Редкие форматы жилья: что предлагает сегодня рынок?
Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.
«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:
- с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
- с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
- с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
- лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
- редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
- лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).
ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы
|
№ |
Название проекта |
Редкие форматы |
Округ, район |
Средневзвеш. цена кв. м, тыс. руб. |
|
1 |
ФЛОТИЛИЯ |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
САО, Ховрино |
198,7 |
|
2 |
Лофт Studio #12 |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
СВАО, Марьина роща |
247,1 |
|
3 |
Level Стрешнево |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
297,9 |
|
4 |
МЯТА |
Террасы, 2-уровневые лоты |
САО, Хорошевский |
303,5 |
|
5 |
N’ICE LOFT |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио |
ЮВАО, Нижегородский |
305,5 |
|
6 |
Wellton Gold |
2-уровневые лоты |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
326,1 |
|
7 |
МАРШАЛ |
Террасы, 2-уровневые лоты |
СЗАО, Щукино |
345,7 |
|
8 |
HILL8 |
Террасы |
СВАО, Останкинский |
375,5 |
|
9 |
Досфлота, 10 |
Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом |
СЗАО, Южное Тушино |
377,9 |
|
10 |
Level Донской |
2-уровневые лоты, патио, камин |
ЮАО, Донской |
386,0 |
|
11 |
Voxhall |
Террасы |
ЦАО, Замоскворечье |
415,2 |
|
12 |
Клубный дом на Рогожском |
Террасы, 2-уровневые лоты |
ЦАО, Таганский |
422,0 |
|
13 |
Новоданиловская, 8 |
2-уровневые лоты |
ЮАО, Донской |
438,0 |
|
14 |
Tatlin Apartments |
Террасы |
ЦАО, Басманный |
447,1 |
|
15 |
DIN HAUS |
Патио |
САО, Савеловский |
464,3 |
Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.
По данным международной консалтинговой компании JLL, в 2021 году в Санкт-Петербурге средние арендные ставки на складские помещения класса А выросли на 29% и достигли уровня 5,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Крайне низкая вакантность, дальнейшее увеличение себестоимости строительства в перспективе и нехватка трудовых ресурсов в 2022 году могут привести к дальнейшему росту. По прогнозам JLL, к концу 2022 года средние арендные ставки в классе А повысятся еще на 20% и достигнут значения 6,3 тыс. руб. за кв. м в год.
Несмотря на увеличение ставок, спрос достиг рекордных для рынка значений, в первую очередь благодаря онлайн-ритейлерам. В 2021 году объем сделок аренды и купли-продажи складов под собственные нужды компаний составил 647 тыс. кв. м, что на 44% больше, чем в 2019 году. Компании сегмента e-commerce увеличили свою долю в структуре спроса до 59%, в том числе за счет нескольких рекордных сделок формата built-to-suit (более 60 тыс. кв. м каждая), которые будут завершены в ближайшие два года.
Динамика сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
«К концу 2021 года складской рынок Петербурга оказался перегрет активностью e-commerce, в то время как в Европе к осени наблюдается стабилизация доли онлайн-ритейлеров в объеме сделок со складами. Таким образом, мы видим, что рост e-commerce не бесконечен, и насыщение этого сегмента складскими площадями в Петербурге наступит – пусть и не в этом году, но в обозримой перспективе», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура сделок аренды и купли-продажи складов в Санкт-Петербурге по типу пользователя
Источник: JLL
Прирост нового предложения оказался меньше ожидаемого в два раза. Введено в эксплуатацию всего 10 складских комплексов площадью 150 тыс. кв. м, которые строились под конечного пользователя либо были полностью сданы в аренду к концу года. В среднем по рынку вакантность снизилась до 0,9%, и это пока не рекорд, так как в 2013 году доля свободных площадей опускалась до 0,4%. «В 2022 году планируется ввод в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м складской недвижимости, но это не спасет рынок от дефицита в краткосрочной перспективе, так как большая часть строящихся проектов уже арендована или строится для собственных нужд. Вакантность при этом будет оставаться в среднем по рынку на уровне менее 2%», – добавляет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Санкт-Петербург стал лидером обновленного рейтинга топ-20 городов, к которым ведущие гостиничные операторы проявляют наибольший интерес. «Северная столица» получила максимально возможную оценку 10 баллов, сместив Москву, с 9,5 баллами, на второе место. В первую «пятерку» также вошли Сочи, Казань и Ростов-на-Дону. Такие результаты аналитики Cushman & Wakefield получили по итогам нового опроса, проведенного в конце 2021 года средикрупнейших международных и российских сетевых гостиничных операторов, активно развивающихся в России или планирующих выход на отечественный рынок.
Города из первой «пятерки» рейтинга получили средние баллы в диапазоне от 8 до максимальных 10.
Аналитики Cushman & Wakefield проводят опрос гостиничных операторов уже во второй раз: в ноябре 2021 года респонденты оценивали привлекательность открытия новых сетевых гостиниц в 20 российских городах по шкале от 1 (неинтересно) до 10 (очень интересно). Как и в предыдущем рейтинге, составленном по итогам 2020 года, первая «тройка» наиболее перспективных для открытия новых сетевых гостиниц городов осталась неизменной – самые привлекательные по-прежнему Москва, Санкт-Петербург и Сочи. С той лишь разницей, что Москва и Санкт-Петербург поменялись местами.
«Этот факт вызывает интерес, так как Москва, в силу более сбалансированного сочетания делового и туристского спроса, по-прежнему остается более предсказуемым и динамичным рынком, который показывает лучшие результаты восстановления бизнеса в кризисные времена. Однако по этой же причине гостиничный рынок Москвы гораздо более «затоварен» и конкурентен, тогда как рынку Петербурга все еще есть, куда расти, особенно с прицелом на ожидаемый рост турпотока из-за рубежа после завершения коронавирусной пандемии и ввода в действие режима электронных виз», – прокомментировала Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
Сравнивая эти два рынка, эксперт отмечает, что если в Москве среди заявленных и строящихся проектов порядка 45% номеров представлены в объектах Luxury и Upper-Upscale, то в Санкт-Петербурге новое предложение гораздо более демократичное: доля номеров в проектах высокой ценовой категории не превышает 1%.
Третью строчку, как и в 2020 году, сохранил за собой Сочи. В первую пятерку «ворвались» Казань (+2 позиции) и Ростов-на-Дону (+3 позиции). Интересно, что, поднявшись на три строчки вверх, в «десятку» вошел также Краснодар. Здесь, по мнению аналитиков Cushman & Wakefield, сыграла свою роль активно развивающаяся экономика города и края, которая вывела валовой городской продукт (ВГП) Краснодара в первую десятку по стране, а также удобная транспортная логистика для перемещения автотуристов и доставки товаров, курсирующих между северо-западом и югом страны.
Из двух дальневосточных городов, представленных в рейтинге, Владивосток незначительно сместился по шкале вниз (с 5 места на 7), а вот Хабаровск потерял позицию в первой «десятке», опустившись с 10-го места в 2020 году сразу на 14-е. Подобное снижение интереса к рынку Хабаровска, скорее всего, связано с изменением «статуса» города. С тех пор, как в конце 2018 года «столичные функции» региона ДФО были переданы Владивостоку, именно в последнем находится центр принятия решений, и там же государство и бизнес стремятся реализовать крупнейшие инвестиционные проекты, подчеркнула Марина Усенко.
Аналитики Cushman & Wakefield подчеркивают, что существенная потеря позиций у того или иного города не означает, что он не интересен гостиничным операторам сам по себе. Одной из причин такой картины, как, например, у Омска (- 6 строчек), может быть насыщение рынка заявленными или строящимися гостиничными проектами. То есть необходимый объем проектов уже существует и потребности в большом объеме дополнительных номеров пока могут не просматриваться.
Гостиничные операторы также проанализировали текущее состояние своих проектов:
– 67% опрошенных назвали проблемы с финансированием (собственный или заемный капитал) как ключевую причину отмены или отсрочки реализации проектов;
– 40% респондентов заявили, что из-за Covid-19 ввод отелей может быть отложен на срок от 6 до 12 месяцев;
– 43% операторов включают в договоры ESG-принципы.
Кроме того, аналитики Cushman & Wakefield спросили у операторов, когда те ожидают восстановления показателя доходности на номер (RevPAR) до уровня 2019 года, который на фоне текущего снижения спроса, вызванного коронавирусной пандемией, можно рассматривать как «эталонный» период. Подавляющее количество респондентов –73% – считают, что в Москве это произойдет в 2023 году, 18% опрошенных операторов ориентируются на 2024-й и лишь 9% настроены наиболее оптимистично – они озвучили 2022 год. При этом средняя доходность гостиничного номера за 11 месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла на 94% и составила 3822 руб., однако все еще на 27% ниже, чем за тот же период «доковидного» 2019 года, следует из аналитического отчета Marketbeat Lite, который подготовили аналитики Cushman & Wakefield по итогам IV квартала 2021 года.
Что касается ключевых региональных рынков, то здесь никто из операторов не прогнозирует оздоровления ситуации в 2022 г., при этом 73% все же ожидают, что стоимость номеров восстановится уже в 2023 году, а 27% – в 2024-м.
Интерес российских и международных гостиничных операторов к крупнейшим рынкам в России
|
№ |
Рынок |
2021 vs 2020, позиция в рейтинге |
Уровень интереса (от 1 до 10, среднее) |
|
|
2021 |
2020 |
|||
|
1. |
Санкт-Петербург |
+ 1 |
10,0 |
9,7 |
|
2. |
Москва |
-1 |
9,5 |
10,0 |
|
3. |
Сочи |
= |
8,7 |
8,6 |
|
4. |
Казань |
+2 |
8,4 |
7,8 |
|
5. |
Ростов-на-Дону |
+3 |
8,0 |
7,5 |
|
6. |
Екатеринбург |
-2 |
8,0 |
8,3 |
|
7. |
Владивосток |
-2 |
8,0 |
8,1 |
|
8. |
Краснодар |
+3 |
7,8 |
6,8 |
|
9. |
Новосибирск |
= |
7,5 |
7,5 |
|
10. |
Пермь |
+2 |
7,3 |
6,8 |
|
11. |
Красноярск |
+3 |
7,3 |
6,7 |
|
12. |
Нижний Новгород |
+1 |
7,1 |
6,8 |
|
13. |
Омск |
-6 |
7,1 |
7,6 |
|
14. |
Хабаровск |
-4 |
7,1 |
7,3 |
|
15. |
Самара |
+5 |
6,5 |
5,6 |
|
16. |
Уфа |
+1 |
6,5 |
6,0 |
|
17. |
Челябинск |
-2 |
6,2 |
6,2 |
|
18. |
Воронеж |
+1 |
6,2 |
5,7 |
|
19. |
Волгоград |
-3 |
5,1 |
6,0 |
|
20. |
Калуга |
-2 |
4,9 |
5,7 |
Источник: Cushman & Wakefield
Указанный город может означать весь прилегающий регион/область