Спрос на новостройки премиум-класса вырос в 2 раза
В 2021 году аналитики «Метриум» зафиксировали самый резкий всплеск спроса на премиальные новостройки по меньшей мере с 2018 года. В IV квартале число заключенных договоров долевого участия в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2020 года. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением покупательских предпочтений и появлением новых проектов премиум-класса, которые им соответствуют.
В IV квартале 2021 года спрос на новостройки премиум-класса в Москве впервые достиг уровня 1,6 тыс. заключенных договоров долевого участия, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число сделок в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза. Активность покупателей была обусловлена несколькими факторами: текущими тенденциями премиального рынка, а также изменениями в покупательских предпочтениях.
Источник: «Метриум»
- Дефицит проектов, но высокое предложение на «котловане»
За последние два года количество проектов премиум-класса в продаже заметно сократилось. Если в начале 2020 года московские застройщики предлагали покупателям 63 комплекса в этом сегменте рынка, то к концу 2021 года их число сократилось до 55. Дефицит стимулирует спрос, так как потенциальные покупатели спешат вложить средства в имеющиеся в продаже проекты, ожидая усиления нехватки нового предложения. А в весьма нестабильный период 2020-2021 гг. инвестиционный мотив был особенно силен среди покупательской аудитории новостроек премиум-класса. Особое внимание клиентов приковано к новинкам рынка. Так, в премиальном «Клубном городе на реке Primavera», который появился в продаже в конце декабре 2021 года, уже к концу января 2022 имелись оплаченные брони на квартиры.
- Расширение географии премиума и спрос на эко-локации
Одновременно изменилась география предложения премиальных новостроек, что совпало с трендом на экологическую ориентированность и желание уехать подальше от исторического центра среди покупателей в премиум-классе. Так, в конце 2018 года из 59 проектов в этом сегменте только 26 (44%) реализовывались за пределами Центрального административного округа. В IV квартале 2021 года уже 32 из 55 комплексов премиум-класса (то есть 58%) девелоперы возводили вне границ ЦАО. Причем в округах с ярко выраженными экологическими преимуществами (реки или большие лесопарковые зоны) можно встретить сразу несколько проектов, к примеру, в Раменках – семь, а Хорошёво-Мнёвниках – 3, в Покровском-Стрешневе – 2.
В прошедшие три года на высокобюджетном рынке обозначилось стремление потенциальных покупателей сочетать городской и загородный стиль жизни. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» (Покровское-Стрешнево) предусмотрена набережная с экопарком площадью 17 гектаров, а прилегающая к территории квартала береговая линия достигает 1,5 км.
В премиум-квартале Prime Park 6 из более чем 11 гектаров территории будут заняты парковым пространством, из которых три гектара – частный парк жителей. В проекте Symphony 34 порядка 70% территории комплекса отведено под озеленение и благоустройство, с садом в японском стиле и прудом во дворе. Кроме того, по всему периметру организованы беседки, с возможностью для спокойного отдыха, работы и занятий йогой. В жилом комплексе Hide девелопер создаст на прилегающей территории полноценный парк с секретным садом, зонами для йоги, навесами, амфитеатром и т.п. В комплексе Mod застройщик обустроит искусственные водоемы. Период самоизоляции в 2020 году подтолкнул к переезду из плотно заселенного центра столицы. Застройщики уловили эту тенденцию, что и привело теперь к заметному увеличению числа сделок в премиальных проектах вдали от центра и с подчеркнутой экологической составляющей.
- Запрос на квартиры большей площади
Интерес к новым премиальным проектам обусловила мощная «ностальгия» покупательской аудитории сегмента по квартирам большой площади. В последние годы на рынке новостроек площадь квартир последовательно сокращалась, причем во всех ценовых секторах, не исключая и «премиум». Однако опыт пандемии заставил задуматься многих жителей мегаполиса о необходимости расширения жилой площади, где можно проводить больше времени с семьей, не мешая друг другу. По опросам общественного мнения, 39% респондентов до 50 лет хотели бы увеличить жилплощадь в связи с распространением удаленной занятости и еще 50% хотели бы иметь уединенный домашний офис. Из-за роста цен на жилье и ипотечных ставок реализовать эти устремления могут немногие, прежде всего – клиенты премиального сегмента рынка новостроек Москвы. Девелоперы новых проектов в премиум-классе в последнее время стали чаще проектировать большие квартиры. Так, в «Клубном городе на реке Primavera», двухкомнатные квартиры (свободной планировки) достигают в площади 105 кв. м, а трехкомнатные – 111 кв. м. В премиальном квартале Prime Park предусмотрены пятикомнатные квартиры площадью от 272 кв. м, дуплексы (от 154 кв. м) и пентхаусы (от 180 кв. м). А в ЖК Symphony 34 от того же застройщика MR Group уникальные лоты площадью до 162 кв. м спроектированы на верхних уровнях трех башен, максимальная высотность которых достигает до 54 этажей.
- Рост интереса к клубному формату
Еще одной тенденцией последних лет в девелопменте стало повышение плотности застройки, которое затронуло и премиальный рынок жилья. Оптимизация растущих издержек заставила девелоперов повышать этажность и количество «квадратов» на гектар территории. Особенно эта тенденция стала характерна для бизнес-класса, откуда некоторые покупатели перешли в сегмент «премиум» в поисках жилого пространства, в котором архитектура более соразмерна человеку.
