Спрос на новостройки премиум-класса вырос в 2 раза
В 2021 году аналитики «Метриум» зафиксировали самый резкий всплеск спроса на премиальные новостройки по меньшей мере с 2018 года. В IV квартале число заключенных договоров долевого участия в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2020 года. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением покупательских предпочтений и появлением новых проектов премиум-класса, которые им соответствуют.
В IV квартале 2021 года спрос на новостройки премиум-класса в Москве впервые достиг уровня 1,6 тыс. заключенных договоров долевого участия, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число сделок в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза. Активность покупателей была обусловлена несколькими факторами: текущими тенденциями премиального рынка, а также изменениями в покупательских предпочтениях.
Источник: «Метриум»
- Дефицит проектов, но высокое предложение на «котловане»
За последние два года количество проектов премиум-класса в продаже заметно сократилось. Если в начале 2020 года московские застройщики предлагали покупателям 63 комплекса в этом сегменте рынка, то к концу 2021 года их число сократилось до 55. Дефицит стимулирует спрос, так как потенциальные покупатели спешат вложить средства в имеющиеся в продаже проекты, ожидая усиления нехватки нового предложения. А в весьма нестабильный период 2020-2021 гг. инвестиционный мотив был особенно силен среди покупательской аудитории новостроек премиум-класса. Особое внимание клиентов приковано к новинкам рынка. Так, в премиальном «Клубном городе на реке Primavera», который появился в продаже в конце декабре 2021 года, уже к концу января 2022 имелись оплаченные брони на квартиры.
- Расширение географии премиума и спрос на эко-локации
Одновременно изменилась география предложения премиальных новостроек, что совпало с трендом на экологическую ориентированность и желание уехать подальше от исторического центра среди покупателей в премиум-классе. Так, в конце 2018 года из 59 проектов в этом сегменте только 26 (44%) реализовывались за пределами Центрального административного округа. В IV квартале 2021 года уже 32 из 55 комплексов премиум-класса (то есть 58%) девелоперы возводили вне границ ЦАО. Причем в округах с ярко выраженными экологическими преимуществами (реки или большие лесопарковые зоны) можно встретить сразу несколько проектов, к примеру, в Раменках – семь, а Хорошёво-Мнёвниках – 3, в Покровском-Стрешневе – 2.
В прошедшие три года на высокобюджетном рынке обозначилось стремление потенциальных покупателей сочетать городской и загородный стиль жизни. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» (Покровское-Стрешнево) предусмотрена набережная с экопарком площадью 17 гектаров, а прилегающая к территории квартала береговая линия достигает 1,5 км.
В премиум-квартале Prime Park 6 из более чем 11 гектаров территории будут заняты парковым пространством, из которых три гектара – частный парк жителей. В проекте Symphony 34 порядка 70% территории комплекса отведено под озеленение и благоустройство, с садом в японском стиле и прудом во дворе. Кроме того, по всему периметру организованы беседки, с возможностью для спокойного отдыха, работы и занятий йогой. В жилом комплексе Hide девелопер создаст на прилегающей территории полноценный парк с секретным садом, зонами для йоги, навесами, амфитеатром и т.п. В комплексе Mod застройщик обустроит искусственные водоемы. Период самоизоляции в 2020 году подтолкнул к переезду из плотно заселенного центра столицы. Застройщики уловили эту тенденцию, что и привело теперь к заметному увеличению числа сделок в премиальных проектах вдали от центра и с подчеркнутой экологической составляющей.
- Запрос на квартиры большей площади
Интерес к новым премиальным проектам обусловила мощная «ностальгия» покупательской аудитории сегмента по квартирам большой площади. В последние годы на рынке новостроек площадь квартир последовательно сокращалась, причем во всех ценовых секторах, не исключая и «премиум». Однако опыт пандемии заставил задуматься многих жителей мегаполиса о необходимости расширения жилой площади, где можно проводить больше времени с семьей, не мешая друг другу. По опросам общественного мнения, 39% респондентов до 50 лет хотели бы увеличить жилплощадь в связи с распространением удаленной занятости и еще 50% хотели бы иметь уединенный домашний офис. Из-за роста цен на жилье и ипотечных ставок реализовать эти устремления могут немногие, прежде всего – клиенты премиального сегмента рынка новостроек Москвы. Девелоперы новых проектов в премиум-классе в последнее время стали чаще проектировать большие квартиры. Так, в «Клубном городе на реке Primavera», двухкомнатные квартиры (свободной планировки) достигают в площади 105 кв. м, а трехкомнатные – 111 кв. м. В премиальном квартале Prime Park предусмотрены пятикомнатные квартиры площадью от 272 кв. м, дуплексы (от 154 кв. м) и пентхаусы (от 180 кв. м). А в ЖК Symphony 34 от того же застройщика MR Group уникальные лоты площадью до 162 кв. м спроектированы на верхних уровнях трех башен, максимальная высотность которых достигает до 54 этажей.
- Рост интереса к клубному формату
Еще одной тенденцией последних лет в девелопменте стало повышение плотности застройки, которое затронуло и премиальный рынок жилья. Оптимизация растущих издержек заставила девелоперов повышать этажность и количество «квадратов» на гектар территории. Особенно эта тенденция стала характерна для бизнес-класса, откуда некоторые покупатели перешли в сегмент «премиум» в поисках жилого пространства, в котором архитектура более соразмерна человеку.
