Жизнь в ипотеку: 280 тысяч рублей должна банку каждая семья в России


07.02.2022 08:42

В 2021 году в России была выдана одна ипотека на 22 российские семьи.  Хотя еще в допандемийном 2019 году ипотека выдавалась в среднем на 32 семьи, а в кризисном 2009 году – на 326 семей. Ипотеку стали брать чаще в 15 раз: практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семей). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тысяч рублей.


1.     Каждая российская семья “задолжала” 280 тысяч по ипотеке

Общая задолженность по ипотеке достигла показателей в 11,77 трлн рублей, это на 27% выше, чем год назад (9,3 трлн). В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства (далее – семья) только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76% или 121 тыс. рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%).

Минимальная задолженность на каждой домохозяйство – в Ингушетии (84 тыс.), Севастополе (99,5 тыс.) и Крыму (102,6 тыс.), что объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья, а также низким проникновением ипотечного кредитования.

И наоборот, максимальная задолженность на каждое городское домохозяйство в среднем наблюдается в Якутии (637 тыс. на семью), Тюменской области (568 тыс.) и Калмыкии (520 тыс.). В Москве средняя задолженность по ипотеке на одно домохозяйство составляет порядка 373 тысяч, а в Санкт-Петербурге – 394,5 тыс.

В пересчете на среднюю заработную плату, задолженность по ипотеке составляет порядка 5,9 средних доходов в месяц. Почти годовую заработную плату задолженность составляет в Тюменской области и Чувашии (более 11 месяцев), а также – Калмыкии (18 месяцев). Одновременно всего три заработные платы – в Крыму, Севастополе и Мурманской области. В Москве задолженность по ипотеке на каждое домохозяйство сопоставима с зарплатой за 4,1 месяца, а в Санкт-Петербурге – 6,3 месяца.

2.    Одна ипотека на 22 семьи в 2021 году. Ипотеку берут чаще в 15 раз

2021 год оказался рекордным как по объемам, так и количеству выданных кредитов в целом по РФ: россияне взяли 1,91 млн кредитов на сумму 5,7 трлн рублей. Относительно 2020 года прирост составил по количеству кредитов 14%, по объему – 35%, больший рост показателя объясняется увеличением стоимости жилья и, соответственно, повышением суммы, необходимой в кредит для покупки.

В среднем одна ипотека в 2022 году была оформлена на 22 городских домохозяйства. С каждым годом этот показатель увеличивается, то есть жилищное кредитование стало более доступным благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок.

Самыми активными заемщиками в 2021 году оказались жители Чечни, где одна ипотека в 2021 году выдалась на 8 домохозяйств. Количество проживающих в сельских населенных пунктах здесь превышает число семей в городах, чем и объясняется высокая выдача ипотеки в пересчете на количество домохозяйств. В числе лидеров также Тюменская область: одна ипотека на 12 семей и Калмыкия (одна ипотека на 13 семей, что также объясняется небольшим городским населением). Тюменская область в 2009-2011 гг. была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платежеспособностью. Регион по-прежнему в лидерах на рынке ипотечного кредитования по общему числу сделок. В пятерке лидеров по количеству ипотек также – Башкортостан (1 ипотека на 14 семей).

И наоборот, минимальное количество ипотек было выдано в 2021 году в Севастополе (1 ипотека на 59 домохозяйств), Крыму (на 45 домохозяйств) и Ивановской области (37 домохозяйств). В Москве ипотека выдавалась в 2021 году на 33 семьи, а в Петербурге – на 23 семьи.

Примечательно, что в Московской области, которая наравне с Москвой и Петербургом, входят в число лидеров по количеству ипотек, одна ипотека была оформлена на 21 домохозяйство, то есть активность была выше, чем в столице.

В разрезе федеральных округов, чаще других брали ипотеку в Дальневосточном ФО (1 ипотека на 17 семей), где действуют специальные субсидируемые программы, а также – Уральский ФО (1 ипотека на 18 семей). Одновременно в аутсайдерах – Центральный ФО, где ипотека в 2022 году выдалась в среднем на 27 домохозяйств (см. итоговую таблицу).

