Доступность жилья возвращается к 2015 году. Лучшее время для покупки было в 2019 году

Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии. Эксперты Циан рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких – брать ипотеку, а также – где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.

---

• За два года (с 2019 по 2021) доход семьи вырос на 13%, а стоимость квартиры – на 36%.
• За последние семь лет – с валютного кризиса 2014-2015 года – жилье было наиболее доступным в 2019 году. Показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
• Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье – в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья – в Краснодаре.
• Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. Больше половины семейного бюджета ипотека займет в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
• В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении - в Москве.
• В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии – в среднем 9 доходов.
• Арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку - в Ростове-на-Дону и Челябинске.

 

1. Годовой доход +13%. Стоимость жилья +36%

Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.

Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).

Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019-2021 гг.  Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 (“жилье не очень доступно”), то в 2020 году снизился до 4, а в 2021 году – до 4,7 (“приобретение жилья серьезно осложнено”).

Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс.), (расчеты по данным Росстата). А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» - на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн)

 

В 2019 году в категорию, где “жилье существенно недоступно”, попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 году к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно.  Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем по другим миллионникам: средний бюджет стал выше в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов. То есть для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступно, однако цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате в рейтинге доступности Краснодар среди миллионников спустился с 6 места в 2019 году на 13 в 2021.

Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается “доступным” только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв.м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).

 

Коэффициент доступность жилья 2019-2021 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м) до пандемии и после

	2019	2020	2021	Динамика 2021/2019	Классификация доступности жилья ( 2021 год)
Москва	6,4	6,7	6,9	0,5	жилье существенно недоступно
Санкт-Петербург	5,5	5,5	6,3	0,8	жилье существенно недоступно
Казань	4,7	4,7	5,8	1,1	жилье существенно недоступно
Краснодар	3,4	3,5	5,2	1,8	жилье существенно недоступно
Нижний Новгород	3,7	4,1	4,9	1,2	приобретение жилья серьезно осложнено
Новосибирск	3,8	3,8	4,5	0,7	приобретение жилья серьезно осложнено
Самара	3,4	3,5	4,3	0,8	приобретение жилья серьезно осложнено
Воронеж	3,2	3,5	4,2	1,0	приобретение жилья серьезно осложнено
Ростов-на-Дону	3,4	3,4	4,2	0,8	приобретение жилья серьезно осложнено
Омск	2,9	3,3	4,1	1,3	приобретение жилья серьезно осложнено
Уфа	3,7	3,7	4,1	0,4	приобретение жилья серьезно осложнено
Екатеринбург	3,5	3,5	4,0	0,5	приобретение жилья серьезно осложнено
Волгоград	3,4	3,3	3,9	0,5	жилье не очень доступно
Пермь	3,2	3,2	3,7	0,5	жилье не очень доступно
Красноярск	3,0	3,1	3,7	0,7	жилье не очень доступно
Челябинск	2,5	2,5	2,9	0,4	жилье доступно
В среднем	3,7	3,8	4,5	0,8	приобретение жилья серьезно осложнено

Источник: Циан.Аналитика

2. Обратно в 2015 по доступности жилья

После валютного кризиса 2014 года именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой стороны, средние доходы семьи (данные Росстата) восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. рублей (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.

В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году – семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем, доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 года (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии.

Источник: Циан.Аналитика

Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас за счет рекордного интереса к локации и роста цен – в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.

Коэффициент доступность жилья в 2015 и 2021 гг. (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)

Город	2015	2021	Динамика 2021/2015
Краснодар	3,9	5,2	1,3
Санкт-Петербург	6,1	6,3	0,2
Нижний Новгород	4,8	4,9	0,2
Омск	4,1	4,1	0,0
Пермь	3,7	3,7	0,0
Воронеж	4,3	4,2	-0,1
Казань	6,0	5,8	-0,2
Самара	4,7	4,3	-0,4
Новосибирск	5,0	4,5	-0,5
Ростов-на-Дону	4,7	4,2	-0,5
Красноярск	4,2	3,7	-0,5
Волгоград	4,7	3,9	-0,8
Москва	7,8	6,9	-0,8
Челябинск	4,2	2,9	-1,3
Уфа	5,5	4,1	-1,4
Екатеринбург	5,7	4,0	-1,7

Источник: Циан.Аналитика

3. Более 40% дохода семьи – на ипотеку

Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен, основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата).  Средний срок кредитования – 20 лет, а первый взнос – 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,52% в конце 2019 года, 8,05% - в конце 2020 года и в конце 2021 года - 10%

Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 году доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 году с ростом ставок и цен, доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%).

За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 году средний платеж за «двушку» площадью 54 кв.м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12 п.п. – до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12 п.п.: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%).

Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске – эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.

В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).

