Замедленный рост – итоги рынка ипотеки в 2021 году
Спрос на ипотеку в России в 2021 году вырос, несмотря на рост ставок и стоимости жилья, хотя во втором полугодии активность заемщиков явно замедлилась. Проанализировав свежие данные ЦБ РФ, аналитики «Метриум» подсчитали, что сумма выданных кредитов увеличилась на 29%, но их число – только на 8%. При этом быстрее всего в 2021 году росли региональные рынки ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму.
Итоги 2021 года на рынке ипотеки в России
Показатели |
2014 |
2020 |
2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
Количество кредитов, млн. |
1,01 |
1,77 |
1,91 |
8% |
Рост в 1,9 раз |
Объем выдачи, трлн руб. |
1,75 |
4,43 |
5,70 |
29% |
Рост в 3,3 раза |
Средневзвешенная ставка, %* |
13,17 |
7,36 |
7,81 |
0,45 п.п. |
–5,36 п.п. |
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,72 |
2,65 |
3,35 |
0,70 млн |
1,60 млн |
Средний срок кредитования, лет* |
14,8 |
18,8 |
21,4 |
2,7 года |
6,6 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за декабрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Темпы роста рынка ипотеки в 2021 году были самыми низкими за 5 лет
В 2021 году российские банки выдали россиянам 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,7 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с 2020 годом число жилищных займов увеличилось на 8%, а их сумма – на 29%.
В 2021 году рост рынка ипотеки замедлился. Так, в 2020 году относительно 2019-го количество кредитов увеличилось на 40%, а общий объем займа – на 56%. Темпы роста ипотечного рынка также были выше в 2018, 2017 и 2016 гг.
Россияне стали меньше занимать средств на покупку жилья после изменения условий программы «Господдержка – 2020» в июле 2021 года и последующего роста рыночных ставок по ипотеке. Во втором полугодии россияне получили только на 4% больше кредитов, чем в первом полугодии, хотя обычно на вторую половину года приходится львиная доля одобренных займов. Причем выдача сократилась только в девяти регионах, но почти все они являются лидерами по объемам ипотечного кредитования (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область, Краснодарский край). В других регионах количество займов во втором полугодии все-таки выросло, несмотря на ухудшение условий кредитования. Это также связано с переформатированием программы «Господдержки – 2020», по которой во втором полугодии кредит со льготной ставкой можно было получить не больше 3 млн рублей. В крупных городах этой суммы явно недостаточно для покупки квартиры, тогда как в большинстве прочих регионов сумма в 3 млн рублей еще позволяет рассчитывать на покупку подходящего жилья.
Средний размер ипотечного займа вырос на 27% – рекорд за 5 лет
В декабре 2021 года россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,35 млн рублей, тогда как в конце 2020 года средний размер кредита составлял 2,65 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на 700 тыс. рублей или на 27%.
Это беспрецедентный рост кредитной нагрузки на ипотечных заемщиков за последние годы. В 2016 году средний размер кредита на покупку жилья увеличился на 7%, в 2017 году – на 8%, в 2018 – на 13%, в 2019 – на 10%, в 2020 – на 11%.
При этом в 2021 году россияне начали не только больше занимать средств, но и увеличили срок кредитования. В декабре 2021 года российские банки в среднем выдали кредиты на срок 21,9 лет, тогда как в декабре 2020 года покупатели жилья в среднем одалживали на 19,1 лет. То есть за 12 месяцев средний срок ипотечного кредитования увеличился почти на два года или на 14%. Это также стало рекордным значением за последние годы. В 2015 году средний срок вырос на 3%, в 2016 году – на 1%, в 2017 году – на 2%, в 2018 году – на 7%, в 2019 году – на 9%, в 2020 году – на 3%. Основная причина увеличения нагрузки на заемщиков – повышение цен на жилье, а также рост ипотечных ставок.
Ипотечное кредитование на рынке новостроек сократилось
Повышение ипотечных ставок и изменение программы господдержки повлияли прежде всего на активность заемщиков, которые берут кредит на покупку строящегося жилья. В 2021 году российские банки выдали дольщикам 476 тыс. кредитов на сумму 1,88 трлн рублей. Между тем, по итогам 2020 года количество кредитов было выше (484 тыс.), но их денежный объем – меньше (1,50 трлн рублей). Таким образом, количество кредитов для участников долевого строительства снизилось на 2%, а их объем увеличился на 26%. Аналитики «Метриум» отмечают, что рост денежного объема кредита косвенно указывает на сопоставимый рост цен на новостройки в стране, который составил 25-30% в 2021 году.
Впрочем, по количеству выданных дольщикам кредитов 2021 год уступает только 2020 году, тогда как в сравнении со всеми предыдущими периодами этот показатель остается высоким. Так, в 2019 году участники долевого строительства получили 339 тыс. кредитов, в 2018 году – 368 тыс., в 2017 году – 312 тыс., в 2016 – 306 тыс.
Средний размер ипотеки на новостройку превысил 4 млн рублей
В декабре 2021 года дольщики в среднем занимали у банков на участие в строительстве 4,17 млн рублей, тогда как в тот же период 2020 года кредит для них в среднем составлял 3,36 млн рублей. Таким образом, за 2021 год показатель увеличился на 820 тыс. рублей или на 24%.
При этом средний срок кредитования превысил 22 года против 19 лет в конце 2020 года, то есть увеличение стоимости новостроек потребовало от потенциальных заемщиков брать кредит на более длительный срок.
Вместе с тем ипотечная ставка для участников долевого строительства к концу года оказалась ненамного выше, чем в декабре 2020 года – 5,88% против 5,82%. Примечательно, что в течение первого полугодия она сокращалась (с 5,86 в январе до 5,48 в июне). Затем, после переформатирования программы «Господдержка 2020», она резко выросла в июле до 6,23%, но с сентября начала снижаться: в октябре до 6%, в ноябре – до 5,83%, в декабре – до 5,88%.
«Полагаю, стабилизировать ставку по ипотеке на новостройки помогло расширение программы “Семейная ипотека”, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Программа “Господдержка 2020” имела широкую аудиторию, так как распространялась практически на всех граждан России. Но с июля субсидированную ставку по ней повысили до 7%, а размер кредита ограничили тремя миллионами рублей. Фактически для крупных локальных рынков жилья столичного региона и ряда крупнейших городов эта программа завершилась. Но одновременно была расширена программа “Семейная ипотека”, в которой получили возможность участвовать семьи с одним ребенком. Именно поэтому сначала последовал резкий рост средних ставок (большинству дольщиков пришлось брать кредит по повышенной ставке), к осени семьи с одним ребенком (а их большинство) постепенно пришли на рынок новостроек, видимо, подкопив необходимую для первоначального взноса сумму, и, таким образом, средняя ставка сократилась. Это значит, что расширение семейной ипотеки действительно оказало серьезную поддержку рынку новостроек во втором полугодии 2020 года».
Заметно вырос рынок ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму
Рекордный рост выдачи ипотеки аналитики «Метриум» зафиксировали в республиках Северного Кавказа. Так, в Чечне количество выданных в 2021 году выросло в три раза по сравнению с 2020 годом (12,7 тыс. против 4,2 тыс.). Далее следует соседняя Ингушетия (рост в два раза – с 870 до 1,7 тыс.), Карачаево-Черкессия (рост на 62% с 2,5 тыс. до 4,0 тыс.), Дагестан (38% с 6,4 тыс. до 8,8 тыс.), Северная Осетия (27% с 4,1 тыс. до 5,2 тыс.).
Заметно повысилась активность заемщиков в Крыму. В целом по республике банки увеличили выдачу ипотеки на 22% и, в частности, в Севастополе – на 22%. Также вырос ипотечный рынок в Восточной Сибири и на Дальнем Востоке. В частости, в Тыве банки одолжили в 2021 году на 25% больше ипотеки, чем в 2020, в Приморском крае – на 20%, на Алтае – на 20%, в Забайкальском крае – на 17%, в Сахалинской области – на 16%, в Хабаровском крайне – на 12%.
Однако регионы-лидеры по ипотеке остались те же. Больше всего кредитов на покупку жилья заемщики получили в Москве (135 тыс.), Московской области (108 тыс.), в Санкт-Петербурге (87 тыс.), Тюменской области (82 тыс.), Башкортостане (68 тыс.). В этих регионах по итогам года также зафиксирован рост активности заемщиков; в Москве – на 11%, Московской области и Башкортостане – на 10%, в Тюменской области – на 9%, в Санкт-Петербурге – на 1%.
В самых «бедных» регионах самые высокие ипотечные ставки
Уровень средних ставок, по которым выдается ипотечный кредит, различается в зависимости от региона. Самые высокие средние ставки в 2021 году были в Республике Тыва (8,86%), Карачаево-Черкессии (8,72%), в Севастополе (8,64%), Чеченской республике (8,64%), Республике Алтай (8,64%).
В некоторых из этих регионах и более длительные, чем в среднем по стране, сроки кредитования. Так, в Чечне – 22,6 лет, в Карачаево-Черкессии – 22,5 лет, в Тыве – 22,2 года. Самый же большой средний срок кредита в Адыгее (23 года), Тюменской области и Дагестане (22,7 лет).
Наиболее низкие ипотечные ставки на Дальнем Востоке благодаря действующей там программе «Дальневосточная ипотека». Дешевле всего жилищный кредит в конце 2021 года обходился жителям Магаданской области (5,51%), Чукотки (5,75%), Амурской области (5,79%), Якутии (5,87%), Приморского края (5,90%).
Расплатиться быстрее всего с банком планировали жители Магаданской области (18,5 лет), Челябинской области (18,8 лет), Ингушетии (19,5 лет), Ивановской области (19,9 лет), Кузбасса (19,9 лет).
«Как и ожидалось, сокращение массированной господдержки ипотеки привело к замедлению рынка жилищного кредитования, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В наибольшей мере это проявилось в крупных городах с самыми высокими ценами на жилье, где активность покупателей заметно сократилась. Однако в целом по стране мы видим, что рынок остается большим, так как даже с учетом ограничений на размер кредита в 3 млн рублей в провинции льготный кредит позволяет приобрести хорошее жилье при высоком первоначальном взносе. Также мы видим, что семейная ипотека помогла стабилизировать ставки по кредитам на покупку строящегося жилья. Таким образом, можно сделать вывод, что в 2022 году резкого спада на рынке жилья не произойдет. Вероятнее всего, сохранится замедленный рост числа выданных кредитов, хотя многое будет зависеть от дальнейшего движения ставок по ипотеке. Если ЦБ РФ не ужесточит кредитно-денежную политику, то 2022 год может и не станет рекордным, то, по меньшей мере, точно не будет провальным».
Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.
«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:
- с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
- с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
- с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
- лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
- редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
- лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).
ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы
№ |
Название проекта |
Редкие форматы |
Округ, район |
Средневзвеш. цена кв. м, тыс. руб. |
1 |
ФЛОТИЛИЯ |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
САО, Ховрино |
198,7 |
2 |
Лофт Studio #12 |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
СВАО, Марьина роща |
247,1 |
3 |
Level Стрешнево |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
297,9 |
4 |
МЯТА |
Террасы, 2-уровневые лоты |
САО, Хорошевский |
303,5 |
5 |
N’ICE LOFT |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио |
ЮВАО, Нижегородский |
305,5 |
6 |
Wellton Gold |
2-уровневые лоты |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
326,1 |
7 |
МАРШАЛ |
Террасы, 2-уровневые лоты |
СЗАО, Щукино |
345,7 |
8 |
HILL8 |
Террасы |
СВАО, Останкинский |
375,5 |
9 |
Досфлота, 10 |
Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом |
СЗАО, Южное Тушино |
377,9 |
10 |
Level Донской |
2-уровневые лоты, патио, камин |
ЮАО, Донской |
386,0 |
11 |
Voxhall |
Террасы |
ЦАО, Замоскворечье |
415,2 |
12 |
Клубный дом на Рогожском |
Террасы, 2-уровневые лоты |
ЦАО, Таганский |
422,0 |
13 |
Новоданиловская, 8 |
2-уровневые лоты |
ЮАО, Донской |
438,0 |
14 |
Tatlin Apartments |
Террасы |
ЦАО, Басманный |
447,1 |
15 |
DIN HAUS |
Патио |
САО, Савеловский |
464,3 |
Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.
