Жизнь в ипотеку: 280 тысяч рублей должна банку каждая семья в России
В 2021 году в России была выдана одна ипотека на 22 российские семьи. Хотя еще в допандемийном 2019 году ипотека выдавалась в среднем на 32 семьи, а в кризисном 2009 году – на 326 семей. Ипотеку стали брать чаще в 15 раз: практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семей). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тысяч рублей.
1. Каждая российская семья “задолжала” 280 тысяч по ипотеке
Общая задолженность по ипотеке достигла показателей в 11,77 трлн рублей, это на 27% выше, чем год назад (9,3 трлн). В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства (далее – семья) только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76% или 121 тыс. рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%).
Минимальная задолженность на каждой домохозяйство – в Ингушетии (84 тыс.), Севастополе (99,5 тыс.) и Крыму (102,6 тыс.), что объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья, а также низким проникновением ипотечного кредитования.
И наоборот, максимальная задолженность на каждое городское домохозяйство в среднем наблюдается в Якутии (637 тыс. на семью), Тюменской области (568 тыс.) и Калмыкии (520 тыс.). В Москве средняя задолженность по ипотеке на одно домохозяйство составляет порядка 373 тысяч, а в Санкт-Петербурге – 394,5 тыс.
В пересчете на среднюю заработную плату, задолженность по ипотеке составляет порядка 5,9 средних доходов в месяц. Почти годовую заработную плату задолженность составляет в Тюменской области и Чувашии (более 11 месяцев), а также – Калмыкии (18 месяцев). Одновременно всего три заработные платы – в Крыму, Севастополе и Мурманской области. В Москве задолженность по ипотеке на каждое домохозяйство сопоставима с зарплатой за 4,1 месяца, а в Санкт-Петербурге – 6,3 месяца.
2. Одна ипотека на 22 семьи в 2021 году. Ипотеку берут чаще в 15 раз
2021 год оказался рекордным как по объемам, так и количеству выданных кредитов в целом по РФ: россияне взяли 1,91 млн кредитов на сумму 5,7 трлн рублей. Относительно 2020 года прирост составил по количеству кредитов 14%, по объему – 35%, больший рост показателя объясняется увеличением стоимости жилья и, соответственно, повышением суммы, необходимой в кредит для покупки.
В среднем одна ипотека в 2022 году была оформлена на 22 городских домохозяйства. С каждым годом этот показатель увеличивается, то есть жилищное кредитование стало более доступным благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок.
Самыми активными заемщиками в 2021 году оказались жители Чечни, где одна ипотека в 2021 году выдалась на 8 домохозяйств. Количество проживающих в сельских населенных пунктах здесь превышает число семей в городах, чем и объясняется высокая выдача ипотеки в пересчете на количество домохозяйств. В числе лидеров также Тюменская область: одна ипотека на 12 семей и Калмыкия (одна ипотека на 13 семей, что также объясняется небольшим городским населением). Тюменская область в 2009-2011 гг. была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платежеспособностью. Регион по-прежнему в лидерах на рынке ипотечного кредитования по общему числу сделок. В пятерке лидеров по количеству ипотек также – Башкортостан (1 ипотека на 14 семей).
И наоборот, минимальное количество ипотек было выдано в 2021 году в Севастополе (1 ипотека на 59 домохозяйств), Крыму (на 45 домохозяйств) и Ивановской области (37 домохозяйств). В Москве ипотека выдавалась в 2021 году на 33 семьи, а в Петербурге – на 23 семьи.
Примечательно, что в Московской области, которая наравне с Москвой и Петербургом, входят в число лидеров по количеству ипотек, одна ипотека была оформлена на 21 домохозяйство, то есть активность была выше, чем в столице.
В разрезе федеральных округов, чаще других брали ипотеку в Дальневосточном ФО (1 ипотека на 17 семей), где действуют специальные субсидируемые программы, а также – Уральский ФО (1 ипотека на 18 семей). Одновременно в аутсайдерах – Центральный ФО, где ипотека в 2022 году выдалась в среднем на 27 домохозяйств (см. итоговую таблицу).
3. Каждая третья семья - с ипотекой после 2008 года
После кризиса 2008 года (с 2009 по 2021 гг.). в России выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн рублей. Таким образом, практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 городских домохозяйства).
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, на сколько семей (домохозяйств в городских населенных пунктах) в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит в период 2009-2021 гг., а также назвал лидеров по количеству оформленных ипотек за этот период.
Лидером по числу ипотек с 2009 по 2021 год стала Москва (732 тыс. ипотек или 5,8% от всего количества кредитов за 13 лет). В пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 6 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (657 тыс. кредитов) – один кредит приходится уже на 3,4 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (556 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 1,7 семей). Таким образом, максимальное количество ипотек обеспечено именно численностью населения в Москве - в пересчете же на количество семей, реально улучшивших условия проживания с помощью кредита, регион даже не входит в тройку лидеров.
Наибольшее число кредитов в пересчете на каждое городское домохозяйство с 2009 по 2021 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 1,7 семьи), Чувашии и Калмыкии (на 1,9 семьи).
|
|
Доля по кол-ву выданных ипотек,2009-2021 |
Кол-во выданных ипотек, 2009-2021 |
Кол-во семей на одну ипотеку |
|
г. Москва |
5,8% |
732,1 |
6,0 |
|
Московская область |
5,2% |
657,4 |
3,4 |
|
Тюменская область |
4,4% |
556,9 |
1,7 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,4% |
556,0 |
3,5 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,9% |
495,6 |
2,1 |
|
Республика Башкортостан |
3,4% |
428,4 |
2,2 |
|
Свердловская область |
3,4% |
422,0 |
3,5 |
|
Челябинская область |
3,1% |
390,1 |
3,0 |
|
Краснодарский край |
2,9% |
367,4 |
2,8 |
|
Новосибирская область |
2,6% |
331,1 |
2,5 |
Источник: Циан.Аналитика
«Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле – воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки. Соответственно, для дальнейшего наращивания объемов кредитования, необходимо добиться равномерного роста обеспеченности жильем через стимулирование девелоперской активности».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2021 гг.
|
|
Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2021 гг. |
Доля рынка |
Средняя задолженность, тыс. Р |
Кол-во семей на один кредит 2009-2021 гг. |
Кол-во семей на один кредит в 2021 |
|
Российская Федерация |
12587,8 |
100,0% |
281,8 |
3,3 |
22 |
|
Центральный федеральный округ |
2955,3 |
23,5% |
308,5 |
4,2 |
27 |
|
Белгородская область |
102,3 |
0,8% |
207,2 |
3,8 |
25 |
|
Брянская область |
90,1 |
0,7% |
182,6 |
3,8 |
28 |
|
Владимирская область |
108,5 |
0,9% |
166,0 |
4,3 |
28 |
|
Воронежская область |
195,4 |
1,6% |
237,3 |
3,1 |
21 |
|
Ивановская область |
71,3 |
0,6% |
121,6 |
5,2 |
37 |
|
Калужская область |
98,3 |
0,8% |
294,3 |
3,2 |
21 |
|
Костромская область |
58,2 |
0,5% |
181,3 |
3,3 |
24 |
|
Курская область |
89,5 |
0,7% |
208,8 |
3,2 |
24 |
|
Липецкая область |
88,5 |
0,7% |
207,6 |
3,4 |
24 |
|
Московская область |
657,4 |
5,2% |
462,0 |
3,4 |
21 |
|
Орловская область |
64,0 |
0,5% |
221,8 |
3,2 |
23 |
|
Рязанская область |
107,6 |
0,9% |
236,7 |
3,1 |
23 |
|
Смоленская область |
80,4 |
0,6% |
186,4 |
3,7 |
29 |
|
Тамбовская область |
69,4 |
0,6% |
197,6 |
3,7 |
26 |
|
Тверская область |
113,0 |
0,9% |
209,6 |
3,8 |
27 |
|
Тульская область |
121,6 |
1,0% |
191,4 |
4,2 |
30 |
|
Ярославская область |
107,5 |
0,9% |
156,4 |
4,1 |
30 |
|
Москва |
732,1 |
5,8% |
373,0 |
6,0 |
33 |
|
Северо-Западный федеральный округ |
1409,5 |
11,2% |
318,5 |
3,3 |
22 |
|
Республика Карелия |
62,2 |
0,5% |
221,3 |
3,4 |
26 |
|
Республика Коми |
106,9 |
0,8% |
269,9 |
2,7 |
21 |
|
Архангельская область |
134,0 |
1,1% |
266,2 |
2,8 |
21 |
|
Вологодская область |
135,8 |
1,1% |
219,9 |
2,6 |
20 |
|
Калининградская область |
81,9 |
0,7% |
267,9 |
3,5 |
22 |
|
Ленинградская область |
162,2 |
1,3% |
428,7 |
2,8 |
18 |
|
Мурманская область |
72,8 |
0,6% |
188,7 |
4,4 |
30 |
|
Новгородская область |
53,3 |
0,4% |
181,0 |
3,6 |
27 |
|
Псковская область |
