Проблемы формирования Перечня работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капстроительства
Экспертами Ассоциации строителей России подготовлена Аналитическая справка по вопросу о формировании Перечня работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Федеральный закон № 148-ФЗ, отменяя систему государственного лицензирования, предусматривает передачу саморегулируемым организациям, объединяющим индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих работы по строительству, проектированию и инженерным изысканиям, функции по выдаче разрешений на осуществление строительной деятельности.
Схема допуска на рынок участников строительной деятельности, установленная ст. 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 148-ФЗ), выглядит следующим образом:
1) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минрегион России – См. Постановление Правительства РФ от. 19.11.2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля
2) общее собрание членов саморегулируемой организации определяет те из видов работ, входящих в данный перечень, которые «относятся к сфере ее деятельности»;
3) при вступлении лица в саморегулируемую организацию последняя выдает ему «свидетельство о допуске» к тем или иным видам работ, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, «решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием членов саморегулируемой организации к сфере деятельности саморегулируемой организации»;
4) о выдаче указанного свидетельства саморегулируемая организация уведомляет орган по надзору за саморегулируемыми организациями (Ростехнадзор), который отражает эти сведения в государственном реестре.
Как на этапе принятия указанного выше федерального закона, так и в последующем экспертами высказывались обоснованные сомнения в правильности установления данного механизма, со ссылками, в том числе, на следующие основания.
Во-первых, описанная схема допуска на строительный рынок не вполне соответствует общепринятым как в мировой, так и российской практике механизмам саморегулирования, когда членство в СРО дает право на занятие определенным видом деятельности, в данном случае строительной, содержание которой, хотя и в самом общем виде, но описано в Градостроительном кодексе Российской Федерации, а не выполнение каких-либо видов конкретных строительных работ. При этом сама саморегулируемая организация определяет условия и показатели такого соответствия.
Во-вторых, определяя сферу деятельности СРО через определенный набор работ, «влияющих на безопасность» объектов капитального строительства, законодатель игнорирует общепризнанный в теории и практике саморегулирования принцип, согласно которому саморегулируемые организации отвечают, главным образом, за качество работ, выполняемых их членами, тогда как вопросы, связанные с безопасностью этих работ, относятся к сфере ответственности государства. В связи с этим, весьма сомнительной представляется и возможность достижения саморегулируемой организацией, отвечающей лишь за работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства, одной из основных целей, стоящих перед СРО строительного комплекса в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 55.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
В-третьих, совершенно не ясны критерии, по которым выделяются «виды работ, влияющие на безопасность объектов капитального строительства». Даже если не обращать внимания на крайне неудачную и странную, по мнению многих экспертов, терминологию, все равно трудно однозначно определить, каков механизм «влияния» конкретного вида работ на безопасность здания или сооружения.
Представляется, что в такой постановке речь скорее может идти о «работах, нарушение установленных правил производства которых способно причинить ущерб жизни и здоровью людей, имуществу, экологии и другим охраняемым законодательством объектам». То есть, не сами по себе работы «влияют» на безопасность, а нарушение их производства может повлиять на указанные отношения. Но тогда необходимо выделять только те работы, правила безопасного производства которых нормативно определены (в технических регламентах, национальных стандартах, сводах правил и т.п.). При этом совершенно очевидно, что выполнение любого вида работ в соответствии с нормативными требованиями в принципе не способно «повлиять» на безопасность строительного объекта.
Что касается авторов указанного перечня, то за основу они приняли соответствующие виды строительных работ, указанные в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП). При этом не было, вероятно, учтено, что сфера применения ОКДП и решаемые на его основе задачи, что непосредственно указано во введении в этот классификатор (пункт 2), совершенно иные. ОКДП можно в данном случае использовать лишь как некоторую вспомогательную информационную систему, основу для выделения массива видов работ, которые в последующем необходимо классифицировать уже по иным критериям, выделяя виды, «влияющие на безопасность объектов капитального строительства», с учетом указанного выше.
В-четвертых, изложенный законодателем подход предполагает установление соответствующим федеральным органом исчерпывающего перечня видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства. Из требований закона вытекает, что этот орган обязан однозначно определить и мотивированно обосновать: какие виды работ влияют на безопасность, а какие нет.
