Новые форматы недвижимости в концепции well-being (часть вторая)
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» и компания «МТЛ. Управление недвижимостью» на первом в 2022 году деловом завтраке BestBreakfast представили наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни.
Сервисные апартаменты
Количество сервисных апартаментов в Северной столице России увеличивается быстрее, чем прогнозировали аналитики. Так, еще год назад прогноз ГК «БестЪ» на 2023 год составлял 26 000 апартаментов в целом по Петербургу, сейчас все подтвержденные девелоперами проекты дают суммарную цифру в 32 300 номеров.
Подробности можно посмотреть здесь:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Много это или мало?
С 2021 по 2024 год на рынке Петербурге появится примерно 17 744 номера, что сопоставимо с новым предложением сервисных апартаментов во всей Европе (~19 899 номеров за тот же период, по данным компании HVS).
Но пока Петербург догоняет европейские столицы по объему предложения, в Москве сегмент продолжает стагнировать. Несмотря на высокий спрос на апартаменты в целом, сервисных проектов по-прежнему крайне мало. Москвичи по-прежнему считают, что добавлять сервис надо только в те апартаменты, которые плохо продаются.
Тренды на рынке сервисных апартаментов
В Европе:
- 67,74% корпораций используют сервисные апартаменты для деловых поездок. Благодаря этому в пандемию апарт-отелям удалось сохранить заполняемость на уровне 50-55%. Компании пытались вести бизнес as usual. Выручка от сервисных апартаментов в 2020 упала на 25-50%, в 2021 году она начала восстанавливаться (на 40-45% к показателям 2020 года, данные HVS);
- операторы заменили выпадающий туристический спрос работой с местным рынком аренды, предложили клиентам комфортную самоизоляцию, дали возможность пользоваться номерами в качестве офисов, предложили более гибкие цены, чем в обычных гостиницах и теперь прогнозируют полное восстановление бизнеса к 2023 году;
- большинство новых европейских апарт-отелей компактны (100-200 апартаментов) и встроены в мультиформатные проекты. Например, реконструкция в западном Лондоне отеля Holiday Inn Kensington Forum инвестиционным фондом Queensgate Investments - микс классического отеля, сервисных апартаментов, обычного жилья и общественных пространств. Деловой и развлекательный комплекс VEN Amsterdam, приобретенный Westmont Hospitality, включает новый отель Park Inn Amsterdam City West на 476 номеров, апарт-отель B-Aparthotel Westgate на 50 номеров, конференц-зал, казино и магазины. Компания Primonial, купив за 109 млн евро комплекс на окраине Парижа, в Ирви-сюр-Сен, состоящий из студенческого общежития, гостиницы, комнат для пожилых людей решила дополнить его апарт-отелем на 99 номеров;
- в сегмент сервисных апартов заходит все больше гостиничных операторов, которые до сих пор занимались классическими отелями: бренд Radisson открыл свой первый апарт-отель для длительного проживания в начале 2021 года в Амстердаме. Также на рынок апарт-отелей в 2021 году вышел Hyatt;
- новые апарт-отели проектируются в концепции bleisure= business+ leisure (отель + коворкинг + фитнес), чтобы усилить привлекательность для бизнес-туристов. Однако апарт-отель должен оставаться точкой притяжения и для местного сообщества. Горожанам они предлагают еду + атмосферу + события (food&entertainment). Так сеть Adagio сделала концепцию The Circle для миллениалов – сервисные апартаменты с table d'hôte, общими кухнями, коворкингом, «библиотекой» арт-объектов и предметов дизайна, которыми можно дополнить интерьер своей комнаты. Сеть Cotels открыла 7Zero1 – для тех, кому важен фитнес. Cuckooz дополнила апарт-отель в Лондоне коворкингом Cuckooz Nest с яслями для детей.
В Петербурге:
- сервисные апартаменты в 2021 году показали капитализацию на этапе строительства на уровне 35-44%;
- текущая доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 8-9 % годовых;
- свободное предложение апартаментов для инвесторов сократилось практически в два раза, несмотря на новые проекты;
- в 2022 году цены в новых проектах будут начинаться от 320 000 рублей за кв.м;
- потребности инвесторов: доходность от аренды 7-8% годовых плюс ставка капитализации 5% (при входе 230 000 - 250 000 р за кв.м); объект, который легко сдать в долгосрочную аренду самостоятельно; локацию (можно спальник, но рядом с метро); инфраструктуру (кроме спорта и фудкорта, обязательно – коворкинг или рабочие места в лобби, но - РАБОЧИЕ МЕСТА), атмосферу и инстаграм – пойнты (это тянет платежеспособного арендатора); безопасность; коммунальные платежи, сопоставимые с платежами в жилых домах бизнес-класса, профессиональная управляющая компания, которая позволяет получать по-настоящему пассивный доход.
Форматы, близкие к сервисным апартаментам
Коливинги
В 2020 году были не очень популярны у инвесторов в развитых странах, т.к. из-за пандеммии просела заполняемость. Отдельные операторы, например HubHouse в США, были вынуждены уйти с рынка. Однако уже к концу 2020 года ситуация стала выравниваться.
В 2021 в сегмент стали возвращаться институциональные инвесторы. В Гонконге компания Dash привлекла $8,8 млн для расширения на Японию и Австралию. В Индии Stanza Living привлекла $100 млнв. В Европе DoveVivo привлекла 30 млн евро, сеть Cohabs - 58 миллионов евро.
Состоялось несколько слияний и поглощений: Habyt слился с глобальным оператором Quarters, Starcity приобрел Ollie.
Россия остается вне этого тренда. Всего в обеих столицах насчитывается 1000-1200 мест в коливингах no-name, системных проектов только три. Два из них находятся в стадии строительства (AFI Development в Москве, Becar Asset Management в Петербурге), один – в проекте (GloraX, Санкт-Петербург). Тем не менее в 2023 году должны ввести примерно 2200 номеров.
Год назад PWC оценивала перспективы коливингов в России довольно пессимистично: ни менталитет, ни экономика не способствовали их появлению. Однако в этом году коливинги все-таки появились на 18 месте среди 20 ниш на рынке недвижимости, которые опрошенные PWC эксперты оценили как перспективные для инвестирования в России.
Арендные дома для студентов
Очень популярный инструмент для инвестиций в недвижимость быстрорастущих университетских центров, испытывающих дефицит доступного жилья для студентов. Этот формат сильно просел в 2020 году в США и Европе - с уходом образовательного процесса в онлайн и снижением набора иностранных студентов. В Европе сильнее всех пострадал рынок Великобритании. Объем инвестиций в 2020 году упал вдвое, но в 2021 году начал возвращаться. Дефицит мест размещения в основных студенческих центрах Европы JLL оценивает в 2,6 миллиона коек.
В России пока единственный пример у ВШЭ и ДОМ.рф – арендный дом на 660 мест в жилом комплексе Level Амурская (Москва). Проект запущен в 2021 году в рамках перехода ВШЭ на сервисную модель расселения студентов.
Инвестиционные студии
Как правило, это результат перепланировки квартиры или дома под компактные студии для сдачи в аренду, объединенные общим брендом и управляющей компанией. Студии имеют площадь 12-15 кв.м. За счет экономии на инфраструктуре и размещения в туристических локациях девелоперы и управляющие предлагают инвесторам арендный бизнес с более низким порогом входа и более высокой доходностью, чем в обычном апарт-отеле.
В Петербурге этот формат энергично растет и обычно связан с реновацией «убитых» домов в историческом центре города. Однако инвесторам приходится внимательно следить за юридической чистотой таких активов.
Дома в контейнерах
В России, несмотря на растущий спрос на быстровозводимые модульные дачные дома, контейнерная тема в жилье развития не получила. Возможно, из-за климатических предубеждений, хотя практика показывает, что при соответствующей инженерной подготовке, морские контейнеры вполне пригодны для всесезонного использования – в частности, в погодных условиях Петербурга.
Жилой дом PV14 (США, штат Техас) – не новый пример, но он хорошо деонстрирует, какими эффектными могут получиться архитектурные решения, если к морским контейнерам добавить немного бетона и стали.
В мире в 2021 году появилось несколько ярких жилых проектов с использованием морских контейнеров. В частности:
- проект Stackhouse, стартап в области жилья на 62 квартиры (на продажу и в аренду, но не краткосрочную), Денвер США. В планах девелопера – еще 25 таких комплексов. Три планировки: студия, квартира с одной спальней и гибкий вариант с одной спальней, которую можно использовать как офис или детскую. В каждом контейнере есть полностью оборудованная кухня, солнечные батареи и ванная комната с джакузи в японском стиле. Цена квартиры от $200 000 до $350 000 долларов (верхний этаж);
- в Ирландии вышла на рынок компания GTL Containers, которая ставит переделку транспортных контейнеров в современные дома на поток. Причина спроса – рост цен на недвижимость и арендной платы во время пандемии. Контейнерный дом, полностью оборудованный кухонной техникой, стоит от 59 950 евро (одноместный) до 75 000 евро (трехместный).
Загородные истории
С 2016 по 2021 в России открыто 178 глэмпингов – как правило, на арендованной земле, без капитального строительства, стартовые вложения составляют в среднем 30-50 млн рублей, окупаемость проектов 3-5 лет.
А также:
- загородные клубы с концепцией фермерские продукты&природа&фитнес;
Пример - загородный клуб Huggelife в Ленобласти (производство сыров + школа сыроваров, сельскохозяйственный рынок, помещение для удаленной работы, оздоровительный комплекс с территорией для активного отдыха, спа, комьюнити-центр, лесной парк с прогулочными маршрутами и велодорожками);
- эко-отели;
- арт-парки;
- гостевые дома для агротуризма;
- гостевые дома на деревьях,
пример – дом для отпуска «Лапочкино гнездо» в Тульской области (гидромассаж, wi-fi, барбекю, парковка, кухня).
Недвижимость для пожилых и не только
Сегмент показывает очень быстрый рост инвестиций в Европе третий год подряд. Данных за весь 2021 год пока нет, но можно предположить, что объем инвестиций по итогам года превысит 8 млрд евро. В Savills в ближайшие годы ожидают двукратного роста совокупной стоимости пансионатов и обслуживаемого жилья для пожилых – с $152 млрд до $330 млрд.
Мировой объем вложений в недвижимость для пожилых в 2020 году – $20 млрд. Доходность в развитых странах составляет 4-9% в год.
Заполняемость пансионатов для пожилых в Европе, по оценке коллег из Knight Frank, составляет 85-95%. Лидеры по объему инвестиций - Нидерланды, Германия, Великобритания, Финляндия, Франция и Швеция.
В России очевидно, что потребность в уходе за пожилыми есть. Ее можно измерить косвенным образом - сейчас около 25% населения старше трудоспособного возраста, к 2030 году доля поднимется до 30%, до 37,2% к 2050 году. Только 8% сегмента составляют частные пансионаты для престарелых, 92% находится в руках государства.
Есть данные Лаборатории развития пенсионной системы Института социальной политики ВШЭ:
- около 4,5 млн человек в России нуждаются в социальном уходе,
- только 1,8 млн получают его от государства,
- по разным оценкам, 30 000 - 178 000 пожилых людей нуждается в стационарных местах в пансионатах и домах престарелых,
- объем неоплачиваемого труда родственников по уходу за пожилыми оценивается примерно в 1,3 трлн рублей.
Труднее оценить реальный платежеспособный спрос на услуги и – соответственно – заполняемость, доходность и окупаемость таких объектов. Есть проблемы с релевантной аналитикой. Очевидно, что развитие такой недвижимости упирается в низкую платежеспособность основной массы жителей России.
К тому же пандемия принесла в этот сегмент:
- резкое снижение платежеспособного спроса и заполняемости – до 40-45%;
- разочарование операторов в государственных субсидиях;
- острый кадровый голод на младший медицинский персонал.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним. Наш обзор наглядно показывает, что из ценностей well being готовы воспринимать жители крупных российских городов уже сегодня.
Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«Well being – это быть счастливым каждую минуту своей жизни, в той среде, которая тебя окружает. Для недвижимости это сложная тема: как сделать здание, чтобы люди чувствовали себя в нем well being. Но раз мы выводим на рынок новые проекты, говорить об этом надо, видеть и понимать, как работают новые идеи и концепции. И, конечно, город, созданный для людей невозможен без инфраструктуры, которая поддерживает технологии – без складов «последней мили», без дата-центров. Физически находясь где-то, мы одновременно находимся в цифровой среде и, значит, не можем обходиться без центров, где хранят, передают, форматируют данные».
Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
«В девелопменте всегда побеждают деньги – построят то, что принесет доход. Общественные пространства, необычные вещи строятся, как правило, от избытка, а не от экономии. Сложно придумать что-то по-настоящему новое в материальном мире. Просто армейская палатка стала называться глэмпингом. Известная всем кладовка превратилась в self-storage. Коворкинг с коливингом очень похож на армейскую казарму, где ленинская комната - опен-спейс. Коливинг – очень классный формат для молодости, когда радует жизнь в общежитии. Поэтому продвинутые компании занимаются глэм-маркетингом, дизайном, придумывают новые имена, подходы, новую моду. Создатели ярких образов получают хорошие деньги».
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это волне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме».
Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ. Управление недвижимостью»:
«В 2022 году для покупателя недвижимости важными становятся вещи не вполне материальные: соответствие концепции, архитектуры, дизайна тому классу и сегменту, в котором здание будет работать, месту, запросам арендаторов. В квартале Авеню, например, и жилье, и рестораны, и рабочие места находятся на одной площадке, что добавляет ценности каждому формату в отдельности и кварталу в целом. И это привлекает не только туристов и командировочных, но и жителей соседних кварталов, студентов Высшей школы экономики (находится по другую сторону Кантемировского моста) и даже тех, кто специально приезжает сюда из спальных районов города – развлечься, погулять (квартал примыкает к Аптекарской набережной и Лопухинскому саду), пообедать. Так что концепция well being неплохо работает в городской среде».
Часть первая
Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.
В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.
По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.
- Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.
В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
- Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.
При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.
- Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.
- Повысится активность инвесторов
Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.
Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
- Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».