Эксперты «Метриум» отмечают растущий интерес к клубному формату жилых комплексов с невысокой этажностью и небольшим числом возможных соседей. Согласно опросу ЦИАН, 85% покупателей предпочли бы иметь квартиру не выше 20-го этажа, а по подсчетам «БСК-Санкт-Петербург», 50% готовы увеличить бюджет покупки на 5-10%, если жилой комплекс находится в зоне с невысоким коэффициентом использования территорий. При этом сохраняется приверженность покупателей к комплексным проектам, в которых есть место для развитой социальной и коммерческой инфраструктуры.
Девелоперы осознали эту тенденцию. В большинстве новых проектов премиум-класса 2021 года (как с квартирами, так и с апартаментами) площадь застройки меньше 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в некоторых проектах архитекторы применяют особые приёмы: разноэтажные корпуса, нелинейный порядок размещения домов, индивидуальная форма для каждого из зданий. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» плотность застройки ниже вдвое, чем в среднем по Москве. Дома имеют переменную высотность, которая включает в основном корпуса в 5, 7, 9 этажей, а также несколько башен по 22 этажа. В проектах премиум-класса Mod и Symphony 34 от MR Group помимо высотных башен спроектированы клубные дома.
- Потребность в балконах, лоджиях и террасах
На фоне повышения интереса к экологическому и загородному формату жилья клиенты стали чаще обращать внимание на доступ из квартиры в личное пространство на открытом воздухе. По подсчетам аналитиков «Метриум», 82% покупателей считают важным наличие балкона или лоджии.
В большинстве проектов комфорт- и бизнес-класса лоджии, балконы и террасы стали редкостью. По данным ЕРЗ, только в 31% проектов новостроек Москвы предусмотрены квартиры с террасами, а лоджии глубиной от 1,2 метров – в 23%. Между тем в премиальных комплексах их начали проектировать чаще. В «Клубном городе Primavera» у многих видовых квартир предусмотрены террасы, с которых открывается вид на Москву-реку и Покровское-Стрешнево. В комплексе Mod девелопер спроектировал французские балконы в клубных домах, а также в высотках (до 21 этажа).
«Рост спроса на премиальные новостройки в 2021 году обусловлен тем, что застройщики именно этого сегмента бросили вызов основным тенденциям рынка последних лет и решили пойти навстречу тем покупателям, которых эти тенденции не устраивали, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких новостройках клиент сейчас находит то, что ему не хватает: приватность, хорошую экологию, более продуманную архитектуру, нестандартные форматы квартир. Соответственно, в премиум-классе аккумулируется спрос отчасти из элитного сектора рынка, а также из бизнес-класса, что в итоге дает заметный прирост числа сделок».
Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.
По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.
В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.
«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. – То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. и достигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
По данным «Метриум», на первичном рынке Новой Москвы по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир[1], общей площадью 564,5 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Период |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
– homecity (корп. 2);
– Russian Design District (корп. 6);
– «Алхимово» (корп. 7 и 8)*;
– «Борисоглебское» (корп. 18);
– «Бунинские луга» (корп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);
– «Испанские кварталы» (дом 8);
– «Новое Внуково» (корп. 9);
– «Новые Ватутинки, Центральный», (корп. 9.1, 9.2, 9.3);
– «Остафьево» (корп. 11.2; 11.3);
– «Прокшино» (корп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);
– «Саларьево парк» (корп. 54, 55);
– «Середневский лес» (корп. 1.1);
– «Скандинавия» (корп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).
*Старт бронирования
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (от 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась на 3,3 п.п. до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах (не более 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего 2,1%.
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились на 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Без отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. за 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
ИсИсточник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 года достиг 10,53 млн руб. (+6,7% за квартал, + 20,3% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:
- студии – 6,6 млн руб. (+3,7% за квартал; +20% за год);
- однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
- двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
- трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
- многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% за квартал; +45,8% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
23,9 |
34,5 |
192 600 |
274 425 |
383 830 |
4 785 950 |
6 567 150 |
10 190 105 |
|
1К |
27,9 |
39,0 |
62,8 |
114 035 |
227 965 |
525 000 |
4 583 800 |
8 889 035 |
20 475 000 |
|
2К |
42,9 |
59,7 |
129,2 |
97 155 |
195 835 |
470 000 |
5 519 760 |
11 682 805 |
56 202 000 |
|
3К |
56,2 |
80,1 |
178,0 |
92 490 |
190 435 |
522 530 |
6 963 440 |
15 253 150 |
64 597 500 |
|
4К+ |
81,3 |
137,8 |
855,4 |
66 665 |
173 110 |
310 995 |
14 247 655 |
23 851 730 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,3 |
855,4 |
66 665 |
209 475 |
525 000 |
4 583 800 |
10 533 235 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / дер. Середнево): студия площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», (НАО / мкрн. Новые Ватутинки): студия площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«За 2021 год на первичный рынок Новой Москвы вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Самолет») и «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ»), – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1 тыс. ед.
К концу 2021 года в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% за квартал, +21,5% за год), что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.
В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 кв. м (-2,7 кв.м относительно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 млн руб. (+20,3% за 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев).
Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» (по московским меркам) и активного развития инфраструктуры. По итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 года достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО показатель достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев)».
Прогноз на 2022
«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. – По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%[4]. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.
Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Москва может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.
Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения (более 11 тыс. квартир), из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Москва (особенно в пределах НАО) становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.
В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[3] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[4] Совет директоров Банка России 17 декабря 2021 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,5% годовых