Доступность жилья возвращается к 2015 году. Лучшее время для покупки было в 2019 году
Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии. Эксперты Циан рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких – брать ипотеку, а также – где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.
- За два года (с 2019 по 2021) доход семьи вырос на 13%, а стоимость квартиры – на 36%.
- За последние семь лет – с валютного кризиса 2014-2015 года – жилье было наиболее доступным в 2019 году. Показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
- Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье – в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья – в Краснодаре.
- Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. Больше половины семейного бюджета ипотека займет в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
- В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении - в Москве.
- В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии – в среднем 9 доходов.
- Арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку - в Ростове-на-Дону и Челябинске.
- Годовой доход +13%. Стоимость жилья +36%
Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.
Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019-2021 гг. Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 (“жилье не очень доступно”), то в 2020 году снизился до 4, а в 2021 году – до 4,7 (“приобретение жилья серьезно осложнено”).
Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс.), (расчеты по данным Росстата). А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» - на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн)
В 2019 году в категорию, где “жилье существенно недоступно”, попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 году к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно. Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем по другим миллионникам: средний бюджет стал выше в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов. То есть для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступно, однако цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате в рейтинге доступности Краснодар среди миллионников спустился с 6 места в 2019 году на 13 в 2021.
Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается “доступным” только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв.м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).
Коэффициент доступность жилья 2019-2021 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м) до пандемии и после
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
Динамика 2021/2019 |
Классификация доступности жилья ( 2021 год) |
|
Москва |
6,4 |
6,7 |
6,9 |
0,5 |
жилье существенно недоступно |
|
Санкт-Петербург |
5,5 |
5,5 |
6,3 |
0,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Казань |
4,7 |
4,7 |
5,8 |
1,1 |
жилье существенно недоступно |
|
Краснодар |
3,4 |
3,5 |
5,2 |
1,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Нижний Новгород |
3,7 |
4,1 |
4,9 |
1,2 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Новосибирск |
3,8 |
3,8 |
4,5 |
0,7 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Самара |
3,4 |
3,5 |
4,3 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Воронеж |
3,2 |
3,5 |
4,2 |
1,0 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Ростов-на-Дону |
3,4 |
3,4 |
4,2 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Омск |
2,9 |
3,3 |
4,1 |
1,3 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Уфа |
3,7 |
3,7 |
4,1 |
0,4 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Екатеринбург |
3,5 |
3,5 |
4,0 |
0,5 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Волгоград |
3,4 |
3,3 |
3,9 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Пермь |
3,2 |
3,2 |
3,7 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Красноярск |
3,0 |
3,1 |
3,7 |
0,7 |
жилье не очень доступно |
|
Челябинск |
2,5 |
2,5 |
2,9 |
0,4 |
жилье доступно |
|
В среднем |
3,7 |
3,8 |
4,5 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Источник: Циан.Аналитика
- Обратно в 2015 по доступности жилья
После валютного кризиса 2014 года именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой стороны, средние доходы семьи (данные Росстата) восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. рублей (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.
В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году – семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем, доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 года (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии.
Источник: Циан.Аналитика
Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас за счет рекордного интереса к локации и роста цен – в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.
Коэффициент доступность жилья в 2015 и 2021 гг. (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
|
Город |
2015 |
2021 |
Динамика 2021/2015 |
|
Краснодар |
3,9 |
5,2 |
1,3 |
|
Санкт-Петербург |
6,1 |
6,3 |
0,2 |
|
Нижний Новгород |
4,8 |
4,9 |
0,2 |
|
Омск |
4,1 |
4,1 |
0,0 |
|
Пермь |
3,7 |
3,7 |
0,0 |
|
Воронеж |
4,3 |
4,2 |
-0,1 |
|
Казань |
6,0 |
5,8 |
-0,2 |
|
Самара |
4,7 |
4,3 |
-0,4 |
|
Новосибирск |
5,0 |
4,5 |
-0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,7 |
4,2 |
-0,5 |
|
Красноярск |
4,2 |
3,7 |
-0,5 |
|
Волгоград |
4,7 |
3,9 |
-0,8 |
|
Москва |
7,8 |
6,9 |
-0,8 |
|
Челябинск |
4,2 |
2,9 |
-1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
4,1 |
-1,4 |
|
Екатеринбург |
5,7 |
4,0 |
-1,7 |
Источник: Циан.Аналитика
3. Более 40% дохода семьи – на ипотеку
Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен, основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата). Средний срок кредитования – 20 лет, а первый взнос – 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,52% в конце 2019 года, 8,05% - в конце 2020 года и в конце 2021 года - 10%
Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 году доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 году с ростом ставок и цен, доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%).
