Обзор современных форматов недвижимости для бизнеса в концепции well-being
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» представила наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Среди наиболее актуальных форматов в недвижимости для бизнеса – гибкие офисы, «подвижные» форматы торговли и lifestyle- и комьюнити-центры.
Коворкинги
Пандемия способствовала развитию коворкингов. Мировые прогнозы оптимистичны. С одной стороны, компании все чаще переводят сотрудников в удаленный формат работы. С другой – коворкинги становятся необходимым элементом well being и обязательной составной частью отелей, апарт-отелей, студенческих кампусов, комьюнити-центров и др.
ГК «БестЪ» пересчитала площади гибких рабочих пространств Москвы и Петербурга на количество рабочих мест, как она это делает ежегодно. И выявила обеспеченность горожан рабочими местами. По критерию обеспеченности местами в коворкингах Петербург следует за Москвой с оставанием в два года.
Обеспеченность петербуржцев местами в коворкингах за 2021 год выросла больше, чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан, что заставляет задуматься, где находится точка насыщения этого рынка. И будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая все же сильно отстает от московской.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет:
– некоторое замедление и укрупнение;
- усиление конкуренции в центральных локациях;
- усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в центральных и спальных районах;
- более активный выход операторов в города с высокой деловой активностью и населением от 1 млн населения.
Тем не менее, свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Торговая подвижная недвижимость
Контейнерных проектов в 2021 года в России было совсем немного. Самый яркий, по-видимому, торговая контейнерная галерея AVENUE-BOX, проект реализованный ГК «БестЪ» в деловом квартале Авеню (других аналитики не нашли, хотя и старались). Последним из заметных российских проектов с использование морских контейнеров был ТЦ в Челябинске, реализованный в 2019 году.
В мире самый заметный контейнерный проект года - стадион 974 в Катаре на 40 000 мест к ЧМ-2022 (студия Fenwick Iribarren Architects).
Также перед самой пандемией был запущен отель и винный бар Stow Away (Лондон, дизайн-студия Doone Silver Kerr, 2020).
В России морские контейнеры активно используются как более дешевый аналог складов индивидуального хранения (self-storage). Вложения окупаются примерно за год – полтора, в зависимости от стартовых условий и стоимости аренды земли.
Lifestyle- и комьюнити-центры
Комьюнити-центр и lifestyle-центр – два гибрида торгового центра и дома культуры. Оба формата не то чтобы совсем новые, но хорошо укладываются как в концепцию well-being, так и в тренд, связанный с частичным уходом торговых брендов из классических ТЦ в онлайн-форматы.
Lifestyle-центры - крупные здания, достаточно современные, чтобы помещения арендовали известные бренды, и достаточно просторные, чтобы разместить также центр документов, устроить концерт, книжную ярмарку, выставку, танцевальный вечер. Возможна также ресторанная, гостиничная, фитнес и офисная функции. Из-за дополнительного трафика лучше сдаются в аренду (в развитых странах средняя вакансия 6-10%, арендная плата на 11-20% выше, чем в стандартных ТЦ).
Из только что открывшихся в России - lifestyle-центр «Студенец» (Тамбов) с фермерским рынком.
В России пока не получила широкого признания идея lifestyle бизнес-центра. До пандемии такой проект, претендующий на work-life balance, был реализован в Новой Москве: NEOPOLIS (Саларьево): на каждые 10 кв.м офисов приходится 1 кв.м инфраструктуры - кафе, рестораны, отделения банков, детские игровые площадки, work-out зона с тренажерами, а также площадки для занятий йогой, теннисом, игр в гольф, городки, петанк, фитнес-клуб c 25-метровым бассейном.
Из заметных зарубежных проектов 2021-2022 года: реконструкция торгового центра University Mall в Тампе (Флорида) девелопером RD Management. Из него должен получиться Rithm At Uptown — lifestyle бизнес-центр для медицинских и исследовательских компаний, работающих в биотехе. Предусмотрены лаборатории, корпоративные офисы и коворкинг, жилье, возможности для образования, отдыха, покупок и развлечений: клуб на крыше, конференц-центр, террасы для мероприятий.
Комьюнити-центр так же предполагает помещения для коммерческой аренды, но и усиленную социальную составляющую. Кроме магазинов, ресторанов и коворкинга, здесь может быть библиотека, детская комната, помещение для лекций, курсов или мастер-классов, лаунж-зона, кофе-поинт, постаматы и зал для спортивных занятий.
Новый для России тренд: застройщики не просто отдают соседским сообществам неликвидные встройки, но и строят отдельные здания (или редевелопмент существующих) под комьюнити-центры в жилых проектах, закрывая одновременно потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре (Самолет, Сити XXI век, Брусника и др).
Свежий пример - community-центр окружного формата Art City (Казань) в одноименном ЖК бизнес-класса. Включает магазины, гастрономическое пространство, коворкинг и офисы ~ на 1000 рабочих мест. В проект интегрировано историческое здание Казанского артиллерийского училища.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Полная презентация с обзором:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это вполне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, она надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме. Придумать новое в недвижимости, с одной стороны, очень сложно, а с другой – просто. Например, коворкинг объединяет людей вокруг вещей или идей, которые в одиночку трудно получить или реализовать – неважно, в медицине, дизайне, бизнесе… Такое объединение людей расширяет палитру и делает объект уникальным. У тех, кто развивает сегмент коворкингов огромное поле деятельности».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
«Мы занимаемся коворкингами и понимаем, что готовые формулы работают не всегда. Локация и само здание, его история определяют правильное соотношение мест в опен-спейсе, количество мини-офисов и общественных пространств. В каждом новом проекте приходится считаться с тем, что называют магией места и тщательно анализировать инфраструктуру вокруг, чтобы не включать в проект излишних функций и не увеличивать инвестиционную нагрузку на проект. В развитии сети PAGE мы также уделяем большое внимание цифровизации в управлении и маркетинге коворкингов, развивая собственную IT платформу, позволяющую упростить управление коворкингом и его заполнение».
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дальше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing. Этому также способствует и новая волна молодых предпринимателей. Новое поколение мыслит иначе. Они хотят не владеть, а пользоваться и платить за вещь только в тот момент, когда она нужна. Также и с недвижимостью – чем недвижимость более гибкая, тем интереснее она для предпринимателей. В этом мы убедились и на примере проекта AVENUE-BOX. Они хотят находиться там, где это именно сейчас интересно и выгодно, проживать жизнь по максимуму».
Часть вторая
В III квартале 2021 средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Тверского района Москвы составила 1,94 млн рублей, который, таким образом, стал самым дорогим районом столицы, подсчитали аналитики «Метриум». Только за прошедший квартал этот показатель вырос на 31%. В число самых дорогих районом Москвы также вошли Якиманка и Хамовники, где квадратный метр подорожал примерно на треть только за последние три месяца.
В III квартале 2021 года на рынке элитных новостроек московские девелоперы продавали 880 квартир и апартаментов в 46 готовых или строящихся комплексах в десяти районах Центрального административного округа столицы. Средняя стоимость квадратного метра в них составила 1,38 млн рублей, что на 36% больше, чем в III квартале 2020 года, когда элитный «квадрат» можно было приобрести за 1 млн рублей.
Однако территориальный разрез рынка элитных новостроек показывает довольно широкую ценовую «вилку» предложения. Самым дорогим районом Москвы сейчас стал Тверской, где девелоперы реализуют четыре проекта новостроек, в которых квадратный метр в среднем стоит 1,94 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталам цены здесь выросли на 31%, а в сравнении с аналогичным периодом 2020 года – на 39%. Тогда новое элитное жилье в Тверском районе можно было купить за 1,39 млн рублей.
Далее следует район Якиманка, где квадратный метр в элитных новостройках (всего их восемь) в среднем обойдется в 1,83 млн рублей. Как и в случае с Тверским районом новое жилье здесь особенно подорожало в прошедшие три месяца. Еще в июне «квадрат» стоил 1,43 млн рублей, то есть за квартал он вырос в цене на 28%. В годовом выражении элитные новостройки Якиманки стали дороже на 42%.
Тройку самых дорогих районов Москвы замыкают Хамовники, где застройщики реализуют 12 проектов и это максимум среди всех районов столицы. Здесь вложиться в элитную стройку или купить готовую квартиру можно в среднем за 1,76 млн рублей за квадратный метр, хотя тремя месяцами ранее это можно было сделать дешевле. В июне средняя цена нового жилья здесь составляла 1,31 млн рублей, и с тех пор оно подорожало на 34%, так же, как и за прошедшие 12 месяцев.
Столь же высокая ценовая динамика наблюдается и в Таганском районе Москвы, где девелоперы реализуют четыре элитных комплекса. Квадратный метр здесь подорожал за три месяца с 1,04 млн до 1,40 млн рублей, то есть на 35%, а за год – на 38%.
Самые доступные элитные новостройки продаются в Пресненском районе. Они обходятся в 776 тыс. рублей за кв.м., что только на 8% больше, чем три месяца назад. Правда, за прошедший год новое элитное жилье от застройщиков в этом районе также значительно выросло в цене – на 17%. Немного больше стоимость в Замоскворечье, где за минувший квартал, скорее всего в силу изменения структуры предложения, квадратный метр стал дешевле на 16% и сейчас стоит 1,02 млн рублей, что, впрочем, дороже на 40%, чем год назад. Наконец, в районе Арбат новое элитное жилье продается в среднем за 1,08 млн рублей, что на 13% больше, чем три месяца назад, и на 16% больше, чем год назад.
«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения на элитном рынке, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Число сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020 года – в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным – мало новых проектов элитного сегмента. К тому же, новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупается».
Источник: «Метриум»
Рынок подмосковной недвижимости продемонстрировал свою устойчивость к стрессам. Отказ правительства придерживаться прежнего лимита при выдаче субсидированной ипотеки не привел к стагнации и уж тем более к понижению прайса жилой недвижимости. Проанализировав информацию, предоставленную ресурсом bnMAP.pro, эксперты премии Urban Awards установили, что семь десятых новостроек в Московской области проводят осенний сезон с положительной динамикой. В каждом третьем случае речь идет о росте индикатора на 5% и более.
По состоянию на сентябрь 2021 г., подмосковная экспозиция охватывала 153 адреса, в которых к середине ноября оставалось более пяти лотов, готовых к реализации (меньший объем предложения делает подсчеты нерепрезентативными). Осенью каждый десятый проект из этого пула столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Масштабы этого явления существенно разнятся. В таких новостройках, как «Пехра», «Датский квартал», «Римский», «Три квартала», «Ледово» фактически произошла едва заметная отрицательная корректировка – чуть более 1%. Вместе с тем, в некоторых высокобюджетных жилых комплексах индикатор существенно понизился. Так, в ЖК «Сколково Парк» за десять недель квадратный метр подешевел на 7,11%, в ЖК Level Barvikha Residence – на 15,14%. Еще по 33 адресам (пятая часть экспозиции) не выявлено заметных изменений в стоимости жилья: индикатор или остался на летнем уровне, или колеблется в диапазоне от минус 1% до плюс 1%.
Почти 70% новостроек Московской области осенью отметились приростом стоимости квадратного метра. В 29 жилых комплексах подъем выдался довольно скромным – в пределах 1-3%. Однако немало проектов, где недвижимость подорожала значительно сильнее. По 16 адресам зафиксирован рост на 5-7%, по 20 – на 7-10%, по 13 – на 10-15%. Лидерскую группу образуют жилые комплексы «Кит» (плюс 16,29%), «Финский» (плюс 17,54%), «Олипм» в Клину (плюс 18,35%), «Красногорский» (плюс 19,93%), Dmitrov Golf Resort (плюс 21,57%) и «Новое Лыткарино» (плюс 27,15%). Следует отметить, что за резким увеличением или снижением ценового показателя зачастую стоит не объективное подорожание и удешевление представленных в продаже лотов, а переформатирование экспозиции. Выход большой порции нового предложения или интенсивное вымывание лотов способны серьезно влиять на траекторию кривой прайса.
Из 55 проектов, в которых жилье наиболее активно прибавляло в цене, 15 расположены к западу от Москвы – на территории городских округов Одинцовский и Красногорск. Другими очагами роста стали Мытищи, Видное и локация вокруг Зеленограда. Устойчивая позитивная динамика характерна и для юго-восточного направления. В Люберцах и примыкающих к ним локациям из других округов насчитывается 13 новостроек, где за последние два с половиной месяца цена поднялась на 3-7%. Именно здесь базируется проект-рекордсмен «Новое Лыткарино».
В целом подмосковный рынок хорошо сбалансирован по ценовому составу предложения. Пул новостроек равномерно распределен по основным категориям. Из 157 жилых комплексов (включая осенние премьеры) в 33 квадратный метр продается дешевле 100 тыс. рублей. Примерно столько же адресов включают три более высокие ценовые фракции – «100-125» (28), «125-150» (36), «150-175» (34). Последние на сегодняшний день формируют почти две трети экспозиции. На вершине собрались 26 проектов – в 16-ти с прайсом от 175 до 200 тыс. рублей за квадратный метр и еще 10 с прайсом 200+ тыс. кв. м. Этот пул по преимуществу сосредоточен либо в Одинцовском городском округе между трассой М1 и Минским шоссе, либо в ближайшем поясе от МКАД («Римский» и «Оранж парк» на юго-востоке, «Реут» на востоке, «Датский квартал» на северо-востоке, «Маяк» в Химках, «Заречье парк», «Сколково парк» и «Резиденция парк» на западе). Исключением может считаться ЖК «Кит» в глубине Мытищ.
«Наши аналитики находят новые подтверждения тому, что застройщики, работающие в Московском регионе, сохраняют хладнокровие и в большинстве своем не намерены отказываться от повышения цен, хотя экономическая ситуация не позволяет жилью дорожать с прежними темпами. В каждой третьей новостройке Подмосковья зарегистрирован рост на 5% и более – и это за временной отрезок короче трех месяцев», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
«Детальная аналитика позволяет точно управлять ценами на ассортимент. Чем больше объемы реализации, тем сложнее это делать, так как аналитики должны работать с большими массивами данных. Когда аналитик рассчитывает корректировки вручную, период реакции на спрос получается слишком долгим. Важна не только точность расчетов, но и скорость реакции на изменения спроса и принятия решения об изменении цен. Эту проблему решают рекомендательные системы, как наш Profitbase.ai — он агрегирует данные из разных источников, производит расчеты, дает обоснованную рекомендацию, как именно изменить цену квадратного метра конкретного типа квартир. За счет этого аналитик может обрабатывать больший объем данных, в целом бизнес процесс принятия новых прайсов ускоряется», - добавляет Оксана Дунина, co-founder Profitbase.