Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение сократилось на 11,9%. Средневзвешенная цена в премиум-классе составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте средневзвешенная цена уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. и достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев).

---

По итогам 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[1] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

 

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 55 проектов с общим объемом предложения 2555[2] лотов (1810 квартир и 745 апартаментов), суммарная их площадь составила 251,9 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год выросло на 10,4%, а продаваемая площадь – на 4,4%.

В 2021 году на рынок вышли 12 новых проектов премиум-класса.

 

Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в 2021 г.

№	Название	Девелопер	Тип	Округ	Район
1	High Life	ГК Пионер	квартиры	ЮАО	Даниловский
2	Остров*	ДОНСТРОЙ	квартиры	СЗАО	Хорошёво-Мнёвники
3	Sky View	АО Киноцентр	апартаменты	ЦАО	Пресненский
4	Бадаевский	Capital Group	квартиры	ЗАО	Дорогомилово
5	Театральный Квартал	Концерн КРОСТ	квартиры	СЗАО	Щукино
6	Lunar	Hutton Development	апартаменты	ЮЗАО	Гагаринский
7	CULT	Gravion	апартаменты	ЦАО	Якиманка
8	RestArt	Restart	апартаменты	ЦАО	Красносельский
9	Aura Белорусская	Glorax	апартаменты	САО	Беговой
10	Verdi	Glincom	апартаменты	САО	Савёловский
11	WOODS	AB Development	квартиры	ЗАО	Раменки
12	Клубный город на реке Primavera	СЗ Стадион Спартак	квартиры	СЗАО	Покровское-Стрешнево

*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.

Источник: «Метриум»

 

К концу 2021 года наибольшее количество предложений премиум-сегмента располагалось в районе Хорошёво-Мнёвники (23,6% рынка; +21,7 п.п. за год). Рост доли района произошёл за счёт выхода в продажу масштабного проекта «Остров» от девелопера «ДОНСТРОЙ». В районе Щукино, где в прошлом году не было премиальных новостроек, стартовал ЖК «Театральный квартал», таким образом доля района в премиум-сегменте в IV квартале 2021 года составила 8,7%. Сократилась доля района Дорогомилово, лидировавшего в конце прошлого года (6,2% -15,2 п.п.), в районе вымылся существенный объём предложений.

Источник: «Метриум»

 

Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса заметно увеличилась. За год соотношение квартир и апартаментов изменилось на 18,3 п.п. в пользу квартир: на жилье премиум-класса пришлось 70,9%, а на апартаменты – 29,1%. Среди новых проектов, стартовавших в 2021 году, половина являются жилыми, половина – апарт-комплексами.

 

Структура предложения по количеству лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

В IV квартале 2021 года почти половина предложений от застройщика была сконцентрирована в корпусах на начальном этапе строительства (48,5%, +23,5 п.п.). В корпусах на этапе монтажа реализовывалось 23,8% (-2,1 п.п.) предложения. Меньше всего вариантов на этапе отделки – 13,5% (-11,9 п.п.). В сданных корпусах было сконцентрировано 14,2% (-9,4 п.п.) лотов.

 

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

 

Увеличилась доля лотов, реализуемых без отделки. В конце 2021 года такие варианты составили 46,1% рынка (+9,3 п.п. за год). Доля лотов с отделкой white box осталась почти на прежнем уровне (22,9%; +0,7 п.п.), доля предложений с чистовой отделкой снизилась (30,9%; -10 п.п.).

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов

Источник: «Метриум»

 

Структура предложения в разрезе комнатности за год не претерпела значительных изменений. Студии в премиальном сегменте по-прежнему остаются наименее популярным форматом (2,8% рынка, -0,5 п.п. за год). Наиболее широко представлены двухкомнатные (34,3%, +1,8 п.п.) и однокомнатные (28,5%, -1,7 п.п.) лоты. Трехкомнатные варианты занимают 20,4% рынка (-1,6 п.п.). Многокомнатные варианты составляют 13,9% общего числа предложений (-1,3 п.п.).

 

Структура предложения по типу лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель поднялся на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%.

За год наибольший рост средней цены произошел в районах Щукино и Красносельском. Рост составил более 100% за счет ухода с рынка старых проектов и выхода новых по более высоким ценам.

 

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год снизился на 2,8% – до 63,2 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 9 кв.м – до 95,4 кв. м.

 

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость лотов, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	25,2	35,4	53,3	355 000	613 393	1 140 000	12 526 635	21 714 791	42 180 000
1К	32,7	53,2	102,4	328 125	607 638	1 210 000	14 041 100	32 408 634	115 090 423
2К	52,5	79,0	190,7	317 130	578 735	1 487 435	21 075 900	45 170 740	192 920 000
3К	52,5	116,6	232,0	320 000	659 615	1 550 000	26 777 600	74 675 680	271 040 000
4К+	90,5	203,2	1852,6	322 245	822 060	2 000 000	33 642 380	162 388 495	1 963 760 000
итого	25,2	95,4	1852,6	317 130	678 920	2 000 000	12 526 635	63 192 980	1 963 760 000

Источник: «Метриум»

 

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК MOD (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,86 кв. м. за 12,5 млн руб. (квартира);

– ЖК «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 28,3 кв. м. за 13,4 млн руб. (квартира);

– ЖК Verdi (САО / р-н Савёловский): студия 35,3 кв. м. за 14 млн руб. (апартамент).

 

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);  

– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 430 кв. м. за 580,9 млн руб. (квартира);

– ЖК Sky View (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 386,8 кв. м. за 483,5 млн руб. (апартамент).

 

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в реализации насчитывалось 46[3] проектов. За прошедший год начались продажи в 5 элитных комплексах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 740[4] лотов (340 квартир и 400 апартаментов), суммарной площадью 125,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение сократилось на 48,1% по количеству лотов и на 37,1% по продаваемой площади.

 

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2021 году.

№	Название	Девелопер	Тип	Округ	Район	Старт продаж
1	Лаврушинский	Sminex	квартиры	ЦАО	Якиманка	2 кв. 2021
2	Bogenhouse	Дельта	апартаменты	ЦАО	Замоскворечье	3 кв. 2021
3	The Patricks	R4S Group	апартаменты	ЦАО	Пресненский	4 кв. 2021
4	Палаты Нарышкина (Маросейка 11)	Частный инвестор	апартаменты	ЦАО	Басманный	4 кв. 2021
5	Чистые пруды	Sminex	квартиры	ЦАО	Басманный	4 кв. 2021

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 28% рынка, за год его доля сократилась на 10,6 п.п. В данном районе в экспозиции находится 6 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Кроме того, в IV квартале 2021 года в локации начались продажи в камерном доме The Patricks, рассчитанном всего на 11 апартаментов. Далее следует район Якиманка – 22,6% рынка (+11,1 п.п. за 12 месяцев). Рост объема предложения в районе произошел за счет выхода нового проекта «Лаврушинский», где в декабре 2021 года экспонировалось 130 квартир. Стоит отметить, что в локации представлено еще два проекта с закрытым форматом продаж: «Золотой» и The Residence Mandarin Oriental, которые не учитываются в статистике. Существенный объем лотов реализуется в районах Хамовники (13,5%; -1 п.п.) и Арбат (12,2%; +2,2 п.п.). Доля квартир и апартаментов в Басманном районе составляет 7,3% рынка (+6,2 п.п. за 12 месяцев). В IV квартале 2021 года здесь стартовали продажи сразу в двух комплексах: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды». На остальные районы приходится суммарно 16,5% рынка (не более 6% на район).

Источник: «Метриум»

На первичном рынке элитной недвижимости структура предложения по типам лотов за год изменилась. Доли апартаментов и квартир практически сравнялись: апартаменты – 54,2% (-14,1 п.п. за год), квартиры – 45,8% (+14,1 п.п. к декабрю 2020). Коррекция произошла за счёт вымывания апартаментов в двух крупных проектах ММДЦ Москва-Сити: Neva Towers и ОКО, и в комплексе «Софийский», а также вследствие выхода на рынок ЖК «Лаврушинский» с квартирами.

 

Структура предложения по лотам

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 53% (-13,2 п.п. за год). Выход новых проектов сравнял доли предложения в домах на начальном этапе и на стадии отделочных работ, занимающих по 21,5% рынка, в годовой динамике: +12,5 п.п. и -1,6 п.п. соответственно. Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 4% (+2,3 п.п. за 12 месяцев).

 

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)

Источник: «Метриум»

 

За год доли элитных квартир и апартаментов без отделки и с финишной отделкой увеличилась за счет сокращения доли лотов с отделкой white box (-13 п.п.), которое было представлено преимущественно в проекте Neva Towers. Таким образом, без отделки в элитном классе реализуется 44,9% (+5,6 п.п. за 12 месяцев) лотов, с финишной отделкой – 42,1% (+7,5 п.п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – 13% приходится на квартиры и апартаменты с отделкой white box.

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

К концу 2021 года в структуре предложения по типологиям наибольший объем пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты: 37% от общего количества в экспозиции (+2,4 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты: 21,7% (+4,7 п.п. за год) и 24,3% (+7,7 п.п. за год) соответственно. Доля лотов небольшой комнатности сократилась: однокомнатные насчитывают 16,9% (-11,6 п.п.), студии – 0,1% (-3,2 п.п.). Спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости и даже в высокобюджетном сегменте. При этом в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме.

 

Структура предложения по типу лотов

(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 1 432 915 руб./кв. м (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев) или $19 287[5]. На динамику показателя оказал влияние высокий уровень платежеспособного спроса и вымывание наиболее ликвидных лотов, которые привели к дефициту предложения в данном сегменте.

В разрезе по районам положительная ценовая динамика отмечена практически во всех локациях, за исключением Якиманки, где за год средний уровень цен немного снизился – на 5,8% за счет вымывания эксклюзивного предложения в знаковом проекте «Царев Сад». Самый значительный рост средневзвешенной цены за год произошел в районе Замоскворечье – 26,9%. Это обусловлено завершением продаж в двух комплексах, с последними наименее ликвидным лотами, а также выходом нового проекта Bogenhouse с ценой выше среднерыночного значения. В Басманном районе в IV квартале 2021 также обновилась экспозиция двумя новыми комплексами: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды» с более дорогим предложением, что привело к росту среднего ценового уровня на 10,8%. В Мещанском и Тверском районах вымывание ликвидного предложения скорректировало среднюю цену в локациях на 9,4% и 8,8% соответственно. В оставшихся районах рост средней цены предложения составил 3-5%.

 

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

– «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент-студия площадью 52,7 кв. м за 44 млн руб.;

– «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» (ЦАО / Басманный): квартира площадью 51 кв. м за 45,9 млн руб.;

– SAVVIN RIVER RESIDENCE (ЦАО / Хамовники): квартира площадью 71,4 кв. м за 47,1 млн руб.

 

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,8 млрд руб.

– «Малая Бронная 15» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 721,16 кв. м за 2,7 млрд руб.

 

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	52,7	52,7	52,7	834 915	834 915	834 915	44 000 000	44 000 000	44 000 000
1К	48,6	85,8	137,4	500 000	964 850	2 700 000	45 900 000	82 815 130	286 200 000
2К	71,4	136,5	254,6	602 140	1 076 965	4 185 925	47 124 000	147 009 195	582 200 000
3К	86,9	171,2	297,0	500 000	1 280 315	3 877 310	65 175 000	219 232 580	633 940 000
4К+	64,3	269,9	2 185,0	542 890	1 870 830	5 155 500	92 755 000	504 938 580	3 153 600 000
итого	48,6	169,3	2 185,0	500 000	1 432 915	5 155 500	44 000 000	242 553 980	3 153 600 000

Источник: «Метриум»

 

Основные тенденции года

 

Объем предложения на минимуме

В декабре 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[6] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. На рынке высокобюджетного сегмента второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.

В премиальном сегменте объем предложения плавно восполняется: количество лотов за прошедший год выросло на 10,4%. В течение 2021 года в сегменте премиум отмечалась высокая девелоперская активность с 12 стартовавшими новинками.

На элитном рынке вышли в продажу всего 5 новых комплексов, насчитывающих к концу года в экспозиции порядка 200 лотов. Активный спрос в элитном сегменте в совокупности с относительно низкой активностью застройщиков привели к сокращению объема предложения и усилению дефицита. Относительно IV квартала 2020 года предложение по количеству лотов в элитном сегменте сократилось на 48,1%.

 

Ограниченное предложение на высокобюджетном рынке ведет к росту цен

По итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель вырос на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложений в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%. Средний бюджет предложения в премиум-классе уменьшился до значений 2019 года и составил 63,2 млн руб. (-2,8% за год), что объясняется уменьшением средней площади экспозиции в сегменте до 95,4 кв. м (-6 кв. м за 12 месяцев).

В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. в I квартале 2021 года и к декабрю достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения – 242,5 млн руб. (+5,7% за квартал; +77,3% за год). Рекордный рост цен зафиксирован в III квартале (+28,3%). Ценовой скачек произошёл на фоне высокого спроса, когда было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов.

 

Спрос

Количество зарегистрированных сделок (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса в 2021 году составило 5,1 тыс. (+142% относительно аналогичного показателя 2020 года). Основной вклад в данную статистику внесли проекты премиум-класса, в которых показатель спроса в 2021 году достиг 4,9 тыс. ДДУ (+166% относительно аналогичного показателя 2020 года).

 

Прогноз на 2022 год

«Мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения в элитном сегменте к середине 2022 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Динамика роста цен в данном сегменте, скорее всего, будет замедляться пропорционально выходу нового ликвидного предложения на рынок.

Новостройки премиум-класса умерено выросли в цене: всего +8,9%, что сопоставимо с показателем годовой инфляции в 2021 году – 8,4%. Поэтому в текущем году, вероятнее всего, динамика увеличения стоимости квадратного метра будет зависеть от спроса, который в высоких ценовых сегментах менее подвержен влиянию подорожавшей ипотеки и более устойчив. Наличие дефицита в элитном сегменте также будет способствовать повышению спроса на новостройки верхней границы премиум-класса.    

 

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[3] Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.

[4] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам

[5] 74,2926 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.12.2021

[6] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.