Не на прожиточный минимум

Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума.  В 2019 году эта доля была 54%. А в 2020 году – 50%. Самая сложная ситуация – в Москве, где практически все свободные средства (после вычета прожиточного минимума на трех человек) – 94% - пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице, нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов. В Казани – 80%. Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.

Средние ипотечные выплаты при п.в. 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи

Город	Доля ипотечных выплат от дохода семьи			Средний размер платежа			Динамика размера платежа 2021/ 2019	Доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума)
	2019	2020	2021	2019	2020	2021		2019	2020	2021
Москва	58%	54%	64%	89,0	89,5	115,7	30%	88%	81%	94%
Санкт-Петербург	49%	45%	58%	52,2	50,8	73,4	41%	75%	67%	84%
Казань	42%	38%	54%	34,5	33,3	51,0	48%	64%	57%	80%
Краснодар	31%	29%	48%	26,4	26,1	46,6	77%	50%	46%	77%
Нижний Новгород	33%	33%	46%	28,9	29,9	44,1	53%	52%	52%	71%
Новосибирск	34%	31%	42%	29,2	28,3	40,1	38%	56%	52%	70%
Самара	31%	28%	39%	24,7	23,5	35,1	42%	52%	48%	65%
Воронеж	28%	28%	39%	20,8	22,0	32,3	55%	43%	45%	65%
Ростов-на-Дону	31%	28%	39%	25,2	24,0	35,3	40%	54%	47%	64%
Омск	26%	27%	38%	19,2	21,2	31,6	64%	50%	46%	63%
Уфа	33%	30%	38%	29,2	27,4	37,0	26%	46%	44%	61%
Екатеринбург	31%	29%	37%	29,9	28,7	39,1	31%	49%	45%	56%
Волгоград	30%	27%	36%	20,6	19,3	27,4	33%	45%	42%	56%
Пермь	29%	25%	34%	24,3	22,5	31,9	31%	48%	43%	55%
Красноярск	27%	25%	34%	25,4	25,7	36,8	45%	48%	41%	55%
Челябинск	22%	20%	27%	16,9	16,3	22,6	34%	38%	37%	47%
В среднем	33%	31%	41%	31,0	30,5	43,7	41%	54%	50%	66%

Источник: Циан.Аналитика

Первый взнос по ипотеке в размере 20% от стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам – 11 доходов семьи (двое работающих). В 2019-2020 гг. первый взнос был сопоставим с доходами семьи за 9 месяцев. Дольше всех копить на первый взнос, несмотря на высокие зарплаты в Москве (17 доходов) Санкт-Петербурге (15) Казани (14). Чуть более, чем полгода копить – в Челябинске (7 доходов семьи).

4. Аренда становится выгоднее ипотеки

Брать ипотеку или арендовать квартиру – этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту. Не удивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж – не намного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.

В 2019 году аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 году – 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 году ставка аренды была в среднем – 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов.

Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком – в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация – в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.

В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.

Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке

Город	2019			2020			2021
	Ипотека	Аренда	Доля платежа аренды от ипотеки	Ипотека	Аренда	Доля платежа аренды от ипотеки	Ипотека	Аренда	Доля платежа аренды от ипотеки
Ростов-на-Дону	25,2	21,1	84%	24,0	20,9	87%	35,3	29,7	84%
Челябинск	16,9	16,1	95%	16,3	14,7	90%	22,6	18,2	81%
Волгоград	20,6	20,5	99%	19,3	20,2	105%	27,4	20,6	75%
Екатеринбург	29,9	26,5	89%	28,7	25,6	89%	39,1	28,8	74%
Новосибирск	29,2	26,1	89%	28,3	24	85%	40,1	29,5	73%
Краснодар	26,4	24,6	93%	26,1	26,3	101%	46,6	33	71%
Красноярск	25,4	20,7	82%	25,7	19,8	77%	36,8	25,7	70%
Самара	24,7	19,5	79%	23,5	18,2	77%	35,1	23,9	68%
Омск	19,2	18,5	96%	21,2	18,5	87%	31,6	21,4	68%
Санкт-Петербург	52,2	42,0	80%	50,8	40	79%	73,4	49,4	67%
Пермь	24,3	22,7	94%	22,5	18,6	83%	31,9	21	66%
Нижний Новгород	28,9	25,0	87%	29,9	23,3	78%	44,1	28,6	65%
Воронеж	20,8	20,3	98%	22,0	17,7	81%	32,3	20,4	63%
Москва	89,0	50,8	57%	89,5	54,4	61%	115,7	69,6	60%
Казань	34,5	24,7	72%	33,3	23,6	71%	51,0	29,8	58%
Уфа	29,2	19,8	68%	27,4	20	73%	37,0	21,2	57%
В среднем	31,0	24,9	80%	30,5	24,1	79%	43,7	29,4	67%

Источник: Циан.Аналитика

“Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, - Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования – расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад - в январе 2020 года.

В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже  применяется для семей с детьми, военных, возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке”.