество «квадратов» на гектар территории. Особенно эта тенденция стала характерна для бизнес-класса, откуда некоторые покупатели перешли в сегмент «премиум» в поисках жилого пространства, в котором архитектура более соразмерна человеку.
Эксперты «Метриум» отмечают растущий интерес к клубному формату жилых комплексов с невысокой этажностью и небольшим числом возможных соседей. Согласно опросу ЦИАН, 85% покупателей предпочли бы иметь квартиру не выше 20-го этажа, а по подсчетам «БСК-Санкт-Петербург», 50% готовы увеличить бюджет покупки на 5-10%, если жилой комплекс находится в зоне с невысоким коэффициентом использования территорий. При этом сохраняется приверженность покупателей к комплексным проектам, в которых есть место для развитой социальной и коммерческой инфраструктуры.
Девелоперы осознали эту тенденцию. В большинстве новых проектов премиум-класса 2021 года (как с квартирами, так и с апартаментами) площадь застройки меньше 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в некоторых проектах архитекторы применяют особые приёмы: разноэтажные корпуса, нелинейный порядок размещения домов, индивидуальная форма для каждого из зданий. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» плотность застройки ниже вдвое, чем в среднем по Москве. Дома имеют переменную высотность, которая включает в основном корпуса в 5, 7, 9 этажей, а также несколько башен по 22 этажа. В проектах премиум-класса Mod и Symphony 34 от MR Group помимо высотных башен спроектированы клубные дома.
- Потребность в балконах, лоджиях и террасах
На фоне повышения интереса к экологическому и загородному формату жилья клиенты стали чаще обращать внимание на доступ из квартиры в личное пространство на открытом воздухе. По подсчетам аналитиков «Метриум», 82% покупателей считают важным наличие балкона или лоджии.
В большинстве проектов комфорт- и бизнес-класса лоджии, балконы и террасы стали редкостью. По данным ЕРЗ, только в 31% проектов новостроек Москвы предусмотрены квартиры с террасами, а лоджии глубиной от 1,2 метров – в 23%. Между тем в премиальных комплексах их начали проектировать чаще. В «Клубном городе Primavera» у многих видовых квартир предусмотрены террасы, с которых открывается вид на Москву-реку и Покровское-Стрешнево. В комплексе Mod девелопер спроектировал французские балконы в клубных домах, а также в высотках (до 21 этажа).
«Рост спроса на премиальные новостройки в 2021 году обусловлен тем, что застройщики именно этого сегмента бросили вызов основным тенденциям рынка последних лет и решили пойти навстречу тем покупателям, которых эти тенденции не устраивали, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких новостройках клиент сейчас находит то, что ему не хватает: приватность, хорошую экологию, более продуманную архитектуру, нестандартные форматы квартир. Соответственно, в премиум-классе аккумулируется спрос отчасти из элитного сектора рынка, а также из бизнес-класса, что в итоге дает заметный прирост числа сделок».
CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынке складской недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
По итогам 2021 года объём нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн кв. м. Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. кв. м) и является историческим максимумом. Предыдущий рекорд принадлежал 2014 году, когда объём строительства составил 1,6 млн кв. м.
При этом новое строительство практически не давало рынку новых свободных площадей: большинство объектов строились под конкретного клиента. Так, в 2021 году только 3% помещений в новых объектах оставались свободными к моменту окончания строительства.
В 2022 году объём строительства, по нашим оценкам, ещё больше увеличится и превысит 2 млн кв. м, что станет новым историческим рекордом. Это связано как с сохраняющимся большим объёмом «строительства под клиента» (built-to-suit), так и c запуском новых спекулятивных проектов в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса.
Динамика строительства, млн кв. м
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
При этом на рынке практически нет свободных помещений в готовых зданиях, доступных для аренды или покупки. В течение года этот дефицит всё более усиливался, и по итогам 2021 года доля свободных площадей опустилась до уровня 0,4%, что является минимальным значением за последние десять лет. В ближайшей перспективе не стоит ожидать существенного изменения ситуации: строительство ряда крупных спекулятивных объектов будет завершено только во втором полугодии 2022 года, причём это пока не те объёмы, которые бы удовлетворили спрос на рынке.
Дефицит складских площадей, увеличение себестоимости строительства и удорожание банковского финансирования стали главными драйверами роста ставок аренды в прошедшем году. Ставки росли в течение всего года, от квартала к кварталу всё более увеличивая темп. По итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5651 руб. за кв. м в год – плюс 43% к значению на конец 2020 года, а на отдельных субрынках (шоссе) рост составил более 60%.
Однако, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет.
При этом предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: по нашим оценкам, в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000 руб. за кв. м в год. И если пока такие значения могут казаться высокими для ряда потенциальных арендаторов и несколько сдерживать их активность, постепенно рынок адаптируется к новому уровню ставок.
Динамика базовой ставки аренды в Московском регионе, руб./кв. м/год
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE:
«Бум» на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой «золотой эпохи» однозначно рано. Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объём предложения».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.