Представляется, что эта задача трудноразрешима. Так, если анализировать номенклатуру работ в области строительства (в соответствии с классификатором, использовавшимся при лицензировании в строительстве, ОКДП, ОКВЭД или практически любой другой классификацией), то становится очевидным, что почти все из них могут при тех или иных условиях «влиять на безопасность» объекта капитального строительства. С большими оговорками к исключениям могут быть отнесены лишь некоторые подвиды отделочных и электромонтажных работ, работы по благоустройству территории, санитарно-технические работы (в узком смысле этого слова).
Кроме того, даже общий анализ любого классификатора показывает, что любой перечень видов работ, влияющих на безопасность в строительстве, является крайне лабильным в зависимости от инноваций в технологиях строительства. В этом смысле Федеральный закон № 148-ФЗ навязывает Минрегиону России перспективу сизифова труда по внесению изменений в утвержденный перечень, а саморегулируемым организациям – по внесению соответствующих изменений в соответствующие требования и выданные их членам свидетельства о допуске к работам, признанным влияющими на безопасность объектов капитального строительства.
Принимая во внимание вышеизложенное, неудивительно, что Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее – Перечень), утвержденный Приказом Минрегиона России от 09.12.2008 г. № 274 (далее – Приказ № 274) по прошествии чуть менее полугода со дня вступления в силу Федерального закона № 148-ФЗ (а не трех месяцев, как того требует часть 5 статьи 8 Федерального закона № 148-ФЗ), вызывает вполне обоснованную критику со стороны профессионального строительного сообщества уже на начальном этапе его применения.
Так, большинство специалистов и экспертов отмечают, что Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 003-94), в соответствии с которым должно определяться содержание большинства включенных в Перечень видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, в значительной степени устарел и нуждается в актуализации, в том числе в дополнении его новыми видами работ в сфере проектирования и капитального строительства.
Кроме того, неоднородность классификационных признаков, используемых при разграничении включенных в Перечень видов (подвидов) работ, определяемых на основании соответствующих кодов, установленных ОК 003-94, зачастую приводит к невозможности однозначного ответа на вопрос подпадают ли осуществляемые тем или иным субъектом строительной деятельности работы под действие Перечня, и нужно ли ему получать допуск на их осуществление.
Так, например, к работам по устройству внутренних инженерных систем оборудования, согласно указанным в пункте 27 раздела III Перечня кодам ОК 003-94, относятся, в частности, установка газовых и электрических плит (ОКДП 4530233, 4530279), монтаж вентиляторов и вентиляционных агрегатов (ОКДП 4530243), установка водонагревателей и кипятильников (ОКДП 4530224) и прочие.
При этом монтаж систем видеонаблюдения, для производства которого ранее требовалось получение строительной лицензии, в число указанных работ не вошел. Таким образом, вроде бы исходя из требований статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанный вид работ можно выполнять без свидетельства СРО о допуске (См. также: Письмо Минрегиона России от 23.012009 № 1412-СМ/08 «О вопросах, связанных с отменой лицензирования и введением саморегулирования в строительстве»).
Вместе с тем, как справедливо отмечают специалисты, осуществление монтажа систем видеонаблюдения подразумевает производство таких указанных в Перечне работ, как прокладка кабелей, закрепляемых на тросе или скобами (ОКДП 4530274), прокладка внутренней электропроводки (ОКДП 4530658), установка изоляторов и заземлителей (ОКДП 4530646, 453651) и т.п. Отсюда следует, что организация, намеренная осуществлять монтаж систем видеонаблюдения, должна вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске к вышеуказанным работам.
Не менее сложным, на наш взгляд, является вопрос о содержании включенных в Перечень работ по строительству, для которых коды по ОК 003-94 не определены (пункты 11, 13, 19 раздела III Перечня).
Так, согласно примечанию к Перечню, содержание таких видов работ должно определяться «в соответствии с действующими нормативными документами (при их наличии)». Трудно понять, о каких именно «действующих нормативных документах» идет речь, поскольку ни законодательство, ни действующие пока СНиПы и ГОСТы, ни какие-либо ведомственные нормативные правовые акты содержание указанных видов работ не раскрывают.
Вместе с тем, представляется очевидным, что такие виды работ могут включать различные этапы и подразумевать различные способы выполнения отдельных технологических процессов. В частности, до начала основных работ по возведению подземных сооружений способом «стена в грунте» (п. 11 раздела III Перечня) на строительной площадке наряду с подготовительными работами, как правило, осуществляются работы по обеспечению устойчивости устья траншеи, подлежащей разработке. Охватываются ли указанные работы понятием «работы по возведению сооружений методом «стена в грунте» или они представляют собой отдельную разновидность строительных работ? Каким образом должен осуществляться контроль за деятельностью членов СРО, получивших свидетельства о допуске к работам, содержание которых «действующими нормативными документами» не закреплено?
Рассматривая Приказ Минрегиона № 274, необходимо обратить внимание еще на один немаловажный момент.
В соответствии с пунктом 2 Приказа «виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту – только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации». Таким образом, индивидуальный предприниматель, намеренный осуществлять работы, к примеру, по установке газовых или электрических плит, должен заключить договоры как минимум с тремя работниками, имеющими соответствующее высшее образование и стаж работы по специальности не менее чем три года (ч. 8 ст. 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, представляется очевидным, что подобного рода работы вполне могут осуществляться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (при условии наличия у него необходимого образования и стажа работы, а также соответствия иным требованиям к выдаче свидетельств о допуске, установленным саморегулируемой организацией).
Необходимо отметить, что, несмотря на кажущуюся краткость, Перечень работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, представляет собой достаточно ёмкий документ, охватывающий более 800 строительных, монтажных и пусконаладочных работ.
Преимущественное большинство из 35 видов работ по строительству, включенных в Перечень, подразделяются на десятки или даже сотни подвидов, различающихся (в ряде случаев, существенно) по степени влияния на безопасность объектов капитального строительства, по способам выполнения и ряду других параметров.
Так, например, такой вид работ как «монтаж наружных инженерных сетей и коммуникаций» (п. 28 раздела III Перечня) содержит 95 подвидов, включая «устройство водопроводных, канализационных и водосточных колодцев» (ОКДП 4530111), «подвеску проводов линий электропередач и контактных линий» (ОКДП 4530151), «установку водосточных и водосливных воронок» (ОКДП 4530248) и другие.
Представляется очевидным, что каждый из вышеуказанных подвидов работ имеет свою специфику, которая должна, в соответствии с логикой Приказа № 274, учитываться саморегулируемой организацией при формулировании требований к выдаче свидетельств о допуске к таким работам, а также при проведении проверки кандидатов в члены СРО на соответствие указанным требованиям.
Вместе с тем, на практике большинство саморегулируемых организаций, руководствуясь весьма расплывчатой формулировкой, содержащейся в части 5 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой «требования к выдаче свидетельств о допуске должны быть определены в отношении каждого вида работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием членов саморегулируемой организации к сфере деятельности саморегулируемой организации, или видов таких работ», устанавливают отдельные требования только в отношении каждого из видов работ, указанных в Перечне, по факту распространяя их на все подвиды работ в рамках данных видов.
Кроме того, нормы части 6 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяют лицам, ходатайствующим о получении допуска к одному или нескольким подвидам работ, входящих в один из указанных в Перечне видов, и прошедшим проверку на соответствие требованиям к выдаче свидетельств о допуске к данным работам, получить свидетельство о допуске, дающее право на осуществление всех работ в рамках данного вида.
При такой ситуации строительной организации, обратившейся в СРО за получением свидетельства о допуске к работам, например, по установке водосточных и водосливных воронок, может быть выдано свидетельство о допуске к работам по монтажу наружных инженерных сетей и коммуникаций в целом. Таким образом, данная организация получит также право на осуществление работ по устройству водопроводных, канализационных и водосточных колодцев, по подвеске проводов линий электропередач и контактных линий и других подвидов работ, входящих, согласно Приказу №274, в понятие «монтаж наружных инженерных сетей и коммуникаций».
Обращает на себя внимание еще одно важное обстоятельство. Казалось бы, Минрегион России, реализуя указания законодателя, должен ограничиться формулированием некоего конкретного перечня видов работ, каждый из которых влияет на безопасность объектов капитального строительства, отказываясь от создания разрешительных механизмов применительно к видам функций субъектов строительной деятельности, видам и характеристикам строительных объектов и т.п.
Однако анализ Приказа № 274 свидетельствует об обратном. Так, согласно Примечанию к Перечню, он не распространяется на работы по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов, проектная документация на которые не подлежит государственной экспертизе (ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также объектов, на строительство которых не требуется разрешение (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, индивидуальные предприниматели и организации, выполняющие работы по проектированию и (или) строительству только указанных выше объектов, могут выполнять указанные в Перечне работы, не вступая в СРО и, соответственно, не участвуя в обеспечении механизмов дополнительной ответственности.
