Предпосылок к снижению ставки аренды складских площадей нет
Ставка аренды складской недвижимости в Петербурге в 2022 году продолжит расти. На фоне дефицита свободных площадей, высокого спроса, а также увеличения операционных расходов к середине 2022 г. по ряду востребованных локаций ставка triple net может составить порядка 7 500 руб./ кв. м/ год, рассказывают аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
«Любопытно, что за счет дефицита предложения арендные ставки на единые блоки от 10 000 кв. м сейчас выше, чем на небольшие складские помещения», отмечает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int. – «При условии, что мы не увидим банкротств и ухода из регионов крупнейших арендаторов, предпосылок к снижению арендной ставки в 2022 году нет», добавляет он.
За 2021 год рынок складской и индустриальной недвижимости Петербурга пополнился 235 580 кв. м новых площадей. При этом только 41% из них предназначен для спекулятивной сдачи в аренду. Наиболее крупными из таких объектов стали «Армада Парк Север» (50 028 кв. м), «Октавиан», корпус V (16 207 кв. м), «СВМ-Терминал» (8 588 кв. м), «Кинмарк» (7 921 кв. м).
Основной объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Петербурга. При этом на общий уровень вакансии на рынке новый ввод существенно не повлиял, как не повлияет и выход на рынок объектов, заявленных на 2022 г. Причина здесь в том, что площади в спекулятивных объектах арендуются еще на этапе строительства и к моменту ввода в эксплуатацию складские комплексы оказываются заполненными резидентами на 98%.
Общий объем свободных площадей за 2021 год снизился на 71,5%, до 46 220 кв. м. При этом вакансия в классе А составляет 0,4%, в классе В – 2,2%.
25% от общего объема введенных в 2021 году площадей пришлось на объекты, построенные по схеме built-to-suit, их площадь составила 58 940 кв. м. Крупнейшими складскими комплексами этого типа стали распределительный центр сети магазинов Fix Price (35 581 кв. м) на территории «PNK Парк Шушары 3» и складской комплекс для компании СDEK (17 403 кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Объем сделок по аренде, продаже, расширению, субаренде и продлению договоров аренды составил 834 430 кв. м, что на 79,5% превышает аналогичный показатель прошлого года. Объем сделок по аренде и продаже в 2021 году составил 672 310 кв. м. Оба показателя являются рекордно высокими для складского рынка Петербурга.
Наиболее востребованными по количеству сделок стали блоки площадью 1 000 – 2 500 кв. м. Наибольший суммарный объем сделок по размеру блока пришелся на лоты площадью более 15 000 кв. м.
С точки зрения географии поглощения лидирует зона до 5 км за пределами КАД: на нее пришлось 44% арендованных и купленных площадей.
Драйвером рынка, как и в 2020 году, стали компании сегмента электронной коммерции, заключив 36% от общего объема сделок за год. На втором месте – производители non-food, на компании этого сегмента в структуре спроса пришлось 19%.
Департамент аналитики сервиса «Синица» провел обширное исследование рынка новостроек Москвы и Московской области и пришел к выводу, что за год средневзвешенная цена квадратного метра существенно выросла во всех локациях: в границах Старой Москвы динамика составила +37,7%, в Новой Москве рост на - 30,2%, в Подмосковье - на 26,8%.
По итогам апреля, средняя стоимость кв. м в Старой Москве составила 307,7 тыс. рублей (пробив наконец психологическую отметку в 300 тысяч, к которой она подбиралась уже два месяца), в Новой Москве - 180,8 тыс. рублей, на рынке ближнего пояса Московской области[1] - 146,8 тыс. руб. В исследовании не рассматривались премиальный и элитный сегменты новостроек.
“Подобный дисбаланс объясняется повышенным покупательским спросом и нехваткой свободного предложения в экспозиции, - объясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица» - Несмотря на то, что девелоперы вывели значительный объем новых квартир и апартаментов во всех локациях (в апреле в Старой Москве вышло 5 новых проектов классов комфорт и бизнес, а также стартовали продажи в 18 корпусах уже реализуемых проектах, в Новой Москве - в 14 корпусах) спрос, подогретый последними месяцами действия льготной ипотеки, и желанием инвесторов вложить свободные средства в новостройку, создает дефицит”.
Среди других трендов апреля “Синица” отмечает среднее сокращение площадей квартир во всех сегментах и локациях. Так, средняя площадь квартир в границах Старой Москвы сократилась довольно существенно - на 4,2% и составила по итогам месяца 61,9 кв. м, в Новой Москве - 48,8 кв. м, в Подмосковье 50,9 кв. м. В первую очередь, это вызвано смещением предложения в сторону комфорт-класса, а также выводом в свободную экспозицию большого числа студий и однокомнатных квартир (на долю небольших квартир приходится около 53% нового предложения) и сокращением доли многокомнатных.
Динамика распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
+3,2% |
-1,1% |
-1,5% |
-0,6% |
|
Новая Москва |
+1,6% |
-2.1% |
-0,8% |
+1,3% |
|
МО |
+2,2% |
-1,6% |
-0,9% |
+0,2% |
Объем распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
36,9% |
34,4% |
23,6% |
5,1% |
|
Новая Москва |
44,3% |
38,5% |
15,0% |
2,2% |
|
МО |
42,7% |
40,2% |
15,4% |
1,7% |
“Подводя итоги апреля, хочу отметить, что совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля 2021 года составил 1,54 тыс. кв. м, в Новой Москве - 502,6 тыс. кв. м, в Подмосковье - 660,5 тыс. кв. м. И хотя динамика темпов вывода новостроек у девелоперов пока не поспевает за повышенным спросом, такого заметного вымывания ликвидных лотов, скорее всего, уже не случится. К концу второго квартала мы ожидаем баланса спроса и предложения”, - резюмирует Наталья Шаталина.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.