Рынок гибких офисов в Санкт-Петербурге вырос за год на рекордные 56%
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/577ec6de/5eb1b4acba7a8b3d94dbb3f9.jpg)
По данным международной консалтинговой компании JLL, рынок гибких офисов в Петербурге в 2021 году рекордно вырос: в городе открылось 26 проектов площадью 18,8 тыс. кв. м на 3,5 тыс. рабочих мест. В результате объем сектора увеличился на 56%. К открытию в 2022 году уже заявлено 20 проектов на 3 тыс. рабочих мест общей площадью 20 тыс. кв. м.
На начало 2022 года в Санкт-Петербурге действует 60 гибких офисных пространств на 7,4 тыс. рабочих мест общей площадью 46,5 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями прошлого года, которые являются и самыми большими площадками в городе в целом, стали «Практик» на Гороховой (3,4 тыс. кв. м) и на Охте (3,3 тыс. кв. м).
При этом в 2021 году закрылось семь проектов площадью 2,2 тыс. кв. м. За 14 лет развития рынка гибких офисных пространств в Петербурге прекратили существование не менее 50 площадок общей площадью более 20 тыс. кв. м. Это преимущественно небольшие коворкинги с общей рабочей зоной, без выделенных кабинетов и ориентированные на индивидуальных клиентов; они не выдерживают конкуренции с сетевыми проектами.
Динамика открытий и закрытий гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
В последние три года рынок растет за счет появления крупных проектов площадью более 1 тыс. кв. м каждый, которые открываются при участии сетевых операторов – напрямую или по франшизе. «Несмотря на активное развитие гибких офисов в Санкт-Петербурге, объем предложения меньше по сравнению с Москвой в шесть раз. При этом в общем объеме рынка офисной недвижимости гибкие пространства составляют лишь 1,2% в Петербурге, 1,5% в Москве, а, например, в Лондоне – 6,9%, что подтверждает большой потенциал развития этого сегмента в России при заметно растущем спросе», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Все более актуальным становится ответственный и экологичный подход к недвижимости. В 2022 году на рынке появятся гибкие офисы, которые будут реализованы с учетом применения «зеленых» технологий, среди которых – SOK.
«В 2021 году спрос на гибкие офисы заметно сместился в сторону корпоративных клиентов, арендующих от 20 рабочих мест. 90% спроса это IT-компании, онлайн-ритейлеры и компании нефтегазовой отрасли. Гибкие офисы выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний под проектные команды», – объясняет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов. В таких условиях пока рано говорить о динамике средних арендных ставок по рынку. Тем не менее в действующих проектах ожидается рост в 2022 году на уровне 10%.
Средние арендные ставки по сетевым проектам в январе 2022 года составляют 13,8 тыс. руб. в месяц за нефиксированное рабочее место и 17,2 тыс. руб. за фиксированное.
Арендные ставки в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга, руб./раб.место/мес.
Источник: JLL
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/859c4709/bc8f22549f9e3a526c2b6f20.jpg)
По данным международной консалтинговой компании JLL, в 2021 году в Санкт-Петербурге средние арендные ставки на складские помещения класса А выросли на 29% и достигли уровня 5,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Крайне низкая вакантность, дальнейшее увеличение себестоимости строительства в перспективе и нехватка трудовых ресурсов в 2022 году могут привести к дальнейшему росту. По прогнозам JLL, к концу 2022 года средние арендные ставки в классе А повысятся еще на 20% и достигнут значения 6,3 тыс. руб. за кв. м в год.
Несмотря на увеличение ставок, спрос достиг рекордных для рынка значений, в первую очередь благодаря онлайн-ритейлерам. В 2021 году объем сделок аренды и купли-продажи складов под собственные нужды компаний составил 647 тыс. кв. м, что на 44% больше, чем в 2019 году. Компании сегмента e-commerce увеличили свою долю в структуре спроса до 59%, в том числе за счет нескольких рекордных сделок формата built-to-suit (более 60 тыс. кв. м каждая), которые будут завершены в ближайшие два года.
Динамика сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
«К концу 2021 года складской рынок Петербурга оказался перегрет активностью e-commerce, в то время как в Европе к осени наблюдается стабилизация доли онлайн-ритейлеров в объеме сделок со складами. Таким образом, мы видим, что рост e-commerce не бесконечен, и насыщение этого сегмента складскими площадями в Петербурге наступит – пусть и не в этом году, но в обозримой перспективе», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге по типу пользователя
Источник: JLL
Прирост нового предложения оказался меньше ожидаемого в два раза. Введено в эксплуатацию всего 10 складских комплексов площадью 150 тыс. кв. м, которые строились под конечного пользователя либо были полностью сданы в аренду к концу года. В среднем по рынку вакантность снизилась до 0,9%, и это пока не рекорд, так как в 2013 году доля свободных площадей опускалась до 0,4%. «В 2022 году планируется ввод в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м складской недвижимости, но это не спасет рынок от дефицита в краткосрочной перспективе, так как большая часть строящихся проектов уже арендована или строится для собственных нужд. Вакантность при этом будет оставаться в среднем по рынку на уровне менее 2%», – добавляет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/249444f2/316351400edefa164614eacd.jpg)
Санкт-Петербург стал лидером обновленного рейтинга топ-20 городов, к которым ведущие гостиничные операторы проявляют наибольший интерес. «Северная столица» получила максимально возможную оценку 10 баллов, сместив Москву, с 9,5 баллами, на второе место. В первую «пятерку» также вошли Сочи, Казань и Ростов-на-Дону. Такие результаты аналитики Cushman & Wakefield получили по итогам нового опроса, проведенного в конце 2021 года средикрупнейших международных и российских сетевых гостиничных операторов, активно развивающихся в России или планирующих выход на отечественный рынок.
Города из первой «пятерки» рейтинга получили средние баллы в диапазоне от 8 до максимальных 10.
Аналитики Cushman & Wakefield проводят опрос гостиничных операторов уже во второй раз: в ноябре 2021 года респонденты оценивали привлекательность открытия новых сетевых гостиниц в 20 российских городах по шкале от 1 (неинтересно) до 10 (очень интересно). Как и в предыдущем рейтинге, составленном по итогам 2020 года, первая «тройка» наиболее перспективных для открытия новых сетевых гостиниц городов осталась неизменной – самые привлекательные по-прежнему Москва, Санкт-Петербург и Сочи. С той лишь разницей, что Москва и Санкт-Петербург поменялись местами.
«Этот факт вызывает интерес, так как Москва, в силу более сбалансированного сочетания делового и туристского спроса, по-прежнему остается более предсказуемым и динамичным рынком, который показывает лучшие результаты восстановления бизнеса в кризисные времена. Однако по этой же причине гостиничный рынок Москвы гораздо более «затоварен» и конкурентен, тогда как рынку Петербурга все еще есть, куда расти, особенно с прицелом на ожидаемый рост турпотока из-за рубежа после завершения коронавирусной пандемии и ввода в действие режима электронных виз», – прокомментировала Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
Сравнивая эти два рынка, эксперт отмечает, что если в Москве среди заявленных и строящихся проектов порядка 45% номеров представлены в объектах Luxury и Upper-Upscale, то в Санкт-Петербурге новое предложение гораздо более демократичное: доля номеров в проектах высокой ценовой категории не превышает 1%.
Третью строчку, как и в 2020 году, сохранил за собой Сочи. В первую пятерку «ворвались» Казань (+2 позиции) и Ростов-на-Дону (+3 позиции). Интересно, что, поднявшись на три строчки вверх, в «десятку» вошел также Краснодар. Здесь, по мнению аналитиков Cushman & Wakefield, сыграла свою роль активно развивающаяся экономика города и края, которая вывела валовой городской продукт (ВГП) Краснодара в первую десятку по стране, а также удобная транспортная логистика для перемещения автотуристов и доставки товаров, курсирующих между северо-западом и югом страны.
Из двух дальневосточных городов, представленных в рейтинге, Владивосток незначительно сместился по шкале вниз (с 5 места на 7), а вот Хабаровск потерял позицию в первой «десятке», опустившись с 10-го места в 2020 году сразу на 14-е. Подобное снижение интереса к рынку Хабаровска, скорее всего, связано с изменением «статуса» города. С тех пор, как в конце 2018 года «столичные функции» региона ДФО были переданы Владивостоку, именно в последнем находится центр принятия решений, и там же государство и бизнес стремятся реализовать крупнейшие инвестиционные проекты, подчеркнула Марина Усенко.
Аналитики Cushman & Wakefield подчеркивают, что существенная потеря позиций у того или иного города не означает, что он не интересен гостиничным операторам сам по себе. Одной из причин такой картины, как, например, у Омска (- 6 строчек), может быть насыщение рынка заявленными или строящимися гостиничными проектами. То есть необходимый объем проектов уже существует и потребности в большом объеме дополнительных номеров пока могут не просматриваться.
Гостиничные операторы также проанализировали текущее состояние своих проектов:
– 67% опрошенных назвали проблемы с финансированием (собственный или заемный капитал) как ключевую причину отмены или отсрочки реализации проектов;
– 40% респондентов заявили, что из-за Covid-19 ввод отелей может быть отложен на срок от 6 до 12 месяцев;
– 43% операторов включают в договоры ESG-принципы.
Кроме того, аналитики Cushman & Wakefield спросили у операторов, когда те ожидают восстановления показателя доходности на номер (RevPAR) до уровня 2019 года, который на фоне текущего снижения спроса, вызванного коронавирусной пандемией, можно рассматривать как «эталонный» период. Подавляющее количество респондентов –73% – считают, что в Москве это произойдет в 2023 году, 18% опрошенных операторов ориентируются на 2024-й и лишь 9% настроены наиболее оптимистично – они озвучили 2022 год. При этом средняя доходность гостиничного номера за 11 месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла на 94% и составила 3822 руб., однако все еще на 27% ниже, чем за тот же период «доковидного» 2019 года, следует из аналитического отчета Marketbeat Lite, который подготовили аналитики Cushman & Wakefield по итогам IV квартала 2021 года.
Что касается ключевых региональных рынков, то здесь никто из операторов не прогнозирует оздоровления ситуации в 2022 г., при этом 73% все же ожидают, что стоимость номеров восстановится уже в 2023 году, а 27% – в 2024-м.
Интерес российских и международных гостиничных операторов к крупнейшим рынкам в России
№ |
Рынок |
2021 vs 2020, позиция в рейтинге |
Уровень интереса (от 1 до 10, среднее) |
|
2021 |
2020 |
|||
1. |
Санкт-Петербург |
+ 1 |
10,0 |
9,7 |
2. |
Москва |
-1 |
9,5 |
10,0 |
3. |
Сочи |
= |
8,7 |
8,6 |
4. |
Казань |
+2 |
8,4 |
7,8 |
5. |
Ростов-на-Дону |
+3 |
8,0 |
7,5 |
6. |
Екатеринбург |
-2 |
8,0 |
8,3 |
7. |
Владивосток |
-2 |
8,0 |
8,1 |
8. |
Краснодар |
+3 |
7,8 |
6,8 |
9. |
Новосибирск |
= |
7,5 |
7,5 |
10. |
Пермь |
+2 |
7,3 |
6,8 |
11. |
Красноярск |
+3 |
7,3 |
6,7 |
12. |
Нижний Новгород |
+1 |
7,1 |
6,8 |
13. |
Омск |
-6 |
7,1 |
7,6 |
14. |
Хабаровск |
-4 |
7,1 |
7,3 |
15. |
Самара |
+5 |
6,5 |
5,6 |
16. |
Уфа |
+1 |
6,5 |
6,0 |
17. |
Челябинск |
-2 |
6,2 |
6,2 |
18. |
Воронеж |
+1 |
6,2 |
5,7 |
19. |
Волгоград |
-3 |
5,1 |
6,0 |
20. |
Калуга |
-2 |
4,9 |
5,7 |
Источник: Cushman & Wakefield
Указанный город может означать весь прилегающий регион/область