Потенциальные покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости в ноябре 2009 г. оживились
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, в ноябре
Начавшееся в ноябре падение курса рубля привело к незначительному снижению долларовых индикаторов (за исключением аренды магазинов). Пока это снижение не отразилось на активности спроса. Скорее наоборот, обозначившийся осенью рост доходных показателей в рублях, привел к некоторому оживлению со стороны потенциальных покупателей и арендаторов.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за ноябрь
|
Индикаторы |
30.11.2009 |
Изменение за ноябрь |
Изменение с начала кризиса,% |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
34.2 |
0.4% |
-39.96 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
22.3 |
-3.3% |
-41.79 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
3521 |
-1.6% |
-37.42 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
3122 |
-4.5% |
-30.30 |
Осенью произошло несколько крупных сделок покупки: холдинг «Адамант» продал мебельный центр «Грэйт» на Гражданском пр. (30 000 кв. м), ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» продал ООО «Олда» Дом культуры им. Цюрупы под офисный центр.
На рынке аренды также наметились положительные изменения: с 90% заполняемостью открылась 2-я очередь ТЦ «Мебель-Холл» (торговая площадь –
Кроме того в ноябре произошло несколько технических сделок:
- Компания «ЛенСпецСМУ» продала
- Московское ООО «Квант» купило торговый центр «Перинные ряды» на Думской улице площадью
О полном оздоровлении рынка говорить преждевременно. Большой проблемой остается финансирование проектов. Из-за нехватки средств многие девелоперы вынуждены продавать как действующие комплексы для достройки проектов (Адамант, Ruric и др.), так и сами объекты на стадии проектирования и строительства.
В ноябре 2009 года были заявлены на продажу следующие новые объекты: строящийся ТРЦ «Искра» на Искровском пр. (общая площадь –
Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Офисы
В ноябре 2009 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 800-1800 руб. за кв. м в месяц класса В: 500-1100 руб. за кв. м в месяц, класса С: 400-750 руб. за кв. м в месяц (все ставки указаны с НДС). Стоимость продажи офисных помещений уменьшилась за ноябрь
Торговля
В ноябре 2009 года арендные ставки на торговые помещения выросли, в спальных районах города они составляют 500-2500 руб. за кв. м/мес., на проходных улицах 1000-3000 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1100-10000 руб./кв. м/мес. Максимальная ставка предложения на Невском пр. составляет 10000 руб./кв. м/мес., существует несколько предложений по ставкам 5000-10000 руб. за кв. м в месяц. Еще в октябре
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов осенью оживился. Заполняемость ряда торговых комплексов, испытывающих проблемы в начале-середине 2009 года, растет за счет новых арендаторов.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Москвы за ноябрь
|
Индикаторы |
31.11.2009 |
Изменение за ноябрь 2009 |
Изменение с начала кризиса,% |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
81 |
-3% |
-30 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
45 |
-1% |
-36 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
6700 |
4% |
-36 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
4875 |
0% |
-43 |
В ноябре на рынке коммерческой недвижимости Москвы продолжилась стабилизация. Сохраняется большой объем предложений на продажу и в аренду. Однако спрос пока гораздо ниже предложения, поэтому рынок по-прежнему остается рынком покупателя и арендатора.
Количество объектов, которые устраивают покупателей по соотношению цена-качество крайне мало, число сделок купли-продажи незначительно. Сроки экспонирования объектов остаются на высоком уровне. Продолжается процесс изменения условий ранее заключенных договоров аренды. Многие компании пытаются зафиксировать пониженную ставку аренды на срок до 5-10 лет.
Среди арендаторов офисных помещений наибольшим спросом пользуются помещения с хорошим местоположением и с арендными ставками ниже среднего уровня. Для многих помещений ремонт производится за счет арендодателя. Практикуется отсрочка арендных платежей.
Повысился спрос на торговую недвижимость со стороны операторов, главным образом на недвижимость с привлекательным местоположением. Это привело к повышению ставок аренды.
