Спрос на новостройки премиум-класса вырос в 2 раза
В 2021 году аналитики «Метриум» зафиксировали самый резкий всплеск спроса на премиальные новостройки по меньшей мере с 2018 года. В IV квартале число заключенных договоров долевого участия в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2020 года. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением покупательских предпочтений и появлением новых проектов премиум-класса, которые им соответствуют.
В IV квартале 2021 года спрос на новостройки премиум-класса в Москве впервые достиг уровня 1,6 тыс. заключенных договоров долевого участия, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число сделок в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза. Активность покупателей была обусловлена несколькими факторами: текущими тенденциями премиального рынка, а также изменениями в покупательских предпочтениях.
Источник: «Метриум»
- Дефицит проектов, но высокое предложение на «котловане»
За последние два года количество проектов премиум-класса в продаже заметно сократилось. Если в начале 2020 года московские застройщики предлагали покупателям 63 комплекса в этом сегменте рынка, то к концу 2021 года их число сократилось до 55. Дефицит стимулирует спрос, так как потенциальные покупатели спешат вложить средства в имеющиеся в продаже проекты, ожидая усиления нехватки нового предложения. А в весьма нестабильный период 2020-2021 гг. инвестиционный мотив был особенно силен среди покупательской аудитории новостроек премиум-класса. Особое внимание клиентов приковано к новинкам рынка. Так, в премиальном «Клубном городе на реке Primavera», который появился в продаже в конце декабре 2021 года, уже к концу января 2022 имелись оплаченные брони на квартиры.
- Расширение географии премиума и спрос на эко-локации
Одновременно изменилась география предложения премиальных новостроек, что совпало с трендом на экологическую ориентированность и желание уехать подальше от исторического центра среди покупателей в премиум-классе. Так, в конце 2018 года из 59 проектов в этом сегменте только 26 (44%) реализовывались за пределами Центрального административного округа. В IV квартале 2021 года уже 32 из 55 комплексов премиум-класса (то есть 58%) девелоперы возводили вне границ ЦАО. Причем в округах с ярко выраженными экологическими преимуществами (реки или большие лесопарковые зоны) можно встретить сразу несколько проектов, к примеру, в Раменках – семь, а Хорошёво-Мнёвниках – 3, в Покровском-Стрешневе – 2.
В прошедшие три года на высокобюджетном рынке обозначилось стремление потенциальных покупателей сочетать городской и загородный стиль жизни. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» (Покровское-Стрешнево) предусмотрена набережная с экопарком площадью 17 гектаров, а прилегающая к территории квартала береговая линия достигает 1,5 км.
В премиум-квартале Prime Park 6 из более чем 11 гектаров территории будут заняты парковым пространством, из которых три гектара – частный парк жителей. В проекте Symphony 34 порядка 70% территории комплекса отведено под озеленение и благоустройство, с садом в японском стиле и прудом во дворе. Кроме того, по всему периметру организованы беседки, с возможностью для спокойного отдыха, работы и занятий йогой. В жилом комплексе Hide девелопер создаст на прилегающей территории полноценный парк с секретным садом, зонами для йоги, навесами, амфитеатром и т.п. В комплексе Mod застройщик обустроит искусственные водоемы. Период самоизоляции в 2020 году подтолкнул к переезду из плотно заселенного центра столицы. Застройщики уловили эту тенденцию, что и привело теперь к заметному увеличению числа сделок в премиальных проектах вдали от центра и с подчеркнутой экологической составляющей.
- Запрос на квартиры большей площади
Интерес к новым премиальным проектам обусловила мощная «ностальгия» покупательской аудитории сегмента по квартирам большой площади. В последние годы на рынке новостроек площадь квартир последовательно сокращалась, причем во всех ценовых секторах, не исключая и «премиум». Однако опыт пандемии заставил задуматься многих жителей мегаполиса о необходимости расширения жилой площади, где можно проводить больше времени с семьей, не мешая друг другу. По опросам общественного мнения, 39% респондентов до 50 лет хотели бы увеличить жилплощадь в связи с распространением удаленной занятости и еще 50% хотели бы иметь уединенный домашний офис. Из-за роста цен на жилье и ипотечных ставок реализовать эти устремления могут немногие, прежде всего – клиенты премиального сегмента рынка новостроек Москвы. Девелоперы новых проектов в премиум-классе в последнее время стали чаще проектировать большие квартиры. Так, в «Клубном городе на реке Primavera», двухкомнатные квартиры (свободной планировки) достигают в площади 105 кв. м, а трехкомнатные – 111 кв. м. В премиальном квартале Prime Park предусмотрены пятикомнатные квартиры площадью от 272 кв. м, дуплексы (от 154 кв. м) и пентхаусы (от 180 кв. м). А в ЖК Symphony 34 от того же застройщика MR Group уникальные лоты площадью до 162 кв. м спроектированы на верхних уровнях трех башен, максимальная высотность которых достигает до 54 этажей.