44,5 |
0,4% |
163,5 |
4,4 |
31 |
|
Санкт-Петербург |
556,0 |
4,4% |
394,6 |
3,5 |
23 |
|
Южный федеральный округ |
994,0 |
7,9% |
237,0 |
3,8 |
23 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
21,7 |
0,2% |
232,0 |
3,8 |
24 |
|
Республика Калмыкия |
21,8 |
0,2% |
521,1 |
1,9 |
13 |
|
Республика Крым |
102,6 |
45 |
|||
|
Краснодарский край |
367,4 |
2,9% |
361,0 |
2,8 |
17 |
|
Астраханская область |
71,6 |
0,6% |
223,6 |
3,5 |
23 |
|
Волгоградская область |
184,7 |
1,5% |
166,0 |
4,2 |
29 |
|
Ростовская область |
292,2 |
2,3% |
229,0 |
3,8 |
23 |
|
Город федерального значения Севастополь |
99,5 |
59 |
|||
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
313,0 |
2,5% |
206,0 |
4,3 |
21 |
|
Республика Дагестан |
37,6 |
0,3% |
165,4 |
8,1 |
35 |
|
Республика Ингушетия |
3,6 |
0,0% |
83,8 |
8,0 |
17 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
28,8 |
0,2% |
188,9 |
5,0 |
28 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
17,0 |
0,1% |
275,6 |
3,9 |
16 |
|
Республика Северная Осетия-Алания |
28,0 |
0,2% |
201,1 |
5,1 |
27 |
|
Чеченская Республика |
20,8 |
0,2% |
144,0 |
4,6 |
8 |
|
Ставропольский край |
177,3 |
1,4% |
241,7 |
3,2 |
22 |
|
Приволжский федеральный округ |
3081,7 |
24,5% |
249,5 |
2,7 |
19 |
|
Республика Башкортостан |
428,4 |
3,4% |
354,2 |
2,2 |
14 |
|
Республика Марий Эл |
67,2 |
0,5% |
224,9 |
2,7 |
19 |
|
Республика Мордовия |
64,1 |
0,5% |
232,8 |
3,1 |
24 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
495,6 |
3,9% |
326,9 |
2,1 |
16 |
|
Удмуртская Республика |
190,3 |
1,5% |
306,5 |
2,2 |
15 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
156,1 |
1,2% |
345,5 |
1,9 |
14 |
|
Пермская область |
294,7 |
2,3% |
241,6 |
2,7 |
19 |
|
Кировская область |
147,0 |
1,2% |
194,4 |
2,8 |
22 |
|
Нижегородская область |
276,8 |
2,2% |
184,8 |
3,9 |
28 |
|
Оренбургская область |
206,3 |
1,6% |
287,6 |
2,4 |
16 |
|
Пензенская область |
106,8 |
0,8% |
218,2 |
3,5 |
21 |
|
Самарская область |
317,9 |
2,5% |
193,9 |
3,2 |
25 |
|
Саратовская область |
194,6 |
1,5% |
175,7 |
3,9 |
27 |
|
Ульяновская область |
135,9 |
1,1% |
204,6 |
2,8 |
22 |
|
Уральский федеральный округ |
1445,7 |
11,5% |
308,8 |
2,6 |
18 |
|
Курганская область |
76,6 |
0,6% |
214,8 |
2,9 |
19 |
|
Свердловская область |
422,0 |
3,4% |
245,7 |
3,5 |
22 |
|
Тюменская область |
556,9 |
4,4% |
568,6 |
1,7 |
12 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область) |
261,0 |
2,1% |
584,8 |
1,9 |
13 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ (Тюменская область) |
94,1 |
0,7% |
622,4 |
1,7 |
13 |
|
Тюменская область (без АО) |
201,9 |
1,6% |
515,4 |
1,6 |
10 |
|
Челябинская область |
390,1 |
3,1% |
189,5 |
3,0 |
21 |
|
Сибирский федеральный округ |
1771,2 |
14,1% |
230,2 |
3,1 |
22 |
|
Республика Алтай |
10,3 |
0,1% |
288,0 |
2,4 |
16 |
|
Республика Тыва |
16,1 |
0,1% |
422,1 |
3,2 |
17 |
|
Республика Хакасия |
44,9 |
0,4% |
236,6 |
3,1 |
21 |
|
Алтайский край |
217,7 |
1,7% |
245,2 |
2,5 |
17 |
|
Красноярский край |
320,4 |
2,5% |
283,0 |
2,7 |
20 |
|
Иркутская область |
234,2 |
1,9% |
233,0 |
3,2 |
24 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
232,7 |
1,8% |
161,5 |
4,1 |
28 |
|
Новосибирская область |
331,1 |
2,6% |
347,0 |
2,5 |
16 |
|
Омская область |
185,6 |
1,5% |
226,3 |
3,0 |
21 |
|
Томская область |
107,1 |
0,9% |
263,3 |
2,7 |
21 |
|
Дальневосточный федеральный округ |
620,2 |
4,9% |
397,2 |
3,1 |
17 |
|
Республика Бурятия |
64,8 |
0,5% |
283,0 |
3,1 |
20 |
|
Республика Саха (Якутия) |
112,6 |
0,9% |
637,1 |
2,0 |
14 |
|
Забайкальский край |
74,9 |
0,6% |
253,5 |
3,5 |
23 |
|
Камчатская область |
29,2 |
0,2% |
308,4 |
3,6 |
22 |
|
Приморский край |
140,6 |
1,1% |
270,3 |
4,3 |
24 |
|
Хабаровский край |
126,5 |
1,0% |
285,5 |
3,5 |
23 |
|
Амурская область |
65,9 |
0,5% |
300,5 |
3,5 |
23 |
|
Магаданская область |
19,9 |
0,2% |
304,5 |
3,4 |
21 |
|
Сахалинская область |
41,0 |
0,3% |
376,0 |
3,9 |
23 |
|
Еврейская автономная область |
11,1 |
0,1% |
173,0 |
4,4 |
33 |
|
Чукотский автономный округ |
5,0 |
0,0% |
428,2 |
3,1 |
18 |
Источник: Циан.Аналитика
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).
В 2021 году средняя площадь жилья в новостройках Москвы (без учета элитной недвижимости) уменьшилась как в продаже, так и в спросе – средняя площадь лота в экспозиции сократилась до 58 кв. м, что на 10 кв. м меньше аналогичного показателя прошлого года, при этом средняя площадь проданного лота составила 55 кв. м. Основной причиной является повышенная осторожность со стороны клиентов на фоне удорожания цен, что мотивирует девелоперов к реализации лотов меньших площадей. Тенденция коснулась объектов комфорт-, бизнес- и премиум-классов, самое существенное уменьшение площади лотов, представленных на рынке, наблюдалось в премиум-классе (-18 кв. м за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в столице выросла за год на 21%. При этом, несмотря на изменение условий программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 года, послужившее толчком к снижению темпов роста цен, тенденция к удорожанию сохраняется до сих пор. Помимо повышенной избирательности покупателей в приобретении жилья, существенное влияние на уровень цен оказали: рост ключевой ставки в течение года (с 4,25% до 8,5%), рост себестоимости строительства и дефицит объема предложения. Тенденция повышения средневзвешенной цены наблюдается для всех классов, наибольший прирост показал бизнес-класс (+32% по сравнению с IV кварталом 2020 г.). Если говорить о влиянии локации, то предложение с наиболее высокими ценами на жилье традиционно было сконцентрировано в ЦАО, а с самыми низкими – в ЮВАО.
Динамика средневзвешенной цены по классам
Объем предложения по итогам IV квартала 2021 года составил 2,03 млн. кв. м (без учета элитной недвижимости), что на 11% ниже аналогичного периода 2020 года, при этом выведено на рынок было 35 тыс. лотов среди новых жилых комплексов и корпусов, что на 3% больше по сравнению с IV кварталом 2020 г. Объем нового предложения составил 202 тыс. кв м, что на 6% больше показателей предыдущего квартала, однако все еще на 27% меньше показателей конца прошлого года. Наибольшая доля объема предложения пришлась на бизнес-класс (46%).
На фоне массового введения программ субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья и появления новых систем рассрочки (ипотека по 0%) показатели спроса остаются на достаточно высоком уровне (987 тыс. кв. м в IV квартале 2021 года), при этом в его структуре преобладают лоты комфорт-класса (58%). Что касается динамики спроса в течение года, то после прироста спроса в первом полугодии было заметно некоторое снижение в августе этого года, связанное в большей степени с сезоном отпусков, после чего уровень спроса снова стал демонстрировать положительную динамику.
Динамика объема предложения и спроса
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «В 2022 году рынок жилой недвижимости Москвы будет поддерживаться субсидированными программами, разработанными в 2021 г., которые помогли удерживать спрос на высоком уровне. При этом мы прогнозируем сохранение положительной ценовой динамики, но уже не с такими темпами роста, как мы наблюдали последние 2 года. В 2022 г. мы ожидаем вывод новых качественных проектов, которые восполнят тот дефицит, который ощущался последний год на рынке московских новостроек, при этом девелоперам необходимо будет еще больше внимания уделять качественным характеристикам проектов».