3.     Каждая третья семья - с ипотекой после 2008 года

После кризиса 2008 года (с 2009 по 2021 гг.). в России выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн рублей. Таким образом, практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 городских домохозяйства).

Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, на сколько семей (домохозяйств в городских населенных пунктах) в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит в период 2009-2021 гг., а также назвал лидеров по количеству оформленных ипотек за этот период.

Лидером по числу ипотек с 2009 по 2021 год стала Москва (732 тыс. ипотек или 5,8% от всего количества кредитов за 13 лет). В пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 6 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (657 тыс. кредитов) – один кредит приходится уже на 3,4 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (556 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 1,7 семей). Таким образом, максимальное количество ипотек обеспечено именно численностью населения в Москве - в пересчете же на количество семей, реально улучшивших условия проживания с помощью кредита, регион даже не входит в тройку лидеров.

Наибольшее число кредитов в пересчете на каждое городское домохозяйство с 2009 по 2021 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 1,7 семьи), Чувашии и Калмыкии (на 1,9 семьи).

 

Доля по кол-ву выданных ипотек,2009-2021

Кол-во выданных ипотек,

2009-2021

Кол-во семей на одну ипотеку

г. Москва

5,8%

732,1

6,0

Московская область

5,2%

657,4

3,4

Тюменская область

4,4%

556,9

1,7

г. Санкт-Петербург

4,4%

556,0

3,5

Республика Татарстан (Татарстан)

3,9%

495,6

2,1

Республика Башкортостан

3,4%

428,4

2,2

Свердловская область

3,4%

422,0

3,5

Челябинская область

3,1%

390,1

3,0

Краснодарский край

2,9%

367,4

2,8

Новосибирская область

2,6%

331,1

2,5

Источник: Циан.Аналитика

 

«Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле – воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки. Соответственно, для дальнейшего наращивания объемов кредитования, необходимо добиться равномерного роста обеспеченности жильем через стимулирование девелоперской активности».

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2021 гг.

 

Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2021 гг.

Доля рынка

Средняя задолженность, тыс. Р

Кол-во семей на один кредит 2009-2021 гг.

Кол-во семей на один кредит в 2021

Российская Федерация

12587,8

100,0%

281,8

3,3

22

Центральный федеральный округ

2955,3

23,5%

308,5

4,2

27

Белгородская область

102,3

0,8%

207,2

3,8

25

Брянская область

90,1

0,7%

182,6

3,8

28

Владимирская область

108,5

0,9%

166,0

4,3

28

Воронежская область

195,4

1,6%

237,3

3,1

21

Ивановская область

71,3

0,6%

121,6

5,2

37

Калужская область

98,3

0,8%

294,3

3,2

21

Костромская область

58,2

0,5%

181,3

3,3

24

Курская область

89,5

0,7%

208,8

3,2

24

Липецкая область

88,5

0,7%

207,6

3,4

24

Московская область

657,4

5,2%

462,0

3,4

21

Орловская область

64,0

0,5%

221,8

3,2

23

Рязанская область

107,6

0,9%

236,7

3,1

23

Смоленская область

80,4

0,6%

186,4

3,7

29

Тамбовская область

69,4

0,6%

197,6

3,7

26

Тверская область

113,0

0,9%

209,6

3,8

27

Тульская область

121,6

1,0%

191,4

4,2

30

Ярославская область

107,5

0,9%

156,4

4,1

30

Москва

732,1

5,8%

373,0

6,0

33

Северо-Западный федеральный округ

1409,5

11,2%

318,5

3,3

22

Республика Карелия

62,2

0,5%

221,3

3,4

26

Республика Коми

106,9

0,8%

269,9

2,7

21

Архангельская область

134,0

1,1%

266,2

2,8

21

Вологодская область

135,8

1,1%

219,9

2,6

20

Калининградская область

81,9

0,7%

267,9

3,5

22

Ленинградская область

162,2

1,3%

428,7

2,8

18

Мурманская область

72,8

0,6%

188,7

4,4

30

Новгородская область

53,3

0,4%

181,0

3,6

27

Псковская область

44,5

0,4%

163,5

4,4

31

Санкт-Петербург

556,0

4,4%

394,6

3,5

23

Южный федеральный округ

994,0

7,9%

237,0

3,8

23

Республика Адыгея (Адыгея)

21,7

0,2%

232,0

3,8

24

Республика Калмыкия

21,8

0,2%

521,1

1,9

13

Республика Крым

102,6

45

Краснодарский край

367,4

2,9%

361,0

2,8

17

Астраханская область

71,6

0,6%

223,6

3,5

23

Волгоградская область

184,7

1,5%

166,0

4,2

29

Ростовская область

292,2

2,3%

229,0

3,8

23

Город федерального значения Севастополь

99,5

59

Северо-Кавказский федеральный округ

313,0

2,5%

206,0

4,3

21

Республика Дагестан

37,6

0,3%

165,4

8,1

35

Республика Ингушетия

3,6

0,0%

83,8

8,0

17

Кабардино-Балкарская Республика

28,8

0,2%

188,9

5,0

28

Карачаево-Черкесская Республика

17,0

0,1%

275,6

3,9

16

Республика Северная Осетия-Алания

28,0

0,2%

201,1

5,1

27

Чеченская Республика

20,8

0,2%

144,0

4,6

8

Ставропольский край

177,3

1,4%

241,7

3,2

22

Приволжский федеральный округ

3081,7

24,5%

249,5

2,7

19

Республика Башкортостан

428,4

3,4%

354,2

2,2

14

Республика Марий Эл

67,2

0,5%

224,9

2,7

19

Республика Мордовия

64,1

0,5%

232,8

3,1

24

Республика Татарстан (Татарстан)

495,6

3,9%

326,9

2,1

16

Удмуртская Республика

190,3

1,5%

306,5

2,2

15

Чувашская Республика - Чувашия

156,1

1,2%

345,5

1,9

14

Пермская область

294,7

2,3%

241,6

2,7

19

Кировская область

147,0

1,2%

194,4

2,8

22

Нижегородская область

276,8

2,2%

184,8

3,9

28

Оренбургская область

206,3

1,6%

287,6

2,4

16

Пензенская область

106,8

0,8%

218,2

3,5

21

Самарская область

317,9

2,5%

193,9

3,2

25

Саратовская область

194,6

1,5%

175,7

3,9

27

Ульяновская область

135,9

1,1%

204,6

2,8

22

Уральский федеральный округ

1445,7

11,5%

308,8

2,6

18

Курганская область

76,6

0,6%

214,8

2,9

19

Свердловская область

422,0

3,4%

245,7

3,5

22

Тюменская область

556,9

4,4%

568,6

1,7

12

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область)

261,0

2,1%

584,8

1,9

13

Ямало-Ненецкий автономный округ (Тюменская область)

94,1

0,7%

622,4

1,7

13

Тюменская область (без АО)

201,9

1,6%

515,4

1,6

10

Челябинская область

390,1

3,1%

189,5

3,0

21

Сибирский федеральный округ

1771,2

14,1%

230,2

3,1

22

Республика Алтай

10,3

0,1%

288,0

2,4

16

Республика Тыва

16,1

0,1%

422,1

3,2

17

Республика Хакасия

44,9

0,4%

236,6

3,1

21

Алтайский край

217,7

1,7%

245,2

2,5

17

Красноярский край

320,4

2,5%

283,0

2,7

20

Иркутская область

234,2

1,9%

233,0

3,2

24

Кемеровская область - Кузбасс

232,7

1,8%

161,5

4,1

28

Новосибирская область

331,1

2,6%

347,0

2,5

16

Омская область

185,6

1,5%

226,3

3,0

21

Томская область

107,1

0,9%

263,3

2,7

21

Дальневосточный федеральный округ

620,2

4,9%

397,2

3,1

17

Республика Бурятия

64,8

0,5%

283,0

3,1

20

Республика Саха (Якутия)

112,6

0,9%

637,1

2,0

14

Забайкальский край

74,9

0,6%

253,5

3,5

23

Камчатская область

29,2

0,2%

308,4

3,6

22

Приморский край

140,6

1,1%

270,3

4,3

24

Хабаровский край

126,5

1,0%

285,5

3,5

23

Амурская область

65,9

0,5%

300,5

3,5

23

Магаданская область

19,9

0,2%

304,5

3,4

21

Сахалинская область

41,0

0,3%

376,0

3,9

23

Еврейская автономная область

11,1

0,1%

173,0

4,4

33

Чукотский автономный округ

5,0

0,0%

428,2

3,1

18

Источник: Циан.Аналитика


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://novostivl.ru



28.01.2022 17:32

Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being.  ГК «БестЪ» и компания «МТЛ. Управление недвижимостью» на первом в 2022 году деловом завтраке BestBreakfast представили наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни.


Сервисные апартаменты

Количество сервисных апартаментов в Северной столице России увеличивается быстрее, чем прогнозировали аналитики. Так, еще год назад прогноз ГК «БестЪ» на 2023 год составлял 26 000 апартаментов в целом по Петербургу, сейчас все подтвержденные девелоперами проекты дают суммарную цифру в 32 300 номеров.

Подробности можно посмотреть здесь:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf

Много это или мало?

С 2021 по 2024 год на рынке Петербурге появится примерно 17 744 номера, что сопоставимо с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе (~19 899 номеров за тот же период, по данным компании HVS).

Но пока Петербург догоняет европейские столицы по объему предложения, в Москве сегмент продолжает стагнировать. Несмотря на высокий спрос на апартаменты в целом, сервисных проектов по-прежнему крайне мало. Москвичи по-прежнему считают, что добавлять сервис надо только в те апартаменты, которые плохо продаются.

Тренды на рынке сервисных апартаментов

В Европе:

- 67,74% корпораций используют сервисные апартаменты для деловых поездок. Благодаря этому в пандемию апарт-отелям удалось сохранить заполняемость на уровне 50-55%. Компании пытались вести бизнес as usual. Выручка от сервисных апартаментов в 2020 упала на 25-50%, в 2021 году она начала восстанавливаться (на 40-45% к показателям 2020 года, данные HVS);

- операторы заменили выпадающий туристический спрос работой с местным рынком аренды, предложили клиентам комфортную самоизоляцию, дали возможность пользоваться номерами в качестве офисов, предложили более гибкие цены, чем в обычных гостиницах и теперь прогнозируют полное восстановление бизнеса к 2023 году;

- большинство новых европейских апарт-отелей компактны (100-200 апартаментов) и встроены в мультиформатные проекты. Например, реконструкция в западном Лондоне отеля Holiday Inn Kensington Forum инвестиционным фондом Queensgate Investments - микс классического отеля, сервисных апартаментов, обычного жилья и общественных пространств. Деловой и развлекательный комплекс VEN Amsterdam, приобретенный Westmont Hospitality, включает новый отель Park Inn Amsterdam City West на 476 номеров, апарт-отель B-Aparthotel Westgate на 50 номеров, конференц-зал, казино и магазины. Компания Primonial, купив за 109 млн евро комплекс на окраине Парижа, в Ирви-сюр-Сен, состоящий из студенческого общежития, гостиницы, комнат для пожилых людей решила дополнить его апарт-отелем на 99 номеров;

- в сегмент сервисных апартов заходит все больше гостиничных операторов, которые до сих пор занимались классическими отелями: бренд Radisson открыл свой первый апарт-отель для длительного проживания в начале 2021 года в Амстердаме. Также на рынок апарт-отелей в 2021 году вышел Hyatt;

- новые апарт-отели проектируются в концепции bleisure= business+ leisure (отель + коворкинг + фитнес), чтобы усилить привлекательность для бизнес-туристов. Однако апарт-отель должен оставаться точкой притяжения и для местного сообщества. Горожанам они предлагают еду + атмосферу + события (food&entertainment). Так сеть Adagio сделала концепцию The Circle для миллениалов – сервисные апартаменты с table d'hôte, общими кухнями, коворкингом, «библиотекой» арт-объектов и предметов дизайна, которыми можно дополнить интерьер своей комнаты. Сеть Cotels открыла 7Zero1 – для тех, кому важен фитнес. Cuckooz дополнила апарт-отель в Лондоне коворкингом Cuckooz Nest с яслями для детей.

В Петербурге:

- сервисные апартаменты в 2021 году показали капитализацию на этапе строительства на уровне 35-44%;

- текущая доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 8-9 % годовых;

- свободное предложение апартаментов для инвесторов сократилось практически в два раза, несмотря на новые проекты;

- в 2022 году цены в новых проектах будут начинаться от 320 000 рублей за кв.м;

- потребности инвесторов: доходность от аренды 7-8% годовых плюс ставка капитализации 5% (при входе 230 000 - 250 000 р за кв.м); объект, который легко сдать в долгосрочную аренду самостоятельно; локацию (можно спальник, но рядом с метро); инфраструктуру (кроме спорта и фудкорта, обязательно – коворкинг или рабочие места в лобби, но - РАБОЧИЕ МЕСТА), атмосферу и инстаграм – пойнты (это тянет платежеспособного арендатора); безопасность; коммунальные платежи, сопоставимые с платежами в жилых домах бизнес-класса, профессиональная управляющая компания, которая позволяет получать по-настоящему пассивный доход.

Форматы, близкие к сервисным апартаментам

Коливинги

В 2020 году были не очень популярны у инвесторов в развитых странах, т.к. из-за пандеммии просела заполняемость. Отдельные операторы, например HubHouse в США, были вынуждены уйти с рынка. Однако уже к концу 2020 года ситуация стала выравниваться.

В 2021 в сегмент стали возвращаться институциональные инвесторы. В Гонконге компания Dash привлекла $8,8 млн для расширения на Японию и Австралию. В Индии Stanza Living привлекла $100 млнв. В Европе DoveVivo привлекла 30 млн евро, сеть Cohabs - 58 миллионов евро.

Состоялось несколько слияний и поглощений: Habyt слился с глобальным оператором Quarters, Starcity приобрел Ollie.

Россия остается вне этого тренда. Всего в обеих столицах насчитывается 1000-1200 мест в коливингах no-name, системных проектов только три. Два из них находятся в стадии строительства (AFI Development в Москве, Becar Asset Management в Петербурге), один – в проекте  (GloraX, Санкт-Петербург). Тем не менее в 2023 году должны ввести примерно 2200 номеров.

Год назад PWC оценивала перспективы коливингов в России довольно пессимистично: ни менталитет, ни экономика не способствовали их появлению. Однако в этом году коливинги все-таки появились на 18 месте среди 20 ниш на рынке недвижимости, которые опрошенные PWC эксперты оценили как перспективные для инвестирования в России.

Арендные дома для студентов

Очень популярный инструмент для инвестиций в недвижимость быстрорастущих университетских центров, испытывающих дефицит доступного жилья для студентов. Этот формат сильно просел в 2020 году в США и Европе - с уходом образовательного процесса в онлайн и снижением набора иностранных студентов. В Европе сильнее всех пострадал рынок Великобритании. Объем инвестиций в 2020 году упал вдвое, но в 2021 году начал возвращаться. Дефицит мест размещения в основных студенческих центрах Европы JLL оценивает в 2,6 миллиона коек.

В России пока единственный пример у ВШЭ и ДОМ.рф – арендный дом на 660 мест в жилом комплексе Level Амурская (Москва). Проект запущен в 2021 году в рамках перехода ВШЭ на сервисную модель расселения студентов.

Инвестиционные студии

Как правило, это результат перепланировки квартиры или дома под компактные студии для сдачи в аренду, объединенные общим брендом и управляющей компанией. Студии имеют площадь 12-15 кв.м. За счет экономии на инфраструктуре и размещения в туристических локациях девелоперы и управляющие предлагают инвесторам арендный бизнес с более низким порогом входа и более высокой доходностью, чем в обычном апарт-отеле.

В Петербурге этот формат энергично растет и обычно связан с реновацией «убитых» домов в историческом центре города. Однако инвесторам приходится внимательно следить за юридической чистотой таких активов.

Дома в контейнерах

В России, несмотря на растущий спрос на быстровозводимые модульные дачные дома, контейнерная тема в жилье развития не получила. Возможно, из-за климатических предубеждений, хотя практика показывает, что при соответствующей инженерной подготовке, морские контейнеры вполне пригодны для всесезонного использования – в частности, в погодных условиях Петербурга.

