Доступность жилья возвращается к 2015 году. Лучшее время для покупки было в 2019 году
Приобрести квартиру жителю большого города сейчас проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии. Эксперты Циан рассчитали, как менялась доступность жилья. В каких городах выгоднее арендовать, а в каких – брать ипотеку, а также – где после выплаты кредита остается только прожиточный минимум, и сколько от дохода семье нужно отдавать за кредит.
- За два года (с 2019 по 2021) доход семьи вырос на 13%, а стоимость квартиры – на 36%.
- За последние семь лет – с валютного кризиса 2014-2015 года – жилье было наиболее доступным в 2019 году. Показатель доступность недвижимости приближается к 2015 году.
- Коэффициент доступности жилья снижается: в среднем стоимость квартиры сопоставима с годовым доходом семьи за 4,5 года. Самое доступное жилье – в Челябинске. Максимальное падение доступности жилья – в Краснодаре.
- Выплаты по ипотеке составляют 41% от доходов семьи. В 2019 году на кредит семье нужно было выделить 33% дохода, а в 2020 году – 31%. Больше половины семейного бюджета ипотека займет в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
- В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума в города-миллионниках. Наибольшая нагрузка на бюджет в процентном выражении - в Москве.
- В среднем первый взнос по ипотеке составляет 11 ежемесячных доходов семьи. До пандемии – в среднем 9 доходов.
- Арендовать квартиру стало еще выгоднее, чем брать ипотеку. Наибольшую экономию получают арендаторы в Москве, Казани и Уфе. Лучше взять ипотеку - в Ростове-на-Дону и Челябинске.
- Годовой доход +13%. Стоимость жилья +36%
Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступность жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без учета ипотечного кредитования и затрат на повседневные нужды.
Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи взял средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные Федеральной службы государственной статистики, за вычетом НДФЛ).
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. Ни один из городов-миллионников не попал в данную категорию в 2019-2021 гг. Более того, абсолютно по всем миллионникам доступность жилья снизилась. Если в 2019 году КДЖ был в среднем 3,9 (“жилье не очень доступно”), то в 2020 году снизился до 4, а в 2021 году – до 4,7 (“приобретение жилья серьезно осложнено”).
Средний номинальный доход семьи по городам-миллионникам увеличился за два года на 13% (c 88,7 тыс. до 100 тыс.), (расчеты по данным Росстата). А средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» - на 36% (с 4,15 млн до 5,66 млн)
В 2019 году в категорию, где “жилье существенно недоступно”, попадали только два города (Москва и Санкт-Петербург), к 2021 году к ним прибавились также Казань и Краснодар, где средняя стоимость квартир сопоставима с доходами семьи за 5,8 и 5,2 лет соответственно. Именно Краснодар стал городом, в котором доступность жилья снизилась больше, чем по другим миллионникам: средний бюджет стал выше в полтора раза, а средняя заработная плата увеличилась за тот же период на 12%. Несмотря на такой разрыв в динамике цен и зарплат, спрос в городе поддерживается преимущественно за счет клиентов из других регионов. То есть для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступно, однако цены продолжают расти именно за счет внешней активности инвесторов. В результате в рейтинге доступности Краснодар среди миллионников спустился с 6 места в 2019 году на 13 в 2021.
Больше, чем на годовой доход семьи, стоимость жилья выросла и в Омске, Нижнем Новгороде, Казани, а также Воронеже. Жилье считается “доступным” только в Челябинске, где средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м сопоставима с доходами семьи за 3,7 года. Несмотря на невысокий доход (относительно остальных миллионников), за счет низкой стоимости кв.м, купить жилье здесь проще, чем в городе с большими зарплатами. Также высокий (только относительно других городов) КДЖ в Волгограде (3,9), Перми (3,7).