Вероятно, это попытка таким образом вывести из-под обязательного членства в СРО субъектов, которые строят, в частности, отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности и т.п., хотя необходимо учитывать, что под данные параметры подпадает множество объектов общественного назначения, предусматривающих скопление большого количества людей (рестораны, развлекательные клубы, детские сады и т.п.). Однако возникают вопросы принципиального характера: по логике Минрегиона России указанные им в Перечне виды работ «влияют на безопасность» не всех объектов капитального строительства, а только некоторых из них? То есть такое «влияние» определяется отнюдь не содержанием конкретного вида работ, а характеристиками самого объекта строительства? А само базовое для строительства понятие «безопасность объекта капитального строительства» связано с наличием или отсутствием требования о получении разрешения на строительство и проведения государственной экспертизы проектной документации?
Вопросы эти носят, в большой степени, риторический характер, отрицательный ответ на них совершенно очевиден. Никакие конкретные виды работ сами по себе не могут повлиять на безопасность здания и сооружения, поскольку безопасность этих объектов обеспечивается путем установления правильных проектных значений и качественных характеристик и их реализации на этапе строительства. Именно таким образом определяет понятие обеспечения безопасности принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (в первом чтении) базовый нормативный правовой акт в сфере строительной безопасности - технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». Более того, он указывает в качестве объекта технического регулирования «здания и сооружения любого назначения» (часть 1 статьи 3), при этом никак не связывая обеспечение безопасности объектов капитального строительства с «влиянием» тех или иных видов работ, определяя совершенно иные параметры и показатели (статья 5).
Следует также обратить внимание на то, что первоначально в Перечень не вошли и, следовательно, не требовали наличия свидетельства о допуске, работы, содержанием которых являлась реализация функций заказчика, застройщика, генерального подрядчика. На практике, отдельные саморегулируемые организации по своей инициативе и на добровольной основе сформулировали соответствующие требования к реализации этих функций и начали выдавать своим членам соответствующие свидетельства, которые не являлись по законодательству обязательными, но использовались ими при взаимодействии с финансовыми и иными структурами, прежде всего при необходимости подтверждения (уточнения) своего профессионального статуса на строительном рынке.
Ситуация кардинально изменилась, когда Минрегионом России был разработан приказ, предусматривающий внесение в Перечень изменений, в соответствии с которыми работы по выполнению функций генерального подрядчика и заказчика-застройщика должны быть признаны работами, влияющими на безопасность объектов капитального строительства (См. Приказ Минрегиона России от 21.10.2009 г. № 480 «О внесении изменений в приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря
В соответствии с данным Приказом, в настоящее время направленном для регистрации в Министерство юстиции Российской Федерации, в Раздел II Перечня «Виды работ по подготовке проектной документации» должны быть включены:
работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (пункт 13);
работы по организации подготовки проектной документации застройщиком (пункт 14);
работы по организации подготовки проектной документации привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным проектировщиком) (пункт15).
Помимо этого Раздел III «Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту» должен быть дополнен следующими видами работ:
работы по осуществлению строительного контроля застройщиком или заказчиком (пункт 36);
работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора физическим или юридическим лицом (пункт 37);
работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта застройщиком или заказчиком (пункт 38);
работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком) (пункт 39).
По нашему мнению, соответствие указанного Приказа требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также основным принципам организации СРО строительного комплекса, установленным Федеральным законом № 148-ФЗ, вызывает сомнения.
Так, согласно статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации под понятием «строительный контроль» подразумевается комплекс мероприятий, производимых с целью проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
В связи с этим, отнесение работ по осуществлению строительного контроля (п. 36, 37 Раздела III) к видам работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту представляется весьма спорным и очевидно некорректным.
Кроме того, следует иметь в виду, что для обозначения саморегулируемой организации, в сферу деятельности которой входит выдача свидетельств о допуске к предусмотренным в Перечне работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, в Федеральном законе № 148-ФЗ используется термин «саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство», что не предполагает возможности приема в члены данных СРО лиц, непосредственно строительство не осуществляющих.
Аналогичное замечание можно сделать и относительно включения работ по организации подготовки проектной документации в перечень видов работ по подготовке проектной документации (п. 14, 15 Раздела II).
Необходимо также отметить, что согласно статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительный контроль должен осуществляться в первую очередь лицом, осуществляющим строительство.
Вместе с тем, работы по осуществлению строительного контроля указанным лицом в Перечень не входят. Рассматриваемым Приказом внесение соответствующих изменений в Перечень также не предусмотрено.
В то же время, предлагается включить в Перечень работы по осуществлению строительного контроля, производимые не только застройщиком или заказчиком (п. 36 Раздела III), но также и физическим или юридическим лицом, привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании соответствующего договора (п. 37 Раздела III).
Представляется очевидным, что, формулируя пункт 37 Раздела III, фактически обязывающий физических лиц, привлекаемых застройщиком или заказчиком для осуществления строительного контроля, вступить в одну из саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, разработчики Приказа не учли положения статьи 55.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в члены саморегулируемых организаций строительного комплекса могут быть приняты юридические лица и индивидуальные предприниматели, но никак не физические лица.
Кроме того, согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к указанным физическим или юридическим лицам, относятся, в том числе, и лица, осуществлявшие подготовку проектной документации. Таким образом, вступление в силу Приказа в приведенной выше формулировке, приведет к тому, что для того, чтобы иметь возможность осуществлять проверку производимых работ требованиям проектной документации, проектировщики, разработавшие данную документацию, вынуждены будут вступить в члены одной из строительных СРО, что противоречит статье 55.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предусматривающей возможности существования саморегулируемых организаций, объединяющих строителей и проектировщиков.
Рассматривая предусмотренные Приказом изменения, нельзя не отметить, что используемая в пунктах 38, 39 Раздела III формулировка «работы по организации строительства, реконструкции, капитальному ремонту», позволяет отнести к указанным работам как работы по разработке проекта производства работ, так и получение разрешений на строительство и других документов, необходимых для осуществления строительных работ.
Таким образом, даже те из застройщиков, чье участие в процессе строительства, заключается лишь в получении правоустанавливающих документов на земельный участок и обеспечении строительства, должны будут вступить в СРО и получить соответствующее свидетельство о допуске. Вместе с тем, представляется очевидным, что подобного рода работы, не оказывают прямого влияния на безопасность объектов капитального строительства и могут выполняться любыми физическими и юридическими лицами без получения допусков саморегулируемых организаций.
Аналитическая справка подготовлена экспертами Ассоциации строителей России
Руководитель проекта Заслуженный юрист РФ д.ю.н., профессор А.С.Самойлов
30 ноября
Рабочее движение транспорта по Восточному полукольцу КАД собираются открыть 1 июля 2006 года. Участки вблизи этого отрезка кольцевой магистрали сегодня самые дорогие и перспективные: инвесторы становятся в очередь. Южный участок кольцевой дороги по-прежнему привлекает строителей складской недвижимости.Если в сентябре 2005 года наиболее привлекательным эксперты «Бекара» называли южный участок КАД, то сегодня аналитики утверждают, что внимание инвесторов приковано к Восточному полукольцу, рабочее движение по которому обещают открыть 1 июля 2006 г (включая проблемный участок длиной 4,5 км на Ржевке). Наиболее интересные участки вблизи этого отрезка кольцевой автодороги находятся в Ленобласти. ИКЕА подала идею Своеобразными центрами притяжения на восточном участке КАД стали существующий торговый центр ИКЕА на пересечении КАД и Мурманского шоссе и строящийся рядом комплекс «Мега-Кудрово». ИКЕА была первопроходцем – до 2003 года, когда здесь появился первый торговый комплекс, здесь было пустое поле. По планам компании уже в октябре 2006 года, рядом, на территории около 60 га, появится торговый центр «Мега» площадью 145 тыс. кв.м. Сейчас в районе Кудрово начинает формироваться торговая зона. Так, о строительстве здесь своих торговых центров, подумывают компании-владельцы гипермакетов сети «Ашан», «Карусель» и «О’кей», однако официально они свои планы пока не озвучили. Более реальной стала и перспектива строительства в Кудрово жилья и объектов инфраструктуры. Власти еще в 2004 году предполагали, что здесь, у КАД, будет построен город-спутник Петербурга с населением порядка 40 тыс. жителей, однако в 2005 году две попытки провести торги успехом не увенчались (предполагалось, что будет здесь возведено 1,5 млн. кв.м жилья). Инвесторов отпугнула плата за инженерную подготовку участков, и желающих не нашлось. Теперь власти Ленобласти утверждают, что на днях будут заключены договоры с ГУП «Водоканал» и с «Ленэнерго», что позволит сделать территорию инженерно подготовленной. Предполагается, что интерес инвесторов к землям резко возрастет, однако вряд ли площадь застройки будет так велика. Пока что места неподалеку от ИКЕА на Мурманском шоссе, который служит якорем для инвесторов, облюбовали автодилеры. Здесь появятся автоцентр «Атлант-М Балтика» (SAAB, OPEL и др.), автоцентр Honda и др. Не менее интересными для инвесторов считаются участки вблизи второго комплекса «Мега» в Буграх. Комплекс «Мега-Парнас» площадью 120 тьс. кв. м должен открыть свои двери для покупателей в 2006 году. Уже известно, что по соседству появятся автоцентры – неподалеку от поворота с КАД на Приозерское шоссе будут построены центры Renault и Ford. Также это место рассматривают и ритейлоры – благодаря синергетическому эффекту, соседство с «МЕГА», якорным арендатором которого будет французский «Ашан», весьма привлекательно. Складские перспективы Также в зоне восточного полукольца строятся и складские объекты. По словам Игоря Горского, директора по развитию ЗАО «Агентство недвижимости «Бекар», в 2006 году ожидается увеличение складских площадей на 20-50% по сравнению с 2005 годом. Так, новый складской комплекс площадью 7,5 тыс кв.м в промзоне «Парнас» строит Pepsi Bottling Group Russia. Инвестиции в этот проект составляют порядка $6,5 млн. Кроме того, новый складской терминал площадью 20 тыс. кв.м класса А будет построен на Мурманском шоссе. Инвестор – компания «РТБ Диалог». Тем не менее, Игорь Горский отмечает, что магнитом для инвесторов складской недвижимости по-прежнему служит южное полукольцо КАД. На сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадью порядка 600 тыс. кв.м. (против 450 тыс. кв.м в 2005 году). На южное направление приходится строительство более 350 тыс. кв. м складских площадей. Самые крупные проекты располагаются в районе Шушар. Складские проекты в районе КАД
Автор: Игорь Горский, "Бекар" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Автор: Горский Игорь Анатольевич |
2006 год обещает стать весьма значительным для рынка кинотеатров Петербурга. Свои позиции на рынке обещает улучшить сеть «Каро Фильм», на рынок выйдет новый игрок в лице Rising Star Media и пр. Значимым для рынка событием станет и передача в частные руки порядка 20 городских киноцентров.
Среди наиболее значимых событий рынка в 2005 году можно отметить появление в Петербурге новых операторов - «Роскино», «Синема Мир» и «Синема Парк». Компания «Роскино» (государственная компания, созданная для развития общероссийской сети кинопроката) в апреле прошлого года открыла киноцентр «ПИК» на восемь залов (1200 мест) в торговом комплексе на Сенной площади. Общая площадь кинотеатра - 5200 кв. м, инвестиции в проект - около $4 млн. «Синема Мир» в ноябре прошлого года открыла кинотеатр «Художественный». Он расположен на Невском проспекте, 67, на месте, где в советские времена располагался одноименный кинотеатр. Обновленный «Художественный» включает в себя шесть кинозалов, в том числе один VIP, рассчитанных на 800 мест. Инвестиции в проект не разглашаются.
Компания «Синема Парк» открыла в конце года крупнейший в городе кинотеатр из 9 залов на 2346 мест общей площадью порядка 8 000 кв. метров. Первый кинотеатр сети в Петербурге разместился в ТРК «Гранд Каньон» на проспекте Энгельса, 154. Инвестиции в проект составили $14 млн. Уже через год «Синема Парк» обещает еще один мультиплекс, такой же площади.
Лидером по количеству посадочных мест сегодня остается «Кронверк Синема», владеющая сетью из шести мультиплексов в спальных районах города: «Норд», «Меркурий», «Академический», «Нео», «Заневский каскад» и «Балканский». Владельцами сети до недавнего времени был « Банксирский дом «Санкт-Петербург». В конце прошлого года стало известно о том, что «Санкт-Петербург» продал управляющую компанию «Эпос», на которую и записана сеть. Новым владельцем «Кронверк Синема» стала компания «А1», входящая в консорциум «Альфа-Групп». Предполагаемая сумма сделки - $50 млн. Новые владельцы Рассчитывают сделать «Кронверк Синема» федеральной сетью и открыть несколько кинотеатров на территории стран СНГ.