Эксперты «Метриум» отмечают растущий интерес к клубному формату жилых комплексов с невысокой этажностью и небольшим числом возможных соседей. Согласно опросу ЦИАН, 85% покупателей предпочли бы иметь квартиру не выше 20-го этажа, а по подсчетам «БСК-Санкт-Петербург», 50% готовы увеличить бюджет покупки на 5-10%, если жилой комплекс находится в зоне с невысоким коэффициентом использования территорий. При этом сохраняется приверженность покупателей к комплексным проектам, в которых есть место для развитой социальной и коммерческой инфраструктуры.
Девелоперы осознали эту тенденцию. В большинстве новых проектов премиум-класса 2021 года (как с квартирами, так и с апартаментами) площадь застройки меньше 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в некоторых проектах архитекторы применяют особые приёмы: разноэтажные корпуса, нелинейный порядок размещения домов, индивидуальная форма для каждого из зданий. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» плотность застройки ниже вдвое, чем в среднем по Москве. Дома имеют переменную высотность, которая включает в основном корпуса в 5, 7, 9 этажей, а также несколько башен по 22 этажа. В проектах премиум-класса Mod и Symphony 34 от MR Group помимо высотных башен спроектированы клубные дома.
- Потребность в балконах, лоджиях и террасах
На фоне повышения интереса к экологическому и загородному формату жилья клиенты стали чаще обращать внимание на доступ из квартиры в личное пространство на открытом воздухе. По подсчетам аналитиков «Метриум», 82% покупателей считают важным наличие балкона или лоджии.
В большинстве проектов комфорт- и бизнес-класса лоджии, балконы и террасы стали редкостью. По данным ЕРЗ, только в 31% проектов новостроек Москвы предусмотрены квартиры с террасами, а лоджии глубиной от 1,2 метров – в 23%. Между тем в премиальных комплексах их начали проектировать чаще. В «Клубном городе Primavera» у многих видовых квартир предусмотрены террасы, с которых открывается вид на Москву-реку и Покровское-Стрешнево. В комплексе Mod девелопер спроектировал французские балконы в клубных домах, а также в высотках (до 21 этажа).
«Рост спроса на премиальные новостройки в 2021 году обусловлен тем, что застройщики именно этого сегмента бросили вызов основным тенденциям рынка последних лет и решили пойти навстречу тем покупателям, которых эти тенденции не устраивали, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких новостройках клиент сейчас находит то, что ему не хватает: приватность, хорошую экологию, более продуманную архитектуру, нестандартные форматы квартир. Соответственно, в премиум-классе аккумулируется спрос отчасти из элитного сектора рынка, а также из бизнес-класса, что в итоге дает заметный прирост числа сделок».
В Санкт-Петербурге активно ведутся работы по восстановлению объектов культурного наследия. SuperJob представляет подборку вакансий для профессионалов и экспертов по сохранению памятников архитектуры: востребованы руководители реставрационных работ, инженеры, сметчики, производители работ, реставраторы.
Самая дорогая вакансия – ведущий конструктор с высшим образованием, опытом проектной работы по основному профилю не менее 10 лет и зарплатой 125 тысяч рублей в месяц. Специалист должен обладать знаниями прикладных программ на уровне опытного пользователя. Успешному кандидату предоставляют работу в комфортабельном офисе в центре города и возможность корпоративного обучения.
На втором месте − вакансия сметчика, который будет заниматься составлением сметной документации на реставрационные, проектные, строительно-монтажные работы. Специалист должен иметь высшее строительное образование и опыт работы в сфере реставрации. Работодатель предлагает полный социальный пакет компенсацию на питание и зарплату 100 тысяч рублей в месяц.
Третье место в рейтинге занимает должность ведущего архитектора/главного архитектора проекта (ГАП) с заработной платой – от 90 тысяч рублей в месяц. Специалист должен иметь высшее образование в сфере реставрации или строительства, преимуществом будет аттестация в Министерстве культуры. Успешному кандидату предлагают работу в офисе и бесплатное питание.
В рейтинг также вошли вакансии инженеров с зарплатами от 45 до 65 тысяч рублей. Работодатель предлагает работу в офисе и участие в интересных проектах.
Также компании нуждаются в производителе работ по реконструкции, мастере производственного обучения, руководителе проекта. Кандидатам предлагают зарплату по итогам прохождения собеседования.
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Санкт-Петербурге, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение, Net, руб. в месяц |
|
100 000—125 000 |
|
|
100 000 |
|
|
90 000 |
|
|
65 000 |
|
|
55 000—65 000 |
|
|
45 000—55 000 |
|
|
45 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Вакансии в сфере реставрации культурного наследия в Москве, Исследовательский центр SuperJob:
|
Позиция |
Зарплатное предложение,Net, руб. в месяц |
|
100 000 |
|
|
100 000 |
|
|
80 000—95 000 |
|
|
80 000—90 000 |
|
|
80 000 |
|
|
80 000 |
|
|
70 000 |
|
|
60 000—65 000 |
|
|
62 000 |
|
|
61 000 |
|
|
59 000 |
|
|
По дог. |
|
|
По дог. |
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».