 

Жилой дом PV14 (США, штат Техас) – не новый пример, но он хорошо деонстрирует, какими эффектными могут получиться архитектурные решения, если к морским контейнерам добавить немного бетона и стали.

В мире в 2021 году появилось несколько ярких жилых проектов с использованием морских контейнеров. В частности:

- проект Stackhouse, стартап в области жилья на 62 квартиры (на продажу и в аренду, но не краткосрочную), Денвер США. В планах девелопера – еще 25 таких комплексов. Три планировки: студия, квартира с одной спальней и гибкий вариант с одной спальней, которую можно использовать как офис или детскую. В каждом контейнере есть полностью оборудованная кухня, солнечные батареи и ванная комната с джакузи в японском стиле. Цена квартиры от $200 000 до $350 000 долларов (верхний этаж); 

- в Ирландии вышла на рынок компания GTL Containers, которая ставит переделку транспортных контейнеров в современные дома на поток. Причина спроса – рост цен на недвижимость и арендной платы во время пандемии. Контейнерный дом, полностью оборудованный кухонной техникой, стоит от 59 950 евро (одноместный) до 75 000 евро (трехместный).

 

Загородные истории

С 2016 по 2021 в России открыто 178 глэмпингов – как правило, на арендованной земле, без капитального строительства, стартовые вложения составляют в среднем 30-50 млн рублей, окупаемость проектов 3-5 лет.

А также:

  • загородные клубы с концепцией фермерские продукты&природа&фитнес;

Пример - загородный клуб Huggelife в Ленобласти (производство сыров + школа сыроваров, сельскохозяйственный рынок, помещение для удаленной работы, оздоровительный комплекс с территорией для активного отдыха, спа, комьюнити-центр, лесной парк с прогулочными маршрутами и велодорожками);

  • эко-отели;
  • арт-парки;
  • гостевые дома для агротуризма;
  • гостевые дома на деревьях,

пример – дом для отпуска «Лапочкино гнездо» в Тульской области (гидромассаж, wi-fi, барбекю, парковка, кухня).

Недвижимость для пожилых и не только

Сегмент показывает очень быстрый рост инвестиций в Европе третий год подряд. Данных за весь 2021 год пока нет, но можно предположить, что объем инвестиций по итогам года превысит 8 млрд евро. В Savills в ближайшие годы ожидают двукратного роста совокупной стоимости пансионатов и обслуживаемого жилья для пожилых – с $152 млрд до $330 млрд.

Мировой объем вложений в недвижимость для пожилых в 2020 году – $20 млрд. Доходность в развитых странах составляет 4-9% в год.

Заполняемость пансионатов для пожилых в Европе, по оценке коллег из Knight Frank, составляет 85-95%. Лидеры по объему инвестиций - Нидерланды, Германия, Великобритания, Финляндия, Франция и Швеция.

В России очевидно, что потребность в уходе за пожилыми есть. Ее можно измерить косвенным образом - сейчас около 25% населения старше трудоспособного возраста, к 2030 году доля поднимется до 30%, до 37,2% к 2050 году. Только 8% сегмента составляют частные пансионаты для престарелых, 92% находится в руках государства.

Есть данные Лаборатории развития пенсионной системы Института социальной политики ВШЭ:

 - около 4,5 млн человек в России нуждаются в социальном уходе,

- только 1,8 млн получают его от государства,

- по разным оценкам, 30 000 - 178 000 пожилых людей нуждается в стационарных местах в пансионатах и домах престарелых,

- объем неоплачиваемого труда родственников по уходу за пожилыми оценивается примерно в 1,3 трлн рублей.

Труднее оценить реальный платежеспособный спрос на услуги и – соответственно – заполняемость, доходность и окупаемость таких объектов. Есть проблемы с релевантной аналитикой. Очевидно, что развитие такой недвижимости упирается в низкую платежеспособность основной массы жителей России.

