Первичный рынок Новой Москвы: предложение на нулевом цикле сократилось за месяц на 18%
Аналитики компании «Бон Тон» отмечают тенденцию к снижению объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы. Так по итогам января 2022 г. объем экспозиции в ТиНАО составил 514,6 тыс. кв. м, что на 5,6% меньше, чем было в декабре (544,9 тыс. кв. м) и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах, что ниже показателя декабря на 6,3% (10,9 тыс. лотов). При этом в составе нового предложения января в реализацию вышли дополнительные объемы в уже реализуемых проектах ЖК Алхимово и ЖК Южное Бунино, а также возобновились продажи в ЖК Филатов луг.
В структуре распределения объема предложения по стадиям строительной готовности большая часть экспозиции НАО представлена на начальной стадии строительной готовности – 48,2% площади (-6,3% за месяц, +1% за год), при этом на нулевом цикле находится 33,2% площади (-0,5% за месяц, +8,2% за год), на этапе монтажа первых этажей – 15% (-5,8% за месяц, -7,2% за год). На заключительной стадии – 41,1% площади (+2,7% за месяц, +16,3% за год), в т.ч. на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 30,3% (-1,8% за месяц, +13% за год), на этапе благоустройства – 7% (+3,4% за месяц, +2,5% за год) и введены – 3,7% (+1% за месяц, +0,8% за год). Основная часть экспозиции вымывается на начальной стадии, в результате чего, несмотря на выход новых объемов, наблюдается уменьшение предложения и в объеме. За месяц на нулевом цикле он сократился на 18%. В ТАО преимущественная часть предложения (85,8% ) находится на заключительной стадии строительной готовности.
Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв. м, %
«Январь продемонстрировал заметную отрицательную динамику, даже несмотря на прирост новых объемов. Такая ситуация объясняется достаточно активным покупательским спросом, который на фоне роста цен в проектах комфорт-класса «старой» Москвы перетекает в более доступные по цене локации с релевантным, с точки зрения качества, предложением. По итогам января средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Москвы в старых границах составила 270 тыс. руб., а в Новой Москве – 209,6 тыс. руб.», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость студий в московских новостройках премиум-класса выросла на 39%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас они продаются в среднем по 22,1 млн рублей. По годовой динамике цены на премиальные студии уступили только таким же квартирам в новостройках эконом- и комфорт-класса, которые подорожали на 47%.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в Москве достигла 22,1 млн рублей. Между тем, в конце II квартала 2020 года квартиру или апартамент такого формата можно было приобрести за 15,8 млн рублей. Таким образом за 12 месяцев стоимость студий выросла на 39% или на 6,2 млн рублей.
Аналитики «Метриум» отмечают, что наиболее внушительный рост произошел в I полугодии 2021 года. В конце 2020 года, как и в IV квартале 2019 года, студии премиум-класса еще можно было купить примерно за 16 млн рублей.
Квадратный метр в премиальных студиях дорожал сопоставимым образом. Сейчас он обходится покупателям в среднем в 582 тыс. рублей, тогда как в I квартале он стоил 530 тыс. рублей, в IV квартале 2020 года – 444 тыс. рублей, в III квартале 2020 года – 472 тыс. рублей, а во II квартале 2020 года – 458 тыс. рублей. Таким образом, удельная стоимость такого жилья выросла только на 27%.
«Студии в премиум-классе росли в цене благодаря своей инвестиционной привлекательности, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Они действительно стали удобным форматом квартир или апартаментов в высоко ликвидных новостройках с очень хорошим расположением. Студии подходят для сдачи в аренду,кратковременных остановок своих владельцев или как первое жилье Однако увеличение стоимости обусловлено еще и изменением структуры предложения, на что указывает тот факт, что удельная стоимость квадратного метра росла медленнее, чем студии в целом».
По данным экспертов «Метриум», действительно структура предложения студий изменилась с точки зрения их площади. Если год назад средняя площадь премиальной студии в продаже составляла 34,6 кв.м., то сейчас застройщики продают помещения побольше – 37,9 кв.м.
Студии в новостройках премиум-класса по годовому росту цен (39%) уступают только студиям в массовых жилых комплексах, где средняя стоимость такого помещения увеличилась на 47% – с 4,8 млн до 7,1 млн рублей. Между тем в бизнес-классе студии подорожали на 21% (с 9,8 млн до 11,8 млн рублей), а в элитном сегменте на 18% (с 29,6 млн до 35,0 млн рублей).
«В новостройках премиум-класса раньше студии проектировали редко, поэтому они в кратчайшие сроки стали дефицитным продуктом, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это повлияло на динамику цен, потому что инвесторы и другие группы покупателей активно искали именно студийный формат. В целом спрос на такие помещения будет оставаться высоким благодаря их многофункциональности и ограниченности предложения».
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».