Предпосылок к снижению ставки аренды складских площадей нет
Ставка аренды складской недвижимости в Петербурге в 2022 году продолжит расти. На фоне дефицита свободных площадей, высокого спроса, а также увеличения операционных расходов к середине 2022 г. по ряду востребованных локаций ставка triple net может составить порядка 7 500 руб./ кв. м/ год, рассказывают аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
«Любопытно, что за счет дефицита предложения арендные ставки на единые блоки от 10 000 кв. м сейчас выше, чем на небольшие складские помещения», отмечает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int. – «При условии, что мы не увидим банкротств и ухода из регионов крупнейших арендаторов, предпосылок к снижению арендной ставки в 2022 году нет», добавляет он.
За 2021 год рынок складской и индустриальной недвижимости Петербурга пополнился 235 580 кв. м новых площадей. При этом только 41% из них предназначен для спекулятивной сдачи в аренду. Наиболее крупными из таких объектов стали «Армада Парк Север» (50 028 кв. м), «Октавиан», корпус V (16 207 кв. м), «СВМ-Терминал» (8 588 кв. м), «Кинмарк» (7 921 кв. м).
Основной объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Петербурга. При этом на общий уровень вакансии на рынке новый ввод существенно не повлиял, как не повлияет и выход на рынок объектов, заявленных на 2022 г. Причина здесь в том, что площади в спекулятивных объектах арендуются еще на этапе строительства и к моменту ввода в эксплуатацию складские комплексы оказываются заполненными резидентами на 98%.
Общий объем свободных площадей за 2021 год снизился на 71,5%, до 46 220 кв. м. При этом вакансия в классе А составляет 0,4%, в классе В – 2,2%.
25% от общего объема введенных в 2021 году площадей пришлось на объекты, построенные по схеме built-to-suit, их площадь составила 58 940 кв. м. Крупнейшими складскими комплексами этого типа стали распределительный центр сети магазинов Fix Price (35 581 кв. м) на территории «PNK Парк Шушары 3» и складской комплекс для компании СDEK (17 403 кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Объем сделок по аренде, продаже, расширению, субаренде и продлению договоров аренды составил 834 430 кв. м, что на 79,5% превышает аналогичный показатель прошлого года. Объем сделок по аренде и продаже в 2021 году составил 672 310 кв. м. Оба показателя являются рекордно высокими для складского рынка Петербурга.
Наиболее востребованными по количеству сделок стали блоки площадью 1 000 – 2 500 кв. м. Наибольший суммарный объем сделок по размеру блока пришелся на лоты площадью более 15 000 кв. м.
С точки зрения географии поглощения лидирует зона до 5 км за пределами КАД: на нее пришлось 44% арендованных и купленных площадей.
Драйвером рынка, как и в 2020 году, стали компании сегмента электронной коммерции, заключив 36% от общего объема сделок за год. На втором месте – производители non-food, на компании этого сегмента в структуре спроса пришлось 19%.
В июне 2021 года средняя стоимость студии в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве составила 7,11 млн рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», за 12 месяцев такое жилье подорожало на 47%. Квадратный метр в студии сейчас стоит столько же, сколько «квадрат» в новостройках бизнес-класса в III квартале 2020 года. При этом новомосковские студии догоняют в цене старомосковские.
За прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы возросла на 47%, подсчитали в «Метриум». Если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше.
Удельная стоимость студий возросла еще заметнее. Год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года – в 277 тыс. рублей. Рост цены, таким образом, составил 53%.
Средняя площадь студии в продаже при этом сократилась. Если в июне 2020 года средняя студия достигала 26,6 кв.м, то сейчас – 25,7 кв.м.
Студии стали самым быстро дорожающим форматом жилья массового сегмента за последний год, отмечают в «Метриум». Далее по интенсивности роста цен следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили 35% и сейчас в среднем стоят 10,47 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 32% до 14,73 млн рублей. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 28% до 19,30 млн рублей, а многокомнатные – на 17% до 26,69 млн рублей.
«В нашем проекте студии и однокомнатные квартиры пользовались значительным спросом в последний год, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В целом рост цен был связан с резким удорожанием строительных материалов и, как следствие, повышением себестоимости строительства. Говоря конкретно о студиях, также замечу, что в домах с небольшими квартирами живет больше людей. Это отражается на нагрузке на инфраструктуру – требуется больше мощностей, технических площадей и так далее, что приводит к росту цены студий. В продаже студии в среднем дороже для застройщика, что также отражается в цене».
Аналитики «Метриум» отмечают, что рост цен на студии в «старой» Москве может привести к оттоку части клиентов на рынки новостроек за МКАД, в том числе в Новую Москву. Однако и здесь рост цен на этот формат жилья был внушительным. За прошедший год они выросли с 4,44 до 6,01, то есть на 36%.
«Примечательно, что рост цен на студии продолжается на фоне увеличения их предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что реальный спрос на этот тип жилья выше того, что прогнозировался застройщиками в период разработки проектов новостроек. Студия – очень ликвидный продукт, поэтому даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга остался на уровне 3,06 млн. кв.м
За 6 месяцев с начала года производственно-складские проекты не вводились в эксплуатацию.
Мы ожидаем, что все заявленные проекты введутся в эксплуатацию во втором полугодии.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, к концу 2021 года объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 247 тыс. кв.м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована: на фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящееся предложение и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Спрос
По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем укрепление тренда на смену основных драйверов рынка аренды качественных складских площадей. По итогам прошедших полутора лет – с начала пандемии COVID-19 – основным арендатором выступают крупнейшие игроки рынка интернет-торговли.
В сегменте производственной недвижимости мы наблюдаем высокий спрос со стороны сегмента автомобильного производства. В частности, после приобретения корейским гигантом Hyundai завода General Motors подрядчики Hyundai активно ищут и арендуют производственные площади. На текущий момент в этом сегменте спрос в значительной степени превышает качественное предложение.
В сегменте build-to-suit мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если еще 3 года назад в формате build-to-suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30-50 тыс. кв.м, то на текущий момент серьезно выросла доля запросов на проекты 5-10 тыс. кв.м.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Объем арендного поглощения по итогам 1 полугодия составил 78,5 тыс. кв.м.
Ставки аренды и уровень вакансии
Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости находится на уровне менее 1 %. Для проектов класса А вакансия стремится к нулю.
С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненные, мы не ожидаем роста показателя вакантности.
По итогам первого полугодия 2021 года зафиксирован следующий средний уровень запрашиваемых ставок аренды:
- на складские объекты класса А находится 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы;
- для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц включая НДС и операционные расходы.
На склады в наиболее востребованных локациях – Московский, Пушкинский районы вдоль Московского шоссе – ставки аренды находятся на уровне 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. До конца 2021 года мы прогнозируем рост ставок аренды до 10%.