К тому же пандемия принесла в этот сегмент:

- резкое снижение платежеспособного спроса и заполняемости – до 40-45%;

- разочарование операторов в государственных субсидиях;

- острый кадровый голод на младший медицинский персонал.

 

Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним. Наш обзор наглядно показывает, что из ценностей well being готовы воспринимать жители крупных российских городов уже сегодня.

Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:

«Well being – это быть счастливым каждую минуту своей жизни, в той среде, которая тебя окружает. Для недвижимости это сложная тема: как сделать здание, чтобы люди чувствовали себя в нем well being. Но раз мы выводим на рынок новые проекты, говорить об этом надо, видеть и понимать, как работают новые идеи и концепции. И, конечно, город, созданный для людей невозможен без инфраструктуры, которая поддерживает технологии – без складов «последней мили», без дата-центров. Физически находясь где-то, мы одновременно находимся в цифровой среде и, значит, не можем обходиться без центров, где хранят, передают, форматируют данные».

Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

«В девелопменте всегда побеждают деньги – построят то, что принесет доход. Общественные пространства, необычные вещи строятся, как правило, от избытка, а не от экономии. Сложно придумать что-то по-настоящему новое в материальном мире. Просто армейская палатка стала называться глэмпингом. Известная всем кладовка превратилась в self-storage. Коворкинг с коливингом очень похож на армейскую казарму, где ленинская комната - опен-спейс. Коливинг – очень классный формат для молодости, когда радует жизнь в общежитии. Поэтому продвинутые компании занимаются глэм-маркетингом, дизайном, придумывают новые имена, подходы, новую моду. Создатели ярких образов получают хорошие деньги».

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:

«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это волне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме».

Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ. Управление недвижимостью»:

«В 2022 году для покупателя недвижимости важными становятся вещи не вполне материальные: соответствие концепции, архитектуры, дизайна тому классу и сегменту, в котором здание будет работать, месту, запросам арендаторов. В квартале Авеню, например, и жилье, и рестораны, и рабочие места находятся на одной площадке, что добавляет ценности каждому формату в отдельности и кварталу в целом. И это привлекает не только туристов и командировочных, но и жителей соседних кварталов, студентов Высшей школы экономики (находится по другую сторону Кантемировского моста) и даже тех, кто специально приезжает сюда из спальных районов города – развлечься, погулять (квартал примыкает к Аптекарской набережной и Лопухинскому саду), пообедать. Так что концепция well being неплохо работает в городской среде».

 

Часть первая


ИСТОЧНИК: Пресс-служба ГК «БестЪ»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.novostroy.su


28.01.2022 11:10

Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.


«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:

  • с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
  • с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
  • с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
  • лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
  • редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
  • лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).

 

ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы

 

Название проекта

Редкие форматы

Округ, район

Средневзвеш. цена кв. м,

тыс. руб.

1

ФЛОТИЛИЯ

2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом

САО, Ховрино

198,7

2

Лофт Studio #12

2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом

СВАО, Марьина роща

247,1

3

Level Стрешнево

Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин

СЗАО, Покровское-Стрешнево

297,9

4

МЯТА

Террасы, 2-уровневые лоты

САО, Хорошевский

303,5

5

N’ICE LOFT 

Террасы, 2-уровневые лоты, патио

ЮВАО, Нижегородский

305,5

6

Wellton Gold

2-уровневые лоты

СЗАО, Хорошево-Мневники

326,1

7

МАРШАЛ

Террасы, 2-уровневые лоты

СЗАО, Щукино

345,7

8

HILL8

Террасы

СВАО, Останкинский

375,5

9

Досфлота, 10

Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом

СЗАО, Южное Тушино

377,9

10

Level Донской

2-уровневые лоты, патио, камин

ЮАО, Донской

386,0

11

Voxhall

Террасы

ЦАО, Замоскворечье

415,2

12

Клубный дом на Рогожском

Террасы, 2-уровневые лоты

ЦАО, Таганский

422,0

13

Новоданиловская, 8

2-уровневые лоты

ЮАО, Донской

438,0

14

Tatlin Apartments 

Террасы

ЦАО, Басманный

447,1

15

DIN HAUS

Патио

САО, Савеловский

464,3

 

Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.vsnr.ru