Потенциальные покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости в ноябре 2009 г. оживились


08.12.2009 14:06

По данным Гильдии управляющих и девелоперов, в ноябре 2009 г. наблюдалась стагнация рублевых цен продаж и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Единственный индикатор, который демонстрирует поступательный рост в рублях, начиная с августа 2009 года, – арендные ставки на торговые помещения.

Начавшееся в ноябре падение курса рубля привело к незначительному снижению долларовых индикаторов (за исключением аренды магазинов). Пока это снижение не отразилось на активности спроса. Скорее наоборот, обозначившийся осенью рост доходных показателей в рублях, привел к некоторому оживлению со стороны потенциальных покупателей и арендаторов.

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за ноябрь 2009 г.:

Индикаторы

30.11.2009

Изменение за ноябрь

Изменение с начала кризиса,%

Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес.

34.2

0.4%

-39.96

Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес.

22.3

-3.3%

-41.79

Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м

3521

-1.6%

-37.42

Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м

3122

-4.5%

-30.30

Осенью произошло несколько крупных сделок покупки: холдинг «Адамант» продал мебельный центр «Грэйт» на Гражданском пр. (30 000 кв. м), ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» продал ООО «Олда» Дом культуры им. Цюрупы под офисный центр.

На рынке аренды также наметились положительные изменения: с 90% заполняемостью открылась 2-я очередь ТЦ «Мебель-Холл» (торговая площадь – 5590 кв. м), 50% офисных площадей нашли своих арендаторов в новом БЦ «Пулково Скай» на Пулковском шоссе (арендная ставка – 900-1200 руб. за кв. м в мес.).  Для только что введенных объектов такие показатели являлись нормой и до кризиса.

Кроме того в ноябре произошло несколько технических сделок:

- Компания «ЛенСпецСМУ» продала 4 100 кв. м в бизнес-центре «Биржевой комплекс» ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург». Помещения переданы бирже в счет оплаты участка, на котором построен бизнес-центр по цене 57 000 руб. за кв. м.

- Московское ООО «Квант» купило торговый центр «Перинные ряды» на Думской улице площадью 3700 кв. м.  Однако существуют предположения, что данная сделка является попыткой вывода актива из объекта залога перед МДМ-банком.

О полном оздоровлении рынка говорить преждевременно. Большой проблемой остается финансирование проектов. Из-за нехватки средств многие девелоперы вынуждены продавать как действующие комплексы для достройки проектов (Адамант, Ruric и др.), так и сами объекты на стадии проектирования и строительства.

В ноябре 2009 года были заявлены на продажу следующие новые объекты: строящийся ТРЦ «Искра» на Искровском пр. (общая площадь – 30000 кв. м), проект строительства БЦ «Sokol City» на Богатырском пр. (общая площадь – 132000 кв. м), проекты гостиниц на наб. Фонтанки, 78, на наб. кан. Грибоедова, 133, на 14-й линии Васильевского острова, компания «Маяк» отказалась от идеи реализации проекта создания бизнес-центра в здании на Лиговском проспекте, 29, лит. А.

Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.

Офисы

В ноябре 2009 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 800-1800 руб. за кв. м в месяц класса В:  500-1100 руб. за кв. м в месяц, класса С: 400-750 руб. за кв. м в месяц (все ставки указаны с НДС). Стоимость продажи офисных помещений уменьшилась за ноябрь 2009 г. на 4,5%. Средняя цена предложения составила 3122 долл. за кв. м.

Торговля

В ноябре 2009 года арендные ставки на торговые помещения выросли, в спальных районах города они составляют 500-2500 руб. за кв. м/мес., на проходных улицах 1000-3000 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1100-10000 руб./кв. м/мес. Максимальная ставка предложения на Невском пр. составляет 10000 руб./кв. м/мес., существует несколько предложений по ставкам 5000-10000 руб. за кв. м в месяц. Еще в октябре 2009 г.  предложения свыше 4000 руб. за кв. м отсутствовали.

Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов осенью оживился. Заполняемость ряда торговых комплексов, испытывающих проблемы в начале-середине 2009 года, растет за счет новых арендаторов.

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Москвы за ноябрь 2009 г.:

Индикаторы

31.11.2009

Изменение за ноябрь 2009

Изменение с начала кризиса,%

Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес.

81

-3%

-30

Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес.

45

-1%

-36

Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м

6700

4%

-36

Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м

4875

0%

-43

В ноябре на рынке коммерческой недвижимости Москвы продолжилась стабилизация. Сохраняется большой объем предложений на продажу и в аренду. Однако спрос пока гораздо ниже предложения, поэтому рынок по-прежнему остается рынком покупателя и арендатора.

Количество объектов, которые устраивают покупателей по соотношению цена-качество крайне мало, число сделок купли-продажи незначительно. Сроки экспонирования объектов остаются на высоком уровне. Продолжается процесс изменения условий ранее заключенных договоров аренды. Многие компании пытаются зафиксировать пониженную ставку аренды на срок до 5-10 лет.

Среди арендаторов офисных помещений наибольшим спросом пользуются помещения с хорошим местоположением и с арендными ставками ниже среднего уровня. Для многих помещений ремонт производится за счет арендодателя. Практикуется отсрочка арендных платежей.

Повысился спрос на торговую недвижимость со стороны операторов, главным образом на недвижимость с привлекательным местоположением. Это привело к повышению ставок аренды.

 

Материал предоставлен ГУД


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



11.03.2009 18:15

Рынок коммерческой недвижимости Северной столицы продолжает реагировать на экономическую ситуацию падением доходных показателей – цен, ставок аренды, уровня заполняемости.

«Февраль 2009 года можно назвать месяцем осознания, – говорит руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов. – Начало глубокого экономического кризиса, наконец, признали даже власти. Свет в конце тоннеля все слабеет, и уже 2010 год не предвещает бурного роста. Одна волна экономических потрясений тянет за собой другую, а действия властей лишь взбивают эту кризисную смесь в еще более плотную массу».

 

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб февраль 2009 г.

Индикаторы

28.02.09

Изменение за февраль 2009, %

Изменение с начала кризиса, %

Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.

29

-1,5%

-48,4%

Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.

23

-5,3%

-40,7%

Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м

3354

-0,3%

-40,4%

Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м

2903

0,4%

-35,2%

Примечания:

- Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок

- Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США

- Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Офисная недвижимость Петербурга

Цены на офисные помещения  упали на треть по сравнению с докризисным уровнем.

Пока продавцы еще держаться и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер. Появляется все больше предложений с дисконтом в 50%.

Несмотря на скидки осознание того факта, что кризис продлится еще несколько лет, и арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень, приводит к тому, что даже 2-кратное снижение цен не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам инвестиционных расчетов. И хотя активность среди покупателей увеличилась, сделок практически нет.

Заполняемость вновь введенных бизнес-центров 10–50%, несмотря на демпинг по аренде.

 

Торговая недвижимость Петербурга

Розничный товарооборот в январе-феврале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился и в натуральном и в денежном эквиваленте. Сокращение оптового товарооборота идет опережающими темпами (объем продаж на оптовом рынке даже в денежном выражении в январе 2009 года на 22% ниже, чем в январе 2008 года).

Торговцы вынуждены сужать ассортимент до самых ходовых позиций. Торговые сети продолжают корректировать программу развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В итоге в торговых центрах появляется все больше свободных секций.

Очевидными становятся преимущества в локации и грамотном концепте торговых центров. Центрам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям.

За счет падения спроса и выброса нового предложения снижение цен и ставок на торговые площади продолжается. Арендаторы все более активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде % от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.

 

Складская недвижимость Петербурга

На начало 2009 года общая площадь качественных складских комплексов (классы «А» и «В») в Санкт-Петербурге составила почти 1,5 млн. м² (включая площади складов для собственных нужд). За 2008 год было введено порядка 450 тыс. м² качественных складских площадей.