Материал предоставлен ГУД
.jpg)
По данным аналитического центра GED Analytics в I квартале 2009 года индекс доступности жилья в России снизился на 3% на вторичном рынке (с 8,1 до 7,8 лет) и на 9% на первичном рынке (с 12,4 до 11,2 лет). Поскольку индекс показывает срок, за который семья может заработать на квартиру, фактически результат означает, что доступность жилья в стране выросла.
Однако ситуация характеризуется еще и тем, что доступность жилья выросла, а число сделок на рынке жилья наоборот снизилось как минимум на треть . Однако, тенденции, происходящие на этом рынке, не объясняются только соотношением доходов населения и цен на жилье, исходя из которого и считается индекс доступности.
Во-первых, из 1,5 млн сделок купли-продажи, совершенных в России в 2008 году, треть была закрыта с использованием жилищных кредитов. По крайней мере, такой вывод следует из статистики Центрального банка, согласно которой в 2008 году было выдано около 500 тысяч жилищных кредитов . При современных процентных ставках количество домохозяйств, которым доступны жилищные кредиты, снизилось как минимум в три раза , а статистика Центрального банка показывает, что выдается уже в 5 раз меньше кредитов, чем год назад . Таким образом, только за счет коллапса системы кредитования жилья количество сделок сократилось на четверть.
Во-вторых, во многом активность покупателей на рынке определяется их психологическим настроем. Когда на рынке главенствует оптимизм – как в отношении экономики страны в целом и личного финансового положения в частности, так и касательно роста цен на жилье участники рынка склонны совершать сделки даже с переплатой относительно «справедливой» цены. В настоящее же время опасения жителей России относительно стабильности своих доходов и наличия работы в будущем, а также ожидание дальнейшего снижения цен на жилье тормозят их активность на рынке. Этот фактор, вкупе с уходом с рынка инвесторов, обусловил снижение количества сделок еще на 10-15%. Совершаются в основном сделки, связанные с семейными обстоятельствами, сменой места жительства или незначительным улучшением жилищных условий.
По словам ведущего аналитика GED Analytics Александра Пыпина, на первичном рынке в России добавляется еще и глубокий скептицизм покупателей и кредиторов, которые в большинстве своем не верят, что будут построены дома, в которые они готовы вложить деньги. Это разгадка парадокса – доступность новостроек выросла (за счет снижения цен на них), но количество сделок мало. Год назад на вторичном рынке жилье было наиболее доступно (из 18 крупнейших регионов страны) в Тюменской, Кемеровской и Челябинской области. В 2009 году жилье на вторичном рынке наиболее доступно в Тюменской области, Красноярском крае, Челябинской области. На первичном рынке за год тройка лидеров, состоявшая из Тюменской, Кемеровской и Свердловской области, теперь включает Тюменскую и Свердловскую область, а также Татарстан. За год доступность жилья больше всего выросла в Красноярском крае, Пермском крае и Дагестане, а снизилась в Московской, Кемеровской и Новосибирской области.