За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 году средний платеж за «двушку» площадью 54 кв.м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12 п.п. – до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12 п.п.: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%).
Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске – эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.
В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).
Не на прожиточный минимум
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума. В 2019 году эта доля была 54%. А в 2020 году – 50%. Самая сложная ситуация – в Москве, где практически все свободные средства (после вычета прожиточного минимума на трех человек) – 94% - пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице, нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов. В Казани – 80%. Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.
Средние ипотечные выплаты при п.в. 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи
|
Город |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи |
Средний размер платежа |
Динамика размера платежа 2021/ 2019 |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума) |
||||||
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
|
Москва |
58% |
54% |
64% |
89,0 |
89,5 |
115,7 |
30% |
88% |
81% |
94% |
|
Санкт-Петербург |
49% |
45% |
58% |
52,2 |
50,8 |
73,4 |
41% |
75% |
67% |
84% |
|
Казань |
42% |
38% |
54% |
34,5 |
33,3 |
51,0 |
48% |
64% |
57% |
80% |
|
Краснодар |
31% |
29% |
48% |
26,4 |
26,1 |
46,6 |
77% |
50% |
46% |
77% |
|
Нижний Новгород |
33% |
33% |
46% |
28,9 |
29,9 |
44,1 |
53% |
52% |
52% |
71% |
|
Новосибирск |
34% |
31% |
42% |
29,2 |
28,3 |
40,1 |
38% |
56% |
52% |
70% |
|
Самара |
31% |
28% |
39% |
24,7 |
23,5 |
35,1 |
42% |
52% |
48% |
65% |
|
Воронеж |
28% |
28% |
39% |
20,8 |
22,0 |
32,3 |
55% |
43% |
45% |
65% |
|
Ростов-на-Дону |
31% |
28% |
39% |
25,2 |
24,0 |
35,3 |
40% |
54% |
47% |
64% |
|
Омск |
26% |
27% |
38% |
19,2 |
21,2 |
31,6 |
64% |
50% |
46% |
63% |
|
Уфа |
33% |
30% |
38% |
29,2 |
27,4 |
37,0 |
26% |
46% |
44% |
61% |
|
Екатеринбург |
31% |
29% |
37% |
29,9 |
28,7 |
39,1 |
31% |
49% |
45% |
56% |
|
Волгоград |
30% |
27% |
36% |
20,6 |
19,3 |
27,4 |
33% |
45% |
42% |
56% |
|
Пермь |
29% |
25% |
34% |
24,3 |
22,5 |
31,9 |
31% |
48% |
43% |
55% |
|
Красноярск |
27% |
25% |
34% |
25,4 |
25,7 |
36,8 |
45% |
48% |
41% |
55% |
|
Челябинск |
22% |
20% |
27% |
16,9 |
16,3 |
22,6 |
34% |
38% |
37% |
47% |
|
В среднем |
33% |
31% |
41% |
31,0 |
30,5 |
43,7 |
41% |
54% |
50% |
66% |
Источник: Циан.Аналитика
Первый взнос по ипотеке в размере 20% от стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам – 11 доходов семьи (двое работающих). В 2019-2020 гг. первый взнос был сопоставим с доходами семьи за 9 месяцев. Дольше всех копить на первый взнос, несмотря на высокие зарплаты в Москве (17 доходов) Санкт-Петербурге (15) Казани (14). Чуть более, чем полгода копить – в Челябинске (7 доходов семьи).
4. Аренда становится выгоднее ипотеки
Брать ипотеку или арендовать квартиру – этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту. Не удивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж – не намного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.
В 2019 году аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 году – 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 году ставка аренды была в среднем – 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов.
Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком – в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация – в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.
В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.
Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке
|
Город |
2019 |
2020 |
2021 |
||||||
|
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
|
|
Ростов-на-Дону |
25,2 |
21,1 |
84% |
24,0 |
20,9 |
87% |
35,3 |
29,7 |
84% |
|
Челябинск |
16,9 |
16,1 |
95% |
16,3 |
14,7 |
90% |
22,6 |
18,2 |
81% |
|
Волгоград |
20,6 |
20,5 |
99% |
19,3 |
20,2 |
105% |
27,4 |
20,6 |
75% |
|
Екатеринбург |
29,9 |
26,5 |
89% |
28,7 |
25,6 |
89% |
39,1 |
28,8 |
74% |
|
Новосибирск |
29,2 |
26,1 |
89% |
28,3 |
24 |
85% |
40,1 |
29,5 |
73% |
|
Краснодар |
26,4 |
24,6 |
93% |
26,1 |
26,3 |
101% |
46,6 |
33 |
71% |
|
Красноярск |
25,4 |
20,7 |
82% |
25,7 |
19,8 |
77% |
36,8 |
25,7 |
70% |
|
Самара |
24,7 |
19,5 |
79% |
23,5 |
18,2 |
77% |
35,1 |
23,9 |
68% |
|
Омск |
19,2 |
18,5 |
96% |
21,2 |
18,5 |
87% |
31,6 |
21,4 |
68% |
|
Санкт-Петербург |
52,2 |
42,0 |
80% |
50,8 |
40 |
79% |
73,4 |
49,4 |
67% |
|
Пермь |
24,3 |
22,7 |
94% |
22,5 |
18,6 |
83% |
31,9 |
21 |
66% |
|
Нижний Новгород |
28,9 |
25,0 |
87% |
29,9 |
23,3 |
78% |
44,1 |
28,6 |
65% |
|
Воронеж |
20,8 |
20,3 |
98% |
22,0 |
17,7 |
81% |
32,3 |
20,4 |
63% |
|
Москва |
89,0 |
50,8 |
57% |
89,5 |
54,4 |
61% |
115,7 |
69,6 |
60% |
|
Казань |
34,5 |
24,7 |
72% |
33,3 |
23,6 |
71% |
51,0 |
29,8 |
58% |
|
Уфа |
29,2 |
19,8 |
68% |
27,4 |
20 |
73% |
37,0 |
21,2 |
57% |
|
В среднем |
31,0 |
24,9 |
80% |
30,5 |
24,1 |
79% |
43,7 |
29,4 |
67% |
Источник: Циан.Аналитика
“Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, - Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования – расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад - в январе 2020 года.
В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже применяется для семей с детьми, военных, возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке”.
Аналитики Циан подвели итоги продаж на вторичном рынке недвижимости по новым данным Росреестра (количество зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи). Спрос в 2020 году увеличился на 2%. Порядка 6% семей в среднем по России взяли жилье на вторичном рынке в 2020 году.
- Спрос на вторичном рынке в 2020 году вырос на 2%: зарегистрировано 3,596 млн прав собственности на основании ДКП. «Дальневосточная» ипотека привела к существенному приросту сделок (+11% в Дальневосточном ФО).
- Чечня и Дагестан - в лидерах по приросту сделок на “вторичке”
- Среди регионов с самым большим числом сделок сильнейшее падение спроса зафиксировано для Ленинградской и Иркутской областей (13-15%). Наибольший рост – в Нижегородской, Самарской и Свердловской областях (15-19%).
- В среднем 6% российских семей купили жилье на вторичном рынке. В Москве – наименьший показатель (всего 3% семей совершили покупку). Наибольшее число переходов прав собственности на тысячу человек – в Ингушетии и Тюменской области (14% и 12% семей соответственно).
- 14% прав собственности регистрируются за счет сданных новостроек. Самая большая доля – в Москве и Санкт-Петербурге.
- Спрос на вторичном рынке в 2020 году вырос на 2%
Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки и был вынужден «выживать» самостоятельно. Несмотря на отсутствие льготного кредитования, ставки по ипотеке также снизились за счет пересмотра ключевой ставки. Это позволило рынку готового жилья не просто «выйти в ноль» по числу сделок, но даже показать минимальный прирост.
Согласно данным Росреестра, в 2020 году в целом по России зарегистрировано 3,596 млн прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены). В 2019 году показатель был чуть ниже – 3,533 млн прав. Таким образом, спрос по итогам 2020 года, несмотря на провальный второй квартал, оказался выше на 2%, чем в допандемийном 2019 году.
Наибольший прирост зарегистрированных прав собственности отмечен для Северо-Кавказского ФО (11,7%), в котором преобладает индивидуальное строительство. Рост в 2020 году объясняется эффектом низкой базы – даже несмотря на увеличение числа сделок, доля округа и его общий вклад по РФ минимален – на уровне 4% по числу сделок.
Существенный прирост по числу переходов прав собственности зафиксирован и на Дальнем Востоке, где действует «дальневосточная ипотека», доступная в том числе на объекты вторичного рынка, а не только в сегменте новостроек. Напомним, программа действует с декабря 2019 года, то есть именно по итогам 2020 года можно судить о ее эффективности. Дальневосточный ФО даже при наличии субсидии вносит минимальный вклад в общее число сделок – на уровне 5%. Для сравнения – по итогам 2019 года доля округа также составляла 5%.
Прирост по числу зарегистрированных прав собственности также отмечен в Уральском, Приволжском и Северо-Западному ФО. Одновременно в Центральном округе, на который приходится наибольшее число сделок (23% от общего кол-ва), спрос снизился на 2,6%: по итогам 2020 года количество зарегистрированных прав оказалось ниже на 21 тыс. Падение более чем на 10% отмечено во Владимирской, Курской, Рязанской и Тверской областях.
Несмотря на закрытые границы и высокий потенциальный спрос на недвижимость российских курортов, число переходов прав собственности в Южном ФО снизилось на 7,8%, что связано с рекордным ростом цен. В Сочи за год прирост составил 9,1%. В Краснодаре – 8,7%. Одновременно число зарегистрированных прав собственности на основе ДДУ в Южном ФО увеличилось в 2020 году на 9% - то есть покупатели регистрируют права собственности в новостройках. Краснодарский край входит в число лидеров по вводу жилья.
Распределение и динамика зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи
|
Округ |
Число зарегистрированных прав собственности, тыс. на основе ДКП |
Доля округа от всего числа зарегистрированных прав |
Динамика спроса в сравнении с 2019 годом (по числу зарегистрированных прав) |
|
Северо-Кавказский ФО |
160,7 |
4% |
11,7% |
|
Дальневосточный ФО |
195,3 |
5% |
11,2% |
|
Уральский ФО |
383,4 |
11% |
8,6% |
|
Приволжский ФО |
823,9 |
23% |
7,3% |
|
Северо-Западный ФО |
363,0 |
10% |
3,9% |
|
Центральный ФО |
788,3 |
22% |
-2,6% |
|
Сибирский ФО |
467,0 |
13% |
-3,7% |
|
Южный ФО |
414,3 |
12% |
-7,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Чечня и Дагестан - в лидерах по приросту сделок на “вторичке”
В Москве количество переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены) увеличилось по итогам 2020 года на 2,3% - на столицу приходится 4% от общего числа сделок в РФ, как и в 2019 году. В Санкт-Петербурге спрос оказался чуть выше: +5,8% по итогам 2020 года. Для сравнения – количество договоров долевого участия по итогам 2020 года в Москве увеличилось на 5,7%, в Санкт-Петербурге – наоборот, снизилось на 18%, что объясняется невысокой девелоперской активностью.
Среди всех регионов РФ наибольшее снижение по числу переходов прав собственности на основании ДКП отмечено в Карачаево-Черкесии, Калмыкии и Астраханской области. В Калмыкии, к примеру, проходило менее 500 сделок в месяц. Наибольший прирост по их числу отмечен в Чечне и Дагестане (более чем в два раза). Однако свою роль снова сыграл эффект низкой базы – даже несмотря на двукратный прирост, общее ежемесячное число сделок в среднем в Чечне составило всего 1,3 тыс.
|
Топ-5 регионов по снижению регистраций прав |
Топ-5 регионов по росту регистраций прав |
||
|
Регион |
Динамика за год |
Регион |
Динамика за год |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
-33,9% |
Чеченская Республика |
148,7% |
|
Республика Калмыкия |
-29,5% |
Республика Дагестан |
102,4% |
|
Астраханская область |
-26,1% |
Якутия |
64,4% |
|
Республика Крым |
-22,1% |
Пензенская область |
45,5% |
|
Чувашская Республика |
-19,8% |
Архангельская область |
39,1% |
Источник: Аналитический центр Циан
Всего же по итогам 2020 года в России можно выделить 21 субъект, в которых было заключено значительное число сделок – как минимум от 5 тыс. в среднем в месяц по региону. Среди них наибольшее падение зафиксировано для Ленинградской и Иркутской областей (13-15%). Наибольший рост – в Нижегородской, Самарской и Свердловской областях (15-19%).