- Рост интереса к клубному формату
Еще одной тенденцией последних лет в девелопменте стало повышение плотности застройки, которое затронуло и премиальный рынок жилья. Оптимизация растущих издержек заставила девелоперов повышать этажность и количество «квадратов» на гектар территории. Особенно эта тенденция стала характерна для бизнес-класса, откуда некоторые покупатели перешли в сегмент «премиум» в поисках жилого пространства, в котором архитектура более соразмерна человеку.
Эксперты «Метриум» отмечают растущий интерес к клубному формату жилых комплексов с невысокой этажностью и небольшим числом возможных соседей. Согласно опросу ЦИАН, 85% покупателей предпочли бы иметь квартиру не выше 20-го этажа, а по подсчетам «БСК-Санкт-Петербург», 50% готовы увеличить бюджет покупки на 5-10%, если жилой комплекс находится в зоне с невысоким коэффициентом использования территорий. При этом сохраняется приверженность покупателей к комплексным проектам, в которых есть место для развитой социальной и коммерческой инфраструктуры.
Девелоперы осознали эту тенденцию. В большинстве новых проектов премиум-класса 2021 года (как с квартирами, так и с апартаментами) площадь застройки меньше 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в некоторых проектах архитекторы применяют особые приёмы: разноэтажные корпуса, нелинейный порядок размещения домов, индивидуальная форма для каждого из зданий. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» плотность застройки ниже вдвое, чем в среднем по Москве. Дома имеют переменную высотность, которая включает в основном корпуса в 5, 7, 9 этажей, а также несколько башен по 22 этажа. В проектах премиум-класса Mod и Symphony 34 от MR Group помимо высотных башен спроектированы клубные дома.
- Потребность в балконах, лоджиях и террасах
На фоне повышения интереса к экологическому и загородному формату жилья клиенты стали чаще обращать внимание на доступ из квартиры в личное пространство на открытом воздухе. По подсчетам аналитиков «Метриум», 82% покупателей считают важным наличие балкона или лоджии.
В большинстве проектов комфорт- и бизнес-класса лоджии, балконы и террасы стали редкостью. По данным ЕРЗ, только в 31% проектов новостроек Москвы предусмотрены квартиры с террасами, а лоджии глубиной от 1,2 метров – в 23%. Между тем в премиальных комплексах их начали проектировать чаще. В «Клубном городе Primavera» у многих видовых квартир предусмотрены террасы, с которых открывается вид на Москву-реку и Покровское-Стрешнево. В комплексе Mod девелопер спроектировал французские балконы в клубных домах, а также в высотках (до 21 этажа).
«Рост спроса на премиальные новостройки в 2021 году обусловлен тем, что застройщики именно этого сегмента бросили вызов основным тенденциям рынка последних лет и решили пойти навстречу тем покупателям, которых эти тенденции не устраивали, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких новостройках клиент сейчас находит то, что ему не хватает: приватность, хорошую экологию, более продуманную архитектуру, нестандартные форматы квартир. Соответственно, в премиум-классе аккумулируется спрос отчасти из элитного сектора рынка, а также из бизнес-класса, что в итоге дает заметный прирост числа сделок».
По итогам первого квартала 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 44,7 тыс. кв. м апартаментов (или 1 466 лотов), что на 65% выше показателя первых трех месяцев 2020 года, когда было продано 27,1 тыс. кв. м (или 1 017 лотов). Основная доля проданных апартаментов традиционно пришлась на проекты сервисного формата – 85% (38 тыс. кв. м).
В то же время, средняя площадь проданных несервисных апартаментов за год выросла почти в два раза (на 94%) и в первом квартале 2021 года достигла 54 кв. м. Такая динамика связана с повышенным спросом на премиальную недвижимость, где средняя площадь реализованных апартаментов выше: 85,5 кв. м в элитном сегменте и 48, 7 кв. м – в бизнес-классе против 35,5 кв. м – в комфорт-классе. В сегменте сервисных апартаментов средняя площадь за год увеличилась на 7% - до 28,3 кв. м.
Наибольший интерес в несервисном формате был зафиксирован в проектах бизнес-класса – они сформировали 60% от количества реализованных лотов данного формата. В сегменте сервисных апартаментов, напротив, превалирующую долю продаж сформировали проекты класса «комфорт» – на них пришлось 85% от количества реализованных лотов.
Что касается цен, по состоянию на конец марта 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов (не включая проекты элитного класса) увеличилась на 29% и достигла 198 тыс. руб./кв. м. Так, в сегменте сервисных апартаментов показатель составил 192 тыс. руб./кв. м (+29% год к году), в сегменте несервисных апартаментов – 220 тыс. руб./кв. м (+34% год к году).
Максимальная динамика наблюдалась в проектах сервисных городских апартаментов комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 40% (до 173 тыс. руб./кв. м). В проектах бизнес-класса прирост стоимости составил 19% (до 227 тыс. руб./кв. м). При этом в сегменте несервисных апартаментов динамика стоимости в классах «комфорт» и «бизнес» составила +24% и +34% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 171,2 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе, и 235,9 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе.
Значительный рост цен экспозиции обусловлен вымыванием предложения за счет высокой покупательской активности, простимулированной повышением привлекательности ипотечных продуктов и снижением интереса к вкладам. Приостановка выхода в продажу новых проектов из-за неопределенности на рынке апартаментов также подогревает интерес покупателей к этому сегменту и ограничивает конкуренцию среди проектов.
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года на рынок вышел всего один проект апартаментов – компания Orange Life начала продажи в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» на Большой Московской улице. Тем не менее, в 2021 году мы ожидаем выход на рынок ряда проектов, среди которых – сеть из трех новых апарт-отелей девелопера ПСК под брендом Avenir, а также проект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот от компании RBI.
«Переориентация апарт-отелей на долго- и среднесрочный формат проживания позволила инвесторам получить минимальную доходность. Так, по итогам первого квартала 2021 года средний уровень загрузки в комплексах, ориентированных на долгосрочное проживание, оказался на уровне 83-90%. Загрузка части проектов, продолживших функционирование в краткосрочном формате, составила 45-60% и показывает уверенный положительный тренд с начала весны. На фоне снижения турпотока апарт-отели переориентировали как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. При этом, большинство управляющих компаний заключали договоры на долгосрочное размещение до июня, поскольку планируют вернуться к краткосрочному формату аренды с начала туристического сезона», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 603,4 тыс. кв. м и 8,3 тыс. лотов, продемонстрировав сокращение за месяц на 4,3% площади и 4,7% лотов. В годовой динамике снижение составило 18,1% площади и 14% лотов.
Доля предложения квартир бизнес-класса на начальной стадии строительства составляет 51,6%, которая сократилась на 1,7% за месяц, но за год она выросла на 17,1%. На нулевом цикле находится 43% предложения, на стадии монтажа первых этажей - 8,6%. За месяц сокращение объёма составило 8% при годовом росте на 22%.
На заключительной стадии находится 42,8% площади (+2,4% за месяц, -9,8% за год): на этапе фасадно-отделочных работ (ФОР) – 22,7%, благоустройства – 6% и введены – 14,1%. Объем предложения сократился за месяц на 0,8%, за год – на 33,4%.
Более двух третей предложения (66,1%) в бизнес-классе приходится на квартиры без отделки (+1,6% за месяц, - 10% за год). Доля экспозиции с предчистовой отделкой составляет 25,5% (-0,9 за месяц, +8% за год), с отделкой - 8,2% (-0,6% за месяц, +1,9% за год). За год объём предложения квартир без отделки сократился на 25%, с полной и предчистовой отделкой вырос на 12% и 25% соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса в апреле продолжила расти (+5,2% за месяц, +30,7% за год) и составила 344,9 тыс. руб. Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 265,2 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +24,1% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 375,3 тыс. руб. (+3,8% за месяц, +35,3% за год) и ЮАО на уровне 363,9 тыс. руб. (+2,9% за месяц, + 30,6% за год). Наибольшая динамика СВЦ за месяц зафиксирована в СВАО – на 11,6% и в СЗАО и ЦАО – на 5,2%, за год – в СВАО на 37,3%, в ЗАО на 35,3% и в СЗАО на 34,5%.
По итогам апреля средняя цена квартиры бизнес-класса составила 25,2 млн руб. (+5,7% за месяц, +24,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 19,5 млн. руб. (-2,4% за месяц, +24% за год), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 30,4 млн руб. (+1,1% за месяц, +37% за год). Больше всего за месяц средняя цена квартиры выросла в СВАО – на 14,2% и в ЦАО – на 8,3% и СЗАО – на 7%, за год – в САО на 38,7%, в ЗАО на 37% и в ЮАО на 31%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
