Проблемы формирования Перечня работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капстроительства
Экспертами Ассоциации строителей России подготовлена Аналитическая справка по вопросу о формировании Перечня работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Федеральный закон № 148-ФЗ, отменяя систему государственного лицензирования, предусматривает передачу саморегулируемым организациям, объединяющим индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих работы по строительству, проектированию и инженерным изысканиям, функции по выдаче разрешений на осуществление строительной деятельности.
Схема допуска на рынок участников строительной деятельности, установленная ст. 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 148-ФЗ), выглядит следующим образом:
1) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (Минрегион России – См. Постановление Правительства РФ от. 19.11.2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля
2) общее собрание членов саморегулируемой организации определяет те из видов работ, входящих в данный перечень, которые «относятся к сфере ее деятельности»;
3) при вступлении лица в саморегулируемую организацию последняя выдает ему «свидетельство о допуске» к тем или иным видам работ, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, «решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием членов саморегулируемой организации к сфере деятельности саморегулируемой организации»;
4) о выдаче указанного свидетельства саморегулируемая организация уведомляет орган по надзору за саморегулируемыми организациями (Ростехнадзор), который отражает эти сведения в государственном реестре.
Как на этапе принятия указанного выше федерального закона, так и в последующем экспертами высказывались обоснованные сомнения в правильности установления данного механизма, со ссылками, в том числе, на следующие основания.
Во-первых, описанная схема допуска на строительный рынок не вполне соответствует общепринятым как в мировой, так и российской практике механизмам саморегулирования, когда членство в СРО дает право на занятие определенным видом деятельности, в данном случае строительной, содержание которой, хотя и в самом общем виде, но описано в Градостроительном кодексе Российской Федерации, а не выполнение каких-либо видов конкретных строительных работ. При этом сама саморегулируемая организация определяет условия и показатели такого соответствия.
Во-вторых, определяя сферу деятельности СРО через определенный набор работ, «влияющих на безопасность» объектов капитального строительства, законодатель игнорирует общепризнанный в теории и практике саморегулирования принцип, согласно которому саморегулируемые организации отвечают, главным образом, за качество работ, выполняемых их членами, тогда как вопросы, связанные с безопасностью этих работ, относятся к сфере ответственности государства. В связи с этим, весьма сомнительной представляется и возможность достижения саморегулируемой организацией, отвечающей лишь за работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства, одной из основных целей, стоящих перед СРО строительного комплекса в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 55.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
В-третьих, совершенно не ясны критерии, по которым выделяются «виды работ, влияющие на безопасность объектов капитального строительства». Даже если не обращать внимания на крайне неудачную и странную, по мнению многих экспертов, терминологию, все равно трудно однозначно определить, каков механизм «влияния» конкретного вида работ на безопасность здания или сооружения.
Представляется, что в такой постановке речь скорее может идти о «работах, нарушение установленных правил производства которых способно причинить ущерб жизни и здоровью людей, имуществу, экологии и другим охраняемым законодательством объектам». То есть, не сами по себе работы «влияют» на безопасность, а нарушение их производства может повлиять на указанные отношения. Но тогда необходимо выделять только те работы, правила безопасного производства которых нормативно определены (в технических регламентах, национальных стандартах, сводах правил и т.п.). При этом совершенно очевидно, что выполнение любого вида работ в соответствии с нормативными требованиями в принципе не способно «повлиять» на безопасность строительного объекта.
Что касается авторов указанного перечня, то за основу они приняли соответствующие виды строительных работ, указанные в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП). При этом не было, вероятно, учтено, что сфера применения ОКДП и решаемые на его основе задачи, что непосредственно указано во введении в этот классификатор (пункт 2), совершенно иные. ОКДП можно в данном случае использовать лишь как некоторую вспомогательную информационную систему, основу для выделения массива видов работ, которые в последующем необходимо классифицировать уже по иным критериям, выделяя виды, «влияющие на безопасность объектов капитального строительства», с учетом указанного выше.
В-четвертых, изложенный законодателем подход предполагает установление соответствующим федеральным органом исчерпывающего перечня видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства. Из требований закона вытекает, что этот орган обязан однозначно определить и мотивированно обосновать: какие виды работ влияют на безопасность, а какие нет.
Представляется, что эта задача трудноразрешима. Так, если анализировать номенклатуру работ в области строительства (в соответствии с классификатором, использовавшимся при лицензировании в строительстве, ОКДП, ОКВЭД или практически любой другой классификацией), то становится очевидным, что почти все из них могут при тех или иных условиях «влиять на безопасность» объекта капитального строительства. С большими оговорками к исключениям могут быть отнесены лишь некоторые подвиды отделочных и электромонтажных работ, работы по благоустройству территории, санитарно-технические работы (в узком смысле этого слова).
