Проблемы формирования Перечня работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капстроительства
Экспертами Ассоциации строителей России подготовлена Аналитическая справка по вопросу о формировании Перечня работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Федеральный закон № 148-ФЗ, отменяя систему государственного лицензирования, предусматривает передачу саморегулируемым организациям, объединяющим индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих работы по строительству, проектированию и инженерным изысканиям, функции по выдаче разрешений на осуществление строительной деятельности.
Схема допуска на рынок участников строительной деятельности, установленная ст. 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 148-ФЗ), выглядит следующим образом:
1) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минрегион России – См. Постановление Правительства РФ от. 19.11.2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля
2) общее собрание членов саморегулируемой организации определяет те из видов работ, входящих в данный перечень, которые «относятся к сфере ее деятельности»;
3) при вступлении лица в саморегулируемую организацию последняя выдает ему «свидетельство о допуске» к тем или иным видам работ, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, «решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием членов саморегулируемой организации к сфере деятельности саморегулируемой организации»;
4) о выдаче указанного свидетельства саморегулируемая организация уведомляет орган по надзору за саморегулируемыми организациями (Ростехнадзор), который отражает эти сведения в государственном реестре.
Как на этапе принятия указанного выше федерального закона, так и в последующем экспертами высказывались обоснованные сомнения в правильности установления данного механизма, со ссылками, в том числе, на следующие основания.
Во-первых, описанная схема допуска на строительный рынок не вполне соответствует общепринятым как в мировой, так и российской практике механизмам саморегулирования, когда членство в СРО дает право на занятие определенным видом деятельности, в данном случае строительной, содержание которой, хотя и в самом общем виде, но описано в Градостроительном кодексе Российской Федерации, а не выполнение каких-либо видов конкретных строительных работ. При этом сама саморегулируемая организация определяет условия и показатели такого соответствия.
Во-вторых, определяя сферу деятельности СРО через определенный набор работ, «влияющих на безопасность» объектов капитального строительства, законодатель игнорирует общепризнанный в теории и практике саморегулирования принцип, согласно которому саморегулируемые организации отвечают, главным образом, за качество работ, выполняемых их членами, тогда как вопросы, связанные с безопасностью этих работ, относятся к сфере ответственности государства. В связи с этим, весьма сомнительной представляется и возможность достижения саморегулируемой организацией, отвечающей лишь за работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства, одной из основных целей, стоящих перед СРО строительного комплекса в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 55.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
В-третьих, совершенно не ясны критерии, по которым выделяются «виды работ, влияющие на безопасность объектов капитального строительства». Даже если не обращать внимания на крайне неудачную и странную, по мнению многих экспертов, терминологию, все равно трудно однозначно определить, каков механизм «влияния» конкретного вида работ на безопасность здания или сооружения.
Представляется, что в такой постановке речь скорее может идти о «работах, нарушение установленных правил производства которых способно причинить ущерб жизни и здоровью людей, имуществу, экологии и другим охраняемым законодательством объектам». То есть, не сами по себе работы «влияют» на безопасность, а нарушение их производства может повлиять на указанные отношения. Но тогда необходимо выделять только те работы, правила безопасного производства которых нормативно определены (в технических регламентах, национальных стандартах, сводах правил и т.п.). При этом совершенно очевидно, что выполнение любого вида работ в соответствии с нормативными требованиями в принципе не способно «повлиять» на безопасность строительного объекта.
Что касается авторов указанного перечня, то за основу они приняли соответствующие виды строительных работ, указанные в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП). При этом не было, вероятно, учтено, что сфера применения ОКДП и решаемые на его основе задачи, что непосредственно указано во введении в этот классификатор (пункт 2), совершенно иные. ОКДП можно в данном случае использовать лишь как некоторую вспомогательную информационную систему, основу для выделения массива видов работ, которые в последующем необходимо классифицировать уже по иным критериям, выделяя виды, «влияющие на безопасность объектов капитального строительства», с учетом указанного выше.
В-четвертых, изложенный законодателем подход предполагает установление соответствующим федеральным органом исчерпывающего перечня видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства. Из требований закона вытекает, что этот орган обязан однозначно определить и мотивированно обосновать: какие виды работ влияют на безопасность, а какие нет.