Коэффициент доступность жилья 2019-2021 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м) до пандемии и после
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
Динамика 2021/2019 |
Классификация доступности жилья ( 2021 год) |
|
Москва |
6,4 |
6,7 |
6,9 |
0,5 |
жилье существенно недоступно |
|
Санкт-Петербург |
5,5 |
5,5 |
6,3 |
0,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Казань |
4,7 |
4,7 |
5,8 |
1,1 |
жилье существенно недоступно |
|
Краснодар |
3,4 |
3,5 |
5,2 |
1,8 |
жилье существенно недоступно |
|
Нижний Новгород |
3,7 |
4,1 |
4,9 |
1,2 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Новосибирск |
3,8 |
3,8 |
4,5 |
0,7 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Самара |
3,4 |
3,5 |
4,3 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Воронеж |
3,2 |
3,5 |
4,2 |
1,0 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Ростов-на-Дону |
3,4 |
3,4 |
4,2 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Омск |
2,9 |
3,3 |
4,1 |
1,3 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Уфа |
3,7 |
3,7 |
4,1 |
0,4 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Екатеринбург |
3,5 |
3,5 |
4,0 |
0,5 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
|
Волгоград |
3,4 |
3,3 |
3,9 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Пермь |
3,2 |
3,2 |
3,7 |
0,5 |
жилье не очень доступно |
|
Красноярск |
3,0 |
3,1 |
3,7 |
0,7 |
жилье не очень доступно |
|
Челябинск |
2,5 |
2,5 |
2,9 |
0,4 |
жилье доступно |
|
В среднем |
3,7 |
3,8 |
4,5 |
0,8 |
приобретение жилья серьезно осложнено |
Источник: Циан.Аналитика
- Обратно в 2015 по доступности жилья
После валютного кризиса 2014 года именно 2019 год оказался периодом с максимальной доступностью жилья. С одной стороны, стоимость недвижимости увеличивалась минимальными темпами после снижения в 2016-2017 гг. на фоне дорогой ипотеки и обесценивания рублевых накоплений. С другой стороны, средние доходы семьи (данные Росстата) восстанавливались и увеличивались опережающими темпами в сравнении с ценой квадратного метра на вторичном рынке. В период 2015-2019 гг. средний номинальный уровень дохода семьи (двое работающих) в городах-миллионниках вырос на 36% (с 65,3 тыс. в месяц «на руки» до 88,7 тыс.). А стоимость кв. м за тот же период выросла с 74,2 тыс. до 76,9 тыс. рублей (+4%) за счет снижения в 2016-2017 гг.
В среднем по городам-миллионникам жилье было максимально доступным за последние семь лет в 2019 году – семье требовалось 3,7 лет, чтобы заработать сумму, сопоставимую с ценой средней двухкомнатной квартиры. Наименьшая доступность была зафиксирована в 2015 году (5 лет). Тогда на фоне ажиотажного спроса в 2014 году многие продавцы необоснованно завышали прайс. В результате снижения средней стоимости в дальнейшем, доступность жилья выросла: коэффициент составил 4,3 в 2016 году, 3,9 в 2017-2018 гг. и после обновленного минимума 2019 года (3,7), снова пошел вверх за счет роста цен и минимального увеличения доходов населения. Доступность жилья стремится к показателям 2015 года за счет опережающего доходы роста цен. То есть приобрести жилье жителю большого города все же проще, чем в кризисном 2015 году, но лучшее время для покупки было до пандемии.
Источник: Циан.Аналитика
Только в Краснодаре сделка была бы выгоднее в 2015 году, чем сейчас за счет рекордного интереса к локации и роста цен – в среднем стоимость двухкомнатной квартиры прибавила 1,3 годового дохода семьи. Значительнее, чем в других городах, доступность жилья снизилась в Екатеринбурге, Уфе и Челябинске.
Коэффициент доступность жилья в 2015 и 2021 гг. (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
|
Город |
2015 |
2021 |
Динамика 2021/2015 |
|
Краснодар |
3,9 |
5,2 |
1,3 |
|
Санкт-Петербург |
6,1 |
6,3 |
0,2 |
|
Нижний Новгород |
4,8 |
4,9 |
0,2 |
|
Омск |
4,1 |
4,1 |
0,0 |
|
Пермь |
3,7 |
3,7 |
0,0 |
|
Воронеж |
4,3 |
4,2 |
-0,1 |
|
Казань |
6,0 |
5,8 |
-0,2 |
|
Самара |
4,7 |
4,3 |
-0,4 |
|
Новосибирск |
5,0 |
4,5 |
-0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,7 |
4,2 |
-0,5 |
|
Красноярск |
4,2 |
3,7 |
-0,5 |
|
Волгоград |
4,7 |
3,9 |
-0,8 |
|
Москва |
7,8 |
6,9 |
-0,8 |
|
Челябинск |
4,2 |
2,9 |
-1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
4,1 |
-1,4 |
|
Екатеринбург |
5,7 |
4,0 |
-1,7 |
Источник: Циан.Аналитика
3. Более 40% дохода семьи – на ипотеку
Из-за низкого коэффициента доступности жилья и рекордного роста цен, основным инструментом приобретения собственных квадратных метров становится ипотека. По подсчетам Циан, ипотечные платежи при текущих ценах и ставках составляют в среднем 41% от средних доходов домохозяйства (расчеты по данным Росстата). Средний срок кредитования – 20 лет, а первый взнос – 20% от стоимости квартиры. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке – 9,52% в конце 2019 года, 8,05% - в конце 2020 года и в конце 2021 года - 10%
Доля ипотеки от общего дохода семьи в 2019 году в среднем составляла по городам-миллионникам 33%, в 2020 году доля снизилась до 31% (благодаря снижению ставок по ипотеке), а в 2021 году с ростом ставок и цен, доля ипотеки в общем бюджете семьи выросла до 41%. Более половины доходов придется отдавать семье в Москве (64%), Санкт-Петербурге (58%), Казани (54%). Хотя еще в 2019 году более половины доходов приходилось закладывать на ипотеку только в Москве (58%).
За два года существенно увеличить бюджет на выплату ипотеки приходится жителям Краснодара, в котором в 2019 году средний платеж за «двушку» площадью 54 кв.м. занимал 31% доходов. Сейчас доля выросла сразу на 12 п.п. – до 48%, что связано с ростом платежей в полтора раза (+48%). Пересмотреть бюджет пришлось и в Омске (доля ипотечных платежей выросла на 12 п.п.: с 26% до 38% из-за роста среднего платежа также в полтора раза (+48%).
Примерно треть от общего бюджета займет ипотека в Перми, Красноярске и Челябинске – эти города имеют максимальный коэффициент доступности жилья среди других городов-миллионников.
В среднем размер ежемесячного платежа по всем городам вырос за два года на 41%: с 31 тыс. до 43,7 тыс. рублей. Одновременно суммарный доход семьи в месяц за тот же период увеличился c 88,7 тыс. до 100 тыс. р. (+13%).
Не на прожиточный минимум
Если из дохода семьи вычесть прожиточный минимум (на двоих взрослых и одного ребенка), то оставшихся свободных средств хватит на обслуживание ипотеки, даже несмотря на рост ставок и цен. В среднем ипотечные платежи занимают 66% оставшихся средств после вычета прожиточного минимума. В 2019 году эта доля была 54%. А в 2020 году – 50%. Самая сложная ситуация – в Москве, где практически все свободные средства (после вычета прожиточного минимума на трех человек) – 94% - пойдут на погашение ипотеки. То есть семье для обслуживания средней ипотеки в столице, нужно урезать расходы до прожиточного минимума. Чуть лучше ситуация в Санкт-Петербурге, где выплаты займут около 84% оставшихся средств после базовых расходов. В Казани – 80%. Таким образом, в базовом сценарии ипотеку могут взять клиенты с доходами выше среднего, чтобы не урезать повседневные расходы до минимума.