До кризиса в 2009 году планировалось ввести еще более 1,2 млн. м² качественных складских площадей. Но в 4 квартале 2008 года планы были скорректированы в сторону 2-кратного уменьшения. На сегодня заявленный ввод уже  составляет порядка 500-600 тыс. кв. м, но и эти цифры вероятно не будут достигнуты. Уже заявили о приостановке складских проектов компании Евразия Логистик, Теорема, Пантикапей, Immo Industry Group и др.

На февраль 2009 года обеспеченность качественными складскими площадями составила 320 м² на тысячу жителей, что по прежнему ниже среднеевропейского уровня.

В структуре действующих качественных складских объектов наблюдается примерное равенство долей объектов классов А и В. Из заявленных к вводу в 2009 году качественных складских комплексов более 90% определены собственниками как класс «А». В результате предполагается изменения структуры предложения: увеличение доли складских помещений класса А.

Спрос на качественные складские помещения резко сократился по причине кризиса. Снизилась и площадь запрашиваемых арендуемых блоков до 500-600 кв. м. Новые складские комплексы заполнены на 30-50%.

До кризиса ставки аренды в складах класса А составляли $150-180 за кв. м в год. Сейчас за аренду склада класса «А» запрашивают $100-130 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
Запрашиваемые ставки аренды в складах класса «В» составляют $80-100 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).

В 2009 году прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок, что связано с ухудшением экономической ситуации (сокращением товарооборота, объема грузоперевозок) и усилением конкуренции среди качественных складских комплексов.

 

Перспективы рынка Петербурга

Инвесторы ждут дальнейшего падения цен. Весной возможны первые сделки покупки объектов недвижимости. Однако с учетом ухудшающейся экономической ситуации наиболее вероятно падение доходных показателей во всех сегментах рынка недвижимости.




06.03.2009 14:48

Аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовили обзорное исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2008 г. В обзоре рассматриваются основные реалии, тенденции, а также перспективы развития офисной, торговой и гостиничной недвижимости города.

 

I. Исследование рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга по итогам 2008 г.

 

Анализ предложения

По итогам 2008 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию рекордное число качественных офисных площадей. По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В».  «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

 

Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году:

№ п/п

Класс

Адрес

Название

Девелопер

Офисная площадь, кв.м

Срок ввода

1

A

Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4

"Аэроплаза"

Невский проект

22 000

1 квартал 2008 г.

2

А

ул. Марата, д. 69-71

«Ренессанс Плаза»

Desna Development

28 852

1 квартал 2008 г.

3

А

Разъезжая ул., д. 19 лит. А, Б

«Грифон-2»

Ruric AB

2 600

2 квартал 2008 г.

4

A

Парадная ул.,  д.1

«Парадный Квартал» (1-я очередь)

СК "Возрождение"

5 000

2 квартал 2008

5

A

Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О.

Sovereign

«Димикс»

5 100

2 квартал 2008 г.

6

A

Гривцова ул, д. 4

Баллоев центр

ЗАО «Фабрика одежды СПб» (ФОСП)

9 064

3 квартал 2008

7

A

Свердловская наб.,  д. 44, литер А

«Бенуа» (Полюстрово) (1-ая очередь)

УК "Теорема"

18 000

1 квартал 2008 г.

8

A

Парадная д.1

Парадный Квартал (офисный особняк)

СК "Возрождение"

4 500

3 квартал 2008

9

А

Выборгская наб., д. 55

Gregory's

Gregory's Cars

12 000

2 квартал 2008 г.

10

A

пер. Богатырского и гаккелевской

Ресо

ООО «Автохаус, СПб»

25 550

4 квартал 2008

11

A

Льва Толстого, 9

Толстой сквер

ООО "Лицедеи Билдинг Корпорейшн"

14 200

4 квартал 2008

12

А

Оренбургская ул., 4

Австрийский бизнес-центр

компания «Австрийский бизнес-центр»

4 900

4 квартал 2008

13

А

Большая Морская ул., 40

 

н/д

3 500

4 квартал 2008