Представляется, что эта задача трудноразрешима. Так, если анализировать номенклатуру работ в области строительства (в соответствии с классификатором, использовавшимся при лицензировании в строительстве, ОКДП, ОКВЭД или практически любой другой классификацией), то становится очевидным, что почти все из них могут при тех или иных условиях «влиять на безопасность» объекта капитального строительства. С большими оговорками к исключениям могут быть отнесены лишь некоторые подвиды отделочных и электромонтажных работ, работы по благоустройству территории, санитарно-технические работы (в узком смысле этого слова).
Кроме того, даже общий анализ любого классификатора показывает, что любой перечень видов работ, влияющих на безопасность в строительстве, является крайне лабильным в зависимости от инноваций в технологиях строительства. В этом смысле Федеральный закон № 148-ФЗ навязывает Минрегиону России перспективу сизифова труда по внесению изменений в утвержденный перечень, а саморегулируемым организациям – по внесению соответствующих изменений в соответствующие требования и выданные их членам свидетельства о допуске к работам, признанным влияющими на безопасность объектов капитального строительства.
Принимая во внимание вышеизложенное, неудивительно, что Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее – Перечень), утвержденный Приказом Минрегиона России от 09.12.2008 г. № 274 (далее – Приказ № 274) по прошествии чуть менее полугода со дня вступления в силу Федерального закона № 148-ФЗ (а не трех месяцев, как того требует часть 5 статьи 8 Федерального закона № 148-ФЗ), вызывает вполне обоснованную критику со стороны профессионального строительного сообщества уже на начальном этапе его применения.
Так, большинство специалистов и экспертов отмечают, что Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 003-94), в соответствии с которым должно определяться содержание большинства включенных в Перечень видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, в значительной степени устарел и нуждается в актуализации, в том числе в дополнении его новыми видами работ в сфере проектирования и капитального строительства.
Кроме того, неоднородность классификационных признаков, используемых при разграничении включенных в Перечень видов (подвидов) работ, определяемых на основании соответствующих кодов, установленных ОК 003-94, зачастую приводит к невозможности однозначного ответа на вопрос подпадают ли осуществляемые тем или иным субъектом строительной деятельности работы под действие Перечня, и нужно ли ему получать допуск на их осуществление.
Так, например, к работам по устройству внутренних инженерных систем оборудования, согласно указанным в пункте 27 раздела III Перечня кодам ОК 003-94, относятся, в частности, установка газовых и электрических плит (ОКДП 4530233, 4530279), монтаж вентиляторов и вентиляционных агрегатов (ОКДП 4530243), установка водонагревателей и кипятильников (ОКДП 4530224) и прочие.
При этом монтаж систем видеонаблюдения, для производства которого ранее требовалось получение строительной лицензии, в число указанных работ не вошел. Таким образом, вроде бы исходя из требований статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанный вид работ можно выполнять без свидетельства СРО о допуске (См. также: Письмо Минрегиона России от 23.012009 № 1412-СМ/08 «О вопросах, связанных с отменой лицензирования и введением саморегулирования в строительстве»).
Вместе с тем, как справедливо отмечают специалисты, осуществление монтажа систем видеонаблюдения подразумевает производство таких указанных в Перечне работ, как прокладка кабелей, закрепляемых на тросе или скобами (ОКДП 4530274), прокладка внутренней электропроводки (ОКДП 4530658), установка изоляторов и заземлителей (ОКДП 4530646, 453651) и т.п. Отсюда следует, что организация, намеренная осуществлять монтаж систем видеонаблюдения, должна вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске к вышеуказанным работам.
Не менее сложным, на наш взгляд, является вопрос о содержании включенных в Перечень работ по строительству, для которых коды по ОК 003-94 не определены (пункты 11, 13, 19 раздела III Перечня).
Так, согласно примечанию к Перечню, содержание таких видов работ должно определяться «в соответствии с действующими нормативными документами (при их наличии)». Трудно понять, о каких именно «действующих нормативных документах» идет речь, поскольку ни законодательство, ни действующие пока СНиПы и ГОСТы, ни какие-либо ведомственные нормативные правовые акты содержание указанных видов работ не раскрывают.
Вместе с тем, представляется очевидным, что такие виды работ могут включать различные этапы и подразумевать различные способы выполнения отдельных технологических процессов. В частности, до начала основных работ по возведению подземных сооружений способом «стена в грунте» (п. 11 раздела III Перечня) на строительной площадке наряду с подготовительными работами, как правило, осуществляются работы по обеспечению устойчивости устья траншеи, подлежащей разработке. Охватываются ли указанные работы понятием «работы по возведению сооружений методом «стена в грунте» или они представляют собой отдельную разновидность строительных работ? Каким образом должен осуществляться контроль за деятельностью членов СРО, получивших свидетельства о допуске к работам, содержание которых «действующими нормативными документами» не закреплено?
Рассматривая Приказ Минрегиона № 274, необходимо обратить внимание еще на один немаловажный момент.
В соответствии с пунктом 2 Приказа «виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту – только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации». Таким образом, индивидуальный предприниматель, намеренный осуществлять работы, к примеру, по установке газовых или электрических плит, должен заключить договоры как минимум с тремя работниками, имеющими соответствующее высшее образование и стаж работы по специальности не менее чем три года (ч. 8 ст. 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, представляется очевидным, что подобного рода работы вполне могут осуществляться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (при условии наличия у него необходимого образования и стажа работы, а также соответствия иным требованиям к выдаче свидетельств о допуске, установленным саморегулируемой организацией).
Необходимо отметить, что, несмотря на кажущуюся краткость, Перечень работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, представляет собой достаточно ёмкий документ, охватывающий более 800 строительных, монтажных и пусконаладочных работ.
Преимущественное большинство из 35 видов работ по строительству, включенных в Перечень, подразделяются на десятки или даже сотни подвидов, различающихся (в ряде случаев, существенно) по степени влияния на безопасность объектов капитального строительства, по способам выполнения и ряду других параметров.
Так, например, такой вид работ как «монтаж наружных инженерных сетей и коммуникаций» (п. 28 раздела III Перечня) содержит 95 подвидов, включая «устройство водопроводных, канализационных и водосточных колодцев» (ОКДП 4530111), «подвеску проводов линий электропередач и контактных линий» (ОКДП 4530151), «установку водосточных и водосливных воронок» (ОКДП 4530248) и другие.
Представляется очевидным, что каждый из вышеуказанных подвидов работ имеет свою специфику, которая должна, в соответствии с логикой Приказа № 274, учитываться саморегулируемой организацией при формулировании требований к выдаче свидетельств о допуске к таким работам, а также при проведении проверки кандидатов в члены СРО на соответствие указанным требованиям.
Вместе с тем, на практике большинство саморегулируемых организаций, руководствуясь весьма расплывчатой формулировкой, содержащейся в части 5 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой «требования к выдаче свидетельств о допуске должны быть определены в отношении каждого вида работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием членов саморегулируемой организации к сфере деятельности саморегулируемой организации, или видов таких работ», устанавливают отдельные требования только в отношении каждого из видов работ, указанных в Перечне, по факту распространяя их на все подвиды работ в рамках данных видов.
Кроме того, нормы части 6 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяют лицам, ходатайствующим о получении допуска к одному или нескольким подвидам работ, входящих в один из указанных в Перечне видов, и прошедшим проверку на соответствие требованиям к выдаче свидетельств о допуске к данным работам, получить свидетельство о допуске, дающее право на осуществление всех работ в рамках данного вида.
При такой ситуации строительной организации, обратившейся в СРО за получением свидетельства о допуске к работам, например, по установке водосточных и водосливных воронок, может быть выдано свидетельство о допуске к работам по монтажу наружных инженерных сетей и коммуникаций в целом. Таким образом, данная организация получит также право на осуществление работ по устройству водопроводных, канализационных и водосточных колодцев, по подвеске проводов линий электропередач и контактных линий и других подвидов работ, входящих, согласно Приказу №274, в понятие «монтаж наружных инженерных сетей и коммуникаций».
Обращает на себя внимание еще одно важное обстоятельство. Казалось бы, Минрегион России, реализуя указания законодателя, должен ограничиться формулированием некоего конкретного перечня видов работ, каждый из которых влияет на безопасность объектов капитального строительства, отказываясь от создания разрешительных механизмов применительно к видам функций субъектов строительной деятельности, видам и характеристикам строительных объектов и т.п.
Однако анализ Приказа № 274 свидетельствует об обратном. Так, согласно Примечанию к Перечню, он не распространяется на работы по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов, проектная документация на которые не подлежит государственной экспертизе (ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также объектов, на строительство которых не требуется разрешение (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, индивидуальные предприниматели и организации, выполняющие работы по проектированию и (или) строительству только указанных выше объектов, могут выполнять указанные в Перечне работы, не вступая в СРО и, соответственно, не участвуя в обеспечении механизмов дополнительной ответственности.
Вероятно, это попытка таким образом вывести из-под обязательного членства в СРО субъектов, которые строят, в частности, отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности и т.п., хотя необходимо учитывать, что под данные параметры подпадает множество объектов общественного назначения, предусматривающих скопление большого количества людей (рестораны, развлекательные клубы, детские сады и т.п.). Однако возникают вопросы принципиального характера: по логике Минрегиона России указанные им в Перечне виды работ «влияют на безопасность» не всех объектов капитального строительства, а только некоторых из них? То есть такое «влияние» определяется отнюдь не содержанием конкретного вида работ, а характеристиками самого объекта строительства? А само базовое для строительства понятие «безопасность объекта капитального строительства» связано с наличием или отсутствием требования о получении разрешения на строительство и проведения государственной экспертизы проектной документации?
Вопросы эти носят, в большой степени, риторический характер, отрицательный ответ на них совершенно очевиден. Никакие конкретные виды работ сами по себе не могут повлиять на безопасность здания и сооружения, поскольку безопасность этих объектов обеспечивается путем установления правильных проектных значений и качественных характеристик и их реализации на этапе строительства. Именно таким образом определяет понятие обеспечения безопасности принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (в первом чтении) базовый нормативный правовой акт в сфере строительной безопасности - технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». Более того, он указывает в качестве объекта технического регулирования «здания и сооружения любого назначения» (часть 1 статьи 3), при этом никак не связывая обеспечение безопасности объектов капитального строительства с «влиянием» тех или иных видов работ, определяя совершенно иные параметры и показатели (статья 5).
Следует также обратить внимание на то, что первоначально в Перечень не вошли и, следовательно, не требовали наличия свидетельства о допуске, работы, содержанием которых являлась реализация функций заказчика, застройщика, генерального подрядчика. На практике, отдельные саморегулируемые организации по своей инициативе и на добровольной основе сформулировали соответствующие требования к реализации этих функций и начали выдавать своим членам соответствующие свидетельства, которые не являлись по законодательству обязательными, но использовались ими при взаимодействии с финансовыми и иными структурами, прежде всего при необходимости подтверждения (уточнения) своего профессионального статуса на строительном рынке.
Ситуация кардинально изменилась, когда Минрегионом России был разработан приказ, предусматривающий внесение в Перечень изменений, в соответствии с которыми работы по выполнению функций генерального подрядчика и заказчика-застройщика должны быть признаны работами, влияющими на безопасность объектов капитального строительства (См. Приказ Минрегиона России от 21.10.2009 г. № 480 «О внесении изменений в приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря
В соответствии с данным Приказом, в настоящее время направленном для регистрации в Министерство юстиции Российской Федерации, в Раздел II Перечня «Виды работ по подготовке проектной документации» должны быть включены:
работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (пункт 13);
работы по организации подготовки проектной документации застройщиком (пункт 14);
работы по организации подготовки проектной документации привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным проектировщиком) (пункт15).
Помимо этого Раздел III «Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту» должен быть дополнен следующими видами работ:
работы по осуществлению строительного контроля застройщиком или заказчиком (пункт 36);
работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора физическим или юридическим лицом (пункт 37);
работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта застройщиком или заказчиком (пункт 38);
работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком) (пункт 39).
По нашему мнению, соответствие указанного Приказа требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также основным принципам организации СРО строительного комплекса, установленным Федеральным законом № 148-ФЗ, вызывает сомнения.
Так, согласно статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации под понятием «строительный контроль» подразумевается комплекс мероприятий, производимых с целью проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
В связи с этим, отнесение работ по осуществлению строительного контроля (п. 36, 37 Раздела III) к видам работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту представляется весьма спорным и очевидно некорректным.
Кроме того, следует иметь в виду, что для обозначения саморегулируемой организации, в сферу деятельности которой входит выдача свидетельств о допуске к предусмотренным в Перечне работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, в Федеральном законе № 148-ФЗ используется термин «саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство», что не предполагает возможности приема в члены данных СРО лиц, непосредственно строительство не осуществляющих.
Аналогичное замечание можно сделать и относительно включения работ по организации подготовки проектной документации в перечень видов работ по подготовке проектной документации (п. 14, 15 Раздела II).
Необходимо также отметить, что согласно статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительный контроль должен осуществляться в первую очередь лицом, осуществляющим строительство.
Вместе с тем, работы по осуществлению строительного контроля указанным лицом в Перечень не входят. Рассматриваемым Приказом внесение соответствующих изменений в Перечень также не предусмотрено.
В то же время, предлагается включить в Перечень работы по осуществлению строительного контроля, производимые не только застройщиком или заказчиком (п. 36 Раздела III), но также и физическим или юридическим лицом, привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании соответствующего договора (п. 37 Раздела III).
Представляется очевидным, что, формулируя пункт 37 Раздела III, фактически обязывающий физических лиц, привлекаемых застройщиком или заказчиком для осуществления строительного контроля, вступить в одну из саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, разработчики Приказа не учли положения статьи 55.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в члены саморегулируемых организаций строительного комплекса могут быть приняты юридические лица и индивидуальные предприниматели, но никак не физические лица.
Кроме того, согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к указанным физическим или юридическим лицам, относятся, в том числе, и лица, осуществлявшие подготовку проектной документации. Таким образом, вступление в силу Приказа в приведенной выше формулировке, приведет к тому, что для того, чтобы иметь возможность осуществлять проверку производимых работ требованиям проектной документации, проектировщики, разработавшие данную документацию, вынуждены будут вступить в члены одной из строительных СРО, что противоречит статье 55.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предусматривающей возможности существования саморегулируемых организаций, объединяющих строителей и проектировщиков.
Рассматривая предусмотренные Приказом изменения, нельзя не отметить, что используемая в пунктах 38, 39 Раздела III формулировка «работы по организации строительства, реконструкции, капитальному ремонту», позволяет отнести к указанным работам как работы по разработке проекта производства работ, так и получение разрешений на строительство и других документов, необходимых для осуществления строительных работ.
Таким образом, даже те из застройщиков, чье участие в процессе строительства, заключается лишь в получении правоустанавливающих документов на земельный участок и обеспечении строительства, должны будут вступить в СРО и получить соответствующее свидетельство о допуске. Вместе с тем, представляется очевидным, что подобного рода работы, не оказывают прямого влияния на безопасность объектов капитального строительства и могут выполняться любыми физическими и юридическими лицами без получения допусков саморегулируемых организаций.
Аналитическая справка подготовлена экспертами Ассоциации строителей России
Руководитель проекта Заслуженный юрист РФ д.ю.н., профессор А.С.Самойлов
30 ноября
.jpg)
Аналитический центр GED Analytics подготовил отчет по изменениям цен на жилье в России за август 2009 г.
В августе 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за август на 0,9% - до 84150 рублей за кв. м
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за август на 1,8% - до 42580 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 0,3% - до 136700 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 0,7% - до 69500 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 1,9% - до 57300 рублей за кв. м
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился в августе на 459 млрд. рублей
С начала 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 13,8% в рублях и на 19,8% в долларах
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 20,8% в рублях и на 26,3% в долларах
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 9,2% в рублях и на 16,6% в долларах
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 16,5% в рублях и на 23,3% в долларах
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 13,3% в рублях и на 20,4% в долларах
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился на 7,52 трлн. в рублях и на 390 млрд. в долларах США
С начала 2009 года средние рублевые цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 13,8%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 20,8%.
За август 2009 года средние цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 1,9%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 2,4%.
Дальнейшее заметное снижение цен на жилье в целом по стране маловероятно, однако, в каждом конкретном городе ситуация будет зависеть от совокупности локальных факторов. Эти факторы - уровень безработицы, уровень снижения доходов населения, востребованность производимых товаров на внутреннем и мировом рынке, нагрузка на население по ранее выданным кредитам, объемы нового строительства, эффективность антикризисных мер местных властей, уровень поддержки со стороны федеральных. В ряде городов снижение цен с высокой вероятностью может продолжиться (Екатеринбург, Самара), в других высока вероятность уже в сентябре стагнации цен на фоне оживления количества сделок (Казань, Омск). В целом по стране темпы снижения цен на жилье осенью могут оказаться в несколько раз меньше, чем летом и весной 2009 года. Начинающаяся стагнация цен с высокой степенью вероятности будет сопровождаться медленной нормализацией других показателей рынка – количества сделок купли-продажи и выдаваемых жилищных кредитов.
Уже в августе 2009 года было зафиксировано оживление сделок с дешевыми квартирами на вторичном рынке (например, в Москве стоимостью менее 5 млн. рублей), хорошим спросом пользовались «дефолтные» квартиры, предлагаемые банками совместно с заемщиками. Осенью существенно по сравнению с началом года может вырасти число выдаваемых ипотечных кредитов, которые на фоне снижение цен в среднем на 20% в рублях, стали доступней, чем в начале года, несмотря на сохранение высоких процентных ставок. Кроме того, Центральный Банк отмечает активное накопление россиянами денег на банковских депозитах, а согласно опросам Росстата одной из главных целей накопления является приобретение недвижимости.
Осенью 2009 года количество сделок купли-продажи должно существенно вырасти за счет осуществления сделок, которые россияне откладывали из-за ожиданий дальнейшего снижения цен на жилье и второй волны кризиса. Однако, оживление спроса с высокой степенью вероятности не будет сопровождаться ростом цен. Это касается и первичного рынка, где накоплены большие запасы построенного, но нераспроданного жилья, которых при текущих темпах продаж может хватить минимум на полгода. При этом разница между ценами предложения и ценами сделок постепенно будет сокращаться.
На восстановление активности продаж на вторичном рынке на докризисный уровень (он упал в среднем по стране на 30%) может уйти около года. Восстановление фактических объемов строительства жилья, которые также упали почти на треть, займет гораздо больше времени (не менее 2-х лет) в текущей макроэкономической ситуации. Этот срок дополнительно может увеличиться в связи со сменой владельцев значительной доли строительных компаний. Небыстрым выглядит и процесс восстановление системы ипотечного кредитования, которая сократила объемы выдачи кредитов более чем в пять раз. Таким образом, полное восстановление объемов сделок на рынке жилья ранее 2011 года маловероятно при в целом нейтральной макроэкономической ситуации в мире.
Ситуация на рынке жилья Москвы
Средние цены на жилье в Москве в августе 2009 года снизились менее существенно, чем в июле 2009 года. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам стали за месяц ниже в рублях на 0,3%, опустившись до уровня 136700 рублей за кв. м.
Цены предложения на вторичном рынке за август 2009 года стали ниже на 0,2%, установившись к концу месяца ниже уровня 138 500 рублей за кв. м.
Цены предложения на первичном рынке за август 2009 года стали ниже на 0,7%, установившись к концу месяца ниже уровня 135 700 рублей за кв. м.
Из-за небольшого укрепления национальной валюты средние цены предложения на жилье в Москве, выраженные в долларах США выросли за август на 0,3% до уровня $4300 за кв. м.
Наиболее вероятно при сохранении текущей макроэкономической ситуации, что в осенние месяцы цены на жилье в Москве будут колебаться преимущественно в меньшую сторону, однако в конце года, когда будет максимальное количество покупателей и закрытых сделок возможен краткосрочный рост цен, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Восстановление рынка жилья бизнес-класса будет происходить медленней, чем дешевых сегментов, поскольку тесно связано с темпами восстановления доходов населения.
Ситуация на рынке жилья Московской области
Снижение цен предложения на жилье в августе 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 1,9% в рублях. Средняя цена установились на уровне 57300 рублей за кв. м. На первичном рынке области снижение составило за месяц 1,4%, а средний уровень цен уменьшился до 55400 рублей за кв. м. На вторичном рынке жилья области снижение в августе 2009, как и предыдущий месяц, было более существенным, чем на первичном. Цены уменьшились на 5,6% до уровня 62100 рублей за кв. м. Существенное снижение цен на жилье на вторичном рынке в области объясняется возросшей активностью рынка в среднем и дальнем Подмосковье на фоне низкого уровня цен (30000-45000 рублей за кв. м) и уменьшившегося уровня доходов населения. Платежеспособный спрос со стороны победневших москвичей, приезжих из регионов, работающих в Москве, жителей самой области сместился в более удаленные от Москвы города. При сохранении текущей макроэкономической ситуации на фоне высоких темпов ввода в строй жилья осенью снижение цен на первичном рынке жилья в области может продолжиться. В тоже время ситуация на вторичном рынке, вероятно, стабилизируется. В городах Московской области динамика цен может различаться существенно и будет зависеть от состояния местной промышленности, запуска новых проектов по строительству новостроек и других факторов.
Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга
В августе 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 0,7% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,0%, что почти в два раза ниже, чем за июль 2009. Эта цена к концу августа 2009 установилась на уровне 82150 рублей за кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге составляет 68600 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%. Низкий процент снижения цен предложения на жилье в новостройках города в основном связан с ростом в структуре предложения доли выставленных на продажу квартир в домах высокой и полной стадии готовности. Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в северной столице в долларах в августе 2009 года снизились на 0,1% и находятся на уровне $2200 за кв. м. С высокой степенью вероятности осенью снижение цен на жилье в Санкт-Петербурге будет носить малозначительный характер и при текущей макроэкономической ситуации вероятность коррекции уровня цен на вторичном рынке ниже 80 тыс. рублей за кв. м низка. Снижение цен на первичном рынке продолжиться в силу высокого уровня ввода в строй жилья на душу населения, даже в условиях продолжающегося кризиса.
Ситуация на рынке жилья крупнейших городов
В августе 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти рассматриваемых городах (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в среднем существенно замедлились по сравнению с июлем 2009 года.
Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в августе составило 1,2% в рублях, что в 2 раза меньше, чем месяцем ранее. Наиболее высокие темпы снижения цен предложения на вторичном рынке в августе 2009 зафиксированы в Перми, Ростове-на-Дону и Челябинске. Выросли цены предложения за месяц только в Новосибирске и Волгограде – после существенного снижения в июле 2009 года.
Наиболее высокие цены предложения сохраняются в Екатеринбурге (52900 рублей за кв. м). В остальных крупных городах уровень цен на жилье существенно ниже 50000 рублей за кв. м. Наиболее низкие цены предложения сохраняются в Омске (33200 рублей за кв. м). Также уровень цен предложения ниже 40 тыс. рублей в конце лета 2009 года был в Казани, Уфе, Перми, Челябинске и Красноярске.
Согласно мониторингу уровня цен на жилье в 30 российских городах, который ведется с помощью инновационного аналитического сервиса GED Index, в ряде средних российских городов сохраняется высокий уровень цен – выше, чем в Екатеринбурге. Так в Сочи в конце августа 2009 года он составил 97400 рублей за кв. м, во Владивостоке - 57100 рублей за кв. м, в Калуге – 53300 рублей за кв. м. Цены ниже, чем в Омске зафиксированы в конце лета в Курске (27500 рублей за кв. м), Ульяновске (30700 рублей за кв. м), Смоленске (32700 рублей за кв. м) и Брянске (32800 рублей за кв. м).
