Доступность жилья возвращается к 2015 году. Лучшее время для покупки было в 2019 году
Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии. Эксперты Циан рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких – брать ипотеку, а также – где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.
- За два года (с 2019 по 2021) доход семьи вырос на 13%, а стоимость квартиры – на 36%.
- За последние семь лет – с валютного кризиса 2014-2015 года – жилье было наиболее доступным в 2019 году. Показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
- Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье – в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья – в Краснодаре.
- Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. Больше половины семейного бюджета ипотека займет в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
- В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении - в Москве.
- В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии – в среднем 9 доходов.
- Арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку - в Ростове-на-Дону и Челябинске.
- Годовой доход +13%. Стоимость жилья +36%
Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.
Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019-2021 гг. Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 (“жилье не очень доступно”), то в 2020 году снизился до 4, а в 2021 году – до 4,7 (“приобретение жилья серьезно осложнено”).
Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс.), (расчеты по данным Росстата). А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» - на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн)
В 2019 году в категорию, где “жилье существенно недоступно”, попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 году к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно. Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем по другим миллионникам: средний бюджет стал выше в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов. То есть для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступно, однако цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате в рейтинге доступности Краснодар среди миллионников спустился с 6 места в 2019 году на 13 в 2021.
Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается “доступным” только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв.м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).
Коэффициент доступность жилья 2019-2021 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м) до пандемии и после
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
Динамика 2021/2019 |
Классификация доступности жилья ( 2021 год) |
|
Москва |
6,4 |
6,7 |
6,9 |
0,5 |
жилье существенно недоступно |
|
Санкт-Петербург |
5,5 |
5,5 |
6,3 |
0,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Казань |
4,7 |
4,7 |
5,8 |
1,1 |
жилье существенно недоступно |
|
Краснодар |
3,4 |
3,5 |
5,2 |
1,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Нижний Новгород |
3,7 |
4,1 |
4,9 |
1,2 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Новосибирск |
3,8 |
3,8 |
4,5 |
0,7 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Самара |
3,4 |
3,5 |
4,3 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Воронеж |
3,2 |
3,5 |
4,2 |
1,0 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Ростов-на-Дону |
3,4 |
3,4 |
4,2 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Омск |
2,9 |
3,3 |
4,1 |
1,3 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Уфа |
3,7 |
3,7 |
4,1 |
0,4 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Екатеринбург |
3,5 |
3,5 |
4,0 |
0,5 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Волгоград |
3,4 |
3,3 |
3,9 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Пермь |
3,2 |
3,2 |
3,7 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Красноярск |
3,0 |
3,1 |
3,7 |
0,7 |
жилье не очень доступно |
|
Челябинск |
2,5 |
2,5 |
2,9 |
0,4 |
жилье доступно |
|
В среднем |
3,7 |
3,8 |
4,5 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Источник: Циан.Аналитика
- Обратно в 2015 по доступности жилья
После валютного кризиса 2014 года именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой стороны, средние доходы семьи (данные Росстата) восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. рублей (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.
В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году – семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем, доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 года (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии.
Источник: Циан.Аналитика
Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас за счет рекордного интереса к локации и роста цен – в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.
Коэффициент доступность жилья в 2015 и 2021 гг. (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
|
Город |
2015 |
2021 |
Динамика 2021/2015 |
|
Краснодар |
3,9 |
5,2 |
1,3 |
|
Санкт-Петербург |
6,1 |
6,3 |
0,2 |
|
Нижний Новгород |
4,8 |
4,9 |
0,2 |
|
Омск |
4,1 |
4,1 |
0,0 |
|
Пермь |
3,7 |
3,7 |
0,0 |
|
Воронеж |
4,3 |
4,2 |
-0,1 |
|
Казань |
6,0 |
5,8 |
-0,2 |
|
Самара |
4,7 |
4,3 |
-0,4 |
|
Новосибирск |
5,0 |
4,5 |
-0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,7 |
4,2 |
-0,5 |
|
Красноярск |
4,2 |
3,7 |
-0,5 |
|
Волгоград |
4,7 |
3,9 |
-0,8 |
|
Москва |
7,8 |
6,9 |
-0,8 |
|
Челябинск |
4,2 |
2,9 |
-1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
4,1 |
-1,4 |
|
Екатеринбург |
5,7 |
4,0 |
-1,7 |
Источник: Циан.Аналитика
3. Более 40% дохода семьи – на ипотеку
Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен, основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата). Средний срок кредитования – 20 лет, а первый взнос – 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,52% в конце 2019 года, 8,05% - в конце 2020 года и в конце 2021 года - 10%
Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 году доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 году с ростом ставок и цен, доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%).
За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 году средний платеж за «двушку» площадью 54 кв.м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12 п.п. – до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12 п.п.: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%).
Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске – эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.
В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).
Не на прожиточный минимум
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума. В 2019 году эта доля была 54%. А в 2020 году – 50%. Самая сложная ситуация – в Москве, где практически все свободные средства (после вычета прожиточного минимума на трех человек) – 94% - пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице, нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов. В Казани – 80%. Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.
Средние ипотечные выплаты при п.в. 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи
|
Город |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи |
Средний размер платежа |
Динамика размера платежа 2021/ 2019 |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума) |
||||||
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
|
Москва |
58% |
54% |
64% |
89,0 |
89,5 |
115,7 |
30% |
88% |
81% |
94% |
|
Санкт-Петербург |
49% |
45% |
58% |
52,2 |
50,8 |
73,4 |
41% |
75% |
67% |
84% |
|
Казань |
42% |
38% |
54% |
34,5 |
33,3 |
51,0 |
48% |
64% |
57% |
80% |
|
Краснодар |
31% |
29% |
48% |
26,4 |
26,1 |
46,6 |
77% |
50% |
46% |
77% |
|
Нижний Новгород |
33% |
33% |
46% |
28,9 |
29,9 |
44,1 |
53% |
52% |
52% |
71% |
|
Новосибирск |
34% |
31% |
42% |
29,2 |
28,3 |
40,1 |
38% |
56% |
52% |
70% |
|
Самара |
31% |
28% |
39% |
24,7 |
23,5 |
35,1 |
42% |
52% |
48% |
65% |
|
Воронеж |
28% |
28% |
39% |
20,8 |
22,0 |
32,3 |
55% |
43% |
45% |
65% |
|
Ростов-на-Дону |
31% |
28% |
39% |
25,2 |
24,0 |
35,3 |
40% |
54% |
47% |
64% |
|
Омск |
26% |
27% |
38% |
19,2 |
21,2 |
31,6 |
64% |
50% |
46% |
63% |
|
Уфа |
33% |
30% |
38% |
29,2 |
27,4 |
37,0 |
26% |
46% |
44% |
61% |
|
Екатеринбург |
31% |
29% |
37% |
29,9 |
28,7 |
39,1 |
31% |
49% |
45% |
56% |
|
Волгоград |
30% |
27% |
36% |
20,6 |
19,3 |
27,4 |
33% |
45% |
42% |
56% |
|
Пермь |
29% |
25% |
34% |
24,3 |
22,5 |
31,9 |
31% |
48% |
43% |
55% |
|
Красноярск |
27% |
25% |
34% |
25,4 |
25,7 |
36,8 |
45% |
48% |
41% |
55% |
|
Челябинск |
22% |
20% |
27% |
16,9 |
16,3 |
22,6 |
34% |
38% |
37% |
47% |
|
В среднем |
33% |
31% |
41% |
31,0 |
30,5 |
43,7 |
41% |
54% |
50% |
66% |
Источник: Циан.Аналитика
Первый взнос по ипотеке в размере 20% от стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам – 11 доходов семьи (двое работающих). В 2019-2020 гг. первый взнос был сопоставим с доходами семьи за 9 месяцев. Дольше всех копить на первый взнос, несмотря на высокие зарплаты в Москве (17 доходов) Санкт-Петербурге (15) Казани (14). Чуть более, чем полгода копить – в Челябинске (7 доходов семьи).
4. Аренда становится выгоднее ипотеки
Брать ипотеку или арендовать квартиру – этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту. Не удивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж – не намного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.
В 2019 году аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 году – 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 году ставка аренды была в среднем – 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов.
Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком – в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация – в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.
В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.
Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке
|
Город |
2019 |
2020 |
2021 |
||||||
|
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
|
|
Ростов-на-Дону |
25,2 |
21,1 |
84% |
24,0 |
20,9 |
87% |
35,3 |
29,7 |
84% |
|
Челябинск |
16,9 |
16,1 |
95% |
16,3 |
14,7 |
90% |
22,6 |
18,2 |
81% |
|
Волгоград |
20,6 |
20,5 |
99% |
19,3 |
20,2 |
105% |
27,4 |
20,6 |
75% |
|
Екатеринбург |
29,9 |
26,5 |
89% |
28,7 |
25,6 |
89% |
39,1 |
28,8 |
74% |
|
Новосибирск |
29,2 |
26,1 |
89% |
28,3 |
24 |
85% |
40,1 |
29,5 |
73% |
|
Краснодар |
26,4 |
24,6 |
93% |
26,1 |
26,3 |
101% |
46,6 |
33 |
71% |
|
Красноярск |
25,4 |
20,7 |
82% |
25,7 |
19,8 |
77% |
36,8 |
25,7 |
70% |
|
Самара |
24,7 |
19,5 |
79% |
23,5 |
18,2 |
77% |
35,1 |
23,9 |
68% |
|
Омск |
19,2 |
18,5 |
96% |
21,2 |
18,5 |
87% |
31,6 |
21,4 |
68% |
|
Санкт-Петербург |
52,2 |
42,0 |
80% |
50,8 |
40 |
79% |
73,4 |
49,4 |
67% |
|
Пермь |
24,3 |
22,7 |
94% |
22,5 |
18,6 |
83% |
31,9 |
21 |
66% |
|
Нижний Новгород |
28,9 |
25,0 |
87% |
29,9 |
23,3 |
78% |
44,1 |
28,6 |
65% |
|
Воронеж |
20,8 |
20,3 |
98% |
22,0 |
17,7 |
81% |
32,3 |
20,4 |
63% |
|
Москва |
89,0 |
50,8 |
57% |
89,5 |
54,4 |
61% |
115,7 |
69,6 |
60% |
|
Казань |
34,5 |
24,7 |
72% |
33,3 |
23,6 |
71% |
51,0 |
29,8 |
58% |
|
Уфа |
29,2 |
19,8 |
68% |
27,4 |
20 |
73% |
37,0 |
21,2 |
57% |
|
В среднем |
31,0 |
24,9 |
80% |
30,5 |
24,1 |
79% |
43,7 |
29,4 |
67% |
Источник: Циан.Аналитика
“Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, - Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования – расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад - в январе 2020 года.
В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже применяется для семей с детьми, военных, возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке”.
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
|
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
|
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
|
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
|
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
|
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
|
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
|
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
|
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
|
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
|
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
|
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
|
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
|
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
|
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
|
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
|
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
|
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
|
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
|
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
|
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
|
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
|
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
|
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
|
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
|
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
|
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
|
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
|
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
|
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
|
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
|
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
|
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
|
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
|
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
|
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
|
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
|
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
|
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
|
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика