Обзор современных форматов недвижимости для бизнеса в концепции well-being
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» представила наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Среди наиболее актуальных форматов в недвижимости для бизнеса – гибкие офисы, «подвижные» форматы торговли и lifestyle- и комьюнити-центры.
Коворкинги
Пандемия способствовала развитию коворкингов. Мировые прогнозы оптимистичны. С одной стороны, компании все чаще переводят сотрудников в удаленный формат работы. С другой – коворкинги становятся необходимым элементом well being и обязательной составной частью отелей, апарт-отелей, студенческих кампусов, комьюнити-центров и др.
ГК «БестЪ» пересчитала площади гибких рабочих пространств Москвы и Петербурга на количество рабочих мест, как она это делает ежегодно. И выявила обеспеченность горожан рабочими местами. По критерию обеспеченности местами в коворкингах Петербург следует за Москвой с оставанием в два года.
Обеспеченность петербуржцев местами в коворкингах за 2021 год выросла больше, чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан, что заставляет задуматься, где находится точка насыщения этого рынка. И будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая все же сильно отстает от московской.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет:
– некоторое замедление и укрупнение;
- усиление конкуренции в центральных локациях;
- усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в центральных и спальных районах;
- более активный выход операторов в города с высокой деловой активностью и населением от 1 млн населения.
Тем не менее, свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Торговая подвижная недвижимость
Контейнерных проектов в 2021 года в России было совсем немного. Самый яркий, по-видимому, торговая контейнерная галерея AVENUE-BOX, проект реализованный ГК «БестЪ» в деловом квартале Авеню (других аналитики не нашли, хотя и старались). Последним из заметных российских проектов с использование морских контейнеров был ТЦ в Челябинске, реализованный в 2019 году.
В мире самый заметный контейнерный проект года - стадион 974 в Катаре на 40 000 мест к ЧМ-2022 (студия Fenwick Iribarren Architects).
Также перед самой пандемией был запущен отель и винный бар Stow Away (Лондон, дизайн-студия Doone Silver Kerr, 2020).
В России морские контейнеры активно используются как более дешевый аналог складов индивидуального хранения (self-storage). Вложения окупаются примерно за год – полтора, в зависимости от стартовых условий и стоимости аренды земли.
Lifestyle- и комьюнити-центры
Комьюнити-центр и lifestyle-центр – два гибрида торгового центра и дома культуры. Оба формата не то чтобы совсем новые, но хорошо укладываются как в концепцию well-being, так и в тренд, связанный с частичным уходом торговых брендов из классических ТЦ в онлайн-форматы.
Lifestyle-центры - крупные здания, достаточно современные, чтобы помещения арендовали известные бренды, и достаточно просторные, чтобы разместить также центр документов, устроить концерт, книжную ярмарку, выставку, танцевальный вечер. Возможна также ресторанная, гостиничная, фитнес и офисная функции. Из-за дополнительного трафика лучше сдаются в аренду (в развитых странах средняя вакансия 6-10%, арендная плата на 11-20% выше, чем в стандартных ТЦ).
Из только что открывшихся в России - lifestyle-центр «Студенец» (Тамбов) с фермерским рынком.
В России пока не получила широкого признания идея lifestyle бизнес-центра. До пандемии такой проект, претендующий на work-life balance, был реализован в Новой Москве: NEOPOLIS (Саларьево): на каждые 10 кв.м офисов приходится 1 кв.м инфраструктуры - кафе, рестораны, отделения банков, детские игровые площадки, work-out зона с тренажерами, а также площадки для занятий йогой, теннисом, игр в гольф, городки, петанк, фитнес-клуб c 25-метровым бассейном.
Из заметных зарубежных проектов 2021-2022 года: реконструкция торгового центра University Mall в Тампе (Флорида) девелопером RD Management. Из него должен получиться Rithm At Uptown — lifestyle бизнес-центр для медицинских и исследовательских компаний, работающих в биотехе. Предусмотрены лаборатории, корпоративные офисы и коворкинг, жилье, возможности для образования, отдыха, покупок и развлечений: клуб на крыше, конференц-центр, террасы для мероприятий.
Комьюнити-центр так же предполагает помещения для коммерческой аренды, но и усиленную социальную составляющую. Кроме магазинов, ресторанов и коворкинга, здесь может быть библиотека, детская комната, помещение для лекций, курсов или мастер-классов, лаунж-зона, кофе-поинт, постаматы и зал для спортивных занятий.
Новый для России тренд: застройщики не просто отдают соседским сообществам неликвидные встройки, но и строят отдельные здания (или редевелопмент существующих) под комьюнити-центры в жилых проектах, закрывая одновременно потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре (Самолет, Сити XXI век, Брусника и др).
Свежий пример - community-центр окружного формата Art City (Казань) в одноименном ЖК бизнес-класса. Включает магазины, гастрономическое пространство, коворкинг и офисы ~ на 1000 рабочих мест. В проект интегрировано историческое здание Казанского артиллерийского училища.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Полная презентация с обзором:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это вполне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, она надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме. Придумать новое в недвижимости, с одной стороны, очень сложно, а с другой – просто. Например, коворкинг объединяет людей вокруг вещей или идей, которые в одиночку трудно получить или реализовать – неважно, в медицине, дизайне, бизнесе… Такое объединение людей расширяет палитру и делает объект уникальным. У тех, кто развивает сегмент коворкингов огромное поле деятельности».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
«Мы занимаемся коворкингами и понимаем, что готовые формулы работают не всегда. Локация и само здание, его история определяют правильное соотношение мест в опен-спейсе, количество мини-офисов и общественных пространств. В каждом новом проекте приходится считаться с тем, что называют магией места и тщательно анализировать инфраструктуру вокруг, чтобы не включать в проект излишних функций и не увеличивать инвестиционную нагрузку на проект. В развитии сети PAGE мы также уделяем большое внимание цифровизации в управлении и маркетинге коворкингов, развивая собственную IT платформу, позволяющую упростить управление коворкингом и его заполнение».
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дальше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing. Этому также способствует и новая волна молодых предпринимателей. Новое поколение мыслит иначе. Они хотят не владеть, а пользоваться и платить за вещь только в тот момент, когда она нужна. Также и с недвижимостью – чем недвижимость более гибкая, тем интереснее она для предпринимателей. В этом мы убедились и на примере проекта AVENUE-BOX. Они хотят находиться там, где это именно сейчас интересно и выгодно, проживать жизнь по максимуму».
Часть вторая
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) заключен рекордный объём сделок за всю историю наблюдения – 851 тыс. кв. м (на 45% больше уровня 2019 года). При этом в 2021 году совокупный объём новых региональных сделок может превысить 1 млн. кв. м. Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и онлайн-торговли (23% поглощённых площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).
- По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.
Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Предложение
- Общий объём складских площадей, введённых в 2020 году составляет 1,8 млн кв. м, из которых 45% (837 тыс. кв. м) было введено в Москве, 17% (312 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 38% (745 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. Стоит отметить, что в 2020 году структура ввода новых качественных складских площадей существенно изменилась: если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 п.п. В свою очередь, выросла доля введённых объектов в Санкт-Петербурге и регионах России (на 6 п.п. каждый). Подобные изменения структуры ввода отражают наметившийся тренд на развитие региональных складских рынков России.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс. м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г. в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.
При этом в город проходит много федеральный клиентов с запросом 10 тыс. м² и более. А новых спекулятивных проектов не заявлено. Все это приводит к большому дефициту на рынке. Ожидаем, что в ближайшие время свободных площадей останется менее 2%. Так что можно говорить о том, что сейчас наиболее удачный момент для вывода на рынок новых проектов, поскольку не все компании готовы рассматривать формат built-to-suit, а все проекты, которые выйдут в южном направлении, будут арендованы в ближайшем будущем».
Объём введённых площадей в регионах России
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В 2020 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей строились спекулятивно и предназначалась для сдачи в аренду. Наиболее крупными новыми спекулятивными складскими комплексами являются объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 тыс. кв. м), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 тыс. кв. м), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 тыс. кв. м), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 тыс. кв. м).
Распределение введенных в 2020 г. объектов по типу строительства
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом на 23 п.п. и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся: распределительный центр, построенный девелопером «ПФО Групп» для сдачи в аренду компании «Магнит» в Новосибирске (43 тыс. кв. м); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м) – девелопер PNK Group; а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону (девелопер «АДВА Групп») и Казани («Ромекс Групп») – по 38 тыс. кв. м каждый. Из построенных под клиента объектов 69% арендовано, 31% построено на продажу.
- В свою очередь, 22% введённых площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 тыс. кв. м) и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 тыс. кв. м).
- Стоит отметить, что в 2020 году снизилась доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода. Если в 2019 году 55% объёма введённых площадей предназначалось для сдачи в аренду, то в 2020 году значение сократилось на 5 п.п. Рост доли собственных и построенных под заказ объектов обусловлен выходом на региональные рынки крупных федеральных компаний, имеющих специальные требования к складским объектам, а также небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.
- Объём вакантных площадей в целом в регионах России (помимо Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по сравнению с 2019 годом сократился на 0,3 п.п. и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 тыс. кв. м. Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России. Помимо этого, на рынок существенно увеличился спрос за счет ввода площадей, используемых собственниками под свои нужды.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России
|
Регион* |
Объём качественной складской недвижимости, тыс. кв. м |
Доля вакантных площадей, % |
Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв. м/год** |
|
Новосибирск |
1 353 |
0,5% |
3 770 |
|
Екатеринбург |
1 326 |
2% |
3 970 |
|
Самара |
798 |
10,9% |
3 500 |
|
Ростов-на-Дону |
778 |
6,5% |
3 740 |
|
Казань |
646 |
3,8% |
3 620 |
|
Воронеж |
476 |
0,6% |
3 750 |
|
Краснодар |
457 |
2,5% |
3 840 |
|
Нижний Новгород |
427 |
1,0% |
3 700 |
|
Челябинск |
296 |
4,7% |
3 700 |
|
Тула |
261 |
8,5% |
3 650 |
|
Волгоград |
239 |
27,1% |
3 600 |
|
Владивосток |
219 |
0,0% |
4 900 |
|
Красноярск |
209 |
5,3% |
4 130 |
|
Пермь |
174 |
1,0% |
3 400 |
|
Хабаровск |
172 |
5,0% |
4 700 |
|
Уфа |
156 |
0,0% |
3 550 |
Источник: Knight Frank Research 2021
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м
**Не включая НДС и ОРЕХ
Спрос
- Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил 851 тыс. кв. м по итогам 2020 года, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения за рынком качественной складской недвижимости в регионах России. Общий объём новых региональных сделок выше на 45%, чем за аналогичный период 2019 года.
Объём новых сделок в регионах России, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9% от общего объёма потреблённых кв. м) и Новосибирск (17,8%). Также достаточно большой спрос на города южного федерального округа – Ростов-на-Дону и Краснодар (8,9% и 6,2% соответственно). В свою очередь, на крупнейшие города приволжского федерального округа (Казань, Самара) пришлось 5,9% и 5,3% объёма общего спроса на складскую недвижимость в регионах России.
Распределение новых сделок по регионам, 2015-2020 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объёме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей. Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 тыс. кв. м в Краснодаре, а 44 тыс. кв. м арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 тыс. кв. м в Курске и 35 тыс. кв. м в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрела в собственность по схеме built-to-suit 63 тыс. кв. м в Екатеринбурге, а также арендовала порядка 6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону.
- Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потреблённым складским площадям в регионах России, купив/арендовав 23% поглощённых площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 тыс. кв. м складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 тыс. кв. м – в Екатеринбурге, а также 78 тыс. кв. м – в Ростове-на-Дону, данные площади сейчас строит девелоперская компания «АДВА Групп» по схеме built-to-suit.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей
Источник: Knight Frank Research, 2021
- 53% объёма законтрактованных качественных складских площадей было приобретено по схеме built-to-suit (27% объёма сделок BTS-аренда, 24% – BTS-продажа), в то время как 47% объёма спроса пришлось на существующие здания, из них 26% – аренда, а 23% – продажа. При сравнении распределения сделок по типу с данными за 2019 год, можно отметить, что доля сделок built-to-suit выросла на 17 п.п., что связано как с низкой долей вакантных площадей в регионах, так и с наличием нестандартных требований к складским площадям, предъявляемых игроками рынка.
Распределение сделок по типу в 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Коммерческие условия
- Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство склада. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах составляет 3700 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, что больше на 2,8% чем в конце 2019 года. Регионом с наиболее дорогими складскими площадями в России остаётся Владивосток, где в течение 2020 года ставка аренды достигала 4 900 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки аренды фиксировались в другом крупном городе дальнего востока – в Хабаровске ставка аренды на складские площади класса А может достигать 4 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.
- В наиболее востребованных городах с точки зрения спроса на складскую недвижимость ставки аренды одни из самых высоких среди регионов России, так, в Екатеринбурге средневзвешенная ставка аренды на наиболее качественные складские составляет 3970 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, в Краснодаре – 3 840 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, а в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 770 и 3 740 руб./кв. м/год без НДС и OPEX соответственно.
Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./кв. м/год triple net
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 900–1200 руб./кв. м/год.
- Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10000 кв. м по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т. д.
После запуска программы льготной ипотеки в мае прошлого года доля ипотеки в общем количестве сделок на первичном жилом рынке стала неуклонно расти. Если в предыдущие пару лет ее доля в среднем составляла 45-55% по Москве, то на текущий момент выросла до 65%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал статистику по продажам на рынке новостроек «старой» Москвы с привлечением ипотеки.
Во второй половине 2020 года количество сделок, заключенных с привлечением ипотечных кредитов, росло вместе с общим количеством продаж на первичном рынке. В октябре прошлого года было приобретено рекордное количество лотов с привлечением ипотечных средств – 5 141 шт., тогда же и общие продажи составили наивысший за всю историю рынка объем – 8 625 шт.
Росло не только количество продаж с ипотекой, а также ее доля в общей структуре сделок. В апреле 2020 года она составляла 53,2%, а по итогам февраля 2021 года была уже на уровне 65%.
В разрезе по классам жилья доля ипотеки выросла во всех сегментах рынка. В основном в массовом сегменте жилья. С апреля прошлого года доля сделок с ипотекой в данном классе выросла с 56,4% до 70,6% на текущий момент. Больше двух третей всех лотов в классах комфорт и эконом продаются на данный момент с привлечением кредитных средств.
В бизнес-классе за тот же период доля ипотеки выросла с 49,9% до 56,1%, в элитном сегменте наблюдается рост с 22,8% до 35%.
За 10 месяцев действия льготной ипотеки, начиная с мая 2020 года, было приобретено 62% объектов в ипотеку от общего количества проданных квартир. У апартаментов доля ипотеки составила 44%.
Наибольшее количество заемных средств за последние 10 месяцев было взято на покупку двухкомнатных квартир – 12 424 сделок с привлечением ипотеки (36% от общего количества сделок с ипотекой). На втором месте однокомнатные квартиры – 10 689 сделок (31% от общего количества сделок с ипотекой). На третьем месте трехкомнатные квартиры – 6 111 сделок (18% от общего количества сделок с ипотекой).
Из всех проданных трехкомнатных квартир за 10 месяцев в массовом сегменте 72% было продано с привлечением ипотеки, двухкомнатных квартир – 70%. Для сравнения по итогам 2019 года доля ипотеки по данным типам квартир в массовом сегменте составляла 59% и 54% соответственно.
Также, заметна тенденция высокого спроса со стороны покупателей на приобретение квартир с отделкой с привлечением ипотеки. За 10 месяцев 25% квартир и апартаментов было куплено с отделкой и одновременно с привлечением ипотеки. Из всех проданных лотов с отделкой доля сделок с ипотекой самая высокая – 66%.
«Для покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку, выгоднее купить ее уже с отделкой. В таком случае расходы на ремонт квартиры сразу закладываются в ипотеку. После оформления ипотеки и первоначального взноса не нужно тратить условно дополнительный миллион на чистовую отделку. Также, удобно, что в таких случаях после оформления сделки можно сразу въехать в купленную квартиру и обставлять ее, а не тратить деньги, на аренду, пока в приобретенной квартире ведутся работы. Можно ожидать, что до конца действия программы льготной ипотеки в Москве, ее доля еще увеличится. Во второй половине года рост замедлится, как и активность покупателей. Однако доля ипотеки останется высокой, что связано с пока еще относительно низким уровнем процентных ставок (даже без учета льготной ипотеки), а также снижением доходов населения», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики, агентства недвижимости «Азбука Жилья».