Кроме того, даже общий анализ любого классификатора показывает, что любой перечень видов работ, влияющих на безопасность в строительстве, является крайне лабильным в зависимости от инноваций в технологиях строительства. В этом смысле Федеральный закон № 148-ФЗ навязывает Минрегиону России перспективу сизифова труда по внесению изменений в утвержденный перечень, а саморегулируемым организациям – по внесению соответствующих изменений в соответствующие требования и выданные их членам свидетельства о допуске к работам, признанным влияющими на безопасность объектов капитального строительства.
Принимая во внимание вышеизложенное, неудивительно, что Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее – Перечень), утвержденный Приказом Минрегиона России от 09.12.2008 г. № 274 (далее – Приказ № 274) по прошествии чуть менее полугода со дня вступления в силу Федерального закона № 148-ФЗ (а не трех месяцев, как того требует часть 5 статьи 8 Федерального закона № 148-ФЗ), вызывает вполне обоснованную критику со стороны профессионального строительного сообщества уже на начальном этапе его применения.
Так, большинство специалистов и экспертов отмечают, что Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 003-94), в соответствии с которым должно определяться содержание большинства включенных в Перечень видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, в значительной степени устарел и нуждается в актуализации, в том числе в дополнении его новыми видами работ в сфере проектирования и капитального строительства.
Кроме того, неоднородность классификационных признаков, используемых при разграничении включенных в Перечень видов (подвидов) работ, определяемых на основании соответствующих кодов, установленных ОК 003-94, зачастую приводит к невозможности однозначного ответа на вопрос подпадают ли осуществляемые тем или иным субъектом строительной деятельности работы под действие Перечня, и нужно ли ему получать допуск на их осуществление.
Так, например, к работам по устройству внутренних инженерных систем оборудования, согласно указанным в пункте 27 раздела III Перечня кодам ОК 003-94, относятся, в частности, установка газовых и электрических плит (ОКДП 4530233, 4530279), монтаж вентиляторов и вентиляционных агрегатов (ОКДП 4530243), установка водонагревателей и кипятильников (ОКДП 4530224) и прочие.
При этом монтаж систем видеонаблюдения, для производства которого ранее требовалось получение строительной лицензии, в число указанных работ не вошел. Таким образом, вроде бы исходя из требований статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанный вид работ можно выполнять без свидетельства СРО о допуске (См. также: Письмо Минрегиона России от 23.012009 № 1412-СМ/08 «О вопросах, связанных с отменой лицензирования и введением саморегулирования в строительстве»).
Вместе с тем, как справедливо отмечают специалисты, осуществление монтажа систем видеонаблюдения подразумевает производство таких указанных в Перечне работ, как прокладка кабелей, закрепляемых на тросе или скобами (ОКДП 4530274), прокладка внутренней электропроводки (ОКДП 4530658), установка изоляторов и заземлителей (ОКДП 4530646, 453651) и т.п. Отсюда следует, что организация, намеренная осуществлять монтаж систем видеонаблюдения, должна вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске к вышеуказанным работам.
Не менее сложным, на наш взгляд, является вопрос о содержании включенных в Перечень работ по строительству, для которых коды по ОК 003-94 не определены (пункты 11, 13, 19 раздела III Перечня).
Так, согласно примечанию к Перечню, содержание таких видов работ должно определяться «в соответствии с действующими нормативными документами (при их наличии)». Трудно понять, о каких именно «действующих нормативных документах» идет речь, поскольку ни законодательство, ни действующие пока СНиПы и ГОСТы, ни какие-либо ведомственные нормативные правовые акты содержание указанных видов работ не раскрывают.
Вместе с тем, представляется очевидным, что такие виды работ могут включать различные этапы и подразумевать различные способы выполнения отдельных технологических процессов. В частности, до начала основных работ по возведению подземных сооружений способом «стена в грунте» (п. 11 раздела III Перечня) на строительной площадке наряду с подготовительными работами, как правило, осуществляются работы по обеспечению устойчивости устья траншеи, подлежащей разработке. Охватываются ли указанные работы понятием «работы по возведению сооружений методом «стена в грунте» или они представляют собой отдельную разновидность строительных работ? Каким образом должен осуществляться контроль за деятельностью членов СРО, получивших свидетельства о допуске к работам, содержание которых «действующими нормативными документами» не закреплено?
Рассматривая Приказ Минрегиона № 274, необходимо обратить внимание еще на один немаловажный момент.
В соответствии с пунктом 2 Приказа «виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту – только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации». Таким образом, индивидуальный предприниматель, намеренный осуществлять работы, к примеру, по установке газовых или электрических плит, должен заключить договоры как минимум с тремя работниками, имеющими соответствующее высшее образование и стаж работы по специальности не менее чем три года (ч. 8 ст. 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, представляется очевидным, что подобного рода работы вполне могут осуществляться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (при условии наличия у него необходимого образования и стажа работы, а также соответствия иным требованиям к выдаче свидетельств о допуске, установленным саморегулируемой организацией).
Необходимо отметить, что, несмотря на кажущуюся краткость, Перечень работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, представляет собой достаточно ёмкий документ, охватывающий более 800 строительных, монтажных и пусконаладочных работ.
Преимущественное большинство из 35 видов работ по строительству, включенных в Перечень, подразделяются на десятки или даже сотни подвидов, различающихся (в ряде случаев, существенно) по степени влияния на безопасность объектов капитального строительства, по способам выполнения и ряду других параметров.
Так, например, такой вид работ как «монтаж наружных инженерных сетей и коммуникаций» (п. 28 раздела III Перечня) содержит 95 подвидов, включая «устройство водопроводных, канализационных и водосточных колодцев» (ОКДП 4530111), «подвеску проводов линий электропередач и контактных линий» (ОКДП 4530151), «установку водосточных и водосливных воронок» (ОКДП 4530248) и другие.
Представляется очевидным, что каждый из вышеуказанных подвидов работ имеет свою специфику, которая должна, в соответствии с логикой Приказа № 274, учитываться саморегулируемой организацией при формулировании требований к выдаче свидетельств о допуске к таким работам, а также при проведении проверки кандидатов в члены СРО на соответствие указанным требованиям.
Вместе с тем, на практике большинство саморегулируемых организаций, руководствуясь весьма расплывчатой формулировкой, содержащейся в части 5 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой «требования к выдаче свидетельств о допуске должны быть определены в отношении каждого вида работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и решение вопросов по выдаче свидетельства о допуске к которым отнесено общим собранием членов саморегулируемой организации к сфере деятельности саморегулируемой организации, или видов таких работ», устанавливают отдельные требования только в отношении каждого из видов работ, указанных в Перечне, по факту распространяя их на все подвиды работ в рамках данных видов.
Кроме того, нормы части 6 статьи 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяют лицам, ходатайствующим о получении допуска к одному или нескольким подвидам работ, входящих в один из указанных в Перечне видов, и прошедшим проверку на соответствие требованиям к выдаче свидетельств о допуске к данным работам, получить свидетельство о допуске, дающее право на осуществление всех работ в рамках данного вида.
При такой ситуации строительной организации, обратившейся в СРО за получением свидетельства о допуске к работам, например, по установке водосточных и водосливных воронок, может быть выдано свидетельство о допуске к работам по монтажу наружных инженерных сетей и коммуникаций в целом. Таким образом, данная организация получит также право на осуществление работ по устройству водопроводных, канализационных и водосточных колодцев, по подвеске проводов линий электропередач и контактных линий и других подвидов работ, входящих, согласно Приказу №274, в понятие «монтаж наружных инженерных сетей и коммуникаций».
Обращает на себя внимание еще одно важное обстоятельство. Казалось бы, Минрегион России, реализуя указания законодателя, должен ограничиться формулированием некоего конкретного перечня видов работ, каждый из которых влияет на безопасность объектов капитального строительства, отказываясь от создания разрешительных механизмов применительно к видам функций субъектов строительной деятельности, видам и характеристикам строительных объектов и т.п.
Однако анализ Приказа № 274 свидетельствует об обратном. Так, согласно Примечанию к Перечню, он не распространяется на работы по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов, проектная документация на которые не подлежит государственной экспертизе (ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также объектов, на строительство которых не требуется разрешение (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, индивидуальные предприниматели и организации, выполняющие работы по проектированию и (или) строительству только указанных выше объектов, могут выполнять указанные в Перечне работы, не вступая в СРО и, соответственно, не участвуя в обеспечении механизмов дополнительной ответственности.
Вероятно, это попытка таким образом вывести из-под обязательного членства в СРО субъектов, которые строят, в частности, отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности и т.п., хотя необходимо учитывать, что под данные параметры подпадает множество объектов общественного назначения, предусматривающих скопление большого количества людей (рестораны, развлекательные клубы, детские сады и т.п.). Однако возникают вопросы принципиального характера: по логике Минрегиона России указанные им в Перечне виды работ «влияют на безопасность» не всех объектов капитального строительства, а только некоторых из них? То есть такое «влияние» определяется отнюдь не содержанием конкретного вида работ, а характеристиками самого объекта строительства? А само базовое для строительства понятие «безопасность объекта капитального строительства» связано с наличием или отсутствием требования о получении разрешения на строительство и проведения государственной экспертизы проектной документации?
Вопросы эти носят, в большой степени, риторический характер, отрицательный ответ на них совершенно очевиден. Никакие конкретные виды работ сами по себе не могут повлиять на безопасность здания и сооружения, поскольку безопасность этих объектов обеспечивается путем установления правильных проектных значений и качественных характеристик и их реализации на этапе строительства. Именно таким образом определяет понятие обеспечения безопасности принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (в первом чтении) базовый нормативный правовой акт в сфере строительной безопасности - технический регламент «О безопасности зданий и сооружений». Более того, он указывает в качестве объекта технического регулирования «здания и сооружения любого назначения» (часть 1 статьи 3), при этом никак не связывая обеспечение безопасности объектов капитального строительства с «влиянием» тех или иных видов работ, определяя совершенно иные параметры и показатели (статья 5).
Следует также обратить внимание на то, что первоначально в Перечень не вошли и, следовательно, не требовали наличия свидетельства о допуске, работы, содержанием которых являлась реализация функций заказчика, застройщика, генерального подрядчика. На практике, отдельные саморегулируемые организации по своей инициативе и на добровольной основе сформулировали соответствующие требования к реализации этих функций и начали выдавать своим членам соответствующие свидетельства, которые не являлись по законодательству обязательными, но использовались ими при взаимодействии с финансовыми и иными структурами, прежде всего при необходимости подтверждения (уточнения) своего профессионального статуса на строительном рынке.
Ситуация кардинально изменилась, когда Минрегионом России был разработан приказ, предусматривающий внесение в Перечень изменений, в соответствии с которыми работы по выполнению функций генерального подрядчика и заказчика-застройщика должны быть признаны работами, влияющими на безопасность объектов капитального строительства (См. Приказ Минрегиона России от 21.10.2009 г. № 480 «О внесении изменений в приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря
В соответствии с данным Приказом, в настоящее время направленном для регистрации в Министерство юстиции Российской Федерации, в Раздел II Перечня «Виды работ по подготовке проектной документации» должны быть включены:
работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (пункт 13);
работы по организации подготовки проектной документации застройщиком (пункт 14);
работы по организации подготовки проектной документации привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным проектировщиком) (пункт15).
Помимо этого Раздел III «Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту» должен быть дополнен следующими видами работ:
работы по осуществлению строительного контроля застройщиком или заказчиком (пункт 36);
работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора физическим или юридическим лицом (пункт 37);
работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта застройщиком или заказчиком (пункт 38);
работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком) (пункт 39).
По нашему мнению, соответствие указанного Приказа требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также основным принципам организации СРО строительного комплекса, установленным Федеральным законом № 148-ФЗ, вызывает сомнения.
Так, согласно статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации под понятием «строительный контроль» подразумевается комплекс мероприятий, производимых с целью проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.
В связи с этим, отнесение работ по осуществлению строительного контроля (п. 36, 37 Раздела III) к видам работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту представляется весьма спорным и очевидно некорректным.
Кроме того, следует иметь в виду, что для обозначения саморегулируемой организации, в сферу деятельности которой входит выдача свидетельств о допуске к предусмотренным в Перечне работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, в Федеральном законе № 148-ФЗ используется термин «саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство», что не предполагает возможности приема в члены данных СРО лиц, непосредственно строительство не осуществляющих.
Аналогичное замечание можно сделать и относительно включения работ по организации подготовки проектной документации в перечень видов работ по подготовке проектной документации (п. 14, 15 Раздела II).
Необходимо также отметить, что согласно статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительный контроль должен осуществляться в первую очередь лицом, осуществляющим строительство.
Вместе с тем, работы по осуществлению строительного контроля указанным лицом в Перечень не входят. Рассматриваемым Приказом внесение соответствующих изменений в Перечень также не предусмотрено.
В то же время, предлагается включить в Перечень работы по осуществлению строительного контроля, производимые не только застройщиком или заказчиком (п. 36 Раздела III), но также и физическим или юридическим лицом, привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании соответствующего договора (п. 37 Раздела III).
Представляется очевидным, что, формулируя пункт 37 Раздела III, фактически обязывающий физических лиц, привлекаемых застройщиком или заказчиком для осуществления строительного контроля, вступить в одну из саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, разработчики Приказа не учли положения статьи 55.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в члены саморегулируемых организаций строительного комплекса могут быть приняты юридические лица и индивидуальные предприниматели, но никак не физические лица.
Кроме того, согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к указанным физическим или юридическим лицам, относятся, в том числе, и лица, осуществлявшие подготовку проектной документации. Таким образом, вступление в силу Приказа в приведенной выше формулировке, приведет к тому, что для того, чтобы иметь возможность осуществлять проверку производимых работ требованиям проектной документации, проектировщики, разработавшие данную документацию, вынуждены будут вступить в члены одной из строительных СРО, что противоречит статье 55.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предусматривающей возможности существования саморегулируемых организаций, объединяющих строителей и проектировщиков.
Рассматривая предусмотренные Приказом изменения, нельзя не отметить, что используемая в пунктах 38, 39 Раздела III формулировка «работы по организации строительства, реконструкции, капитальному ремонту», позволяет отнести к указанным работам как работы по разработке проекта производства работ, так и получение разрешений на строительство и других документов, необходимых для осуществления строительных работ.
Таким образом, даже те из застройщиков, чье участие в процессе строительства, заключается лишь в получении правоустанавливающих документов на земельный участок и обеспечении строительства, должны будут вступить в СРО и получить соответствующее свидетельство о допуске. Вместе с тем, представляется очевидным, что подобного рода работы, не оказывают прямого влияния на безопасность объектов капитального строительства и могут выполняться любыми физическими и юридическими лицами без получения допусков саморегулируемых организаций.
Аналитическая справка подготовлена экспертами Ассоциации строителей России
Руководитель проекта Заслуженный юрист РФ д.ю.н., профессор А.С.Самойлов
30 ноября
Рост стоимости жилья не обошел стороной сегмент элитной недвижимости. Сегодня квадратный метр такой недвижимости стоит не менее тыс. В конечном итоге полная стоимость квартиры составляет достаточно большую сумму, которую не все хотят платить сразу, а ищут иные пути. С каждым годом таких людей становится все больше.
Как много жилья на кредитные схемы
«Интерес к элитной недвижимости остается высоким. Приобретение недвижимости с помощью кредитных средств пользуется популярностью. Многие бизнесмены пользуются заемными средствами, чтобы не «вытаскивать» большие средства из собственного бизнеса, а платить частями на протяжении нескольких лет», – говорит Ирина Чернецова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».
Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы от 0-800 тыс. По разным оценкам их число не превышает 10-15 процентов от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. «В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, для банков становится актуален, и вполне возможно, что превратится в отдельный блок VIP-ипотеки», - считает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
Однако к удовлетворению спроса пока готовы не все банки. Дело в том, что элитная недвижимость обладает особенностью – она менее ликвидна. «По сравнению с обычной квартирой элитную квартиру продать не так просто, срок экспозиции такой квартиры на рынке до момента покупки обычно составляет довольно длительный период: от 5-6 месяцев до года», – рассказывает Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора. Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки выдают не более 60 процентов. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами лимита, установленного банком, может не хватить на покупку элитной квартиры.
Схемы
Наиболее популярной схемой покупки недвижимости остается классическая ипотека (кредит под залог покупаемой готовой недвижимости). На втором месте – различные виды кредитов, включая кредит под залог прав требования. «Заметен рост интереса к лизинговым схемам», – говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар».
Схема финансовой аренды или лизинга пока еще мало развита и малоизвестна, хотя в последнее время она набирает популярность.
Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты по лизингу несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д. Однако самое главное отличие заключается в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя.
По словам Ирины Чернецовой, очень активно берутся кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Надежда Волкова отмечает, что состоятельные граждане не боятся закладывать уже имеющееся в собственности элитное жилье для приобретения еще одного дорогостоящего объекта. Нередко квартиры приобретают в рассрочку сроком на 2-3 года.
Необходимо учитывать, что при покупке элитных объектов речь идет об очень крупных суммах, и проценты по кредиту добавляют дополнительный вес окончательной стоимости объекта. Поэтому специалисты отмечают особую щепетильность заемщиков при выборе различных схем. К примеру, экономия на процентах по кредиту сможет составить около 5 процентов, если речь идет о строящемся объекте и около 3 процентов, если квартира покупается на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
Если говорить о плюсах и минусах, то найти абсолютно идеальную схему достаточно сложно и необходимо очень тщательно взвешивать все «за» и «против».
Классическая ипотека. Плюсы: жилье сразу оформляется в собственность заемщика, возможно оформление сделки и покупка квартиры в короткий срок – порядка 2-3 дней. Минусы: для получения минимальной процентной ставки по договору, как правило, необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита, при классической схеме заемщик должен располагать суммой на первоначальный взнос (от 10 процентов стоимости жилья).
Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Плюсы: кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов за рубежом. Заемщик остается собственником закладываемой недвижимости, может там продолжать проживать. Минус: необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и уже иметь недвижимость в собственности на свое имя. Жилищно-накопительные кооперативы. Плюс: не требуется подтверждение дохода. Проценты в ЖНК, как правило, ниже, чем при классическом рыночном ипотечном кредите. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость и проценты. Есть временной лаг между внесением первого взноса и получением жилья полностью в собственность (период накопления, подбора и приобретения).
Проектное финансирование (кредит выдается застройщику под определенный проект). Плюсы: возможность привлечения консолидированного ресурса и реализации квартир в объекте в более высокой стадии готовности – плюс для застройщика. Минусы: не каждая компания в состоянии соответствовать критериям банка как заемщик.
Кредитование под залог прав требования. Плюсы: возможность получения кредита на строящуюся недвижимость. Минус: риски для банка-кредитора (отсутствие залога недвижимости), строительные риски: сдача дома в срок надлежащего качества и срок оформления собственности – все на плечи дольщика и кредитора.
Рассматривается законопроект о стройсберкассах. Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения дохода заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.
Потребительский кредит – не целевой кредит. Он может быть использован, когда для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы. Участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае имущество становится собственностью кооператива и, как следствие, – сложности при оформлении его в залог.
Лизинг относительно новая схема, позволяющая проводить ускоренную амортизацию, оптимизацию налогообложения. Однако недвижимость будет оформлена в собственность на продавца. Лизинг хорош тем, что из-за отсутствия права собственности во время действия договора лизинга, лизингополучатель не платит налоги на собственную недвижимость. Кроме того, финансовая аренда выгодно отличается от обычной тем, что гарантирует получение права собственности на арендуемое помещение, при условии выполнения всех пунктов договора лизинга. В то время как обычная аренда может быть оформлена на не очень долгий срок, и договор аренды может быть не продлен вне зависимости от того, окупились ли вложения в ремонт и рекламу или нет. Минусы лизинга в том, что законодательство позволяет при помощи этой схему приобретать только коммерческое помещение. Однако, как признавались некоторые специалисты, всегда найдутся умельцы способные выстроить целую цепочку и добиться поставленного результата – купить элитное жилье. Также в случае лизинга недвижимости законодательно еще не урегулирован вопрос с землей, т.к. земля не может быть передана в лизинг. Лизинговым компаниям необходимо придумывать менее удобные схемы работы, чтобы действовать в рамках закона и с минимальными рисками. Однако этой схемой могут воспользоваться небольшие и средние фирмы, владельцами которых и могут быть покупатели элитной недвижимости.
Когда в компании вам рады
Среди прочих схем приобретения элитного жилья можно указать иные схемы, расходы по которым могут определить лишь сами заемщики. Некоторые организации кредитуют своих сотрудников, решивших приобрести жилье, и при этом выдают им беспроцентные кредиты и ссуды. Иногда юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, продают недвижимость своим сотрудникам по ценам, значительно меньше рыночных. Впрочем, кредит юридического лица собственным сотрудникам не всегда бывает беспроцентным. Практика показывает, что кредиты на приобретение жилья, могут себе позволить выдавать не все, но сделать кредит лишь для одного сотрудника компании могут многие. Весь вопрос заключается в том, будете ли вы этим единственным человеком или вам надо будет выходить на рынок заимствований, чтобы приобрести квартиру своей мечты.
