Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 5,2%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого месяца 2022 года в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения составил 14 210[1] квартир общей площадью 696 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 5,2%, а продаваемая площадь — на 6,3%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Ютаново |
ГК ПИК |
ЮАО |
|
2 |
Vangarden |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: Метриум
На рынок вышли два новых проекта от ГК «ПИК» — «Ютаново» и Vangarden, последний позиционируется как продукт линейки ПИК+. Старт продаж новых корпусов (корп. 21.1 и 21.2) был объявлен в проекте «Бусиновский парк» (ГК ПИК).
В структуре предложения по количеству квартир укрепилось лидирующее положение ЮВАО — его доля выросла до 27,1% (+1,9 п.п.). Наименьшее количество предложений квартир массового сегмента сосредоточено в ЮЗАО (4%, -1,1 п.п.). Наибольшее изменение доли округа произошло в ЗАО (15,3%, -1,3 п.п.), где несмотря на выход в продажу нового проекта Vangarden, из-за высокого спроса произошло вымывание объемов в ряде старых проектов. Жилые комплексы «Молодогвардейская 36» и «Дом на Барвихинской», которые экспонировались на рынке в конце прошлого года, завершили продажи.
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности подавляющее количество предложений находится на этапе монтажа. Доля таких вариантов сократилась за месяц на 8,4 п.п. и составила 63,3%. Ряд корпусов перешли на этап отделки, таких квартир на рынке массовых новостроек в январе оказалось 15,8% (+6.6 п.п.). Доля корпусов на начальном этапе составила 17% (+1,8 п.п.). Доля готовых квартир сохранилась на уровне 3,9%.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности в январе существенных изменений не наблюдалось. Максимальные доли рынка пришлись на однокомнатные (36,1%, +0,5 п.п.) и двухкомнатные (31%, +0,7 п.п.) квартиры. Доля студий сократилась до 19,5% (-0,8 п.п.). Трехкомнатные варианты занимают 12,6% рынка (-0,2 п.п.). На многокомнатные лоты стабильно приходится 0,8% квартир массового сегмента.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Большинство предложений массового сегмента реализуются с чистовой отделкой (69% рынка, -0,1 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 15,2% рынка (+0,2 п.п.). Без отделки предлагается 15,7% вариантов (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год). Рост цены, наблюдавшийся на протяжении 2021 года почти непрерывно, продолжился и в начале 2022 года. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+4,8%) в связи с плановым удорожанием во многих проектах округа. Единственным округом, где цена немного снизилась, оказался ЮАО (-0,3%) — здесь вышел новый проект «Ютаново» по стартовым ценам. Изменения по остальным округам составили от 0,2 до 2,6%.
Средняя цена предложения по округам в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце января 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13 млн руб. (+1,8% за месяц; +13,1% за год). Средние бюджеты за первый месяц года увеличились по всем типологиям:
- студии — 7,85 млн руб. (+3,6%);
- однокомнатные — 10,96 млн руб. (+1,7%);
- двухкомнатные — 15,45 млн руб. (+1%);
- трёхкомнатные — 20,58 млн руб. (+1,4%);
- многокомнатные — 26,61 млн руб. (+0,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
15,1 |
24,9 |
73,5 |
219 050 |
314 860 |
519 000 |
4 921 060 |
7 847 585 |
16 236 150 |
|
|
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
172 960 |
281 545 |
493 220 |
6 743 520 |
10 958 020 |
19 758 135 |
|
|
2К |
37,9 |
60,0 |
102,4 |
163 655 |
257 430 |
419 990 |
8 637 860 |
15 450 560 |
29 451 460 |
|
|
3К |
60 |
84 |
166 |
133 760 |
244 030 |
377 600 |
11 922 120 |
20 581 395 |
42 307 260 |
|
|
4К+ |
83,8 |
106,8 |
187,8 |
175 230 |
249 190 |
372 000 |
15 442 500 |
26 613 160 |
44 788 800 |
|
|
итого |
15,1 |
49,0 |
187,8 |
133 760 |
267 010 |
519 000 |
4 921 060 |
13 075 715 |
44 788 800 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2022 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность, сбавившая темпы в декабре 2021 года, продолжила снижаться в начале нового года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пополнение экспозиции массового сегмента происходило только за счет ГК «ПИК», которая вывела в продажу два новых проекта и новые корпуса в существующем жилом комплексе. Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-5,2%), так и по общей продаваемой площади (-6,3%). Однако нынешний показатель количества лотов всё же выше показателя января прошлого года (+8,8%), когда наблюдался относительный дефицит предложения.