Изменение доступности жилья в крупнейших регионах России на первичном и вторичном рынке
|
|
Индекс доступности, лет |
Изменение за год, % |
||||||||||||||||||||||
|
|
первичный рынок |
вторичный рынок |
первичный рынок |
вторичный рынок |
||||||||||||||||||||
|
|
2008 |
2009 |
2008 |
2009 |
2009 |
2009 |
||||||||||||||||||
|
|
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
I квартал |
||||||||||||||||||
|
Российская Федерация |
12,4 |
11,2 |
8,1 |
7,8 |
-9% |
-3% |
||||||||||||||||||
|
Москва |
9,8 |
8,6 |
6,9 |
6,6 |
-11% |
-5% |
||||||||||||||||||
|
Московская область |
9,8 |
10,9 |
6,6 |
7,5 |
11% |
13% |
||||||||||||||||||
|
Краснодарский край |
17,1 |
17,6 |
13,5 |
15,0 |
3% |
11% |
||||||||||||||||||
|
Санкт-Петербург |
16,4 |
15,5 |
8,2 |
9,0 |
-6% |
9% |
||||||||||||||||||
|
Свердловская область |
8,1 |
6,9 |
6,1 |
4,8 |
-14% |
-21% |
||||||||||||||||||
|
Ростовская область |
14,2 |
14,2 |
9,5 |
10,0 |
0% |
6% |
||||||||||||||||||
|
Республика Башкортостан |
11,8 |
9,5 |
8,0 |
6,4 |
-19% |
-20% |
||||||||||||||||||
|
Республика Татарстан |
8,5 |
7,6 |
5,7 |
5,1 |
-10% |
-11% |
||||||||||||||||||
|
Челябинская область |
8,4 |
7,9 |
4,5 |
4,3 |
-5% |
-4% |
||||||||||||||||||
|
Тюменская область |
5,9 |
5,7 |
4,0 |
3,7 |
-3% |
-9% |
||||||||||||||||||
|
Нижегородская область |
18,1 |
15,9 |
8,5 |
06.07.2009 23:38
В 2009 году объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 года, падение по сравнению с уровнем 2008 года более чем в 2 раза. Следует отметить, что на глобальном мировом рынке такое падение было характерно для 2008 года, когда годовой мировой объем инвестиций в недвижимость сократился на 59% по сравнению с 2007 годом и приблизился к уровню 2004 года. Тем не менее, российский рынок до сих пор демонстрирует большую доходность вложений по сравнению с рынками Европы и Северной Америки: 12-14% годовых (наряду с Украиной, Индией, Вьетнамом, Бразилией) против 5-8% в Европе. Но политические и экономические риски в России настолько велики, что иностранные инвесторы занимают пока выжидательную позицию. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников для погашения предыдущих займов и выкупа облигаций по повышенным ставкам с целью недопущения банкротства. Крупные банки, как правило, идут на реструктуризацию задолженности, предлагая более жесткие условия. Конечный спрос на недвижимость остается слабым. В тоже время мелкие и средние российские предприниматели готовы покупать и приобретают небольшие подешевевшие активы, о чем свидетельствуют сделки на торгах фонда имущества. Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, июнь 2009 г.
Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года Офисы В июне 2009 года падение доходных показателей на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжалось, ставки аренды упали в среднем на 2,5% в рублях (4,2% в долларах), цены продаж - на 5,7% в рублях (7,4% в долларах). Цены продажи офисов, которые до настоящего времени снижались наименьшими темпами, в июне упали наиболее сильно. Даже в центральных районах города средняя цена продажи офисов опустилась ниже 100 000 руб. за кв. м Предложений по продаже офисов класса А становится все больше, на продажу выставлены бизнес-центры «Густав», «Магнус», «Оскар», «Арена-холл» и др., офисы в БЦ «Пулково Скай» класса А предлагаются по цене 103 000 руб./кв. м. Арендные ставки на офисы класса А составляют 760-2200 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Заполняемость бизнес-центров класса А продолжает снижаться и составляет сейчас в среднем порядка 70-75%. На освободившиеся площади найти новых арендаторов по прежним условиям практически не возможно. Торговля Ставки и цены продаж торговых помещений продолжают медленно падать, что связано с продолжением снижением товарооборота. За январь–май 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года оборот розничной торговли снизился в городе на 5,9%, оборот общественного питания уменьшился на 14,3%. Помещения под магазин или ресторан на наиболее проходных торговых улицах предлагаются сейчас по ставке от 1000 до 2000 руб. за кв. м в мес., на участках с максимальным пешеходным потоком непосредственно у метро ставки доходят до 7000 руб. за кв. м в мес. Это существенно ниже, чем до кризиса. При этом арендодатели идут на уступки, так, компания RBI при сдаче в аренду торговых помещений в новом комплексе Esfera на Невском пр. готова брать арендную плату в виде % от оборота. Сдача площадей в виде % от оборота, а не по фиксированной ставке либо комбинированная схема применяется все чаще. Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов | ||||||||||||||||||||
.jpg)
В 2009 г. объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 г. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников.