Замедленный рост – итоги рынка ипотеки в 2021 году
Спрос на ипотеку в России в 2021 году вырос, несмотря на рост ставок и стоимости жилья, хотя во втором полугодии активность заемщиков явно замедлилась. Проанализировав свежие данные ЦБ РФ, аналитики «Метриум» подсчитали, что сумма выданных кредитов увеличилась на 29%, но их число – только на 8%. При этом быстрее всего в 2021 году росли региональные рынки ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму.
Итоги 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
2014 |
2020 |
2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн. |
1,01 |
1,77 |
1,91 |
8% |
Рост в 1,9 раз |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
1,75 |
4,43 |
5,70 |
29% |
Рост в 3,3 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
13,17 |
7,36 |
7,81 |
0,45 п.п. |
–5,36 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,72 |
2,65 |
3,35 |
0,70 млн |
1,60 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,8 |
18,8 |
21,4 |
2,7 года |
6,6 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за декабрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Темпы роста рынка ипотеки в 2021 году были самыми низкими за 5 лет
В 2021 году российские банки выдали россиянам 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,7 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с 2020 годом число жилищных займов увеличилось на 8%, а их сумма – на 29%.
В 2021 году рост рынка ипотеки замедлился. Так, в 2020 году относительно 2019-го количество кредитов увеличилось на 40%, а общий объем займа – на 56%. Темпы роста ипотечного рынка также были выше в 2018, 2017 и 2016 гг.
Россияне стали меньше занимать средств на покупку жилья после изменения условий программы «Господдержка – 2020» в июле 2021 года и последующего роста рыночных ставок по ипотеке. Во втором полугодии россияне получили только на 4% больше кредитов, чем в первом полугодии, хотя обычно на вторую половину года приходится львиная доля одобренных займов. Причем выдача сократилась только в девяти регионах, но почти все они являются лидерами по объемам ипотечного кредитования (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область, Краснодарский край). В других регионах количество займов во втором полугодии все-таки выросло, несмотря на ухудшение условий кредитования. Это также связано с переформатированием программы «Господдержки – 2020», по которой во втором полугодии кредит со льготной ставкой можно было получить не больше 3 млн рублей. В крупных городах этой суммы явно недостаточно для покупки квартиры, тогда как в большинстве прочих регионов сумма в 3 млн рублей еще позволяет рассчитывать на покупку подходящего жилья.
Средний размер ипотечного займа вырос на 27% – рекорд за 5 лет
В декабре 2021 года россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,35 млн рублей, тогда как в конце 2020 года средний размер кредита составлял 2,65 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на 700 тыс. рублей или на 27%.
Это беспрецедентный рост кредитной нагрузки на ипотечных заемщиков за последние годы. В 2016 году средний размер кредита на покупку жилья увеличился на 7%, в 2017 году – на 8%, в 2018 – на 13%, в 2019 – на 10%, в 2020 – на 11%.
При этом в 2021 году россияне начали не только больше занимать средств, но и увеличили срок кредитования. В декабре 2021 года российские банки в среднем выдали кредиты на срок 21,9 лет, тогда как в декабре 2020 года покупатели жилья в среднем одалживали на 19,1 лет. То есть за 12 месяцев средний срок ипотечного кредитования увеличился почти на два года или на 14%. Это также стало рекордным значением за последние годы. В 2015 году средний срок вырос на 3%, в 2016 году – на 1%, в 2017 году – на 2%, в 2018 году – на 7%, в 2019 году – на 9%, в 2020 году – на 3%. Основная причина увеличения нагрузки на заемщиков – повышение цен на жилье, а также рост ипотечных ставок.
Ипотечное кредитование на рынке новостроек сократилось
Повышение ипотечных ставок и изменение программы господдержки повлияли прежде всего на активность заемщиков, которые берут кредит на покупку строящегося жилья. В 2021 году российские банки выдали дольщикам 476 тыс. кредитов на сумму 1,88 трлн рублей. Между тем, по итогам 2020 года количество кредитов было выше (484 тыс.), но их денежный объем – меньше (1,50 трлн рублей). Таким образом, количество кредитов для участников долевого строительства снизилось на 2%, а их объем увеличился на 26%. Аналитики «Метриум» отмечают, что рост денежного объема кредита косвенно указывает на сопоставимый рост цен на новостройки в стране, который составил 25-30% в 2021 году.
Впрочем, по количеству выданных дольщикам кредитов 2021 год уступает только 2020 году, тогда как в сравнении со всеми предыдущими периодами этот показатель остается высоким. Так, в 2019 году участники долевого строительства получили 339 тыс. кредитов, в 2018 году – 368 тыс., в 2017 году – 312 тыс., в 2016 – 306 тыс.
Средний размер ипотеки на новостройку превысил 4 млн рублей
В декабре 2021 года дольщики в среднем занимали у банков на участие в строительстве 4,17 млн рублей, тогда как в тот же период 2020 года кредит для них в среднем составлял 3,36 млн рублей. Таким образом, за 2021 год показатель увеличился на 820 тыс. рублей или на 24%.
При этом средний срок кредитования превысил 22 года против 19 лет в конце 2020 года, то есть увеличение стоимости новостроек потребовало от потенциальных заемщиков брать кредит на более длительный срок.
Вместе с тем ипотечная ставка для участников долевого строительства к концу года оказалась ненамного выше, чем в декабре 2020 года – 5,88% против 5,82%. Примечательно, что в течение первого полугодия она сокращалась (с 5,86 в январе до 5,48 в июне). Затем, после переформатирования программы «Господдержка 2020», она резко выросла в июле до 6,23%, но с сентября начала снижаться: в октябре до 6%, в ноябре – до 5,83%, в декабре – до 5,88%.
«Полагаю, стабилизировать ставку по ипотеке на новостройки помогло расширение программы “Семейная ипотека”, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Программа “Господдержка 2020” имела широкую аудиторию, так как распространялась практически на всех граждан России. Но с июля субсидированную ставку по ней повысили до 7%, а размер кредита ограничили тремя миллионами рублей. Фактически для крупных локальных рынков жилья столичного региона и ряда крупнейших городов эта программа завершилась. Но одновременно была расширена программа “Семейная ипотека”, в которой получили возможность участвовать семьи с одним ребенком. Именно поэтому сначала последовал резкий рост средних ставок (большинству дольщиков пришлось брать кредит по повышенной ставке), к осени семьи с одним ребенком (а их большинство) постепенно пришли на рынок новостроек, видимо, подкопив необходимую для первоначального взноса сумму, и, таким образом, средняя ставка сократилась. Это значит, что расширение семейной ипотеки действительно оказало серьезную поддержку рынку новостроек во втором полугодии 2020 года».
Заметно вырос рынок ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму
Рекордный рост выдачи ипотеки аналитики «Метриум» зафиксировали в республиках Северного Кавказа. Так, в Чечне количество выданных в 2021 году выросло в три раза по сравнению с 2020 годом (12,7 тыс. против 4,2 тыс.). Далее следует соседняя Ингушетия (рост в два раза – с 870 до 1,7 тыс.), Карачаево-Черкессия (рост на 62% с 2,5 тыс. до 4,0 тыс.), Дагестан (38% с 6,4 тыс. до 8,8 тыс.), Северная Осетия (27% с 4,1 тыс. до 5,2 тыс.).
Заметно повысилась активность заемщиков в Крыму. В целом по республике банки увеличили выдачу ипотеки на 22% и, в частности, в Севастополе – на 22%. Также вырос ипотечный рынок в Восточной Сибири и на Дальнем Востоке. В частости, в Тыве банки одолжили в 2021 году на 25% больше ипотеки, чем в 2020, в Приморском крае – на 20%, на Алтае – на 20%, в Забайкальском крае – на 17%, в Сахалинской области – на 16%, в Хабаровском крайне – на 12%.
Однако регионы-лидеры по ипотеке остались те же. Больше всего кредитов на покупку жилья заемщики получили в Москве (135 тыс.), Московской области (108 тыс.), в Санкт-Петербурге (87 тыс.), Тюменской области (82 тыс.), Башкортостане (68 тыс.). В этих регионах по итогам года также зафиксирован рост активности заемщиков; в Москве – на 11%, Московской области и Башкортостане – на 10%, в Тюменской области – на 9%, в Санкт-Петербурге – на 1%.
В самых «бедных» регионах самые высокие ипотечные ставки
Уровень средних ставок, по которым выдается ипотечный кредит, различается в зависимости от региона. Самые высокие средние ставки в 2021 году были в Республике Тыва (8,86%), Карачаево-Черкессии (8,72%), в Севастополе (8,64%), Чеченской республике (8,64%), Республике Алтай (8,64%).
В некоторых из этих регионах и более длительные, чем в среднем по стране, сроки кредитования. Так, в Чечне – 22,6 лет, в Карачаево-Черкессии – 22,5 лет, в Тыве – 22,2 года. Самый же большой средний срок кредита в Адыгее (23 года), Тюменской области и Дагестане (22,7 лет).
Наиболее низкие ипотечные ставки на Дальнем Востоке благодаря действующей там программе «Дальневосточная ипотека». Дешевле всего жилищный кредит в конце 2021 года обходился жителям Магаданской области (5,51%), Чукотки (5,75%), Амурской области (5,79%), Якутии (5,87%), Приморского края (5,90%).
Расплатиться быстрее всего с банком планировали жители Магаданской области (18,5 лет), Челябинской области (18,8 лет), Ингушетии (19,5 лет), Ивановской области (19,9 лет), Кузбасса (19,9 лет).
«Как и ожидалось, сокращение массированной господдержки ипотеки привело к замедлению рынка жилищного кредитования, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В наибольшей мере это проявилось в крупных городах с самыми высокими ценами на жилье, где активность покупателей заметно сократилась. Однако в целом по стране мы видим, что рынок остается большим, так как даже с учетом ограничений на размер кредита в 3 млн рублей в провинции льготный кредит позволяет приобрести хорошее жилье при высоком первоначальном взносе. Также мы видим, что семейная ипотека помогла стабилизировать ставки по кредитам на покупку строящегося жилья. Таким образом, можно сделать вывод, что в 2022 году резкого спада на рынке жилья не произойдет. Вероятнее всего, сохранится замедленный рост числа выданных кредитов, хотя многое будет зависеть от дальнейшего движения ставок по ипотеке. Если ЦБ РФ не ужесточит кредитно-денежную политику, то 2022 год может и не станет рекордным, то, по меньшей мере, точно не будет провальным».
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»
По итогам октября 2021 г., согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 818,5 тыс. кв.м (+5,7% за месяц, +6,8% за год) и 16,3 тыс. лотов (+6,8% за месяц, +9,9% за год).
Две трети предложения приходится на 4 округа: ЮВАО – 28,7% (-2,4% за месяц, -7% за год), ЗАО – 16,1% (-1% за месяц, +4,3% за год), САО – 16% (+0,5% за месяц, +8% за год) и СВАО – 14,1% (+0,5% за месяц, -2,1% за год).
Большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,6% площади (-1% за месяц, -1,1% за год), чуть меньше – на заключительной стадии, с долей 40,3% площади (+3,3% за месяц, -4,9% за год).
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса в границах старой Москвы реализуется с различными видами отделки – 84% лотов (+3,7% за месяц, +10,7% за год), в т.ч. с отделкой – 65% лотов (+1,1% за месяц, -1,3% за год), с предчистовой отделкой – 16,5% (+2,7% за месяц, +9,6% за год) и с допопциями - 2,5% (0% за месяц, +2,5% за год). На долю предложения без отделки приходится 16% лотов (-3,7% за месяц, -10,7% за год).
Средняя площадь экспозиции составила 50,2 кв.м., за месяц она сократилась на 0,1%, за год – на 12%. По типу квартир почти две трети предложения (67,7% лотов) приходится на 3 типа квартир: 2е – 25,8% лотов (-0,1% за месяц, +9,4% за год), 3е – 23,3% (-0,6% за месяц, +3% за год) и студии – 18,5% (+0,4% за месяц, +6,8% за год).
По итогам октября средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 258,9 тыс. руб., за месяц она выросла на 1%, за год – на 34,4%.
Самым доступным округом в комфорт-классе стал ЮЗАО – 214,5 тыс. руб./кв.м (-1,7% за месяц, +24,5% за год). Самыми дорогими – ЦАО, в котором год назад предложение не было представлено, с СВЦ на уровне 320 тыс. руб./кв.м и ЗАО – 297,3 тыс. руб./кв.м (+2,4% за месяц, +31,7% за год). Самый высокий прирост СВЦ в месячной динамике, наряду с ЗАО, показал ЮАО, в котором СВЦ составила 264,2 тыс. руб./кв.м (+5,8% за месяц, +37% за год). Самый высокий уровень годового прироста наблюдался в округах СВАО – 250,9 тыс. руб./кв.м (+1% за месяц +39% за год) и ЮВАО – 250 тыс. руб./кв.м (+1,8% за месяц, +38,3% за год).
По итогам октября средняя цена квартир в комфорт-классе составила 12,9 млн руб., за месяц она не изменилась, а за год выросла на 18,3%. Самой доступной локацией стал ЮЗАО со средней ценой квартиры 10,4 млн руб. (-3,9% за месяц, +0,6% за год). Самыми дорогими – ЦАО – 25,4 млн руб., ЗАО – 14,9 млн руб. (+2,1% за месяц, +10,4% за год) и ЮАО – 14,6 млн руб. (+5,6% за месяц, +12,4% за год).