Новые форматы недвижимости в концепции well-being (часть вторая)
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» и компания «МТЛ. Управление недвижимостью» на первом в 2022 году деловом завтраке BestBreakfast представили наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни.
Сервисные апартаменты
Количество сервисных апартаментов в Северной столице России увеличивается быстрее, чем прогнозировали аналитики. Так, еще год назад прогноз ГК «БестЪ» на 2023 год составлял 26 000 апартаментов в целом по Петербургу, сейчас все подтвержденные девелоперами проекты дают суммарную цифру в 32 300 номеров.
Подробности можно посмотреть здесь:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Много это или мало?
С 2021 по 2024 год на рынке Петербурге появится примерно 17 744 номера, что сопоставимо с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе (~19 899 номеров за тот же период, по данным компании HVS).
Но пока Петербург догоняет европейские столицы по объему предложения, в Москве сегмент продолжает стагнировать. Несмотря на высокий спрос на апартаменты в целом, сервисных проектов по-прежнему крайне мало. Москвичи по-прежнему считают, что добавлять сервис надо только в те апартаменты, которые плохо продаются.
Тренды на рынке сервисных апартаментов
В Европе:
- 67,74% корпораций используют сервисные апартаменты для деловых поездок. Благодаря этому в пандемию апарт-отелям удалось сохранить заполняемость на уровне 50-55%. Компании пытались вести бизнес as usual. Выручка от сервисных апартаментов в 2020 упала на 25-50%, в 2021 году она начала восстанавливаться (на 40-45% к показателям 2020 года, данные HVS);
- операторы заменили выпадающий туристический спрос работой с местным рынком аренды, предложили клиентам комфортную самоизоляцию, дали возможность пользоваться номерами в качестве офисов, предложили более гибкие цены, чем в обычных гостиницах и теперь прогнозируют полное восстановление бизнеса к 2023 году;
- большинство новых европейских апарт-отелей компактны (100-200 апартаментов) и встроены в мультиформатные проекты. Например, реконструкция в западном Лондоне отеля Holiday Inn Kensington Forum инвестиционным фондом Queensgate Investments - микс классического отеля, сервисных апартаментов, обычного жилья и общественных пространств. Деловой и развлекательный комплекс VEN Amsterdam, приобретенный Westmont Hospitality, включает новый отель Park Inn Amsterdam City West на 476 номеров, апарт-отель B-Aparthotel Westgate на 50 номеров, конференц-зал, казино и магазины. Компания Primonial, купив за 109 млн евро комплекс на окраине Парижа, в Ирви-сюр-Сен, состоящий из студенческого общежития, гостиницы, комнат для пожилых людей решила дополнить его апарт-отелем на 99 номеров;
- в сегмент сервисных апартов заходит все больше гостиничных операторов, которые до сих пор занимались классическими отелями: бренд Radisson открыл свой первый апарт-отель для длительного проживания в начале 2021 года в Амстердаме. Также на рынок апарт-отелей в 2021 году вышел Hyatt;
- новые апарт-отели проектируются в концепции bleisure= business+ leisure (отель + коворкинг + фитнес), чтобы усилить привлекательность для бизнес-туристов. Однако апарт-отель должен оставаться точкой притяжения и для местного сообщества. Горожанам они предлагают еду + атмосферу + события (food&entertainment). Так сеть Adagio сделала концепцию The Circle для миллениалов – сервисные апартаменты с table d'hôte, общими кухнями, коворкингом, «библиотекой» арт-объектов и предметов дизайна, которыми можно дополнить интерьер своей комнаты. Сеть Cotels открыла 7Zero1 – для тех, кому важен фитнес. Cuckooz дополнила апарт-отель в Лондоне коворкингом Cuckooz Nest с яслями для детей.
В Петербурге:
- сервисные апартаменты в 2021 году показали капитализацию на этапе строительства на уровне 35-44%;
- текущая доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 8-9 % годовых;
- свободное предложение апартаментов для инвесторов сократилось практически в два раза, несмотря на новые проекты;
- в 2022 году цены в новых проектах будут начинаться от 320 000 рублей за кв.м;
- потребности инвесторов: доходность от аренды 7-8% годовых плюс ставка капитализации 5% (при входе 230 000 - 250 000 р за кв.м); объект, который легко сдать в долгосрочную аренду самостоятельно; локацию (можно спальник, но рядом с метро); инфраструктуру (кроме спорта и фудкорта, обязательно – коворкинг или рабочие места в лобби, но - РАБОЧИЕ МЕСТА), атмосферу и инстаграм – пойнты (это тянет платежеспособного арендатора); безопасность; коммунальные платежи, сопоставимые с платежами в жилых домах бизнес-класса, профессиональная управляющая компания, которая позволяет получать по-настоящему пассивный доход.
Форматы, близкие к сервисным апартаментам
Коливинги
В 2020 году были не очень популярны у инвесторов в развитых странах, т.к. из-за пандеммии просела заполняемость. Отдельные операторы, например HubHouse в США, были вынуждены уйти с рынка. Однако уже к концу 2020 года ситуация стала выравниваться.
В 2021 в сегмент стали возвращаться институциональные инвесторы. В Гонконге компания Dash привлекла $8,8 млн для расширения на Японию и Австралию. В Индии Stanza Living привлекла $100 млнв. В Европе DoveVivo привлекла 30 млн евро, сеть Cohabs - 58 миллионов евро.
Состоялось несколько слияний и поглощений: Habyt слился с глобальным оператором Quarters, Starcity приобрел Ollie.
Россия остается вне этого тренда. Всего в обеих столицах насчитывается 1000-1200 мест в коливингах no-name, системных проектов только три. Два из них находятся в стадии строительства (AFI Development в Москве, Becar Asset Management в Петербурге), один – в проекте (GloraX, Санкт-Петербург). Тем не менее в 2023 году должны ввести примерно 2200 номеров.
Год назад PWC оценивала перспективы коливингов в России довольно пессимистично: ни менталитет, ни экономика не способствовали их появлению. Однако в этом году коливинги все-таки появились на 18 месте среди 20 ниш на рынке недвижимости, которые опрошенные PWC эксперты оценили как перспективные для инвестирования в России.
Арендные дома для студентов
Очень популярный инструмент для инвестиций в недвижимость быстрорастущих университетских центров, испытывающих дефицит доступного жилья для студентов. Этот формат сильно просел в 2020 году в США и Европе - с уходом образовательного процесса в онлайн и снижением набора иностранных студентов. В Европе сильнее всех пострадал рынок Великобритании. Объем инвестиций в 2020 году упал вдвое, но в 2021 году начал возвращаться. Дефицит мест размещения в основных студенческих центрах Европы JLL оценивает в 2,6 миллиона коек.
В России пока единственный пример у ВШЭ и ДОМ.рф – арендный дом на 660 мест в жилом комплексе Level Амурская (Москва). Проект запущен в 2021 году в рамках перехода ВШЭ на сервисную модель расселения студентов.
Инвестиционные студии
Как правило, это результат перепланировки квартиры или дома под компактные студии для сдачи в аренду, объединенные общим брендом и управляющей компанией. Студии имеют площадь 12-15 кв.м. За счет экономии на инфраструктуре и размещения в туристических локациях девелоперы и управляющие предлагают инвесторам арендный бизнес с более низким порогом входа и более высокой доходностью, чем в обычном апарт-отеле.
В Петербурге этот формат энергично растет и обычно связан с реновацией «убитых» домов в историческом центре города. Однако инвесторам приходится внимательно следить за юридической чистотой таких активов.
Дома в контейнерах
В России, несмотря на растущий спрос на быстровозводимые модульные дачные дома, контейнерная тема в жилье развития не получила. Возможно, из-за климатических предубеждений, хотя практика показывает, что при соответствующей инженерной подготовке, морские контейнеры вполне пригодны для всесезонного использования – в частности, в погодных условиях Петербурга.
Жилой дом PV14 (США, штат Техас) – не новый пример, но он хорошо деонстрирует, какими эффектными могут получиться архитектурные решения, если к морским контейнерам добавить немного бетона и стали.
В мире в 2021 году появилось несколько ярких жилых проектов с использованием морских контейнеров. В частности:
- проект Stackhouse, стартап в области жилья на 62 квартиры (на продажу и в аренду, но не краткосрочную), Денвер США. В планах девелопера – еще 25 таких комплексов. Три планировки: студия, квартира с одной спальней и гибкий вариант с одной спальней, которую можно использовать как офис или детскую. В каждом контейнере есть полностью оборудованная кухня, солнечные батареи и ванная комната с джакузи в японском стиле. Цена квартиры от $200 000 до $350 000 долларов (верхний этаж);
- в Ирландии вышла на рынок компания GTL Containers, которая ставит переделку транспортных контейнеров в современные дома на поток. Причина спроса – рост цен на недвижимость и арендной платы во время пандемии. Контейнерный дом, полностью оборудованный кухонной техникой, стоит от 59 950 евро (одноместный) до 75 000 евро (трехместный).
Загородные истории
С 2016 по 2021 в России открыто 178 глэмпингов – как правило, на арендованной земле, без капитального строительства, стартовые вложения составляют в среднем 30-50 млн рублей, окупаемость проектов 3-5 лет.
А также:
- загородные клубы с концепцией фермерские продукты&природа&фитнес;
Пример - загородный клуб Huggelife в Ленобласти (производство сыров + школа сыроваров, сельскохозяйственный рынок, помещение для удаленной работы, оздоровительный комплекс с территорией для активного отдыха, спа, комьюнити-центр, лесной парк с прогулочными маршрутами и велодорожками);
- эко-отели;
- арт-парки;
- гостевые дома для агротуризма;
- гостевые дома на деревьях,
пример – дом для отпуска «Лапочкино гнездо» в Тульской области (гидромассаж, wi-fi, барбекю, парковка, кухня).
Недвижимость для пожилых и не только
Сегмент показывает очень быстрый рост инвестиций в Европе третий год подряд. Данных за весь 2021 год пока нет, но можно предположить, что объем инвестиций по итогам года превысит 8 млрд евро. В Savills в ближайшие годы ожидают двукратного роста совокупной стоимости пансионатов и обслуживаемого жилья для пожилых – с $152 млрд до $330 млрд.
Мировой объем вложений в недвижимость для пожилых в 2020 году – $20 млрд. Доходность в развитых странах составляет 4-9% в год.
Заполняемость пансионатов для пожилых в Европе, по оценке коллег из Knight Frank, составляет 85-95%. Лидеры по объему инвестиций - Нидерланды, Германия, Великобритания, Финляндия, Франция и Швеция.
В России очевидно, что потребность в уходе за пожилыми есть. Ее можно измерить косвенным образом - сейчас около 25% населения старше трудоспособного возраста, к 2030 году доля поднимется до 30%, до 37,2% к 2050 году. Только 8% сегмента составляют частные пансионаты для престарелых, 92% находится в руках государства.
Есть данные Лаборатории развития пенсионной системы Института социальной политики ВШЭ:
- около 4,5 млн человек в России нуждаются в социальном уходе,
- только 1,8 млн получают его от государства,
- по разным оценкам, 30 000 - 178 000 пожилых людей нуждается в стационарных местах в пансионатах и домах престарелых,
- объем неоплачиваемого труда родственников по уходу за пожилыми оценивается примерно в 1,3 трлн рублей.
Труднее оценить реальный платежеспособный спрос на услуги и – соответственно – заполняемость, доходность и окупаемость таких объектов. Есть проблемы с релевантной аналитикой. Очевидно, что развитие такой недвижимости упирается в низкую платежеспособность основной массы жителей России.
К тому же пандемия принесла в этот сегмент:
- резкое снижение платежеспособного спроса и заполняемости – до 40-45%;
- разочарование операторов в государственных субсидиях;
- острый кадровый голод на младший медицинский персонал.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним. Наш обзор наглядно показывает, что из ценностей well being готовы воспринимать жители крупных российских городов уже сегодня.
Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«Well being – это быть счастливым каждую минуту своей жизни, в той среде, которая тебя окружает. Для недвижимости это сложная тема: как сделать здание, чтобы люди чувствовали себя в нем well being. Но раз мы выводим на рынок новые проекты, говорить об этом надо, видеть и понимать, как работают новые идеи и концепции. И, конечно, город, созданный для людей невозможен без инфраструктуры, которая поддерживает технологии – без складов «последней мили», без дата-центров. Физически находясь где-то, мы одновременно находимся в цифровой среде и, значит, не можем обходиться без центров, где хранят, передают, форматируют данные».
Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
«В девелопменте всегда побеждают деньги – построят то, что принесет доход. Общественные пространства, необычные вещи строятся, как правило, от избытка, а не от экономии. Сложно придумать что-то по-настоящему новое в материальном мире. Просто армейская палатка стала называться глэмпингом. Известная всем кладовка превратилась в self-storage. Коворкинг с коливингом очень похож на армейскую казарму, где ленинская комната - опен-спейс. Коливинг – очень классный формат для молодости, когда радует жизнь в общежитии. Поэтому продвинутые компании занимаются глэм-маркетингом, дизайном, придумывают новые имена, подходы, новую моду. Создатели ярких образов получают хорошие деньги».
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это волне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме».
Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«В 2022 году для покупателя недвижимости важными становятся вещи не вполне материальные: соответствие концепции, архитектуры, дизайна тому классу и сегменту, в котором здание будет работать, месту, запросам арендаторов. В квартале Авеню, например, и жилье, и рестораны, и рабочие места находятся на одной площадке, что добавляет ценности каждому формату в отдельности и кварталу в целом. И это привлекает не только туристов и командировочных, но и жителей соседних кварталов, студентов Высшей школы экономики (находится по другую сторону Кантемировского моста) и даже тех, кто специально приезжает сюда из спальных районов города – развлечься, погулять (квартал примыкает к Аптекарской набережной и Лопухинскому саду), пообедать. Так что концепция well being неплохо работает в городской среде».
Часть первая
Эксперты департамента аналитики компании «Бон Тон» отмечают формирование тенденции к сокращению экспозиции в сегменте премиум-класса. По итогам ноября 2021 г. совокупный объем предложения премиальных квартир на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 151,8 тыс. кв. м, что в годовой динамике демонстрирует снижение на 8,5%. В ноябре на рынок не вышло ни одного нового проекта или корпуса. Объем предложения пополнился лишь за счет выхода новых объемов в уже реализуемых проектах, что добавило за месяц +5,5%.
«Ситуация со снижением за год размера экспозиции в премиальном сегменте фиксируется второй месяц подряд: в октябре – на 11,1%, ноябре – на 8,5%. В разрезе месячной динамики сентября и октября также отмечено сокращение – на 8,6% и 9,2% соответственно. Это объясняется низкой активностью девелоперов по выводу в реализацию новых проектов», – комментирует руководитель департамента аналитики «Бон Тон» Елена Чегодаева.
В структуре распределения проектов по локациям большая часть предложения квартир премиум-класса сейчас сосредоточена в ЗАО – 71,1% площади (+4,8% за месяц, +16,3% за год), размер экспозиции за год вырос здесь на 15%. На втором месте – ЦАО с долей площади 20,2% (-3,4% за месяц, -14,9% за год), экспозиция за год сократилась вполовину – ровно на 50%. В САО и ЮАО доля предложения составила 8,3% (-1,4% за месяц, +0,7% за год) и 0,4% (-0,1% за месяц, -1,9% за год) соответственно. За год размер экспозиции уменьшился в САО – на 3%, в ЮАО – на 83,1%.
Структура предложения премиум-класса по округам, кв.м
Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения в квартирах премиум-класса по итогам ноября 2021 г. составила 744,9 тыс. руб./кв. м (+1,1% за месяц, +18,7% за год). Самым доступным округом стал ЮАО – 587,7 тыс. руб./кв. м (-0,2% за месяц, +28% за год), самыми высокобюджетным ЦАО – 775,3 тыс. руб./кв. м (+7,5% за месяц, +17,7% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир премиум-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры премиум-класса составила 78,7 млн руб. (+0,7% за месяц), за год она выросла на 8,9% или 6,4 млн руб. Самым доступным округом по цене квартиры стал САО – 55,8 млн руб. (+2,3% за месяц, +24,3% за год), самым дорогим – ЦАО с ценой 105,7 млн руб. (+8,5% за месяц, +33,6% за год).
Рейтинг округов по средней цене квартиры премиум-класса, млн руб.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 799,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок массового жилья «старой» Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах:
– Holland park (корп. 11);
– «Аквилон Митино» (корп. 4);
– «Талисман на Рокоссовского» (корп. 1);
– «Авиатика» (корп. 5);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 1, 6);
– «1-й Ленинградский» (корп. 2);
– «Люблинский парк» (корп. 15).
К концу ноября лидерство по количеству экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п.п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п.п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п.п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК ПИК) и «Аквилон Митино» (Группа Аквилон). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п.п.).
Источник: «Метриум»
В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п.п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п.п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло количество двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п.п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п.п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п.п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в ноябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; +12,7 % с начала года; +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц; ‑5,7 кв. м с начала года; -6,9 кв. м за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.
В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года:
- студии – 7,47 млн руб. (+1,9%);
- однокомнатные – 10,79 млн руб. (-1,7%);
- двухкомнатные – 15,1 млн руб. (-0,9%);
- трёхкомнатные – 20 млн руб. (-0,3%);
- многокомнатные – 26,3 млн руб. (-2,6%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
|
|
студии |
12,3 |
24,4 |
72,9 |
204 450 |
306 830 |
518 900 |
3 678 250 |
7 472 810 |
14 904 405 |
|
1К |
25,3 |
39,2 |
93,3 |
180 800 |
275 562 |
488 888 |
6 511 680 |
10 793 825 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
59,8 |
102,4 |
164 000 |
252 390 |
425 205 |
8 394 330 |
15 098 930 |
28 848 060 |
|
3К |
61,1 |
83,8 |
139,6 |
142 900 |
238 820 |
376 900 |
11 671 875 |
20 015 020 |
38 162 585 |
|
4К+ |
83,8 |
106,1 |
129,9 |
172 250 |
247 780 |
372 000 |
14 675 700 |
26 295 550 |
44 788 800 |
|
Итого |
12,3 |
49,2 |
139,6 |
142 900 |
261 015 |
518 900 |
3 678 250 |
12 833 700 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве восстановился и составил 16,3 тыс. квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10,1 тыс. квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.
Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.
Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 тыс. рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 кв. м за месяц).
На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия[2], что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5,5 тыс. сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6,2 тыс. ДДУ.
Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года, наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8% с 207,5 тыс. рублей до 261 тыс. рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц (без оптовых покупок), квартиры всех классов в «старой» Москве.