СберИндекс отметил рост индекса доступности жилья в России за пять лет
С 2017 года по 2021 год сводный индекс доступности жилья в России вырос на 10,4%. Сейчас в среднем по стране на обычную заработную плату можно приобрести 33,2 м2 жилья, в ипотеку – 42,2 м2. Как отмечают аналитики СберИндекса, в 2022 году доступность жилья будет расти за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость.
В целом по стране с января 2017 года и до коронакризиса ежегодное повышение доступности квартир составляло в среднем 3,5 м2 в год, а без учета столиц – 4,7 м2. Ситуация в отдельных регионах заметно отклоняется от общего тренда: в девяти регионах доступность выросла на 20 м2 и более, тогда как популярный у россиян Краснодарский край оказался единственным субъектом Федерации, в котором этот показатель сейчас даже ниже, чем пять лет назад.
Между тем в Москве и Санкт-Петербурге за последние пять лет также наметился тренд на улучшение ситуации. Сейчас типичный житель этих макрорегионов может позволить себе приобрести соответственно на 5,2 и 6,7 м2 больше. Такой прирост индекса соответствует увеличению доступности квартир на 25%-33%. В 2015 году доходов хватало на 15 «квадратов». Таким образом семья из двух человек могла рассчитывать на квартиру лишь чуть более 30 м2.
График 1. Индекс доступности жилья в региональном разрезе (м2)
Михаил Матовников, Старший управляющий директор, главный аналитик Сбербанка:
«В России за последние 5 лет квартиры на вторичном рынке, как правило, были доступнее. При прочих равных, один заемщик мог купить на 2,7 метра больше, чем в новостройке. С июля 2020 года на фоне действия государственных программ поддержки, опережающими темпами росла доступность «первички». Несмотря на то, что сейчас наблюдается временное снижение доступности жилья, мы прогнозируем, что уже в 2022 году этот показатель начнёт восстанавливаться за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость».
Главный аналитик Сбербанка также отметил, что в 12 регионах в течение пяти лет динамика была немного хуже общестрановой, что связано с ростом цен на недвижимость и увеличением стоимости строительных материалов.
По его словам, речь идет о таких регионах как Москва 5,2%, Санкт-Петербург (6,7%), Московская (6,6%), Калининградская области (5,8%) и Краснодарский край. В последнем доступность жилья упала даже по сравнению с началом 2017 г. Сейчас на медианную зарплату местный житель сможет купить на 1,4 м2 меньше, чем пять лет назад.
График 2. Регионы с наименьшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)
График 3. Регионы с наибольшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга
Департамент аналитики сервиса «Синица» изучил структуру рынка новостроек Москвы в сегменте бизнес-класса с точки зрения такой важной потребительской характеристики, как высота потолков. По данным экспертов, квартиры с высотой потолков более 4 метров встречаются в 20% всех реализуемых новостроек бизнес-класса Москвы, а с потолками выше 4,6 метров – в 12,4%. В основном это квартиры или апартаменты на верхних этажах – с панорамным остеклением и хорошими видовыми характеристиками.
Только в 6% реализуемых проектов высота потолков составляет не менее 5,8 м, что подходит для обустройства полноценной двухуровневой квартиры.
Между тем, в современных новостройках бизнес-класса чаще встречаются квартиры с высотой потолков 3 м и 3,1 м: на их долю приходится около 27% и 32% всего предложения. И еще 10% предложения – это квартиры и апартаменты с довольно скромной высотой потолков 2,8 м.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Высота потолков в квартирах – одна из ключевых цифр, которая всегда находится в поле зрения покупателей. Для квартир в сегменте бизнес-класса характерна вариативность высоты потолков в зависимости от этажа. Например, типовые этажи, как правило, высотой 3-3,1 м, тогда как высота верхних этажей может доходить до 5-6 м. Например, квартиры с высотой потолков от 4,5 метров, где можно организовать антресольный этаж со спальней, детской или гардеробной, встречаются таких жилых комплексах, как Monodom Family (4,5 м), «Манифест» (4,5 м), Mitte (до 4,7 м), Now (до 5 м), Foriver (до 6,2 м), и других. Как показало наше исследование, московский бизнес-класс довольно неоднороден как по ценам, так и по своим характеристикам, включая высоту потолков. В более дорогих проектах средняя высота типового этажа выше, чем в более бюджетных комплексах. Так, в новостройках со средней стоимостью 270,3 тыс. рублей/кв. м высота потолков составляет 2,7–2,75 м, а в новостройках со стоимостью 348,4 тыс. рублей /кв. м средняя высота этажа варьируется от 3,2 м до 3,6 м».
|
Высота потолков, см |
Средняя цена кв. м, руб. |
Средний бюджет, руб. |
Доля,% |
|
270–275 |
270 323 |
15 472 024 |
4,1% |
|
280–300 |
282 334 |
20 597 911 |
50,3% |
|
305–315 |
336 408 |
23 170 887 |
35,8% |
|
320–360 |
348 413 |
27 034 715 |
9,8% |