В 2019 году в России насчитывалось 22 региона с ежемесячный числом сделок от 5 тыс. За прошедший год из списка выбыл Ставропольский край и Волгоградская область. Их заменила Саратовская область.
- Всего 3% семей в Москве приобрели жилье на вторичном рынке
При оценке спроса на вторичном рынке стоит ориентироваться не только на абсолютное число сделок по региону, но и количество его жителей. К примеру, в Москве зарегистрировано не намного больше сделок, чем в Свердловской области или Татарстане, однако в пересчете на каждого жителя ситуация кардинально меняется.
Аналитики Циан посчитали, какая доля семей приобрела недвижимость на вторичном рынке. В 2020 году примерно 6% домохозяйств приобрели жилье. В 2019 году таких был 5%.
А аутсайдерах Москва – всего 3% семей совершили сделку. Несмотря на то, что по количеству сделок столица входит в число лидеров, активность покупателей недвижимости одна из самых низких по стране с учетом произошедшего роста цен на 15% за год. Большое число сделок объясняется именно численностью населения. Почти такой же низкий показатель в Брянской, Рязанской, Астраханской областях, а также Приморье и Чукотском АО (4% семей совершили сделку в 2020 году).
Более 10% семей приобрели квартиру в 2020 году в Ингушетии (14%), ставшей лидером из-за небольшого количества семей (чуть более 70 тысяч из 54 млн по РФ).
В Тюменской области показатель равен 12%, регион также входит в число с наибольшими объемами ипотечных сделок, а также - Ханты-Мансийский АО (10%), который можно назвать одним из самых богатых регионов.
В разрезе федеральных округов наибольшая доля семей, совершивших сделки, отмечена в Южном, Уральском и Дальневосточном ФО (8% семей в данных ФО приобрели в 2020 году квартиру). Южный округ оказался востребован из-за закрытых границ и перехода многих сотрудников на “удаленку”, что позволило рассматривать приобретение жилья ближе к морю. В Дальневосточном ФО действует “дальневосточная ипотека”, что также способствует росту активности на рынке. Наименьшее число семей купили жилье на вторичном рынке в Центральном ФО (5% семей).
В пересчете на тысячу человек в 2020 году в целом по РФ было заключено 25 сделок. В 2019 году – 24 сделки. Количество регистраций прав собственности на карте
- 14% прав собственности регистрируются за счет сданных новостроек
Все чаще собственниками квартиры покупатели становятся не на основании договоров купли-продажи, а за счет регистрации прав на основании договора долевого участия (то есть в результате приобретения новостройки). Оформить собственность в новостройке можно только после ее ввода в эксплуатацию и открытии регистрации квартир в конкретном доме. То есть покупка квартиры в строящемся корпусе не позволяет пока еще оформить собственность, необходимо ждать завершения строительства. Именно по этой причине число зарегистрированных ДДУ не равно числу регистраций прав собственности на основании ДДУ.
В 2020 на долю регистрации прав собственности на основании ДДУ приходится 14% от общего числа прав (ДДУ+ДКП). Санкт-Петербург является лидером по числу регистрации прав на основе ДДУ (35%). Москва – на втором месте (27%). Столичные покупатели проявляют высокий интерес к первичному рынку, с чем и связана высокая доля оформленных прав на основе ДДУ. Также более четверти регистраций собственности приходится на новостройки в Ленинградской, Рязанской, Калининградской областей, а также - Чувашии.
