15 жилых комплексов, которые уже окупили проектное финансирование
Реформа долевого строительства ввела в практику девелопмента еще один базовый показатель – объем проектного финансирования. Каждый проект, реализуемый по новой схеме, стал получателем банковских средств, которые выступают залогом его устойчивости. Эксперты премии Urban Awards изучили, как соотносятся по объему кредитное тело и объем выручки. Они подготовили выборку из 15 новостроек, которые по состоянию на 2021 г. оправдали взятые под них финансовые ресурсы. Причем некоторым комплексам хватило для этого одного сезона.
Застройщики и банки далеко не всегда готовы раскрывать информацию относительно суммы проектного финансирования, выделенного под строительство конкретного жилого комплекса. Изучение этой составляющей жилищного рынка серьезно затруднено. Тем не менее, мы располагаем достаточными данными от ряда ведущих строительных компаний, чтобы адекватно судить о сложившихся закономерностях. При подсчете выручки учитывались оптовые и розничные сделки с жилыми юнитами (квартирами и апартаментами). Этот индикатор не следует понимать как весь объем финансовых поступлений, которые генерируются новостройкой. Приводимые в исследовании цифры реально могут быть больше на 3-8% за счет реализации кладовых, машино-мест и коммерческих помещений. Иногда банки принимают решение о поддержке проекта спустя продолжительное время после выхода его на рынок. В этих случаях объем выручки рассчитывался с момента заключения соответствующего соглашения (в таблице такие жилые комплексы отмечены звездочкой).
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Банк, предоставляющий проектное финансирование |
Дата предоставления проектного финансирования |
Объем проектного финансирования, млрд рублей |
Объем выручки от реализации жилья, млрд рублей |
|
Поклонная 9 и Victory Park Residences |
Ant Development |
Сбербанк |
06.2019 |
34,00 |
38,59 |
|
Дмитровский парк |
ГК «ПИК» |
ВТБ |
10.2018 |
19,90 |
22,99 |
|
Вестердам |
Интеко |
Открытие |
06.2019 |
15,00 |
16,23 |
|
Sydney City (корпуса 1-3) |
ГК «ФСК» |
Сбербанк |
12.2020 |
11,80 |
14,73 |
|
Режиссер |
ГК «ФСК» |
Сбербанк |
10.2020 |
11,40 |
11,45 |
|
Profit |
ГК «Гранель» |
Банк Дом.рф |
10.2020 |
11,20 |
11,46 |
|
TopHills |
Инград |
Банк Дом.рф |
09.2019 |
11,10 |
14,80 |
|
Остафьево (корпуса 7-10) |
Группа «Самолет» |
ВТБ |
07.2020 |
10,40 |
11,99* |
|
Тринити |
ГК «Гранель» |
Сбербанк |
04.2019 |
9,70 |
11,53 |
|
Balance |
Главстрой |
Сбербанк |
01.2019 |
7,95 |
11,97* |
|
Тринити-2 |
ГК «Гранель |
Сбербанк |
01.2021 |
7,90 |
8,68 |
|
Новое Внуково |
Группа «Самолет» |
Сбербанк |
01.2020 |
6,10 |
7,85 |
|
Румянцево-Парк |
Lexion Development |
Сбербанк |
07.2018 |
5,95 |
28,49 |
|
Алхимово (корпуса 4-6) |
Группа «Самолет» |
Сбербанк |
03.2021 |
2,80 |
3,07* |
ЖК «Дмитровский парк» на севере Москвы стал в октябре 2018 г. пилотной площадкой, на которой был апробирован механизм проектного финансирования. Это едва ли не единственный столичный проект ГК «ПИК», по которому точно известен объем выделенных средств – 19,9 млрд рублей. Их предоставил основной партнер (и по совместительству акционер) застройщика – банк «ВТБ». На продажах жилья эквивалентная сумма набралась только к сентябрю 2021 г. Новый год этот проект встретил с результатом в 22,99 млрд рублей выручки, что на 15,5% превосходит объем кредита. Кроме того, в ЖК «Дмитровский парк» с 2018 г. было продано около 200 кладовых, более 50 коммерческих помещений и 333 машино-места. Совокупная стоимость этих активов оценивается в 1,3 млрд рублей.
В отличие от ГК «ПИК» несколько крупных девелоперов придерживаются более открытой информационной политики. Среди них «Интеко», «Инград», ГК «ФСК», Группа «Самолет», ГК «Основа», ГК «Гранель». В частности, известно, что летом 2019 г. финансовая корпорация «Открытие» направила на строительство ЖК «Вестердам» (район Очаково-Матвеевское) 15,0 млрд рублей. Новостройка доказала свою востребованность. В сезоне-2021 она не только «отработала» кредит, но и вышла в плюс (16,23 млрд рублей). Другой проект «Интеко» на западе Москвы – комплекс бизнес-класса West Garden – вышел на показатель в 26,56 млрд рублей, что лишь на 5% меньше кредитных вложений в его строительство.
Экономика ГК «Гранель» тоже очень быстро адаптировалась к переходу на схему с эскроу. Это подтвердилось уже на примере первого из флагманов застройщика в границах «старой» Москвы – ЖК «Тринити». 9,7 млрд рублей «сбербанковского» кредита обернулись 11,53 млрд рублей выручки. Сиквелу проекта потребовалось чуть более девяти месяцев, чтобы сгенерировать 8,68 млрд рублей выручки – на 0,8 млрд рублей больше суммы проектного финансирования. Сбербанк заявлен донором и для ЖК Profit на юго-востоке столице. В октябре 2020 г. проекту был одобрен кредит в 11,20 млрд рублей. На сегодняшний день он уже взял эту планку.
«Инград» может занести себе в актив проект TopHills, который при финансировании в 11,1 млрд рублей привлек 14,80 млрд рублей. На строительство ЖК RiverSky осенью 2019 г. ВТБ выдал кредит в 21,7 млрд рублей. С того времени в новостройке было распродано жилья на 20,76 млрд рублей. Если прибавить к этому выручку за июль-октябрь 2019-го, то общая сумма превысит 25 млрд рублей. Соседний ЖК Foriver и корпус второй очереди ЖК «Преображение» на востоке Москвы (5-й, 8-й и 9-й) окупили себя на две трети.
Осенью 2020-го ФСК усилила свою позицию на столичном рынке двумя проектами бизнес-класса – ЖК «Режиссер» на северо-востоке и ЖК «Архитектор» на юго-западе. Накануне запуска площадок девелопер заручился финансовой помощью Сбербанка. «Режиссер» успел оправдать потраченные на него заемные средства (11,40 млрд рублей) до завершения сезона-2021. «Архитектор», на котором ФСК заработал пока что 11,33 млрд рублей при кредите в 15,30 млрд рублей, должен «выйти в ноль» летом наступившего года. Жилой массив Sydney City наряду с упомянутым ЖК «Тринити-2» может служить идеальным кейсом реализации по схеме с эскроу. Всего за один сезон ФСК смогла собрать на этой площадке кассу в 14,73 млрд рублей, что на четверть перекрыло сумму кредита. Столь быстрая окупаемость – большая редкость среди премьер на территории «старых» округов. Компания Sminex, которая вышла на рынок проектного финансирования только в феврале 2021 г., получила от «Газпромбанка» 15,3 млрд рублей на строительство ЖК «Достижение» по соседству с Останкинской телебашней. У застройщика нет оснований жаловаться на недостаток покупательского внимания к этому адресу: за год здесь было зарегистрировано более 600 ДДУ с квартирами на 12,13 млрд рублей и продано свыше 300 нежилых помещений. Но результат, достигнутый Sydney City, повторить все же не удалось. Несомненно позитивным нужно признать старт ЖК Level Нагатинская – за один квартал проект аккумулировал 3,36 млрд рублей, фактически погасив две пятых от кредита, предоставленного Сбербанком (8,5 млрд рублей). У прочих дебютантов статистика куда более скромная. ГК «Основа» взяла у Сбербанка 16,5 млрд рублей под реализацию ЖК Very, но за семь месяцев заработала на продажах всего 1,56 млрд рублей. Митинский сити-комплекс «Перец», который финансируется «Банком Дом.рф», за полгода пополнил корпоративный бюджет на 0,88 млрд рублей – меньше четверти от той суммы, которую ГК «МИЦ» предстоит вернуть «Банку Дом.рф» (без учета процентов). Премиальный ЖК «Бадаевский» за сезон вернул одну треть вложенных финансов, элитный ЖК «Лаврушинский» и жилой комплекс комфорт-класса ЖК «Михалковский» – одну шестую.
Исключительную эффективность в использовании банковских средств показала Группа «Самолет». В строительство четырех корпусов второй очереди ЖК «Остафьево» было вложено 10,4 млрд рублей, перечисленных ВТБ. От подписания кредитного соглашения (23 июля 2020 г.) до конца 2021 г. они принесли застройщику 12,6 млрд рублей. Из указанного объема 11,99 млрд рублей приходятся на жилую недвижимость, а 0,61 млрд рублей – на коммерческую. Общая выручка от реализации квартир по этому пулу корпусов, если считать от начала их реализации (декабрь 2019 г.), исчисляется 16,61 млрд рублей. Поддержка, оказанная по линии Сбербанка, также произвела необходимый эффект. С двух очередей ЖК «Новое Внуково» Группа «Самолет» заработала столько (7,85 млрд рублей), что с запасом хватило на погашение и бридж-кредита (1,05 млрд рублей), и, собственно, целевого кредита на реализацию проекта (5,05 млрд рублей). Результатом продаж в корпусах второй очереди ЖК «Алхимово» – 3,07 млрд рублей с момента выдачи финансирования – могут быть довольны и банк, и застройщик. Сейчас перед «Самолетом» стоит задача добиться максимальной коммерческой отдачи от третьей очереди ЖК «Остафьево» (шесть корпусов), на которую ВТБ дал 8,50 млрд рублей. По итогам сезона от этого жилого массива в бюджет компании поступило 1,37 млрд рублей.
В числе самых крупных получателей проектного финансирования значится турецкий застройщик Ant Development. Партнерской организацией выступил Сбербанк, выделивший на дуэт премиальных новостроек «Поклонная 9» и Victory Park Residences 34 млрд рублей. Накануне 2021 г. суммарная касса двух адресов превысила отметку в 38 млрд рублей (не считая доходов от реализации парковочных мест). В случае с высокобюджетной недвижимости это едва ли не единственный пример (если брать открытые данные), когда выручка сравнялась по размеру с проектным финансированием и даже превзошла его. Ближе всего к паритету подобрался ЖК Hide – из 12,90 млрд рублей, данных взаймы ВТБ, MR Group «отыграла» уже 11,64 млрд. В новом сезоне пул таких проектов обязательно должен расшириться. В него точно войдет ЖК «Врубеля 4». Полтора года «Банк Дом.рф» согласовал выдачу 4,6 млрд рублей на строительные работы по этому адресу, и 4,15 млрд рублей уже хранятся на эскроу-счетах. Красный уступчатый «утес» на Садовом кольце – апарт-комплекс Red7 включился в схему с проектным финансированием через два месяца после начала реализации – в самом конце зимы 2019-го. До наступления 2022 г. ГК «Основа» получила с этого проекта 4,63 млрд рублей – немногим более 80% от суммы кредита, одобренного Сбербанком (5,70 млрд рублей).
Лучшее соотношение между заработанными и взятыми в заем средствами наблюдается в случае ЖК Balance на Рязанском проспекте. В середине января 2019 г. компания «Главстрой» договорилась со Сбербанком о финансовой поддержке в объеме 7,95 млрд рублей. Выручка от продаж без малого 1,3 тыс. квартир в трех корпусах с февраля 2019-го по декабрь 2021-го оценивается в 11,97 млрд рублей, то есть в полтора раза больше, чем размер кредита.
Специалисты Urban Awards включили в выборку новомосковский ЖК «Румяцнево-Парк», который стал получателем проектного финансирования без перехода на эскроу-счета. Сбербанк, ранее сотрудничавший с Lexion Development по запуску проекта «Некрасовка-Парк», в июле 2018-го поддержал застройщика кредитом в 5,95 млрд рублей. В дальнейшем отдача с проекта почти в пять раз превысила эту сумму.
Период новогодних праздников и предновогодних «корпоративов» – исключительно ценное время для собственников загородного жилья. Это возможность поднять арендный ценник в 1,5-2,5 раза. В Москве ставки на коттеджи достигают 650 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 370 тыс. рублей. Еще в 10 российских регионах зафиксированы объекты с показателями 150+ тыс. рублей. Они стали фигурантами очередного рейтинга Циан.
1 место. Ленинградская область
900 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Коттеджный поселок «Малое Симагино»
400 кв. м / участок 15 соток
https://spb.cian.ru/rent/suburban/242343608/
Максимальный чек для загородного отдыха на зимние праздники в окрестностях Санкт-Петербурга и в целом по России зафиксирован в коттеджном поселке «Малое Симагино» (Выборгский район Ленинградской области) – 900 тыс. рублей за трое суток. В распоряжении постояльцев будут два дома с дизайнерской отделкой (по 200 кв. м) и участок в 15 соток.
2 место. Тверская область
500 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Вараксино, Конаковский район
180 кв. м / участок 2 сотки
https://tver.cian.ru/rent/suburban/266914356/
Курортный кластер в Завидово также входит в число локаций со сверхвысокими ставками для новогодней аренды. На четырехкомнатные апартаменты (180 кв. м) в шале заявлен прайс в полмиллиона рублей, что примерно соответствует стоимости дачного или деревенского домика с участком в той же Тверской области. Помимо прочего, эта сумма открывает доступ к многочисленным развлекательным и сервисным опциям – катание на лыжах, коньках и сноубордах, сноукайтинг, зимний виндсерфинг.
3 место. Московская область
400 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Подушкино
1000 кв. м / участок 17 соток
https://odintsovo.cian.ru/rent/suburban/190285498/
Владелец большого четырехэтажного коттеджа в Подушкино (Одинцовский городской округ) в декабре снизил прайс с 250 до 200 тыс. рублей за сутки – и это хорошая новость для резидентов, которые хотели бы отметить праздники в ближнем Подмосковье. Инфраструктура объекта включает восемь спален, паркинг на четыре места, сауну, бассейн, зимний сад, бильярдную комнату, мангал, тандыр.
4 место. Краснодарский край
280 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Красная Поляна (Сочи,)
200 кв. м / участок 10 соток
https://sochi.cian.ru/rent/suburban/247158309/
Наиболее дорогостоящая площадка для празднования Нового Года в сочинской курортной зоне находится в Красной Поляне. День проживания в горном шале (200 кв. м), которое оборудовано камином и грилем, обойдется в 140 тыс. рублей. Габариты и планировка коттеджа позволяют выделить спальные места для восьми постояльцев.
5 место. Карачаево-Черкесская республика
270 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Домбай
360 кв. м / участок 15 соток
https://cherkessk.cian.ru/rent/suburban/265133158/
В пятерку объектов с самой высокой арендной ставкой на Новый Год входит также деревянный коттедж с габаритами 360 кв. м (пять двуспальных, 12 односпальных кроватей, столовая, камин, мангал) на горнолыжном курорте Домбай. За три дня его владелец планирует заработать 270 тыс. рублей.
6 место. Владимирская область
200 тыс. рублей / 31 декабря – 6 января
Суздаль
250 кв. м / участок 12 соток
https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/265556168/
Популярное направление для проведения новогодних каникул – города «Золотого кольца». Так, в Суздале на праздники доступен сруб (250 кв. м), расписанный в русском стиле. Для отдыхающих подготовлены баня и беседка с мангалом. Минимальный срок пребывания определен в шесть дней – за этот период владелец дома намерен взять с гостей 200 тыс. рублей. Впрочем, предусмотрена опция с продлением аренды до 9-10 января. В этом случае ценник увеличится до 250 тыс. рублей.
7 место. Республика Карелия
29 декабря – 2 января / 186,45 тыс. рублей
Терву, Лахденпохский район
80 кв. м / участок 20 гектар
https://petrozavodsk.cian.ru/rent/suburban/247571140/
Желающим встретить первое утро нового года, глядя на величественную водную гладь Ладожского озера, стоит рассмотреть вариант с коттеджем в карельской деревне Терву (курортный комплекс «Триумф»). На 80 кв. м найдется место для шести постояльцев. В доме также есть камин и сауна. Чек за четыре ночи пребывания в доме установлен в размере 186,45 тыс. рублей. Банкет и праздничная программа оплачиваются по отдельному тарифу: 15 тыс. рублей за каждого взрослого, 5-10 тыс. рублей за ребенка.
8 место. Калужская область
175 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Алопово, Жуковский район
218 кв. м / участок 40 соток
https://kaluga.cian.ru/rent/suburban/264261035/
Нередко москвичи ищут загородные дома для новогоднего отдыха в соседних областях. На эту аудиторию рассчитан двухэтажный особняк в деревне Алопово (неподалеку от Балабаново), которого отделяет от МКАД около 65 км по прямой и менее 90 км по Киевскому шоссе. Сюда может приехать довольно большая компания (до 24 человек), которую будут ждать дровяной камин, русская баня, комплект для настольного тенниса. Все перечисленные опции уже включены в арендный прайс – 175 тыс. рублей.
9 место. Ярославская область
165 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Лапушка, Пошехонский район
500 кв. м / участок 5 га
https://yaroslavl.cian.ru/rent/suburban/264019138/
На Ярославщине ценник новогодней аренды доходит до 165 тыс. рублей. Во столько обойдется пребывание в трехэтажном доме, окруженном 5 гектарами земли. Он расположен в деревне с милым названием Лапушка на берегу реки Ухра (приток Волги). Это дает возможность провести новогоднюю ночь за рыбалкой. В качестве альтернативы постояльцам предлагаются финская сауна, бильярд, караоке, прогулка на квадроциклах, снегоходах, моторных лодках или катерах. В коттедже девять спален, где с комфортом могут разместиться до 20 человек.
10 место. Новгородская область
150 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Ситно, Новгородский район,
180 кв. м / участок 40 соток
https://novgorod.cian.ru/rent/suburban/266344586/
На берегу Волхова в 30 км к северу от Новгорода сдается двухэтажный коттедж из бруса площадью 180 кв. м. Он способен принять группу из 8-12 отдыхающих. Объект оснащен джакузи, детской площадкой, баней и паркингом на пять машиномест. За три дня пребывания нужно будет отдать 150 тыс. рублей. Отдельно можно заказать услуги флориста, официантов, декоратора, повара и ведущего.
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.