Средние ипотечные выплаты при п.в. 20% и доля ипотеки от общего бюджета семьи
|
Город |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи |
Средний размер платежа |
Динамика размера платежа 2021/ 2019 |
Доля ипотечных выплат от дохода семьи (после вычета прожиточного минимума) |
||||||
|
|
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
|
Москва |
58% |
54% |
64% |
89,0 |
89,5 |
115,7 |
30% |
88% |
81% |
94% |
|
Санкт-Петербург |
49% |
45% |
58% |
52,2 |
50,8 |
73,4 |
41% |
75% |
67% |
84% |
|
Казань |
42% |
38% |
54% |
34,5 |
33,3 |
51,0 |
48% |
64% |
57% |
80% |
|
Краснодар |
31% |
29% |
48% |
26,4 |
26,1 |
46,6 |
77% |
50% |
46% |
77% |
|
Нижний Новгород |
33% |
33% |
46% |
28,9 |
29,9 |
44,1 |
53% |
52% |
52% |
71% |
|
Новосибирск |
34% |
31% |
42% |
29,2 |
28,3 |
40,1 |
38% |
56% |
52% |
70% |
|
Самара |
31% |
28% |
39% |
24,7 |
23,5 |
35,1 |
42% |
52% |
48% |
65% |
|
Воронеж |
28% |
28% |
39% |
20,8 |
22,0 |
32,3 |
55% |
43% |
45% |
65% |
|
Ростов-на-Дону |
31% |
28% |
39% |
25,2 |
24,0 |
35,3 |
40% |
54% |
47% |
64% |
|
Омск |
26% |
27% |
38% |
19,2 |
21,2 |
31,6 |
64% |
50% |
46% |
63% |
|
Уфа |
33% |
30% |
38% |
29,2 |
27,4 |
37,0 |
26% |
46% |
44% |
61% |
|
Екатеринбург |
31% |
29% |
37% |
29,9 |
28,7 |
39,1 |
31% |
49% |
45% |
56% |
|
Волгоград |
30% |
27% |
36% |
20,6 |
19,3 |
27,4 |
33% |
45% |
42% |
56% |
|
Пермь |
29% |
25% |
34% |
24,3 |
22,5 |
31,9 |
31% |
48% |
43% |
55% |
|
Красноярск |
27% |
25% |
34% |
25,4 |
25,7 |
36,8 |
45% |
48% |
41% |
55% |
|
Челябинск |
22% |
20% |
27% |
16,9 |
16,3 |
22,6 |
34% |
38% |
37% |
47% |
|
В среднем |
33% |
31% |
41% |
31,0 |
30,5 |
43,7 |
41% |
54% |
50% |
66% |
Источник: Циан.Аналитика
Первый взнос по ипотеке в размере 20% от стоимости выбранной квартиры составляет в среднем по городам-миллионникам – 11 доходов семьи (двое работающих). В 2019-2020 гг. первый взнос был сопоставим с доходами семьи за 9 месяцев. Дольше всех копить на первый взнос, несмотря на высокие зарплаты в Москве (17 доходов) Санкт-Петербурге (15) Казани (14). Чуть более, чем полгода копить – в Челябинске (7 доходов семьи).
4. Аренда становится выгоднее ипотеки
Брать ипотеку или арендовать квартиру – этот вопрос задает себе практически каждый потенциальный покупатель. Циан сравнил, как соотносятся арендные платежи за двухкомнатную квартиру и ежемесячный ипотечный платеж по двадцатилетнему кредиту. Не удивительно, что многие россияне предпочитают взять ипотеку, поскольку средний арендный платеж – не намного ниже ежемесячных взносов по ипотеке.
В 2019 году аренда составляла в среднем 80% от платежа по ипотеке, в 2020 году – 79% (из-за снижения ставок аренды по причине локдауна и долгого их восстановления). В 2021 году ставка аренды была в среднем – 67% от среднего платежа по ипотеке. Разница в стоимости кредита и аренды увеличивается: все больше потенциальных покупателей перешли в категорию арендаторов.
Самая большая экономия арендатора в сравнении с ипотечным заемщиком – в Уфе, Казани и Москве, где в среднем аренда почти в два раза ниже, чем средний платеж по ипотеке. Обратная ситуация – в Ростове-на-Дону, Челябинске и Волгограде, где аренда составляет 75-84% от среднего платежа по ипотеке, то есть экономия не столь очевидна.
В сравнении с допандемийным периодом, максимальное «удешевление» доли аренды в сравнении с ипотекой произошло в Воронеже, Перми, Омске и Краснодаре.
Разница в арендной ставке и платежами по ипотеке
|
Город |
2019 |
2020 |
2021 |
||||||
|
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
Ипотека |
Аренда |
Доля платежа аренды от ипотеки |
|
|
Ростов-на-Дону |
25,2 |
21,1 |
84% |
24,0 |
20,9 |
87% |
35,3 |
29,7 |
84% |
|
Челябинск |
16,9 |
16,1 |
95% |
16,3 |
14,7 |
90% |
22,6 |
18,2 |
81% |
|
Волгоград |
20,6 |
20,5 |
99% |
19,3 |
20,2 |
105% |
27,4 |
20,6 |
75% |
|
Екатеринбург |
29,9 |
26,5 |
89% |
28,7 |
25,6 |
89% |
39,1 |
28,8 |
74% |
|
Новосибирск |
29,2 |
26,1 |
89% |
28,3 |
24 |
85% |
40,1 |
29,5 |
73% |
|
Краснодар |
26,4 |
24,6 |
93% |
26,1 |
26,3 |
101% |
46,6 |
33 |
71% |
|
Красноярск |
25,4 |
20,7 |
82% |
25,7 |
19,8 |
77% |
36,8 |
25,7 |
70% |
|
Самара |
24,7 |
19,5 |
79% |
23,5 |
18,2 |
77% |
35,1 |
23,9 |
68% |
|
Омск |
19,2 |
18,5 |
96% |
21,2 |
18,5 |
87% |
31,6 |
21,4 |
68% |
|
Санкт-Петербург |
52,2 |
42,0 |
80% |
50,8 |
40 |
79% |
73,4 |
49,4 |
67% |
|
Пермь |
24,3 |
22,7 |
94% |
22,5 |
18,6 |
83% |
31,9 |
21 |
66% |
|
Нижний Новгород |
28,9 |
25,0 |
87% |
29,9 |
23,3 |
78% |
44,1 |
28,6 |
65% |
|
Воронеж |
20,8 |
20,3 |
98% |
22,0 |
17,7 |
81% |
32,3 |
20,4 |
63% |
|
Москва |
89,0 |
50,8 |
57% |
89,5 |
54,4 |
61% |
115,7 |
69,6 |
60% |
|
Казань |
34,5 |
24,7 |
72% |
33,3 |
23,6 |
71% |
51,0 |
29,8 |
58% |
|
Уфа |
29,2 |
19,8 |
68% |
27,4 |
20 |
73% |
37,0 |
21,2 |
57% |
|
В среднем |
31,0 |
24,9 |
80% |
30,5 |
24,1 |
79% |
43,7 |
29,4 |
67% |
Источник: Циан.Аналитика
“Снижение доступности жилья подразумевает дальнейший рост роли ипотечного кредитования для поддержания рынка, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, - Из-за высоких ставок по кредиту спрос будет снижаться, что замедлит индексацию цен, как застройщиками, так и собственниками квартир на вторичном рынке. Одновременно уровень первого взноса по ипотеке будет снижаться, а продолжительность кредитования – расти. С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза (+45%) для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад - в январе 2020 года.
В такой ситуации повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан, такой подход уже применяется для семей с детьми, военных, возможно, стоит включить в список определенные профессии. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке”.
Президент России Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума выступил за продление программы льготной ипотеки еще на год. Однако максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повысится до 7%. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.
Для дальнейших расчетов применяется условие, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально возможным первым взносом в 15% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 3 млн рублей, стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,530 млн рублей. Первый взнос в данной ситуации составит около 530 тыс. рублей.
- 19% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке на новых условиях. Без учета рынка Москвы и Санкт-Петербурга – 27%. С прежним лимитом 6 млн рублей доля подходящих квартир составляла в регионах 88%.
- В Москве с обновлением максимального кредита доля подходящего жилья снизится с 58% до 0%. В Санкт-Петербурге – с 87% до 5%.
- Снижение лимита до 3 млн рублей сделало субсидию неактуальной для Москвы, Сочи, Казани и Санкт-Петербурга.
- Максимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Кирове (80%) и Челябинске (74%).
- Стоимость квартиры по льготной ипотеке (2,65 млн рублей) – в два раза ниже, чем в целом по рынку (5,15 млн).
- Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно собрать в среднем 42% от стоимости жилья вместо минимально разрешенных банками 15%. Порядка 70% стоимости в качестве первого взноса придется копить в Москве, Петербурге и Сочи.
- По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м).
- Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов.
- Каждую пятую квартиру на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке на новых условиях
Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 населенных пунктов).
При минимальном первом взносе 15% по обновленной льготной ипотеке можно будет взять в кредит каждую пятую квартиру (19%). Однако доля доступного жилья во многом зависит от конкретного города. В аутсайдерах - Москва, где на первичном рынке отсутствуют предложения в бюджете до 3,53 млн рублей. В Московской области под новый лимит подходит порядка 12% всего предложения или около 3 тыс. лотов, причем речь идет о городах дальнего Подмосковья на востоке области, т.е не самых престижных локациях.
Менее 10 подходящих лотов в Сочи – иными словами, наравне с Москвой данный город выбывает из списка локаций, где актуальная обновленная льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом. Не повезло и жителям Казани и Санкт-Петербурга, где с первым взносом в 15% можно выбирать всего из 4% и 5% квартир соответственно. Иными словами, льготная ипотека теперь неактуальна для городов с самой высокой ценой квадратного метра по РФ.
Менее трети всех квартир подходит под трёхмиллионный лимит во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Уфе, Краснодаре, Тюмени, Новосибирске.
В 6 из 26 городов даже с минимальным первым взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах – Киров (80%), Челябинск (74%). В списке также – Иркутск, Рязань, Ростов-на-Дону и Пенза.
С прежним лимитом для регионов в 6 млн рублей и соответственно максимальной стоимостью квартиры примерно в 6,7 млн (первый взнос 15%) в перечисленных городах доля доступного жилья составляла 88% (не учитывается Москва и Санкт-Петербург с другими максимальными лимитами). Сейчас – 27% (только для городов с лимитом 6 млн рублей).
Что касается Москвы и Петербурга, то с лимитом в 12 млн рублей на сегодняшний день и первым взносом 15%, максимальная стоимость жилья не может превышать примерно 14,12 млн рублей. В данном бюджете экспонируются на первичном рынке 58% квартир в столице и 87% в Санкт-Петербурге. После ограничения лимита 3 млн, в Москве не останется подходящего предложения, в Санкт-Петербурге его доля снизится до 5%.
Доля квартир первичного рынка, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам (п.в.15%, сумма кредита - 3 млн)
|
Город |
Доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки |
Средняя площадь квартиры по льготной ипотеке, кв. м |
Средняя площадь квартиры на первичном рынке, кв. м |
Разница в площади (квартира по льготной ипотеке/ предложение на рынке), кв. м |
Средняя стоимость квартиры по льготной ипотеке, млн р. |
Средняя стоимость квартиры в целом по рынку, млн р. |
Разница в стоимости, кол-во раз |
Необходимый первый взнос по льготной ипотеке для покупки средней квартиры с лимитом 3 млн |
|
Киров |
80% |
43 |
49 |
-6 |
2,16 |
2,56 |
1,2 |
достаточно минимального |
|
Челябинск |
74% |
48,8 |
58 |
-9,2 |
2,3 |
2,95 |
1,3 |
достаточно минимального |
|
Иркутск |
59% |
29,8 |
43,7 |
-13,9 |
2,24 |
3,63 |
1,6 |
17% |
|
Рязань |
53% |
43 |
60,9 |
-17,9 |
2,42 |
3,57 |
1,5 |
16% |
|
Ростов-на-Дону |
51% |
36,9 |
49,6 |
-12,7 |
2,8 |
3,89 |
1,4 |
23% |
|
Пенза |
51% |
38,8 |
56,2 |
-17,4 |
2,53 |
3,72 |
1,5 |
19% |
|
Воронеж |
45% |
43,8 |
58,8 |
-15 |
2,66 |
4,12 |
1,5 |
27% |
|
Барнаул |
44% |
42,4 |
62,4 |
-20 |
2,69 |
3,95 |
1,5 |
24% |
|
Ярославль |
43% |
43,1 |
62,5 |
-19,3 |
2,73 |
3,77 |
1,4 |
20% |
|
Волгоград |
42% |
45,9 |
63,1 |
-17,2 |
2,84 |
3,99 |
1,4 |
25% |
|
Красноярск |
39% |
41,5 |
59,9 |
-18,4 |
2,82 |
4,46 |
1,6 |
33% |
|
Ижевск |
36% |
42,7 |
58,6 |
-15,9 |
2,74 |
4 |
1,5 |
25% |
|
Липецк |
36% |
50,4 |
69,5 |
-19,2 |
2,9 |
3,95 |
1,4 |
24% |
|
Пермь |
34% |
39,4 |
58 |
-18,6 |
2,86 |
4,33 |
1,5 |
31% |
|
Самара |
34% |
42,8 |
58,7 |
-16 |
2,66 |
4,64 |
1,7 |
35% |
|
Новосибирск |
31% |
37,6 |
56,1 |
-18,5 |
2,77 |
5,06 |
1,8 |
41% |
|
Тюмень |
30% |
33,7 |
57,6 |
-23,9 |
2,87 |
5,07 |
1,8 |
41% |
|
Краснодар |
29% |
38 |
53,5 |
-15,5 |
2,61 |
4,77 |
1,8 |
37% |
|
Уфа |
27% |
38,1 |
59,7 |
-21,6 |
2,76 |
5,39 |
2 |
44% |
|
Екатеринбург |
20% |
33 |
61,2 |
-28,2 |
2,83 |
6,04 |
2,1 |
50% |
|
Нижний Новгород |
20% |
28,7 |
56,6 |
-27,9 |
2,9 |
5,54 |
1,9 |
46% |
|
Владивосток |
18% |
27,5 |
47,4 |
-19,9 |
3,29 |
6,08 |
1,8 |
51% |
|
Санкт-Петербург |
5% |
23,7 |
53,6 |
-29,9 |
3,02 |
9,7 |
3,2 |
69% |
|
Казань |
4% |
31 |
55,9 |
-24,9 |
3,16 |
6,22 |
2 |
52% |
|
Сочи |
0% |
22,1 |
43,8 |
-21,7 |
3,4 |
10,56 |
3,1 |
72% |
|
Москва |
Нет подходящих квартир |
12 |
75% |
|||||
|
Все города |
19% |
37,8 |
56,6 |
-18,8 (33%) |
2,65 |
5,15 |
1,94 |
42% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Реальный первый взнос – 42% вместо 15%
По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 26 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет предложения составил 5,15 млн рублей. Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного ипотечного кредитования по обновленному лимиту – 2,65 млн. Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке – в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.
Наибольшая разница между реальной стоимостью и стоимостью доступного жилья по льготной ипотеке зафиксирована в Сочи и Казани (более чем в три раза). Минимальная разница (в пределах 30%) – в Челябинске, Кирове, Волгограде, Ярославле, Липецке.
Циан подсчитал, какой реальный первый взнос должен быть у заемщика, чтобы воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования с лимитом в 3 млн рублей. В целом по всем 26 городам – это 42% от цены средней квартиры.
В Москве придется копить 75% от стоимости средней квартиры, в Сочи – 72%, в Санкт-Петербурге – 69%. Около половины стоимости жилья нужно собрать в Казани, Владивостоке, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.
Стандартный минимальный первый взнос в 15-20% при трехмиллионном лимите доступен в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.
То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех клиентов, кто сможет собрать больший взнос на покупку жилья, в не минимальный в размере 15%.
- В тесноте, да не в обиде: квартира по льготной ипотеке на треть меньше средней по рынку
По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 15%, - 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее походит тем, кто приобретает свое первое жилье.
В отдельных городах средняя площадь подходящей квартиры соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Это Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербург (23,7 кв. м), Владивосток (27,4 кв. м), Нижний Новгород (28,7 кв. м), Иркутск (29,8 кв. м), Казань (31 кв.м).
Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры, в т.ч – евроформата, можно покупателям в Волгограде (45,9 кв. м), Челябинске(48,8 кв. м) и Липецке (50,3 кв. м).
Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Санкт-Петербурге (-30 «квадратов»), Екатеринбурге (-28,2 «квадрата»), Нижнем Новгороде (-27,9 «квадратов»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Кирове (-6 кв. м), Челябинске (-9,2 кв. м) и Ростове-на-Дону (-12,7 кв. м).
Циан отмечает, что благодаря «семейной ипотеке», заемщики по которой априори интересуются большей площадью (так как в семье есть хотя бы один ребенок), покупатели смогут выбирать и большие площади ( с лимитом по кредиту до 12 млн рублей и ставкой 6%). Таким образом, льготное ипотечное кредитования в новом формате скорее подходит для несемейных покупателей, выбирающих свое первое жилье. А «семейная ипотека» позволяет компенсировать низкий кредитный лимит для остальных категорий клиентов.
- Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов
Средний размер займа на первичном рынке в целом по РФ в апреле 2021 г. – 3,9 млн р., что на треть выше, чем будет выдаваться по льготной ипотеке после 1 июля. В разрезе федеральных округов лимит в 3 млн пока не превышен только в Южном и Приволжском ФО.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Жители 29 регионов фактически не почувствуют пересмотра программы – в них средняя сумма займа по льготной ипотеке - до 3 млн рублей. Для сравнения – всего год назад (на старте льготного ипотечного кредитования) до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов.
В Москве средний ипотечный займ составляет сейчас 7 млн рублей, Санкт-Петербурге – 4,6 млн. таким образом, снижение лимита фактически означает завершение программы льготного ипотечного кредитования для данных локаций.
|
Средняя сумма ипотечного займа на первичном рынке |
|||
|
2,2- 2,5 млн |
2,6-2,8 млн |
2,9 млн |
3 млн |
|
Алтай |
Удмуртия |
Пермский край |
Ярославская обл. |
|
Псковская обл. |
Челябинская обл. |
Башкортостан |
Крым |
|
Алтайский край |
Марий Эл |
Свердловская обл. |
Кемеровская обл. |
|
Курганская обл. |
Краснодарский край |
Тамбовская обл. |
Костромская обл. |
|
Ульяновская обл. |
Пензенская обл. |
Карелия |
Хакасия |
|
Воронежская обл. |
Калининградская обл. |
||
|
Оренбургская обл. |
Ростовская обл. |
||
|
Рязанская обл. |
Вологодская обл. |
||
|
Кировская обл. |
|||
|
Самарская обл. |
|||
|
Чувашия |
Источник: Аналитический центр Циан |
||
“Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первого взноса – привлекали потребительский кредит. В итоге это снизит количество потенциально неблагонадежных клиентов.
Расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребёнком позволит частично компенсировать урезанный лимит. Но часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.
Но едва ли не более важным фактором сейчас становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. Поэтому многое будет зависеть и от того, смогут ли сами банки предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами”.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 612 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 1,4% площади и на 0,7% лотов, в годовой динамике сокращение составило – 24,4% площади и 22% лотов.
Около 70% предложения приходится на 4 округа: ЮАО – 27,5% (+2,5% за месяц, +13,5% за год), ЗАО – 14% (-2,7% за месяц, -8,9% за год), СВАО -13,9% (-1,3% за месяц, +4,2% за год) и СЗАО -11,6% (-0,3% за месяц, +3,3% за год). Лидером по росту экспозиции за месяц стал ЮВАО – на 41%, за год – ЮВАО и ЮАО – на 64% и 45% соответственно. Больше всего предложение за месяц сократилось в ЗАО – на 16%, а в годовом выражении – в САО и ЗАО - на 72% и 54% соответственно.
Большая часть предложения квартир бизнес-класса представлена на начальной стадии строительной готовности - 51,7% площади (+0,1% за месяц, -15,4% за год): на нулевом цикле - 43% (+4,3% за месяц, +27% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,4% (-4,1% за месяц, -11,6% за год). Объем предложения на этой стадии строительного цикла вырос за месяц на 1,5%, за год - на 7,5%.
На заключительной стадии находится 38% площади (-4,9% за месяц, -12% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 19,9% (-2,8% за месяц, -6,5% за год), благоустройства – 4,6% (-1,4% за месяц, +1,9% за год) и введены – 13,4% (-0,7% за месяц, -7,3% за год). Объем предложения сократился за месяц на 10%, за год – на 43%.
Большая доля предложения реализуется без отделки 69,4% лотов (+3% за месяц, -8,6% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 22,1% (-3,4% за месяц, +5% за год), с отделкой – 8,6% (+0,4% за месяц, +3,8% за год). Объем предложения без отделки за год сократился на 30%, с полной отделкой, напротив, вырос на 41%.
По итогам мая 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 352 тыс. руб. (+2% за месяц, +33,5% за год). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 268,2 тыс. руб. (+1,1% за месяц, +26,5% за год), самым дорогим - СЗАО - 390,7 тыс. руб. (+12,7% за месяц, +49,6% за год). Больше всего за месяц и за год СВЦ выросла в СЗАО – на 12,7% и 49,6% соответственно.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
