Потенциальные покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости в ноябре 2009 г. оживились
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, в ноябре
Начавшееся в ноябре падение курса рубля привело к незначительному снижению долларовых индикаторов (за исключением аренды магазинов). Пока это снижение не отразилось на активности спроса. Скорее наоборот, обозначившийся осенью рост доходных показателей в рублях, привел к некоторому оживлению со стороны потенциальных покупателей и арендаторов.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за ноябрь
Индикаторы |
30.11.2009 |
Изменение за ноябрь |
Изменение с начала кризиса,% |
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
34.2 |
0.4% |
-39.96 |
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
22.3 |
-3.3% |
-41.79 |
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
3521 |
-1.6% |
-37.42 |
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
3122 |
-4.5% |
-30.30 |
Осенью произошло несколько крупных сделок покупки: холдинг «Адамант» продал мебельный центр «Грэйт» на Гражданском пр. (30 000 кв. м), ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» продал ООО «Олда» Дом культуры им. Цюрупы под офисный центр.
На рынке аренды также наметились положительные изменения: с 90% заполняемостью открылась 2-я очередь ТЦ «Мебель-Холл» (торговая площадь –
Кроме того в ноябре произошло несколько технических сделок:
- Компания «ЛенСпецСМУ» продала
- Московское ООО «Квант» купило торговый центр «Перинные ряды» на Думской улице площадью
О полном оздоровлении рынка говорить преждевременно. Большой проблемой остается финансирование проектов. Из-за нехватки средств многие девелоперы вынуждены продавать как действующие комплексы для достройки проектов (Адамант, Ruric и др.), так и сами объекты на стадии проектирования и строительства.
В ноябре 2009 года были заявлены на продажу следующие новые объекты: строящийся ТРЦ «Искра» на Искровском пр. (общая площадь –
Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Офисы
В ноябре 2009 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 800-1800 руб. за кв. м в месяц класса В: 500-1100 руб. за кв. м в месяц, класса С: 400-750 руб. за кв. м в месяц (все ставки указаны с НДС). Стоимость продажи офисных помещений уменьшилась за ноябрь
Торговля
В ноябре 2009 года арендные ставки на торговые помещения выросли, в спальных районах города они составляют 500-2500 руб. за кв. м/мес., на проходных улицах 1000-3000 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1100-10000 руб./кв. м/мес. Максимальная ставка предложения на Невском пр. составляет 10000 руб./кв. м/мес., существует несколько предложений по ставкам 5000-10000 руб. за кв. м в месяц. Еще в октябре
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов осенью оживился. Заполняемость ряда торговых комплексов, испытывающих проблемы в начале-середине 2009 года, растет за счет новых арендаторов.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Москвы за ноябрь
Индикаторы |
31.11.2009 |
Изменение за ноябрь 2009 |
Изменение с начала кризиса,% |
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
81 |
-3% |
-30 |
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
45 |
-1% |
-36 |
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
6700 |
4% |
-36 |
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
4875 |
0% |
-43 |
В ноябре на рынке коммерческой недвижимости Москвы продолжилась стабилизация. Сохраняется большой объем предложений на продажу и в аренду. Однако спрос пока гораздо ниже предложения, поэтому рынок по-прежнему остается рынком покупателя и арендатора.
Количество объектов, которые устраивают покупателей по соотношению цена-качество крайне мало, число сделок купли-продажи незначительно. Сроки экспонирования объектов остаются на высоком уровне. Продолжается процесс изменения условий ранее заключенных договоров аренды. Многие компании пытаются зафиксировать пониженную ставку аренды на срок до 5-10 лет.
Среди арендаторов офисных помещений наибольшим спросом пользуются помещения с хорошим местоположением и с арендными ставками ниже среднего уровня. Для многих помещений ремонт производится за счет арендодателя. Практикуется отсрочка арендных платежей.
Повысился спрос на торговую недвижимость со стороны операторов, главным образом на недвижимость с привлекательным местоположением. Это привело к повышению ставок аренды.
Материал предоставлен ГУД
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в апреле 2008 г. рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Москвы замедлился. При этом характерно, что тенденции в различных сегментах рынка были не одинаковы.
В сегменте эконом класса до 500 тыс. долларов средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив 5491 долларов. Количество предложений сократилось – на 6,6%.
Структура предложения квартир в апреле вновь осталась неизменной: 27% пришлось на 1-но комнатные, 38% - 2-хкомнатные и 35% - 3-хкомнатные квартиры. Как и в прошлом месяце больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 3,8%, их средняя стоимость составляет 215 тыс. долларов. Двухкомнатные квартиры также увеличились в цене - на 2,7%. Приобрести такую жилплощадь можно за 283 тыс. долларов. Стоимость квартир от 3-х комнат несколько понизилась – на 1,2%, составив 371 тыс. долларов.
Рост стоимости квадратного метра снова затронул все округа Москвы. Максимальный прирост – по прежнему в ВАО (4,5%). Так же уверенно держат свои позиции ЮВАО (4%), ЮАО, СЗАО и СВАО по 3,8%. Минимальный прирост наблюдается - в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО по 2,3%, причем именно в этих престижных округах, объем предложения эконом класса сократился довольно значительно – на 30%, 15% и 12% соответственно. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 5810 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (65%) и кирпичных (20%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (5%) дома, в незначительном количестве также имеются сталинки (3%).
За истекший месяц больше всего подорожали квартиры монолитных домах на 5%. Квартиры в кирпичных, панельных и блочных домах выросли в цене на 3,3%. Сталинки выросли в цене на 2,7%.
В сегменте бизнес-класса от 500 до 1000 тыс. долларов особых изменений по стоимости квадратного метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив 8531 долларов. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно на 26,8%.
В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры 53%. На долю двухкомнатных приходится - 25%, четырехкомнатных - 16% и 3% - однокомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир увеличилась во всех отмеченных сегментах. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,2%; примерная их цена – 667, 690 и 743 тыс. долларов соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 4% - 629 тыс. долларов. Больше всего выросли в цене многокомнатные квартиры – на 11%, их цена составляет 900 тыс. долларов.
По округам Москвы наблюдались некоторые колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО), так и в меньшую сторону. Наибольшее снижение отмечено в ВАО – 1,3%, наибольший прирост в ЦАО и СВАО – 3,2%. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 9635 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах (55%), их часть также приходится на сталинки (20%), монолитные (20%) дома, в незначительном количестве такие квартиры имеются также в панельных домах (5%).
В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных - на 1,5% и панельных домах на 2,5%, в монолитных - 0,5% и сталинских - на 1%.
В сегменте элит-класса свыше 1000 тыс. долларов в апреле средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2%, состав 15633 долларов. Объем предложения вновь значительно увеличился -на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и выше: трех- и четырехкомнатные квартиры по 33%, многокомнатные - 26%. Средняя цена квартир составляет долларов2286 тыс., долларов2538 тыс., долларов4800 тыс. соответственно. На долю двухкомнатных приходится – 6,5%, однокомнатных – примерно 0,5%. Средняя стоимость квартир несколько увеличилась во всех отмеченных сегментах в пределах от 0,5 до 1,5%; за исключением многокомнатных, они подешевели на 2%.
В данном ценовом сегменте наблюдается небольшой снижение цены квадратного метра по всем округам Москвы, за исключением ЦАО, где цена осталась без изменений. Максимальное снижение в СЗАО – 5,2%, минимальное в ЮЗАО – 1,8%. Явным лидером выступает ЦАО – средняя стоимость квадратного метра составляет здесь 17007 долларов/кв.м.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных (40%) и монолитных домах (35%), некоторая их часть также приходится на элитные (15%) и сталинские (10%) дома. В среднем за истекший месяц в кирпичных и монолитных домах цена снизилась - на 1,5%, в сталинских и элитных на 3%.
Итак, как и ожидалось, в апреле темпы роста рынка стали более умеренными. В сегменте эконом-класса рост стоимости квадратного метра замедлился: 3,2%, а в сегменте бизнес-класса рост практически прекратился. В это же время элитные квартиры подешевели на 2%.
Объем предложения на рынке: в сегменте эконом класса продолжается сокращение количества объектов, в то время как объем дорогих квартир возрастает: только в течение апреля он увеличился на 26,8% и 49% соответственно. Таким образом, возросшее количество выставленных на продажу дорогих квартир (элитного и бизнес-класса) повлекло за собой снижение стоимости квадратного метра, что является первыми предпосылками к увеличению предложения в целом на рынке и возможной дальнейшей коррекции цен в сторону снижения в ближайшие месяцы.
Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002»