«Несмотря на льготное ипотечное кредитование, далеко не каждому подходит такой формат, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Все же готовые объекты – это отсутствие рисков недостроя, возможность переезда сразу после регистрации сделки, жизнь в уже сложившемся районе с давно созданной и работающей инфраструктурой. Не зря в целом по РФ было заключено 764 тыс. ДДУ против 3,6 млн регистраций прав собственности на основе ДКП. То есть примерно в 80% случаев жилищный вопрос решается за счет уже готовых объектов. С учетом предстоящего сворачивания программы льготного кредитования и рекордного роста цен на новостройки, спрос в дальнейшем еще больше сместится в пользу уже готовых объектов».
Динамика сделок на вторичном рынке (регистрации права собственности) на основании ДКП
|
Город |
Кол-во зарегистрированных прав собственности на основании ДКП (мены), тыс. |
Динамика за год |
Доля семей, купивших жилье, 2020 год |
Доля семей, купивших жилье, 2019 год |
Количество зарегистрированных прав собственности на основании ДДУ |
|
Вся Россия |
3 595,80 |
1,80% |
6% |
5% |
13,70% |
|
Центральный ФО |
|||||
|
Всего по Центральному федеральному округу |
788,3 |
-2,60% |
5% |
5% |
15,90% |
|
Московская область |
197,3 |
-6,80% |
7% |
8% |
13,00% |
|
Москва |
144 |
2,30% |
3% |
3% |
27,40% |
|
Воронежская область |
68 |
-2,90% |
7% |
7% |
18,50% |
|
Владимирская область |
37,2 |
-11,40% |
6% |
7% |
10,90% |
|
Ярославская область |
35,2 |
4,70% |
7% |
6% |
13,20% |
|
Белгородская область |
34,7 |
3,30% |
6% |
6% |
3,50% |
|
Тульская область |
33,5 |
-0,10% |
5% |
5% |
8,50% |
|
Тверская область |
29,8 |
-11,40% |
5% |
6% |
10,80% |
|
Липецкая область |
26,7 |
7,20% |
6% |
5% |
8,50% |
|
Калужская область |
25,5 |
-7,00% |
6% |
7% |
16,60% |
|
Тамбовская область |
23,2 |
2,30% |
5% |
5% |
9,50% |
|
Курская область |
22,3 |
-14,80% |
5% |
6% |
6,30% |
|
Ивановская область |
21,2 |
19,70% |
5% |
4% |
6,80% |
|
Смоленская область |
21 |
6,20% |
5% |
5% |
10,70% |
|
Рязанская область |
20,1 |
-13,60% |
4% |
5% |
24,90% |
|
Брянская область |
18,3 |
-7,60% |
4% |
4% |
19,10% |
|
Орловская область |
15,6 |
6,10% |
5% |
5% |
16,10% |
|
Костромская область |
14,7 |
4,00% |
5% |
5% |
13,70% |
|
Северо-Западный ФО |
|||||
|
Всего по Северо-Западному федеральному округу |
363 |
3,90% |
7% |
6% |
23% |
|
Санкт-Петербург |
114,6 |
5,80% |
6% |
5% |
35,00% |
|
Ленинградская область |
60,5 |
-13,50% |
9% |
10% |
24,50% |
|
Вологодская область |
38,5 |
18,90% |
8% |
7% |
9,90% |
|
Калининградская область |
31,4 |
6,30% |
9% |
8% |
26,20% |
|
Архангельская область |
24,8 |
39,10% |
5% |
4% |
9,30% |
|
Республика Коми |
22,5 |
-0,80% |
6% |
6% |
9,10% |
|
Новгородская область |
19,9 |
16,60% |
7% |
6% |
7,60% |
|
Мурманская область |
18,2 |
-1,90% |
5% |
5% |
0,00% |
|
Республика Карелия |
16,5 |
3,10% |
6% |
6% |
11,50% |
|
Псковская область |
15,5 |
-5,90% |
5% |
6% |
10,50% |
|
Ненецкий автономный округ |
0,7 |
22,70% |
5% |
4% |
3,00% |
|
Южный ФО |
|||||
|
Всего по Южному федеральному округу |
414,3 |
-7,80% |
8% |
9% |
16% |
|
Краснодарский край |
176,1 |
1,60% |
9% |
9% |
21,60% |
|
Ростовская область |
95,2 |
-4,90% |
6% |
6% |
16,00% |
|
Волгоградская область |
52,3 |
-15,70% |
5% |
6% |
8,50% |
|
Республика Крым |
44,6 |
-22,10% |
#Н/Д |
4,60% |
|
|
Астраханская область |
15,5 |
-26,10% |
4% |
6% |
7,60% |
|
Севастополь |
13,1 |
-10,30% |
#Н/Д |
10,40% |
|
|
Республика Адыгея |
12,4 |
-11,00% |
8% |
9% |
11,10% |
|
Республика Калмыкия |
5,1 |
-29,50% |
6% |
8% |
5,00% |
|
Северо-Кавказский ФО |
|||||
|
Всего по Северо-Кавказскому федеральному округу |
160,7 |
11,70% |
6% |
6% |
5,80% |
|
Ставропольский край |
58,2 |
-12,40% |
6% |
7% |
10,90% |
|
Республика Дагестан |
33,9 |
102,40% |
5% |
2% |
1,60% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
17,9 |
0,80% |
9% |
9% |
7,10% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17,9 |
5,90% |
8% |
7% |
1,10% |
|
Чеченская Республика |
15,7 |
148,70% |
6% |
2% |
1,20% |
|
Республика Ингушетия |
9,4 |
17,80% |
14% |
12% |
3,50% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
7,7 |
-33,90% |
6% |
9% |
2,10% |
|
Приволжский ФО |
|||||
|
Всего по Приволжскому федеральному округу |
823,9 |
7,30% |
7% |
7% |
11,80% |
|
Республика Татарстан |
120,3 |
11,30% |
9% |
8% |
10,30% |
|
Республика Башкортостан |
107,3 |
6,70% |
7% |
7% |
13,60% |
|
Самарская область |
97,2 |
19,30% |
8% |
6% |
9,70% |
|
Нижегородская область |
92,5 |
15,30% |
7% |
6% |
10,40% |
|
Пермский край |
77,7 |
-3,00% |
7% |
8% |
11,90% |
|
Саратовская область |
63,3 |
8,20% |
6% |
6% |
3,80% |
|
Оренбургская область |
62,8 |
-4,20% |
8% |
8% |
10,20% |
|
Удмуртская Республика |
39 |
-0,30% |
7% |
7% |
15,00% |
|
Пензенская область |
35,9 |
45,50% |
7% |
4% |
15,20% |
|
Кировская область |
34,3 |
6,20% |
6% |
6% |
13,10% |
|
Ульяновская область |
31,9 |
5,50% |
6% |
6% |
13,90% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
26,7 |
-19,80% |
6% |
7% |
26,50% |
|
Республика Мордовия |
19,6 |
10,80% |
6% |
5% |
8,00% |
|
Республика Марий Эл |
15,4 |
-4,40% |
6% |
6% |
18,80% |
|
Уральский ФО |
|||||
|
Всего по Уральскому федеральному округу |
383,4 |
8,60% |
8% |
7% |
9,60% |
|
Свердловская область |
133,1 |
17,00% |
8% |
7% |
10,30% |
|
Челябинская область |
101,5 |
6,50% |
7% |
7% |
8,20% |
|
Тюменская область |
58,9 |
6,20% |
12% |
11% |
16,00% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
52,5 |
-2,40% |
10% |
10% |
6,10% |
|
Курганская область |
24 |
6,40% |
6% |
6% |
4,60% |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
13,3 |
10,90% |
7% |
6% |
3,60% |
|
Сибирский ФО |
|||||
|
Всего по Сибирскому федеральному округу |
467 |
-3,70% |
6% |
7% |
10,70% |
|
Красноярский край |
88,2 |
6,50% |
8% |
7% |
12,60% |
|
Новосибирская область |
72,5 |
-9,00% |
7% |
8% |
22,20% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
71,8 |
-4,70% |
7% |
7% |
6,80% |
|
Иркутская область |
63 |
-15,60% |
7% |
8% |
9,90% |
|
Омская область |
61,6 |
1,80% |
8% |
8% |
3,10% |
|
Алтайский край |
46 |
-11,70% |
5% |
5% |
12,40% |
|
Томская область |
37,8 |
11,60% |
9% |
8% |
1,30% |
|
Республика Хакасия |
15,1 |
5,50% |
7% |
7% |
8,30% |
|
Республика Тыва |
5,6 |
0,00% |
6% |
6% |
0,00% |
|
Республика Алтай |
5,4 |
-10,20% |
7% |
8% |
3,80% |
|
Дальневосточный ФО |
|||||
|
Всего по Дальневосточному федеральному округу |
195,3 |
11,20% |
8% |
7% |
8,90% |
|
Хабаровский край |
39,6 |
9,40% |
7% |
7% |
9,10% |
|
Приморский край |
30,4 |
15,70% |
4% |
3% |
13,90% |
|
Забайкальский край |
27 |
13,40% |
7% |
6% |
4,60% |
|
Республика Саха (Якутия) |
24,5 |
64,40% |
7% |
5% |
16,90% |
|
Республика Бурятия |
22,3 |
-18,50% |
7% |
8% |
5,80% |
|
Амурская область |
20,9 |
2,90% |
6% |
6% |
3,90% |
|
Сахалинская область |