Сохраняется тенденция роста цен. В январе средневзвешенная стоимость в сегменте массовых новостроек составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 1,8% до 13 млн руб. Наибольшее изменение претерпел бюджет покупки студий, которые за прошедший месяц стали в среднем просторнее (+1,3% по средней площади), что в совокупности с повышением цены кв. метра отразилось на увеличении среднего бюджета (+3,6%)».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса на западе Москвы выросла до 427 тыс. рублей против 270 тыс. рублей в конце II квартала 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». Запад Москвы стал самым быстро дорожающим локальным рынком нового жилья этого класса – квадратный метр за год прибавил здесь в цене 58%. Здесь же продаются самые дорогие новостройки бизнес-класса Москвы.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Западном административном округе (ЗАО) Москвы составила 427 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За год квадрат здесь подорожал на 58%, что стало самым быстрым ростом удельной цены среди новостроек этого сегмента в других округах Москвы. Год назад квартиры в новых домах бизнес-класса на Западе Москвы продавались по 270 тыс. рублей за кв.м.
В среднем по Москве новое жилье этого сегмента рынка выросло в цене на 43% – с 259 тыс. рублей за кв.м до 370 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки бизнес-класса на западе дорожали значительно быстрее рынка, а сейчас оказались на 15% дороже среднего показателя.
Помимо ЗАО, средние темпы роста цен обогнали новостройки бизнес-классе еще в двух административных округах столицы. На 53% увеличились расценки в Северо-Западном административном округе (СЗАО), где квадратный метр подорожал с 228 тыс. рублей до 349 тыс. рублей.
Быстрый рост цен наблюдался и в Северо-Восточном административном округе – с 246 тыс. рублей до 357 тыс. рублей за кв.м, то есть сейчас местные новостройки бизнес-класса стоят на 45% дороже, чем год назад.
В остальных округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Восточном административном округе показатель увеличился на 42% до 335 тыс. рублей, в Юго-Восточном административном округе – на 34% до 289 тыс. рублей (кстати, это единственный округ Москвы, где новое жилье бизнес-класса еще можно купить дешевле 300 тыс. рублей за «квадрат»), в Южном административном округе – на 34% до 380 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 28% до 368 тыс. рублей за кв.м, в Северном административном округе – на 22% до 348 тыс. рублей за кв.м, в Центральном административном округе – на 20% до 334 тыс. рублей за кв.м.
«Примечательно, что более агрессивную ценовую политику проводили девелоперы сравнительно новых проектов и новых очередей комплексов бизнес-класса, которые появились на рынке в последние два года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, главная причина текущей средней цены в ЗАО свыше 420 тыс. руб./кв.м в большом объеме экспозиции проекта «Береговой» (35% от всех квартир округа), где средняя цена выше 520 тыс. руб./кв.м[1]. Именно поэтому некоторые районы, которые прежде не считались престижными, оказались дороже округов, всегда ассоциировавшихся с бизнес-классом. Вывод на рынок новых проектов в условиях дефицита и резкого роста цен стимулировал застройщиков назначать более высокие цены, тогда как у девелоперов старых проектов, сосредоточенных, скажем, в центре или на юго-западе, таких мотивов не было».
Аналитики «Метриум» отмечают, что новостройки бизнес-класса в Центральном административном округе оказались дешевле (334 тыс. рублей за кв.м), чем в большинстве других округов, где жилье бизнес-класса появлялось редко или было недорогим – ВАО, СВАО, ЮАО, САО.