Аналитики Urbanus.ru зафиксировали резкий подъем спроса на квартиры и апартаменты больших форматов (от 150 кв. м). Этому во многом способствовал выход новых проектов элит- и премиум-класса. Состоятельная столичная аудитория всегда была отзывчива к появлению на рынке свежего предложения. Поэтому, когда новая порция крупногабаритного жилья поступила в продажу, она сразу встретила платежеспособный интерес.
В 2021 г. московские застройщики могут занести себе в актив, помимо прочего, 440 реализованных объектов недвижимости с габаритами более 150 кв. м. Для этой ниши подобный результат – несомненный успех. Достаточно сказать, что в 2020-м из экспозиции выбыло 337 лотов указанной метражной категории. Иными словами, прирост измеряется 30,6%.
Распроданный пул крупногабаритных квартир и апартаментов охватывает 61 адрес. Из них 17 относятся к элит-классу, 23 – к премиум-классу, 20 – к бизнес-классу, есть даже один представитель масс-маркета – ЖК «Вдохновение» на востоке Москвы. Половину спроса поглощают десять новостроек. В первую очередь, это премиальные проекты Lucky в Пресненском районе (34 ДДУ) и «Остров» в Мневниковской пойме (33 ДДУ). Также в топ-10 вошли все три дорогомиловских комплекса – Victory Park Residences (27 ДДУ), «Поклонная 9» (26 ДДУ) и «Бадаевский» (16 ДДУ). Компанию им в лидирующей группе составляют два проекта из Раменок – «Река» (23 ДДУ) и «Вишневый сад» (12 ДДУ), прибрежный ЖК Foriver (20 ДДУ) в Даниловском районе, группа небоскребов на границе «Москва-Сити» Capital Towers (16 ДДУ) и обладатель самого высокого ценника на столичном рынке The Residences Mandarin Oriental (15 ДДУ).
Продукт с крупным и сверхкрупным метражом встречается исключительно внутри МКАД. Он концентрируется в ЦАО и прилегающих к нему локациях. Три центральных района – Пресненский, Хамовники и Якиманка – заключают в своих границах 22 новостройки, которые в совокупности аккумулируют 35,6% реализованных юнитов с метражом 150+. Вне границ центра на первом месте находится Дорогомилово с долей в 15,7%. Затем следуют Раменки (12,5%), Хорошево-Мневники (доля 7,7%) и Даниловский район (доля 7,0%). В сумме семь перечисленных локаций покрывают четыре пятых спроса, направленного на крупноформатную недвижимость.
Среди купленных квартир и апартаментов площадью более 150 кв. м 17,6% занимают двухкомнатные юниты. Самая распространенная планировка в этой категории – четырехкомнатная (она применяется в 35,6% всех лотов). Трехкомнатные лоты фигурируют примерно в четверти всех сделок с крупногабаритной недвижимостью. Примерно таков же удельный вес юнитов с пятью комнатами и более.
Рейтинг самых больших объектов недвижимости, реализованных в 2021 г., возглавляет семикомнатная квартира в ЖК «Бадаевский». Ее площадь равна 974,01 кв. м. Кроме нее эксперты Urbanus.ru выявили еще два юнита с метражом 500+. Это еще одна семикомнатная квартира (579,90 кв. м), но уже в The Residences Mandarin Oriental на Софийской набережной и четырехкомнатная квартира (515,78 кв. м) в клубном доме «Абрикосов» у Чистых прудов.