Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 5,2%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого месяца 2022 года в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения составил 14 210[1] квартир общей площадью 696 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 5,2%, а продаваемая площадь — на 6,3%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Ютаново |
ГК ПИК |
ЮАО |
|
2 |
Vangarden |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: Метриум
На рынок вышли два новых проекта от ГК «ПИК» — «Ютаново» и Vangarden, последний позиционируется как продукт линейки ПИК+. Старт продаж новых корпусов (корп. 21.1 и 21.2) был объявлен в проекте «Бусиновский парк» (ГК ПИК).
В структуре предложения по количеству квартир укрепилось лидирующее положение ЮВАО — его доля выросла до 27,1% (+1,9 п.п.). Наименьшее количество предложений квартир массового сегмента сосредоточено в ЮЗАО (4%, -1,1 п.п.). Наибольшее изменение доли округа произошло в ЗАО (15,3%, -1,3 п.п.), где несмотря на выход в продажу нового проекта Vangarden, из-за высокого спроса произошло вымывание объемов в ряде старых проектов. Жилые комплексы «Молодогвардейская 36» и «Дом на Барвихинской», которые экспонировались на рынке в конце прошлого года, завершили продажи.
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности подавляющее количество предложений находится на этапе монтажа. Доля таких вариантов сократилась за месяц на 8,4 п.п. и составила 63,3%. Ряд корпусов перешли на этап отделки, таких квартир на рынке массовых новостроек в январе оказалось 15,8% (+6.6 п.п.). Доля корпусов на начальном этапе составила 17% (+1,8 п.п.). Доля готовых квартир сохранилась на уровне 3,9%.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности в январе существенных изменений не наблюдалось. Максимальные доли рынка пришлись на однокомнатные (36,1%, +0,5 п.п.) и двухкомнатные (31%, +0,7 п.п.) квартиры. Доля студий сократилась до 19,5% (-0,8 п.п.). Трехкомнатные варианты занимают 12,6% рынка (-0,2 п.п.). На многокомнатные лоты стабильно приходится 0,8% квартир массового сегмента.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Большинство предложений массового сегмента реализуются с чистовой отделкой (69% рынка, -0,1 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 15,2% рынка (+0,2 п.п.). Без отделки предлагается 15,7% вариантов (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год). Рост цены, наблюдавшийся на протяжении 2021 года почти непрерывно, продолжился и в начале 2022 года. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+4,8%) в связи с плановым удорожанием во многих проектах округа. Единственным округом, где цена немного снизилась, оказался ЮАО (-0,3%) — здесь вышел новый проект «Ютаново» по стартовым ценам. Изменения по остальным округам составили от 0,2 до 2,6%.
Средняя цена предложения по округам в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце января 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13 млн руб. (+1,8% за месяц; +13,1% за год). Средние бюджеты за первый месяц года увеличились по всем типологиям:
- студии — 7,85 млн руб. (+3,6%);
- однокомнатные — 10,96 млн руб. (+1,7%);
- двухкомнатные — 15,45 млн руб. (+1%);
- трёхкомнатные — 20,58 млн руб. (+1,4%);
- многокомнатные — 26,61 млн руб. (+0,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
15,1 |
24,9 |
73,5 |
219 050 |
314 860 |
519 000 |
4 921 060 |
7 847 585 |
16 236 150 |
|
|
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
172 960 |
281 545 |
493 220 |
6 743 520 |
10 958 020 |
19 758 135 |
|
|
2К |
37,9 |
60,0 |
102,4 |
163 655 |
257 430 |
419 990 |
8 637 860 |
15 450 560 |
29 451 460 |
|
|
3К |
60 |
84 |
166 |
133 760 |
244 030 |
377 600 |
11 922 120 |
20 581 395 |
42 307 260 |
|
|
4К+ |
83,8 |
106,8 |
187,8 |
175 230 |
249 190 |
372 000 |
15 442 500 |
26 613 160 |
44 788 800 |
|
|
итого |
15,1 |
49,0 |
187,8 |
133 760 |
267 010 |
519 000 |
4 921 060 |
13 075 715 |
44 788 800 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2022 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность, сбавившая темпы в декабре 2021 года, продолжила снижаться в начале нового года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пополнение экспозиции массового сегмента происходило только за счет ГК «ПИК», которая вывела в продажу два новых проекта и новые корпуса в существующем жилом комплексе. Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-5,2%), так и по общей продаваемой площади (-6,3%). Однако нынешний показатель количества лотов всё же выше показателя января прошлого года (+8,8%), когда наблюдался относительный дефицит предложения.
Сохраняется тенденция роста цен. В январе средневзвешенная стоимость в сегменте массовых новостроек составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 1,8% до 13 млн руб. Наибольшее изменение претерпел бюджет покупки студий, которые за прошедший месяц стали в среднем просторнее (+1,3% по средней площади), что в совокупности с повышением цены кв. метра отразилось на увеличении среднего бюджета (+3,6%)».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