Если говорить о новых территориях Москвы (ТиНАО), то здесь проекты бизнес-класса подорожали еще значительнее, чем в «старой» Москве. Во II квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляла 149 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года она поднялась до 218 тыс. рублей. Таким образом, местные комплексы бизнес-класса за 12 месяцев выросли в цене на 46%. Квартира в таких новостройках в среднем подорожала с 8,7 млн рублей (при средней площади в 58 кв.м) до 14,7 млн рублей (но и площадь такого жилья в среднем выросла до 67 кв.м), то есть на 69%.
«Весьма примечательно, что квадратный метр в новостройках бизнес-класса в Новой Москве не уступил в динамике роста стоимости “квадрату” в старых границах столицы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели жилья в этом сегменте рассматривают Новую Москву как полноценную альтернативу для жизни семьи. Транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура стали качественнее, а новые комплексные проекты застройки позволяют пользоваться плюсами городской и загородной жизни».
Источник: «Метриум»
[1] Без учета «Берегового» в ЗАО средневзвешенная цена квадратного метра составила бы 370 тыс. руб./кв.м (+38% за год)
По итогам первого полугодия 2021 года количество свободных помещений на основных торговых коридорах Северной столицы снизилось на треть по сравнению с концом 2020 года и составило 11,5% против 15,7%.
Тем не менее, докризисное значение уровня вакантности (5,6% на конец первого полугодия 2019 года) еще не достигнуто. Наибольший разрыв между текущим и допандемийным количеством свободных помещений наблюдается на Невском проспекте, где к июлю 2021 года зафиксировано в три раза больше свободных помещений, чем в начале 2020 года.
При этом, уровень ротации на основных торговых коридорах составил 5% за полугодие и 9,85% за год (второй квартал 2021-второй квартал 2020). Суммарно за первые шесть месяцев в результате ротации или аренды вакантных помещений произошло более 100 открытий и 70 закрытий.
В структуре арендаторов особенно выделяются магазины одежды и обуви – в этом сегменте количество открытий в 3 раза превзошло число закрытий: на 26 открытий пришлось всего 9 закрытий. Среди ключевых открытий – COS и &Other Stories на Большом пр. П.С., Ecco на Невском пр., 12storeez на Большой Конюшенной ул.
Активная смена арендаторов наблюдалась и в общепите – в первую половину 2021 года на центральных улицах Петербурга открылись 33 заведения и закрылось 21 заведение.
«В формате стрит-ритейла, традиционно, наибольшую активность проявляют рестораторы. И хотя на основных торговых коридорах в 2021 году пока было мало ярких открытий в этом сегменте, множество интересных ресторанных концепций появились в центральных районах Санкт-Петербурга. Среди ключевых открытий – Sea, Signora на Б. Морской, Osteria Betulla на Греческом проспекте, Self Edge Japanese на улице Радищева, ресторан Sixty four на набережной Мойки, Ognivo на Малом проспекте В.О.», - комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers.
Постепенно на центральные улицы возвращаются магазины сувениров, что связано с восстанавливающейся туристической активностью – в первые шесть месяцев было открыто 2 магазина подарков и сувениров.
В 2021 году продолжился тренд на сокращение присутствия банков в стрит-ритейле: с 2019 года число их отделений на центральных улицах уменьшилось на 22% - с 40 до 31 точки. Тенденция перехода B2C-взаимодействия в онлайн остается серьезным драйвером оптимизации площадей.
«Результаты первого полугодия 2021 года подтверждают тренд на восстановление петербургского стрит-ритейла. Помимо послабления эпидемиологических ограничений важным драйвером роста сегмента стал значительный приток в Северную столицу российских туристов. Проходимость основных торговых коридоров (и их привлекательность для арендаторов) также выросли благодаря проведению ПМЭФ и ЕВРО-2020, - продолжает Юлия Кузнецова. – В то же время, структура арендаторов стрит-ритейла меняется: если банки сокращают число своих отделений, в сегменте fashion-retail прослеживается обратная ситуация. Локальные марки, ранее функционирующие преимущественно в формате Instagram-магазинов, постепенно выходят в офлайн, что подтверждает растущее число шоурумов. Один из возможных вариантов наращивания присутствия брендов на центральных улицах города – поп-ап формат проектов, который уже набирает популярность в Москве».