Предпосылок к снижению ставки аренды складских площадей нет
Ставка аренды складской недвижимости в Петербурге в 2022 году продолжит расти. На фоне дефицита свободных площадей, высокого спроса, а также увеличения операционных расходов к середине 2022 г. по ряду востребованных локаций ставка triple net может составить порядка 7 500 руб./ кв. м/ год, рассказывают аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
«Любопытно, что за счет дефицита предложения арендные ставки на единые блоки от 10 000 кв. м сейчас выше, чем на небольшие складские помещения», отмечает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int. – «При условии, что мы не увидим банкротств и ухода из регионов крупнейших арендаторов, предпосылок к снижению арендной ставки в 2022 году нет», добавляет он.
За 2021 год рынок складской и индустриальной недвижимости Петербурга пополнился 235 580 кв. м новых площадей. При этом только 41% из них предназначен для спекулятивной сдачи в аренду. Наиболее крупными из таких объектов стали «Армада Парк Север» (50 028 кв. м), «Октавиан», корпус V (16 207 кв. м), «СВМ-Терминал» (8 588 кв. м), «Кинмарк» (7 921 кв. м).
Основной объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Петербурга. При этом на общий уровень вакансии на рынке новый ввод существенно не повлиял, как не повлияет и выход на рынок объектов, заявленных на 2022 г. Причина здесь в том, что площади в спекулятивных объектах арендуются еще на этапе строительства и к моменту ввода в эксплуатацию складские комплексы оказываются заполненными резидентами на 98%.
Общий объем свободных площадей за 2021 год снизился на 71,5%, до 46 220 кв. м. При этом вакансия в классе А составляет 0,4%, в классе В – 2,2%.
25% от общего объема введенных в 2021 году площадей пришлось на объекты, построенные по схеме built-to-suit, их площадь составила 58 940 кв. м. Крупнейшими складскими комплексами этого типа стали распределительный центр сети магазинов Fix Price (35 581 кв. м) на территории «PNK Парк Шушары 3» и складской комплекс для компании СDEK (17 403 кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Объем сделок по аренде, продаже, расширению, субаренде и продлению договоров аренды составил 834 430 кв. м, что на 79,5% превышает аналогичный показатель прошлого года. Объем сделок по аренде и продаже в 2021 году составил 672 310 кв. м. Оба показателя являются рекордно высокими для складского рынка Петербурга.
Наиболее востребованными по количеству сделок стали блоки площадью 1 000 – 2 500 кв. м. Наибольший суммарный объем сделок по размеру блока пришелся на лоты площадью более 15 000 кв. м.
С точки зрения географии поглощения лидирует зона до 5 км за пределами КАД: на нее пришлось 44% арендованных и купленных площадей.
Драйвером рынка, как и в 2020 году, стали компании сегмента электронной коммерции, заключив 36% от общего объема сделок за год. На втором месте – производители non-food, на компании этого сегмента в структуре спроса пришлось 19%.
По оценкам экспертов, рынок полимерных мембран Петербурга и Ленобласти, применяемых в основном при гидроизоляции плоских кровель, напрямую зависит от крупных инвестиций в промышленный сектор. Сейчас в регионе производится около 1,5 млн кв. м мембран. В ближайшие 2-3 года производители ожидают прирост этого сегмента в пределах 5-15% в год.
На строительном рынке к полимерным гидроизоляционным мембранам относят материалы на основе ПВХ (поливинилхлорид), ТПО (термопластичные олефины) и ЭПДМ (полимеризированный этилен-пропилен-диен-мономер, или синтетический каучук). Активно данные материалы начали применяться в Петербурге в начале 2000-х годов с приходом крупных международных инвесторов и строительных компаний.
По словам Николая Воробьева, исполнительного директора ООО «ГЕОИЗОЛ Трейд», с 2003 по 2008 годы общий объем производства в Петербурге полимерных мембран вырос более чем в шесть раз. В этот период появились новые, в том числе и отечественные игроки, которые открыли производственные линии на территории России. К 2008 году объем превысил 13 млн кв. м в год, в основном за счет строительства крупномасштабных быстровозводимых объектов в большинстве регионов: ТРЦ, офисных зданий и логистических центров.
«Во время кризиса 2009 года показатели упали почти в два раза, преимущественно из-за резкого снижения объемов строительства. Чтобы пережить экономический спад, многие крупные производители были вынуждены заняться собственными научно-техническими разработками для более глубокой адаптации мембран к российским условиям, пытаясь таким образом расширить географию сбыта и области применения. В посткризисный период рост сегмента мембран возобновился. Уже в 2011 году его объем превысил аналогичные показатели 2008 года и составил около 14 млн кв. м», – рассказал Николай Воробьев.
Роман Быков, менеджер по развитию сегмента кровельной изоляции ROCKWOOL Russia, рассказал, что компания ROCKWOOL поставляет систему для тепло- и гидроизоляции рулонных (плоских) кровель. Объем этой части рынка в Петербурге и ближайших городах Ленинградской области можно оценивать в размере более 1,5 млн кв. м.
«В целом можно сказать, что наблюдается рост применения полимерных гидроизоляционных материалов. При строительстве новых зданий промышленного и торгового назначения практически не рассматривается применение устаревших битумных материалов. В то же время в сегменте реконструкции жилья и небольших общественных зданий полимерные материалы пока не завоевали сколько-нибудь серьезных позиций, сказывается инертность эксплуатационных служб, а часто именно они принимают решения в пользу хорошо знакомых им битумных материалов», – пояснил господин Быков.
По мнению Сергея Бордашова, руководителя продаж полимерной мембраны «Пластфоил» компании «Пеноплэкс», доля полимерных мембран, согласно прогнозам, на российском рынке гидроизоляции будет увеличиваться, постепенно вытесняя устаревшие битумные материалы, которым все труднее поддерживать конкуренцию. «Наша компания ежегодно увеличивает продажи в два раза, у прогрессивного материала, каким является полимерная мембрана, очень хорошие перспективы», – подчеркнул он.
На рынке Петербурга представлено несколько крупных отечественных производителей полимерных мембран.
Компания «Пеноплэкс» (марка «Пластфоил») разместила свои производства в Киришах Ленинградской области. Ближайшим соседом к Северо-Западу является компания «Гекса – нетканые материалы», которая в Тверской области производит гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» и на территории Северо-Запада реализует продукцию через отделение «Гекса – Северо-Запад».
Также на рынке Петербурга и Ленобласти активно представлены материалы лидера российского рынка кровельных систем – компании «Технониколь», которая размещает производственные мощности на своем заводе «Лоджикруф» в Рязанской области.
Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель).
Николай Воробьев считает, что рост сегмента мембран связан с новыми областями применения, например при гидроизоляции тоннелей, в том числе и при строительстве метро.
В октябре 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 219 024,4 кв. м жилья, что превышает показатель прошлого года на 9% (в октябре 2012 года было сдано 199 623,9 кв. м), сообщает Комитет по строительству.
Лидером по вводу жилья стал Невский район, где построено 48 968,8 кв. м (1051 квартира). С третьего места на второе поднялся Приморский район: там введены в эксплуатацию 3 дома на 715 квартир (46 900,3 кв. м). Третью строчку занимает Петроградский район (326 квартир общей площадью 32 592,8 кв. м).
В рейтинге индивидуального строительства Курортный район занимает лидирующие позиции (построено 11 домов общей площадью 1176 кв. м). Пушкинскому району не удалось удержаться в тройке лидеров: его сместил Петродворцовый, занявший второе место благодаря 10 новым домам общей площадью 3392,7 кв. м. Выборгский район, где сдано в эксплуатацию 6 домов общей площадью 1326,8 кв. м, спустился со второй строчки на третью.
В Петроградском районе сдан в эксплуатацию специализированный баскетбольный комплекс, в Выборгском районе появились крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей с подземным гаражом и пункт проката спортивного инвентаря.
Новый детский сад на 220 мест был построен в Красносельском районе. В Приморском районе открылась Клиника № 2 ФГУЗ «Всероссийский центр экстренной и радиационной медицины им. А.М. Никифорова» МЧС России. Закончено строительство гостиничного комплекса в Зеленогорске (Курортный район).
Производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей появился в Невском районе, новый автомоечный комплекс – в Выборгском районе.
В Выборгском районе сдан в эксплуатацию общественно-деловой центр, бизнес-центр со встроенной подземной автостоянкой построен в Московском районе, складской комплекс открыт в Пушкинском районе, а производственно-складской комплекс – в Выборгском.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за октябрь 2013 года