Материал предоставлен GED Analytics
I. РЫНОК ЩЕБНЯ В данном обзоре рассматривается ситуация на рынке нерудных материалов по состоянию на июль 2009 года. Начавшийся в начале строительного сезона рост спроса на щебень сохраняется в июле. Разрыв с аналогичным периодом 2008 года сократился с 40% в мае до 35% в июле. Цены на щебень остаются стабильными, колебания не превышают 1,5%. В июле цена на щебень фр.5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки), на щебень фр.20-40 826 руб. за куб.м. (с площадки). Основными сегментами потребления щебня в июле остаются дорожное строительство, финансируемое из бюджета и железнодорожное строительство, финансируемое ОАО «РЖД». Объем отгрузок с карьеров Общий объем отгрузки щебня в июле с карьеров Ленинградской области и Карелии составил 1 млн. 250 тыс. куб.м., показав прирост к объемам отгрузок в июне на уровне 8%. В июле впервые в этом году объемы отгрузок с Карельских карьеров вышли на уровень 2008 года. В июне с 40% (май) до 35% сократился разрыв в объемах отгрузки в 2009 и 2008 году. Среди крупных карьеров наибольший прирост отгрузок в июле продемонстрировали предприятия, входящие в Группу «ВАД» (+20%), ЗАО «Выборгское карьероуправление» (+104%), ПО Ленстройматериалы (+18%). География и сегменты потребления щебня Основными регионами, потребляющими щебень с карьеров ЛО и Карелии являются Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область. В 2009 году объемы поставок перераспределяются в сторону других регионов. Если в июле 2008 года на эти ключевые регионы приходился 81% поставок, то в июле 2009 года эта доля сократилась до 73%. Объемы поставок из основных регионов в июле сместились в сторону Вологодской и Тверской области. Рост потребления в регионах формируется за счет увеличения отгрузок ОАО «РЖД» и роста отгрузок дорожно-строительным компаниям. Крупнейшим потребителем щебня остается ОАО РЖД, доля которого в общем объеме потребления составила в июле 17% всего щебня, отгруженного с карьеров Ленобласти и Карелии. Ценовая динамика Снижение цен на щебень фракции 5-20 в июле составило порядка 1,5%. Среднерыночная цена на щебень фракции 5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки). Выводы В целом, в июле на рынке щебня сохраняется рост спроса. В то же время, ключевым сегментом потребления остается ОАО «РЖД» и дорожное строительство, финансируемое их госбюджета, что подразумевает длительные отсрочки платежей и жесткие ценовые рамки для поставщиков. В коммерческом секторе спрос на щебень в Санкт-Петербурге и Ленобласти обеспечивают 30-40 относительно крупных компаний. Продолжается миграция потребителей щебня от поставщика к поставщику, вызванная низкой платежеспособностью потребителей и поиском поставщиков, готовых работать с длительными отсрочками платежей. II. РЫНОК БЕТОНА Объемы рынка бетона в Санкт-Петербурге По итогам июля 2009 г. емкость рынка товарных бетонов составила 244 000 м3. Десятка крупнейших производителей занимает 70 % рынка и составляет 157 000 м3. В июле рост рынка относительно июня составил 7%. Прирост объемов поставок десятки крупнейших производителей также составил 7%. Снижение объемов относительно прошлого года не изменилось и составило 46%. Сегменты потребления бетона В условиях отсутствия новых объектов строительства и замораживания большинства существующих объектов строительства, основными потребителями бетона выступают объекты коммерческой и промышленной недвижимости с иностранным участием, а также госпроекты. Ключевыми строительными проектами в этом сезоне являются: «Балтийская жемчужина», «Торговый центр «Стокманн», автомобильные заводы Hyundai, Nissan, морской терминал Усть-Луга, логистические терминалы в Янино и Всеволожске, нефтеперерабатывающий комплекс в Киришах и другие. Ценовая динамика В настоящее время наблюдается стабилизацию цен на рынке товарных бетонов. За последние 3 месяца ценовые колебания не превышали 0,7-1%. Среднерыночная цена на самую ходовую марку В25 составляет 2 596 руб. за куб.м. без учета доставки. Выводы Строительный сезон стимулирует рост спроса на товарный бетон. В то же время доля жилого строительства, составлявшая в 2008 году более половины всего рынка бетона, значительно сократилась и уступила место проектам с государственным и иностранным участием. Материал предоставлен ГК СЗНК.jpg)
Группа компаний СЗНК провела анализ рынка нерудных материалов Северо-Западного федерального округа и товарных бетонов Санкт-Петербурга.
Распределение поставок щебня по основным сегментам потребления не претерпело значительных изменений с начала сезона. Рост потребления в июле продемонстрировали сегмент поставщиков (трейдеров) нерудных материалов и сегмент железнодорожного строительства как наиболее стабильный и платежеспособный сегмент. 
Небольшой рост продемонстрировал щебень фракции 40-20, что вызвано ростом спроса на крупнофракционный щебень для строительства и ремонта дорог. Среднерыночная цена июля на щебень фр.20-40 составила 826 руб. руб. за куб.м. (с площадки). 
.jpg)