11,3 |
11,60% |
6% |
5% |
12,90% |
|
Камчатский край |
8,3 |
7,40% |
6% |
6% |
0,00% |
|
Еврейская автономная область |
5,7 |
30,20% |
8% |
6% |
0,04% |
|
Магаданская область |
4,6 |
15,00% |
7% |
6% |
0,00% |
|
Чукотский автономный округ |
0,9 |
17,20% |
4% |
4% |
0,00% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений сопоставимых со 2 кварталом 2015 года. А цены на новостройки комфорт-класса, составляющие основной объем жилья в массовом сегменте, продолжили рост.
В марте 2021 года, который прошел на столичном рынке новостроек под влиянием сохраняющихся еще с прошлого года тенденций, поставлены новые рекорды. Активный спрос, подогреваемый льготной ипотекой с одной стороны, и растущими ценами с другой, вкупе с высокой активностью инвесторов к недвижимости, способствовал дальнейшему сокращению предложения в массовом сегменте жилья. По итогам прошедшего месяца предложение квартир в новостройках стандартного класса снизилось на 41% и составило 283 шт., а в комфорт-классе на 8% до 11 209 шт. Таким образом, по итогам 1 квартала в границах «старой» Москвы экспонировалось минимальное со 2 квартала 2015 года предложение квартир в новостройках массового сегмента.
За прошедший месяц объем предложения на столичном рынке массового жилья пополнился пятью новыми корпусами в уже реализуемых ЖК, а также одним новым проектом комфорт-класса – ЖК «Мой адрес на Береговом». Однако ввиду небольшого выхода квартир в экспозицию это не оказало существенного влияния на объем предложения на рынке в целом.
Проекты, вышедшие на рынок в марте 2021 года в границах старой Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
Мой адрес на Береговом |
Комфорт |
Филевский Парк |
КП УГС |
338 |
3 квартал 2020 г. |
«Сегодня ситуация на рынке новостроек такова, что покупатели охотно приобретают «все»: и даже недешевые квартиры на старте продаж и жилье в уже готовых домах, не говоря уже о наиболее доступных по цене лотах, которые в принципе сейчас не задерживаются на рынке, а быстро расходятся как горячие пирожки, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – До завершения льготной ипотеки остается 3 месяца, поэтому многие из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий или хочет приобрести новостройки в качестве инвестиций спешат успеть воспользоваться возможностями дешевой ипотеки. Дополнительно многих в марте подстегнуло к этому решение ЦБ о повышении ключевой ставки, которое стало первым сигналом к дальнейшему удорожанию кредитов. Поэтому в ближайшие месяцы, полагаю, спрос будет только нарастать».
В марте 2021 года на рынке новостроек сохранилась также и тенденция планомерного роста цен. По итогам месяца средняя стоимость предложения 1 кв. м в новостройках комфорт-класса, составляющих основной объем предложения жилья массового сегмента, выросла на 2% и составила 224 800 руб., что стало очередным максимумом за всю историю наблюдений. А средний предлагаемый бюджет покупки квартир данного сегмента увеличился на 225 250 рублей и составил 12,08 млн рублей.
В сегменте стандартного класса стоимость квадратного метра по итогам марта снизилась на 2% до 187 330 рублей. Подобная корректировка связана с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир. Об этом, в частности, говорит и увеличение среднего предлагаемого бюджет покупки. По итогам месяца он вырос на 621 590 рублей до 7,5 млн рублей.
Примечание: * по корпусам в продаже