В Москве на 30% выросли продажи крупногабаритной недвижимости
Аналитики Urbanus.ru зафиксировали резкий подъем спроса на квартиры и апартаменты больших форматов (от 150 кв. м). Этому во многом способствовал выход новых проектов элит- и премиум-класса. Состоятельная столичная аудитория всегда была отзывчива к появлению на рынке свежего предложения. Поэтому, когда новая порция крупногабаритного жилья поступила в продажу, она сразу встретила платежеспособный интерес.
В 2021 г. московские застройщики могут занести себе в актив, помимо прочего, 440 реализованных объектов недвижимости с габаритами более 150 кв. м. Для этой ниши подобный результат – несомненный успех. Достаточно сказать, что в 2020-м из экспозиции выбыло 337 лотов указанной метражной категории. Иными словами, прирост измеряется 30,6%.
Распроданный пул крупногабаритных квартир и апартаментов охватывает 61 адрес. Из них 17 относятся к элит-классу, 23 – к премиум-классу, 20 – к бизнес-классу, есть даже один представитель масс-маркета – ЖК «Вдохновение» на востоке Москвы. Половину спроса поглощают десять новостроек. В первую очередь, это премиальные проекты Lucky в Пресненском районе (34 ДДУ) и «Остров» в Мневниковской пойме (33 ДДУ). Также в топ-10 вошли все три дорогомиловских комплекса – Victory Park Residences (27 ДДУ), «Поклонная 9» (26 ДДУ) и «Бадаевский» (16 ДДУ). Компанию им в лидирующей группе составляют два проекта из Раменок – «Река» (23 ДДУ) и «Вишневый сад» (12 ДДУ), прибрежный ЖК Foriver (20 ДДУ) в Даниловском районе, группа небоскребов на границе «Москва-Сити» Capital Towers (16 ДДУ) и обладатель самого высокого ценника на столичном рынке The Residences Mandarin Oriental (15 ДДУ).
Продукт с крупным и сверхкрупным метражом встречается исключительно внутри МКАД. Он концентрируется в ЦАО и прилегающих к нему локациях. Три центральных района – Пресненский, Хамовники и Якиманка – заключают в своих границах 22 новостройки, которые в совокупности аккумулируют 35,6% реализованных юнитов с метражом 150+. Вне границ центра на первом месте находится Дорогомилово с долей в 15,7%. Затем следуют Раменки (12,5%), Хорошево-Мневники (доля 7,7%) и Даниловский район (доля 7,0%). В сумме семь перечисленных локаций покрывают четыре пятых спроса, направленного на крупноформатную недвижимость.
Среди купленных квартир и апартаментов площадью более 150 кв. м 17,6% занимают двухкомнатные юниты. Самая распространенная планировка в этой категории – четырехкомнатная (она применяется в 35,6% всех лотов). Трехкомнатные лоты фигурируют примерно в четверти всех сделок с крупногабаритной недвижимостью. Примерно таков же удельный вес юнитов с пятью комнатами и более.
Рейтинг самых больших объектов недвижимости, реализованных в 2021 г., возглавляет семикомнатная квартира в ЖК «Бадаевский». Ее площадь равна 974,01 кв. м. Кроме нее эксперты Urbanus.ru выявили еще два юнита с метражом 500+. Это еще одна семикомнатная квартира (579,90 кв. м), но уже в The Residences Mandarin Oriental на Софийской набережной и четырехкомнатная квартира (515,78 кв. м) в клубном доме «Абрикосов» у Чистых прудов.
К концу 2021 года количество студий и однокомнатных квартир в сумме превысило 35% от общего объема предложения в новостройках бизнес-класса в Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые в истории рынка. Рост доли малоформатных квартир на рынке происходит преимущественно за счет трехкомнатных квартир, чья доля снизилась до 22%.
В IV квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве девелоперы предлагали покупателям 11,8 тыс. квартир, что на 21% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год среди них заметно выросла доля небольших квартир, что в целом не характерно для высокобюджетного класса новостроек. Так, доля студий увеличилась с 4% в IV квартале 2020 года до 7% в тот же период 2021 года. На однокомнатные квартиры приходилось 23% предложения, а теперь 28%. Таким образом, в сумме доля квартир с одним жилым помещением в новостройках бизнес-класса выросла до 35% за прошлый год против 27% в конце 2020 года.
Между тем практически неизменной за 2021 год осталась доля двухкомнатных квартир, чья доля уменьшилась с 39% до 38%. Удельный вес предложения трехкомнатных квартир заметно сократился – с 28% до 22%, как и жилья с четырьмя и более комнатами (с 7% до 5%).
Структура предложения изменилась, потому что застройщики начали продавать больше компактных квартир. Количество студий в продаже увеличилось в IV квартале 2021 года относительно аналогичного периода 2020 в 2 раза, однокомнатных квартир – на 51%, двухкомнатных квартир – на 18%. Тем временем, предложение трехкомнатных квартир уменьшилось на 3%, многокомнатных – на 15%.
«Застройщики жилых комплексов бизнес-класса расширяют линейку предложения с учетом роста разнообразия покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – В последние годы на рынке появилось много инвесторов, а также людей, приобретающих квартиру не для постоянного проживания. Таким клиентам нужно качественное и технологичное жилье в хорошей локации, тогда как количество комнат в нем их интересует меньше. Именно для них девелоперы активно проектируют жилье небольшого формата, но высокого класса».
Средняя площадь студии в новостройках бизнес-класса, по подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2021 года составила 28,6 кв. м, однокомнатной квартиры – 46 кв. м, двухкомнатной – 69,1 кв. м, трехкомнатной – 97 кв. м. Многокомнатные квартиры, как правило, достигают в площади 130,5 кв. м.
Между тем средняя стоимость студии в московской новостройке бизнес-класса составляет 12,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 19,5 млн рублей, двухкомнатной – 26,8 млн рублей, трехкомнатной – 36,9 млн рублей, многокомнатной – 51,7 млн рублей.
«Изменение структуры предложения в пользу малогабаритных квартир связано среди прочего и с “демократизацией” покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Снижение ипотечных ставок в последние годы открыло этот сегмент рынка для тех клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир бизнес-класса при более высоких ставках и размере первоначального взноса. За 3 года таких клиентов стало много и теперь, когда цены и ставки пошли вверх, застройщики стремятся удержать эту группу клиентов, предлагая им небольшие квартиры».
Источник: «Метриум»
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».