Игорь Федоров
Спрос на бизнес-центры (БЦ) класса «А» в Петербурге превышает предложение. Число арендаторов, которые предъявляют высокие требования к качеству офисных помещений, растет. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, что на рынке царит дефицит высококачественных офисов.Бизнес в центре По данным директора департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb Алексея Чижова, к началу июня 2007 года в Петербурге работали 15 БЦ класса «А». Общая площадь объектов составляет 103,8 тыс. кв. метров. Все БЦ расположены в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два – в старой части Васильевского острова и одиннадцать – в Центральном районе. При этом на Невском пр. находится пять БЦ класса «А». Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что на петербургском рынке действует классификация БЦ Гильдии Управляющих и Риэлтеров (ГУД). В ней наиболее значимым критерием является местоположение. Однако сейчас ведется проектирование БЦ класса «А» за пределами рамок, очерченных классификацией ГУД. Каждый БЦ класса «А» – единичный, часто уникальный проект. Высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и инфраструктуры – техническое оснащение, инженерия, парковка. Основная характеристика БЦ класса «А» – расположение. Как правило, офисы данного уровня находятся в историческом центре. Они являются максимально востребованными и наиболее доходными объектами. Арендаторы делают свой выбор из соображений престижа и удобства. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в двадцати минутах езды на машине от центра города. Иначе собственнику БЦ не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Наиболее престижным местом остается Невский проспект. Сейчас на Невском находятся четыре бизнес-центра класса «А»: «Строгановский», Genium, «Атриум на Невском 25», «Невский, 38». В ближайшее время список пополнит «Дом Зингера», который должен быть введен в третьем квартале 2007 года. В отдаленной перспективе на Невском появится БЦ «Невский Плаза», но дата его ввода пока не известна. В последнее время наметилась тенденция строительства БЦ класса «А» за пределами исторического центра города. Причины – дефицит земельных участков, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют следующие набережные – Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, Обводного канала, а также территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится. Квартальные итоги В 2006 году на рынке офисной недвижимости Петербурга к сдаче в эксплуатацию было запланировано около 60 тыс. кв. метров площадей класса «А». По итогам года в эксплуатацию было введено семь БЦ общей площадью 46 тыс. кв. метров. Это максимальное за всю историю количество введенных на городской рынок офисных площадей класса «А». Отличительной чертой 2006 года стала реализация сетевых проектов класса «А». Это два БЦ «Сенатор» – на ул. Чайковского, 1 и Садовой ул., 10, принадлежащих финансовому холдингу «Империя», а также Gustaff и Magnus девелоперской компании «Рюрик». В 2006 году появились первые офисные объекты, расположенные за пределами «золотого треугольника» – БЦ Gustaff и Magnus на Васильевском острове и «Лангензипен» на Петроградской стороне. За первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса «А». Госкомиссии был сдан единственный объект – БЦ «Апполо», но въезд в него первых арендаторов состоится летом. До конца 2007 года может быть сдано в эксплуатацию 15 БЦ класса «А» общей площадью около 196 тыс. кв. метров. Как показывает практика, далеко не все сроки ввода выдерживаются, заметил Алексей Чижов. Если реально к концу года будет сдана в эксплуатацию только половина объектов, то предложение по общей площади в сегменте класса «А» более чем удвоится. Игорь Горский дополнил, что важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года. Руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB Елена Афиногенова отметила, что в первом квартале 2007 года в Петербурге введено в эксплуатацию девять БЦ – два класса «А» и семь класса «В» и «В+». Объектов класса «С» в первом квартале 2007 года введено в эксплуатацию не было. По итогам первого квартала 2007 года можно отметить увеличение объемов ввода офисных площадей по сравнению с аналогичным периодом 2006 года на 53 процента. Сегмент БЦ класса «А» в первом квартале 2007 года составил около 14 процентов от общего объема введенных арендопригодных площадей. В натуральном выражении в сегменте класса «А» введено в эксплуатацию 6,4 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Доля БЦ класса «А», по итогам первого квартала 2007 года, составила10 процентов, класса «В» – 48 процентов, класса «С» – 42 процента. По итогам первого квартала 2007 года лидером в плане строительства новых БЦ стал Центральный район. В нем введено в эксплуатацию 51,2 тыс. кв. метров общей офисной площади или 34 тыс. кв. метров арендопригодной офисной площади в БЦ. Шесть из девяти введенных в эксплуатацию объектов расположены в Центральном районе, удельная доля которого в общем объеме ввода арендопригодных площадей составила 78 процентов. Арендные ставки По состоянию на первый квартал 2007 года уровень арендных ставок практически не изменился по сравнению с уровнем, зафиксированным в четвертом квартале 2006 года. Арендные ставки для класса «А» находятся в диапазоне 0–0 за 1 кв. метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Ставки на аренду на офисные помещения сегодня находятся в диапазоне 0–940 за 1 кв. метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. В конце 2006 года на рынке произошел заметный рывок – в БЦ «Атриум на Невском, 25» и «Дом Зингера» ставки превысили тыс. за 1 кв. метр. Падение курса доллара США привело к снижению доходов БЦ, в которых ставки номинировались в долларах США. Это заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты – оперировать валютной корзиной, выдумывать собственные «у.е.» или перейти на расчеты в рублях. В конце 2006 года впервые расценки в рублях номинировал БЦ класса «А» – «Лангензипен» на Каменноостровском пр. Базовая ставка в «стеклянном» корпусе составила 18 тыс. рублей за 1 кв. метр в год, в краснокирпичном корпусе – 12,6 тыс. рублей за 1 кв.метр. От долларов в конце 2007 года отказались и другие БЦ класса «А» – «Атриум» и «Белые ночи». Они перешли на расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро. Дефицит прогрессирует Рынок характеризуется стабильным ростом спроса на офисные помещения высокого класса. Спрос на офисы класса «А» представлен в основном международными и крупными российскими компаниями, представительствами зарубежных фирм. Все большее число таких арендаторов предпочитает иметь офис в БЦ класса «А». У арендаторов офисов класса «А» популярны помещения площадью 100–200 кв. метров и большие площади – 500–1000 и более кв. метров. Планировка в БЦ класса «А», как правило, открытая, чтобы арендатор смог сам решить, как спланировать свой будущий офис. Елена Афиногенова соглашается, что крупных арендаторов интересуют офисы в БЦ класса «А». В этом сегменте 60 процентов спроса приходится на помещения 500–1000 кв. метров. Найти подобные помещения достаточно проблематично по причине низкой доли сегмента класса «А» в общем объеме предложения. Кроме того, собственники высококачественных БЦ ориентируются на крупных арендаторов. В частности, в первом квартале 2007 года компания «Синтез-девелопмент» заключила долгосрочный договор аренды 2 тыс. кв. метров в БЦ класса «А» «Лангензипен». В первом квартале 2007 года спрос на высококачественные офисные помещения продолжал расти. В основном спрос был представлен заявками от крупных арендаторов – российских и иностранных компаний, занимающих площади в старом фонде. Желание арендаторов сменить офис обусловлено постоянным увеличением арендных ставок на помещения класса «В» и «С» на фоне роста предложения качественных площадей. Алексей Чижов утверждает, что 30 процентов арендаторов петербургских БЦ ежегодно намереваются расширить свои площади. Несколько лет назад эта доля не превышала 5 процентов. Однако вне зависимости от класса возможности заполучить более просторный офис ограничены. Уровень вакантных площадей в классе «А» не превышает 1 процента. Наиболее остро проблема расширения стоит в Петербурге именно в БЦ класса «А». Зона их размещения ограничена историческим центром, а БЦ по сути расположены в особняках-памятниках и по большей части небольшие по площади. Примером могут служить «Атриум» и «Северная столица». В таких офисных центрах компании занимают один этаж, а весь БЦ занимают три–четыре крупные известные компании. Понятно, что в таких условиях расширение крайне сложно. Сама структура рынка диктует проблему, резюмирует эксперт. Управляющий сетью БЦ «Сенатор» Валерий Хламкин говорит, что заполняемость БЦ класса «А» составляет 98-99 процентов. Причем новые проекты заполняются уже на этапе строительства. Это подтверждает тот факт, что в Петербурге сохраняется ситуация дефицита высококачественных офисных площадей. Интерес инвесторов к покупке офисных помещений очень высок, что отражается на постоянно возрастающем спросе. В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении БЦ, которые в будущем планируют сдавать собственные площади. В 2006 году предложения по продаже площадей класса «А» отсутствовали. В 2007 году единственное появившееся предложение в сегменте БЦ класса «А» – БЦ «Строгановский» на Невском пр., 19. «Строгановский» реализуется как готовый бизнес либо как комплекс помещений. Заявленная цена – 11 млн EURO. Общая площадь помещений, выставленных на продажу, составляет 1185 кв. метров. Проектом предусмотрено несколько типов помещений площадью 120–350 кв. метров. Перспективы В 2007 году БЦ класса «А» помимо исторического центра должны появиться на Выборгской и Свердловской набережных. В дальнейшем тенденция выхода из исторического центра сохранится: заявлены проекты класса «А» на Малоохтинском пр. и в Пулково-3. Однако подобные объекты единичны, подавляющее большинство заявленных и реализуемых проектов сосредоточено в историческом центре Петербурга. Необходимо также отметить, что наряду с традиционной для нашего города реконструкцией исторических зданий в БЦ высокого уровня появились проекты создания комплексов зданий и целых деловых кварталов класса «А», преимущественно строящихся «с нуля». Игорь Горский считает, что текущий объем спроса на офисные помещения, определенный исходя из численности офисных работников и данных по нормативам офисной площади на одного работника, составляет около 4,1 млн кв. метров. Таким образом, текущий дефицит или потенциал офисных площадей составляет более 0,67 млн кв. метров. Нехватка качественных офисных площадей в 2007-2008 гг. сохранится на уровне 650–750 тыс. кв. метров. Однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. Данная ситуация будет связана со значительным превышением темпов роста предложения над темпами роста спроса за счет вывода на рынок большого числа проектов. Здесь необходимо отметить, эксперт рассматривает общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений – встроенных, административных зданий, НИИ и т.п. может перетекать в сегмент качественных БЦ. Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени. Дмитрий Малышев