Планы на год
Уже в этом году ситуация на рынке может значительно измениться. Конкуренцию «Кронверк Синема», владеющей 33 кинозалами, обещает составить «Каро Фильм». Третий кинотетар сети открылся в марте этого года. Семизальный кинотеатр на 1150 мест входит в состав ТРК «Континент», расположенного на проспекте Стачек. Уже в ближайшее время в Петербурге должен открыться четвертый кинотеатр сети. Девятизальный мультиплекс на 1200 мест разместится в ТРК «Варшавский экспресс», строительство которого сейчас заканчивает холдинг «Адамант». Сейчас в петербургскую сеть «Каро Фильм» входят «Колизей» и кинотеатр в ТРК «Рамстор» на Коломяжском проспекте. В этмо году «Каро Фильм» также откроет кинотеатр пятизальный кинотеатр на улице Дыбенко. К концу 2009 года руководство компании обещает увеличить свою петербургскую сеть до 10 киноцентров.
В январе свой первый кинотеатр в Петербурге открыла компания «Киномакс». Четырехзальный центр разместился в ТРК «Румба». По заявлению петербургских представителей компании, в ближайших планах «Киномакса» открыть в Петербурге еще три кинотеатра.
Ближе к середине года компания Vinci обещает завершить строительство ТРЦ «Радуга» на проспекте Космонавтов. В состав комплекса должен войти многозальный кинотеатр. По данным «Невафильм», оператором кинотеатра станет Rising Star Media, еще не представленная на петербургском кинорынке.
Городская инициатива
Петербургский рынок кинотеатров сегодня поделен практические на две равные части: половина принадлежит частным компаниям, половина находится на балансе Комитета по культуре Санкт-Петербурга. Однако уже скоро ситуация должна измениться. До конца года власти собираются частным компаниям большинство «своих» кинотеатров с обязательным условием: сохранение профиля. О таких планах объявил в конце января председатель Комитета по культуре Николай Буров. Каким образом город передаст имущество потенциальным инвесторам и по каким критериям их будут выбирать пока неизвестно. Недавно вопрос о развитии городской киносети рассматривался на контрольно-плановой комиссии КУГИ. Концепция развития городских кинотеатров будет рассматриваться на заседании городского правительства уже в ближайшее время, ориентировочно 30 мая. По предварительной информации, из 30 городских кинотеатров на балансе города до конца этого года останется только восемь: «Аврора», «Родина» и детские «Веснушка», «Дружба», «Восход», «Заневский», «Искра» и «Уран». «Если у частного бизнеса лучше получается управлять кинотеатрами, то пусть он этим и занимается», - комментирует Николай Буров. Город в свою очередь вложится в развитие и переоборудование киноцентров, которые оставит за собой.
Операторы отнеслись к этой идее с радостью: о своих планах на городские кинотеатры уже заявили «Кронверк Синема», «Синема Мир» и другие операторы. Новым владельцам однако предстоит потратиться на ремонт и переоборудование здания. По оценке компании «Невафильм» традиционно затраты на приведение в порядок здания являются наиболее значительными, а переустройство старых залов и закупка нового оборудования в среднем обходятся в $100 тыс. на 1 зал.
Массовое «избавление» от кинотеатров еще не началось, однако отдельные случаи передачи городских центров частным компаниям уже имеются. Так, например, еще год назад стало известно о планах по переустройстве кинотеатра «Максим» на Ланнском шоссе, 35. ЗАО «Академстрой» предлагало преобразовать под многофункциональный комплекс общей площадью более 30 тыс. кв. метров, в состав которого помимо кинотеатра предлагали включить жилье, торговые и офисные помещения. Также компания собирался преобразить и кинотеатр «Прометей», расположенный на проспекте Просвещения, 80. Недавно о своем интересе к преобразованию «Максима» заявила компания «Петровский трейд хаус», учредителями которой являются бывшие владельцы ПСБ. Детали проекта «Петровский трейд хаус» разглашать до получения разрешения на проведение работ не собирается.
Евгения Иванова