Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение сократилось на 11,9%. Средневзвешенная цена в премиум-классе составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте средневзвешенная цена уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. и достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев).
По итогам 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[1] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в конце 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 55 проектов с общим объемом предложения 2555[2] лотов (1810 квартир и 745 апартаментов), суммарная их площадь составила 251,9 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год выросло на 10,4%, а продаваемая площадь – на 4,4%.
В 2021 году на рынок вышли 12 новых проектов премиум-класса.
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
|
1 |
High Life |
ГК Пионер |
квартиры |
ЮАО |
Даниловский |
|
2 |
Остров* |
ДОНСТРОЙ |
квартиры |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
|
3 |
Sky View |
АО Киноцентр |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
|
4 |
Бадаевский |
Capital Group |
квартиры |
ЗАО |
Дорогомилово |
|
5 |
Театральный Квартал |
Концерн КРОСТ |
квартиры |
СЗАО |
Щукино |
|
6 |
Lunar |
Hutton Development |
апартаменты |
ЮЗАО |
Гагаринский |
|
7 |
CULT |
Gravion |
апартаменты |
ЦАО |
Якиманка |
|
8 |
RestArt |
Restart |
апартаменты |
ЦАО |
Красносельский |
|
9 |
Aura Белорусская |
Glorax |
апартаменты |
САО |
Беговой |
|
10 |
Verdi |
Glincom |
апартаменты |
САО |
Савёловский |
|
11 |
WOODS |
AB Development |
квартиры |
ЗАО |
Раменки |
|
12 |
Клубный город на реке Primavera |
СЗ Стадион Спартак |
квартиры |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.
Источник: «Метриум»
К концу 2021 года наибольшее количество предложений премиум-сегмента располагалось в районе Хорошёво-Мнёвники (23,6% рынка; +21,7 п.п. за год). Рост доли района произошёл за счёт выхода в продажу масштабного проекта «Остров» от девелопера «ДОНСТРОЙ». В районе Щукино, где в прошлом году не было премиальных новостроек, стартовал ЖК «Театральный квартал», таким образом доля района в премиум-сегменте в IV квартале 2021 года составила 8,7%. Сократилась доля района Дорогомилово, лидировавшего в конце прошлого года (6,2% -15,2 п.п.), в районе вымылся существенный объём предложений.
Источник: «Метриум»
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса заметно увеличилась. За год соотношение квартир и апартаментов изменилось на 18,3 п.п. в пользу квартир: на жилье премиум-класса пришлось 70,9%, а на апартаменты – 29,1%. Среди новых проектов, стартовавших в 2021 году, половина являются жилыми, половина – апарт-комплексами.
Структура предложения по количеству лотов
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2021 года почти половина предложений от застройщика была сконцентрирована в корпусах на начальном этапе строительства (48,5%, +23,5 п.п.). В корпусах на этапе монтажа реализовывалось 23,8% (-2,1 п.п.) предложения. Меньше всего вариантов на этапе отделки – 13,5% (-11,9 п.п.). В сданных корпусах было сконцентрировано 14,2% (-9,4 п.п.) лотов.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
Увеличилась доля лотов, реализуемых без отделки. В конце 2021 года такие варианты составили 46,1% рынка (+9,3 п.п. за год). Доля лотов с отделкой white box осталась почти на прежнем уровне (22,9%; +0,7 п.п.), доля предложений с чистовой отделкой снизилась (30,9%; -10 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов
Источник: «Метриум»
Структура предложения в разрезе комнатности за год не претерпела значительных изменений. Студии в премиальном сегменте по-прежнему остаются наименее популярным форматом (2,8% рынка, -0,5 п.п. за год). Наиболее широко представлены двухкомнатные (34,3%, +1,8 п.п.) и однокомнатные (28,5%, -1,7 п.п.) лоты. Трехкомнатные варианты занимают 20,4% рынка (-1,6 п.п.). Многокомнатные варианты составляют 13,9% общего числа предложений (-1,3 п.п.).
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.), количество лотов
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель поднялся на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложения в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%.
За год наибольший рост средней цены произошел в районах Щукино и Красносельском. Рост составил более 100% за счет ухода с рынка старых проектов и выхода новых по более высоким ценам.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год снизился на 2,8% – до 63,2 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 9 кв.м – до 95,4 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
25,2 |
35,4 |
53,3 |
355 000 |
613 393 |
1 140 000 |
12 526 635 |
21 714 791 |
42 180 000 |
|
1К |
32,7 |
53,2 |
102,4 |
328 125 |
607 638 |
1 210 000 |
14 041 100 |
32 408 634 |
115 090 423 |
|
2К |
52,5 |
79,0 |
190,7 |
317 130 |
578 735 |
1 487 435 |
21 075 900 |
45 170 740 |
192 920 000 |
|
3К |
52,5 |
116,6 |
232,0 |
320 000 |
659 615 |
1 550 000 |
26 777 600 |
74 675 680 |
271 040 000 |
|
4К+ |
90,5 |
203,2 |
1852,6 |
322 245 |
822 060 |
2 000 000 |
33 642 380 |
162 388 495 |
1 963 760 000 |
|
итого |
25,2 |
95,4 |
1852,6 |
317 130 |
678 920 |
2 000 000 |
12 526 635 |
63 192 980 |
1 963 760 000 |
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК MOD (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,86 кв. м. за 12,5 млн руб. (квартира);
– ЖК «Остров» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия 28,3 кв. м. за 13,4 млн руб. (квартира);
– ЖК Verdi (САО / р-н Савёловский): студия 35,3 кв. м. за 14 млн руб. (апартамент).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);
– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 430 кв. м. за 580,9 млн руб. (квартира);
– ЖК Sky View (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 386,8 кв. м. за 483,5 млн руб. (апартамент).
Элитный класс
По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в реализации насчитывалось 46[3] проектов. За прошедший год начались продажи в 5 элитных комплексах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 740[4] лотов (340 квартир и 400 апартаментов), суммарной площадью 125,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение сократилось на 48,1% по количеству лотов и на 37,1% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2021 году.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Тип |
Округ |
Район |
Старт продаж |
|
1 |
Лаврушинский |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Якиманка |
2 кв. 2021 |
|
2 |
Bogenhouse |
Дельта |
апартаменты |
ЦАО |
Замоскворечье |
3 кв. 2021 |
|
3 |
The Patricks |
R4S Group |
апартаменты |
ЦАО |
Пресненский |
4 кв. 2021 |
|
4 |
Палаты Нарышкина (Маросейка 11) |
Частный инвестор |
апартаменты |
ЦАО |
Басманный |
4 кв. 2021 |
|
5 |
Чистые пруды |
Sminex |
квартиры |
ЦАО |
Басманный |
4 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 28% рынка, за год его доля сократилась на 10,6 п.п. В данном районе в экспозиции находится 6 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Кроме того, в IV квартале 2021 года в локации начались продажи в камерном доме The Patricks, рассчитанном всего на 11 апартаментов. Далее следует район Якиманка – 22,6% рынка (+11,1 п.п. за 12 месяцев). Рост объема предложения в районе произошел за счет выхода нового проекта «Лаврушинский», где в декабре 2021 года экспонировалось 130 квартир. Стоит отметить, что в локации представлено еще два проекта с закрытым форматом продаж: «Золотой» и The Residence Mandarin Oriental, которые не учитываются в статистике. Существенный объем лотов реализуется в районах Хамовники (13,5%; -1 п.п.) и Арбат (12,2%; +2,2 п.п.). Доля квартир и апартаментов в Басманном районе составляет 7,3% рынка (+6,2 п.п. за 12 месяцев). В IV квартале 2021 года здесь стартовали продажи сразу в двух комплексах: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды». На остальные районы приходится суммарно 16,5% рынка (не более 6% на район).
Источник: «Метриум»
На первичном рынке элитной недвижимости структура предложения по типам лотов за год изменилась. Доли апартаментов и квартир практически сравнялись: апартаменты – 54,2% (-14,1 п.п. за год), квартиры – 45,8% (+14,1 п.п. к декабрю 2020). Коррекция произошла за счёт вымывания апартаментов в двух крупных проектах ММДЦ Москва-Сити: Neva Towers и ОКО, и в комплексе «Софийский», а также вследствие выхода на рынок ЖК «Лаврушинский» с квартирами.
Структура предложения по лотам
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 53% (-13,2 п.п. за год). Выход новых проектов сравнял доли предложения в домах на начальном этапе и на стадии отделочных работ, занимающих по 21,5% рынка, в годовой динамике: +12,5 п.п. и -1,6 п.п. соответственно. Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 4% (+2,3 п.п. за 12 месяцев).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
За год доли элитных квартир и апартаментов без отделки и с финишной отделкой увеличилась за счет сокращения доли лотов с отделкой white box (-13 п.п.), которое было представлено преимущественно в проекте Neva Towers. Таким образом, без отделки в элитном классе реализуется 44,9% (+5,6 п.п. за 12 месяцев) лотов, с финишной отделкой – 42,1% (+7,5 п.п. за 12 месяцев). Оставшаяся часть – 13% приходится на квартиры и апартаменты с отделкой white box.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
К концу 2021 года в структуре предложения по типологиям наибольший объем пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты: 37% от общего количества в экспозиции (+2,4 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты: 21,7% (+4,7 п.п. за год) и 24,3% (+7,7 п.п. за год) соответственно. Доля лотов небольшой комнатности сократилась: однокомнатные насчитывают 16,9% (-11,6 п.п.), студии – 0,1% (-3,2 п.п.). Спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади прослеживается в целом на первичном рынке недвижимости и даже в высокобюджетном сегменте. При этом в новых проектах девелоперы предлагают компактные лоты в ограниченном объеме.
Структура предложения по типу лотов
(внешний круг – IV кв. 2021 г., внутренний круг – IV кв. 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости составила 1 432 915 руб./кв. м (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев) или $19 287[5]. На динамику показателя оказал влияние высокий уровень платежеспособного спроса и вымывание наиболее ликвидных лотов, которые привели к дефициту предложения в данном сегменте.
В разрезе по районам положительная ценовая динамика отмечена практически во всех локациях, за исключением Якиманки, где за год средний уровень цен немного снизился – на 5,8% за счет вымывания эксклюзивного предложения в знаковом проекте «Царев Сад». Самый значительный рост средневзвешенной цены за год произошел в районе Замоскворечье – 26,9%. Это обусловлено завершением продаж в двух комплексах, с последними наименее ликвидным лотами, а также выходом нового проекта Bogenhouse с ценой выше среднерыночного значения. В Басманном районе в IV квартале 2021 также обновилась экспозиция двумя новыми комплексами: «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» и «Чистые пруды» с более дорогим предложением, что привело к росту среднего ценового уровня на 10,8%. В Мещанском и Тверском районах вымывание ликвидного предложения скорректировало среднюю цену в локациях на 9,4% и 8,8% соответственно. В оставшихся районах рост средней цены предложения составил 3-5%.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:
– «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент-студия площадью 52,7 кв. м за 44 млн руб.;
– «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)» (ЦАО / Басманный): квартира площадью 51 кв. м за 45,9 млн руб.;
– SAVVIN RIVER RESIDENCE (ЦАО / Хамовники): квартира площадью 71,4 кв. м за 47,1 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:
– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;
– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,8 млрд руб.
– «Малая Бронная 15» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 721,16 кв. м за 2,7 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
52,7 |
52,7 |
52,7 |
834 915 |
834 915 |
834 915 |
44 000 000 |
44 000 000 |
44 000 000 |
|
1К |
48,6 |
85,8 |
137,4 |
500 000 |
964 850 |
2 700 000 |
45 900 000 |
82 815 130 |
286 200 000 |
|
2К |
71,4 |
136,5 |
254,6 |
602 140 |
1 076 965 |
4 185 925 |
47 124 000 |
147 009 195 |
582 200 000 |
|
3К |
86,9 |
171,2 |
297,0 |
500 000 |
1 280 315 |
3 877 310 |
65 175 000 |
219 232 580 |
633 940 000 |
|
4К+ |
64,3 |
269,9 |
2 185,0 |
542 890 |
1 870 830 |
5 155 500 |
92 755 000 |
504 938 580 |
3 153 600 000 |
|
итого |
48,6 |
169,3 |
2 185,0 |
500 000 |
1 432 915 |
5 155 500 |
44 000 000 |
242 553 980 |
3 153 600 000 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции года
Объем предложения на минимуме
В декабре 2021 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находился 101 проект с общим объемом предложения около 3 295[6] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 377,2 тыс. кв. м. На рынке высокобюджетного сегмента второй год подряд продолжается сокращение объема предложения. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 11,9%, а продаваемая площадь – на 14,4%.
В премиальном сегменте объем предложения плавно восполняется: количество лотов за прошедший год выросло на 10,4%. В течение 2021 года в сегменте премиум отмечалась высокая девелоперская активность с 12 стартовавшими новинками.
На элитном рынке вышли в продажу всего 5 новых комплексов, насчитывающих к концу года в экспозиции порядка 200 лотов. Активный спрос в элитном сегменте в совокупности с относительно низкой активностью застройщиков привели к сокращению объема предложения и усилению дефицита. Относительно IV квартала 2020 года предложение по количеству лотов в элитном сегменте сократилось на 48,1%.
Ограниченное предложение на высокобюджетном рынке ведет к росту цен
По итогам 2021 года средневзвешенная цена на рынке новостроек премиум-класса составила 678 920 руб./кв. м (+1,3% за квартал; -5,5% за 6 месяцев; +8,9% за 12 месяцев). Наибольший рост цен пришёлся на I квартал, тогда показатель вырос на 11,4%. В III квартале наблюдалось снижение средней цены на 6,8% по сравнению с серединой этого года. Тогда на рынке произошел перевес в сторону предложений в корпусах на начальном этапе строительства, которые реализовывались по стартовым ценам. При этом высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В IV квартале средневзвешенная цена квадратного метра немного выросла (+1,3%), таким образом совокупный прирост показателя за 12 месяцев составил 8,9%. Средний бюджет предложения в премиум-классе уменьшился до значений 2019 года и составил 63,2 млн руб. (-2,8% за год), что объясняется уменьшением средней площади экспозиции в сегменте до 95,4 кв. м (-6 кв. м за 12 месяцев).
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра уверенно перешагнула ценовой рубеж в 1 млн руб. в I квартале 2021 года и к декабрю достигла 1 432,9 тыс. руб./кв. м. (+3,9% за квартал; +33,3% за 6 месяцев; +46,4% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения – 242,5 млн руб. (+5,7% за квартал; +77,3% за год). Рекордный рост цен зафиксирован в III квартале (+28,3%). Ценовой скачек произошёл на фоне высокого спроса, когда было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов.
Спрос
Количество зарегистрированных сделок (ДДУ) в отношении новостроек премиум- и элитного класса в 2021 году составило 5,1 тыс. (+142% относительно аналогичного показателя 2020 года). Основной вклад в данную статистику внесли проекты премиум-класса, в которых показатель спроса в 2021 году достиг 4,9 тыс. ДДУ (+166% относительно аналогичного показателя 2020 года).
Прогноз на 2022 год
«Мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения в элитном сегменте к середине 2022 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Динамика роста цен в данном сегменте, скорее всего, будет замедляться пропорционально выходу нового ликвидного предложения на рынок.
Новостройки премиум-класса умерено выросли в цене: всего +8,9%, что сопоставимо с показателем годовой инфляции в 2021 году – 8,4%. Поэтому в текущем году, вероятнее всего, динамика увеличения стоимости квадратного метра будет зависеть от спроса, который в высоких ценовых сегментах менее подвержен влиянию подорожавшей ипотеки и более устойчив. Наличие дефицита в элитном сегменте также будет способствовать повышению спроса на новостройки верхней границы премиум-класса.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[3] Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.
[4] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам
[5] 74,2926 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 31.12.2021
[6] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» и компания «МТЛ. Управление недвижимостью» на первом в 2022 году деловом завтраке BestBreakfast представили наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни.
Сервисные апартаменты
Количество сервисных апартаментов в Северной столице России увеличивается быстрее, чем прогнозировали аналитики. Так, еще год назад прогноз ГК «БестЪ» на 2023 год составлял 26 000 апартаментов в целом по Петербургу, сейчас все подтвержденные девелоперами проекты дают суммарную цифру в 32 300 номеров.
Подробности можно посмотреть здесь:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Много это или мало?
С 2021 по 2024 год на рынке Петербурге появится примерно 17 744 номера, что сопоставимо с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе (~19 899 номеров за тот же период, по данным компании HVS).
Но пока Петербург догоняет европейские столицы по объему предложения, в Москве сегмент продолжает стагнировать. Несмотря на высокий спрос на апартаменты в целом, сервисных проектов по-прежнему крайне мало. Москвичи по-прежнему считают, что добавлять сервис надо только в те апартаменты, которые плохо продаются.
Тренды на рынке сервисных апартаментов
В Европе:
- 67,74% корпораций используют сервисные апартаменты для деловых поездок. Благодаря этому в пандемию апарт-отелям удалось сохранить заполняемость на уровне 50-55%. Компании пытались вести бизнес as usual. Выручка от сервисных апартаментов в 2020 упала на 25-50%, в 2021 году она начала восстанавливаться (на 40-45% к показателям 2020 года, данные HVS);
- операторы заменили выпадающий туристический спрос работой с местным рынком аренды, предложили клиентам комфортную самоизоляцию, дали возможность пользоваться номерами в качестве офисов, предложили более гибкие цены, чем в обычных гостиницах и теперь прогнозируют полное восстановление бизнеса к 2023 году;
- большинство новых европейских апарт-отелей компактны (100-200 апартаментов) и встроены в мультиформатные проекты. Например, реконструкция в западном Лондоне отеля Holiday Inn Kensington Forum инвестиционным фондом Queensgate Investments - микс классического отеля, сервисных апартаментов, обычного жилья и общественных пространств. Деловой и развлекательный комплекс VEN Amsterdam, приобретенный Westmont Hospitality, включает новый отель Park Inn Amsterdam City West на 476 номеров, апарт-отель B-Aparthotel Westgate на 50 номеров, конференц-зал, казино и магазины. Компания Primonial, купив за 109 млн евро комплекс на окраине Парижа, в Ирви-сюр-Сен, состоящий из студенческого общежития, гостиницы, комнат для пожилых людей решила дополнить его апарт-отелем на 99 номеров;
- в сегмент сервисных апартов заходит все больше гостиничных операторов, которые до сих пор занимались классическими отелями: бренд Radisson открыл свой первый апарт-отель для длительного проживания в начале 2021 года в Амстердаме. Также на рынок апарт-отелей в 2021 году вышел Hyatt;
- новые апарт-отели проектируются в концепции bleisure= business+ leisure (отель + коворкинг + фитнес), чтобы усилить привлекательность для бизнес-туристов. Однако апарт-отель должен оставаться точкой притяжения и для местного сообщества. Горожанам они предлагают еду + атмосферу + события (food&entertainment). Так сеть Adagio сделала концепцию The Circle для миллениалов – сервисные апартаменты с table d'hôte, общими кухнями, коворкингом, «библиотекой» арт-объектов и предметов дизайна, которыми можно дополнить интерьер своей комнаты. Сеть Cotels открыла 7Zero1 – для тех, кому важен фитнес. Cuckooz дополнила апарт-отель в Лондоне коворкингом Cuckooz Nest с яслями для детей.
В Петербурге:
- сервисные апартаменты в 2021 году показали капитализацию на этапе строительства на уровне 35-44%;
- текущая доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 8-9 % годовых;
- свободное предложение апартаментов для инвесторов сократилось практически в два раза, несмотря на новые проекты;
- в 2022 году цены в новых проектах будут начинаться от 320 000 рублей за кв.м;
- потребности инвесторов: доходность от аренды 7-8% годовых плюс ставка капитализации 5% (при входе 230 000 - 250 000 р за кв.м); объект, который легко сдать в долгосрочную аренду самостоятельно; локацию (можно спальник, но рядом с метро); инфраструктуру (кроме спорта и фудкорта, обязательно – коворкинг или рабочие места в лобби, но - РАБОЧИЕ МЕСТА), атмосферу и инстаграм – пойнты (это тянет платежеспособного арендатора); безопасность; коммунальные платежи, сопоставимые с платежами в жилых домах бизнес-класса, профессиональная управляющая компания, которая позволяет получать по-настоящему пассивный доход.
Форматы, близкие к сервисным апартаментам
Коливинги
В 2020 году были не очень популярны у инвесторов в развитых странах, т.к. из-за пандеммии просела заполняемость. Отдельные операторы, например HubHouse в США, были вынуждены уйти с рынка. Однако уже к концу 2020 года ситуация стала выравниваться.
В 2021 в сегмент стали возвращаться институциональные инвесторы. В Гонконге компания Dash привлекла $8,8 млн для расширения на Японию и Австралию. В Индии Stanza Living привлекла $100 млнв. В Европе DoveVivo привлекла 30 млн евро, сеть Cohabs - 58 миллионов евро.
Состоялось несколько слияний и поглощений: Habyt слился с глобальным оператором Quarters, Starcity приобрел Ollie.
Россия остается вне этого тренда. Всего в обеих столицах насчитывается 1000-1200 мест в коливингах no-name, системных проектов только три. Два из них находятся в стадии строительства (AFI Development в Москве, Becar Asset Management в Петербурге), один – в проекте (GloraX, Санкт-Петербург). Тем не менее в 2023 году должны ввести примерно 2200 номеров.
Год назад PWC оценивала перспективы коливингов в России довольно пессимистично: ни менталитет, ни экономика не способствовали их появлению. Однако в этом году коливинги все-таки появились на 18 месте среди 20 ниш на рынке недвижимости, которые опрошенные PWC эксперты оценили как перспективные для инвестирования в России.
Арендные дома для студентов
Очень популярный инструмент для инвестиций в недвижимость быстрорастущих университетских центров, испытывающих дефицит доступного жилья для студентов. Этот формат сильно просел в 2020 году в США и Европе - с уходом образовательного процесса в онлайн и снижением набора иностранных студентов. В Европе сильнее всех пострадал рынок Великобритании. Объем инвестиций в 2020 году упал вдвое, но в 2021 году начал возвращаться. Дефицит мест размещения в основных студенческих центрах Европы JLL оценивает в 2,6 миллиона коек.
В России пока единственный пример у ВШЭ и ДОМ.рф – арендный дом на 660 мест в жилом комплексе Level Амурская (Москва). Проект запущен в 2021 году в рамках перехода ВШЭ на сервисную модель расселения студентов.
Инвестиционные студии
Как правило, это результат перепланировки квартиры или дома под компактные студии для сдачи в аренду, объединенные общим брендом и управляющей компанией. Студии имеют площадь 12-15 кв.м. За счет экономии на инфраструктуре и размещения в туристических локациях девелоперы и управляющие предлагают инвесторам арендный бизнес с более низким порогом входа и более высокой доходностью, чем в обычном апарт-отеле.
В Петербурге этот формат энергично растет и обычно связан с реновацией «убитых» домов в историческом центре города. Однако инвесторам приходится внимательно следить за юридической чистотой таких активов.
Дома в контейнерах
В России, несмотря на растущий спрос на быстровозводимые модульные дачные дома, контейнерная тема в жилье развития не получила. Возможно, из-за климатических предубеждений, хотя практика показывает, что при соответствующей инженерной подготовке, морские контейнеры вполне пригодны для всесезонного использования – в частности, в погодных условиях Петербурга.
Жилой дом PV14 (США, штат Техас) – не новый пример, но он хорошо деонстрирует, какими эффектными могут получиться архитектурные решения, если к морским контейнерам добавить немного бетона и стали.
В мире в 2021 году появилось несколько ярких жилых проектов с использованием морских контейнеров. В частности:
- проект Stackhouse, стартап в области жилья на 62 квартиры (на продажу и в аренду, но не краткосрочную), Денвер США. В планах девелопера – еще 25 таких комплексов. Три планировки: студия, квартира с одной спальней и гибкий вариант с одной спальней, которую можно использовать как офис или детскую. В каждом контейнере есть полностью оборудованная кухня, солнечные батареи и ванная комната с джакузи в японском стиле. Цена квартиры от $200 000 до $350 000 долларов (верхний этаж);
- в Ирландии вышла на рынок компания GTL Containers, которая ставит переделку транспортных контейнеров в современные дома на поток. Причина спроса – рост цен на недвижимость и арендной платы во время пандемии. Контейнерный дом, полностью оборудованный кухонной техникой, стоит от 59 950 евро (одноместный) до 75 000 евро (трехместный).
Загородные истории
С 2016 по 2021 в России открыто 178 глэмпингов – как правило, на арендованной земле, без капитального строительства, стартовые вложения составляют в среднем 30-50 млн рублей, окупаемость проектов 3-5 лет.
А также:
- загородные клубы с концепцией фермерские продукты&природа&фитнес;
Пример - загородный клуб Huggelife в Ленобласти (производство сыров + школа сыроваров, сельскохозяйственный рынок, помещение для удаленной работы, оздоровительный комплекс с территорией для активного отдыха, спа, комьюнити-центр, лесной парк с прогулочными маршрутами и велодорожками);
- эко-отели;
- арт-парки;
- гостевые дома для агротуризма;
- гостевые дома на деревьях,
пример – дом для отпуска «Лапочкино гнездо» в Тульской области (гидромассаж, wi-fi, барбекю, парковка, кухня).
Недвижимость для пожилых и не только
Сегмент показывает очень быстрый рост инвестиций в Европе третий год подряд. Данных за весь 2021 год пока нет, но можно предположить, что объем инвестиций по итогам года превысит 8 млрд евро. В Savills в ближайшие годы ожидают двукратного роста совокупной стоимости пансионатов и обслуживаемого жилья для пожилых – с $152 млрд до $330 млрд.
Мировой объем вложений в недвижимость для пожилых в 2020 году – $20 млрд. Доходность в развитых странах составляет 4-9% в год.
Заполняемость пансионатов для пожилых в Европе, по оценке коллег из Knight Frank, составляет 85-95%. Лидеры по объему инвестиций - Нидерланды, Германия, Великобритания, Финляндия, Франция и Швеция.
В России очевидно, что потребность в уходе за пожилыми есть. Ее можно измерить косвенным образом - сейчас около 25% населения старше трудоспособного возраста, к 2030 году доля поднимется до 30%, до 37,2% к 2050 году. Только 8% сегмента составляют частные пансионаты для престарелых, 92% находится в руках государства.
Есть данные Лаборатории развития пенсионной системы Института социальной политики ВШЭ:
- около 4,5 млн человек в России нуждаются в социальном уходе,
- только 1,8 млн получают его от государства,
- по разным оценкам, 30 000 - 178 000 пожилых людей нуждается в стационарных местах в пансионатах и домах престарелых,
- объем неоплачиваемого труда родственников по уходу за пожилыми оценивается примерно в 1,3 трлн рублей.
Труднее оценить реальный платежеспособный спрос на услуги и – соответственно – заполняемость, доходность и окупаемость таких объектов. Есть проблемы с релевантной аналитикой. Очевидно, что развитие такой недвижимости упирается в низкую платежеспособность основной массы жителей России.
К тому же пандемия принесла в этот сегмент:
- резкое снижение платежеспособного спроса и заполняемости – до 40-45%;
- разочарование операторов в государственных субсидиях;
- острый кадровый голод на младший медицинский персонал.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним. Наш обзор наглядно показывает, что из ценностей well being готовы воспринимать жители крупных российских городов уже сегодня.
Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«Well being – это быть счастливым каждую минуту своей жизни, в той среде, которая тебя окружает. Для недвижимости это сложная тема: как сделать здание, чтобы люди чувствовали себя в нем well being. Но раз мы выводим на рынок новые проекты, говорить об этом надо, видеть и понимать, как работают новые идеи и концепции. И, конечно, город, созданный для людей невозможен без инфраструктуры, которая поддерживает технологии – без складов «последней мили», без дата-центров. Физически находясь где-то, мы одновременно находимся в цифровой среде и, значит, не можем обходиться без центров, где хранят, передают, форматируют данные».
Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
«В девелопменте всегда побеждают деньги – построят то, что принесет доход. Общественные пространства, необычные вещи строятся, как правило, от избытка, а не от экономии. Сложно придумать что-то по-настоящему новое в материальном мире. Просто армейская палатка стала называться глэмпингом. Известная всем кладовка превратилась в self-storage. Коворкинг с коливингом очень похож на армейскую казарму, где ленинская комната - опен-спейс. Коливинг – очень классный формат для молодости, когда радует жизнь в общежитии. Поэтому продвинутые компании занимаются глэм-маркетингом, дизайном, придумывают новые имена, подходы, новую моду. Создатели ярких образов получают хорошие деньги».
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это волне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме».
Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«В 2022 году для покупателя недвижимости важными становятся вещи не вполне материальные: соответствие концепции, архитектуры, дизайна тому классу и сегменту, в котором здание будет работать, месту, запросам арендаторов. В квартале Авеню, например, и жилье, и рестораны, и рабочие места находятся на одной площадке, что добавляет ценности каждому формату в отдельности и кварталу в целом. И это привлекает не только туристов и командировочных, но и жителей соседних кварталов, студентов Высшей школы экономики (находится по другую сторону Кантемировского моста) и даже тех, кто специально приезжает сюда из спальных районов города – развлечься, погулять (квартал примыкает к Аптекарской набережной и Лопухинскому саду), пообедать. Так что концепция well being неплохо работает в городской среде».
Часть первая
Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.
«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:
- с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
- с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
- с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
- лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
- редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
- лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).
ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы
|
№ |
Название проекта |
Редкие форматы |
Округ, район |
Средневзвеш. цена кв. м, тыс. руб. |
|
1 |
ФЛОТИЛИЯ |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
САО, Ховрино |
198,7 |
|
2 |
Лофт Studio #12 |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
СВАО, Марьина роща |
247,1 |
|
3 |
Level Стрешнево |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
297,9 |
|
4 |
МЯТА |
Террасы, 2-уровневые лоты |
САО, Хорошевский |
303,5 |
|
5 |
N’ICE LOFT |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио |
ЮВАО, Нижегородский |
305,5 |
|
6 |
Wellton Gold |
2-уровневые лоты |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
326,1 |
|
7 |
МАРШАЛ |
Террасы, 2-уровневые лоты |
СЗАО, Щукино |
345,7 |
|
8 |
HILL8 |
Террасы |
СВАО, Останкинский |
375,5 |
|
9 |
Досфлота, 10 |
Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом |
СЗАО, Южное Тушино |
377,9 |
|
10 |
Level Донской |
2-уровневые лоты, патио, камин |
ЮАО, Донской |
386,0 |
|
11 |
Voxhall |
Террасы |
ЦАО, Замоскворечье |
415,2 |
|
12 |
Клубный дом на Рогожском |
Террасы, 2-уровневые лоты |
ЦАО, Таганский |
422,0 |
|
13 |
Новоданиловская, 8 |
2-уровневые лоты |
ЮАО, Донской |
438,0 |
|
14 |
Tatlin Apartments |
Террасы |
ЦАО, Басманный |
447,1 |
|
15 |
DIN HAUS |
Патио |
САО, Савеловский |
464,3 |
Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.